Инвестиции в коммерческую недвижимость в Турции для иностранцев

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Турции открыты для иностранцев, и для многих покупателей они приносят более высокую арендную доходность, чем жилые квартиры, при этом распределяя риск на другую базу арендаторов. Вы можете купить офисы, магазины, отели, склады и объекты смешанного назначения на свое имя или через турецкую компанию, при тех же проверках права собственности, что и при любой покупке. В этом руководстве объясняется, что можно купить, где искать доходность, сколько это стоит и как проходит процесс шаг за шагом.

Что такое инвестиции в коммерческую недвижимость в Турции?

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Турции означают покупку объекта, приносящего доход от коммерческого использования, а не от проживания частного арендатора. Сюда входят торговые помещения на первых этажах, офисы, отели и апарт-отели, логистические склады и целые здания, сданные в аренду одной компании. Иностранцы из большинства стран могут владеть такими активами, и сделка проходит через то же Главное управление кадастра и земельного реестра (Тапу Кадастро), которое оформляет продажи жилой недвижимости.

Привлекательность очевидна. Коммерческая аренда в Турции обычно длится дольше, чем жилая, арендная плата часто индексируется по инфляции или привязана к иностранной валюте, а хорошо сданный в аренду объект в удачном месте может приносить более стабильный доход. Обратная сторона в том, что периоды простоя могут быть длиннее, а качество арендатора имеет гораздо большее значение, чем для квартиры. По нашему опыту работы с иностранными инвесторами, наиболее успешные покупатели относятся к арендатору и договору аренды так же внимательно, как и к самому зданию.

Почему иностранцы выбирают коммерческую недвижимость в Турции

Коммерческая недвижимость в Турции для иностранцев привлекает сочетанием доходности, валютных факторов и образа жизни. Арендная доходность хороших коммерческих объектов, как правило, выше, чем у сопоставимой жилой недвижимости, а многие договоры аренды заключаются в долларах США или евро, что защищает доход от колебаний турецкой лиры. Большой внутренний рынок Турции, ее положение между Европой, Ближним Востоком и Центральной Азией, а также стабильный туристический спрос поддерживают коммерческую заполняемость в крупных городах.

Есть и практические преимущества. Один коммерческий арендатор по многолетнему договору обычно означает меньше повседневного управления, чем несколько жилых арендаторов, сменяющихся каждый год. Покупка коммерческой недвижимости в Стамбуле, в частности, открывает доступ к одному из самых глубоких рынков деловой недвижимости в регионе, от небольших магазинов на оживленных улицах до целых офисных этажей. Коммерческая недвижимость в Турции для иностранцев больше не является узкой нишей; это признанный путь для инвесторов, которые в первую очередь хотят дохода, а во вторую очередь роста стоимости.

Виды коммерческой недвижимости, которую можно купить

Коммерческий рынок Турции охватывает несколько разных классов активов, и каждый по-разному ведет себя в отношении доходности, риска арендатора и трудозатрат на управление.

Торговые помещения и объекты на оживленных улицах

Торговые помещения на первых этажах на оживленных улицах и площади в торговых центрах являются самой знакомой точкой входа. Удачное расположение со стабильным пешеходным потоком может обеспечивать надежную арендную плату, а договоры аренды торговых помещений часто одни из самых долгосрочных на рынке. Расположение решает все; объект того же размера через две улицы может сильно отличаться по стоимости.

Офисы

Офисные этажи в деловых районах подходят инвесторам, которые хотят профессионального арендатора по официальному договору. Здания класса А с сертифицированными энергетическими рейтингами привлекают корпоративных арендаторов и лучше сохраняют стоимость. Небольшие офисные помещения можно сдавать местным компаниям, хотя спрос здесь более цикличен.

Отели и апарт-отели

В туристических городах отели, бутик-гостиницы и апарт-отели могут приносить значительный сезонный доход. Это операционно требовательные объекты, которые часто покупают инвесторы, планирующие управлять ими самостоятельно или привлечь профессионального оператора, поэтому они находятся на том конце рынка, где выше и трудозатраты, и доходность.

Склады и логистика

Логистические и легкие промышленные площади рядом с портами, аэропортами и объездными дорогами вокруг Стамбула росли вместе с электронной коммерцией. Эти активы обычно сдаются в долгосрочную аренду одному арендатору и требуют мало управления, что предпочитают многие пассивные инвесторы.

Могут ли иностранцы законно купить коммерческую недвижимость в Турции?

Да, граждане большинства стран могут купить коммерческую недвижимость в Турции при соблюдении нескольких постоянных ограничений. Иностранные физические лица могут владеть недвижимостью в пределах национального лимита в 30 гектаров на человека и не могут покупать в обозначенных военных или режимных зонах. Покупки проверяются через управление земельного кадастра, которое проводит проверку безопасности перед передачей права собственности (ТАПУ).

Коммерческую недвижимость можно держать лично или через турецкую компанию. Многие инвесторы, покупающие несколько объектов или желающие вернуть налог на добавленную стоимость при покупке новостройки, учреждают турецкое общество с ограниченной ответственностью и покупают через него. Владение через компанию также может упростить сдачу в аренду коммерческим арендаторам и будущую перепродажу.

На момент написания этой статьи покупка недвижимости на сумму от 400 000 долларов США, отвечающей требованиям, также может служить основанием для заявления на турецкое гражданство, и коммерческие объекты засчитываются в этот порог, если они отвечают правилам оценки и удержания. Эти пороги меняются, поэтому уточняйте актуальную цифру у консультанта, прежде чем на нее полагаться.

Лучшие города для инвестиций в коммерческую недвижимость в Турции

Самые сильные рынки для инвестиций в коммерческую недвижимость в Турции сосредоточены в нескольких городах, у каждого из которых своя база арендаторов и профиль риска.

Стамбул

Стамбул является коммерческим двигателем страны и первой остановкой для большей части иностранного капитала. Покупка коммерческой недвижимости в Стамбуле охватывает центральную торговую недвижимость на обеих сторонах, европейской и азиатской, офисы в деловых районах, таких как Левент и Маслак, и быстрорастущие логистические парки на окраинах города. Ликвидность здесь самая высокая, что важно, когда вы в итоге продаете.

Анталья и побережье

Анталья, Бодрум и Фетхие тяготеют к коммерческим активам, связанным с туризмом: отелям, апарт-отелям, ресторанам и сезонной торговле. Доход может быть высоким в сезон и более скромным вне его, поэтому эти рынки вознаграждают инвесторов, понимающих туристический календарь.

Измир и Анкара

Измир сочетает портовую экономику с растущим сектором услуг, обеспечивая сбалансированное сочетание спроса на торговлю, офисы и логистику. Анкара как столица предлагает стабильную заполняемость офисов и торговых площадей, связанную с государственными учреждениями и большим постоянным населением. Оба города дешевле для входа, чем центральный Стамбул.

Ожидаемая арендная доходность и доходы

Арендная доходность коммерческой недвижимости в Турции, как правило, выше жилой доходности, хотя точная цифра зависит от актива и договора аренды. В качестве примерного ориентира, верного только на момент написания этой статьи, валовая доходность по хорошо сданным в аренду коммерческим объектам часто находится в диапазоне от среднего до высокого однозначного числа, выше типичного жилого диапазона. Список ниже дает ориентировочную картину; воспринимайте его как отправную точку для собственной проверки, а не как обещание.

• Торговые помещения на улицах: более высокая однозначная валовая доходность, при низких или средних трудозатратах на управление.
• Офисные помещения: средняя однозначная доходность, при средних трудозатратах на управление.
• Отели и апарт-отели: переменная, сезонная доходность, при высоких трудозатратах на управление.
• Логистика и склады: средняя или более высокая однозначная доходность, при низких трудозатратах на управление.

Арендная доходность коммерческой недвижимости в Турции формируется условиями аренды не меньше, чем самим зданием. Договор аренды, индексированный в долларах, с надежным корпоративным арендатором стоит больше, чем более высокая номинальная арендная плата от слабого арендатора. Всегда сопоставляйте доходность с надежностью арендатора и оставшимся сроком аренды.

Расходы, налоги и сборы при коммерческой покупке

Помимо цены, коммерческая покупка в Турции влечет несколько сделочных и текущих расходов, которые стоит заложить в бюджет с самого начала:

• Сбор за передачу права собственности: процент от заявленной цены продажи, обычно распределяемый между покупателем и продавцом, уплачивается в управлении земельного кадастра.
• Налог на добавленную стоимость (НДС): коммерческие продажи могут облагаться НДС, хотя для некоторых иностранных покупателей и первых продаж существуют льготы; ставка и льгота зависят от объекта и продавца.
• Нотариус, перевод и оценка: требуется лицензированный отчет об оценке, а также расходы на нотариуса и присяжный перевод.
• Ежегодный налог на имущество: коммерческие объекты облагаются ежегодным налогом по муниципальным ставкам, обычно выше жилых ставок.
• Налог на доход от аренды: доход от аренды облагается налогом в Турции, при этом порядок налогообложения различается для личной и корпоративной собственности.

Именно в налогообложении разница между личной и корпоративной собственностью проявляется сильнее всего, и в обоих случаях сведения передаются в Налоговое управление Турции. Поскольку ставки и льготы меняются, уточняйте точные цифры у консультанта, прежде чем брать на себя обязательства; приведенные выше цифры описывают категории, а не гарантированные ставки.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость в Турции шаг за шагом

Если вы разбираетесь, как инвестировать в коммерческую недвижимость в Турции, процесс следует четкой последовательности:

1. Определите задачу. Решите тип актива, целевой город, бюджет и то, нужен ли вам доход, рост стоимости или и то и другое.
2. Составьте короткий список и осмотрите объекты. Посетите объекты, проверьте пешеходный поток или заполняемость, изучите существующие договоры аренды и историю арендаторов.
3. Получите оценку. Закажите лицензированный отчет об оценке, необходимый для передачи права собственности, который также защищает вас от переплаты.
4. Проведите проверку права собственности и зонирования. Подтвердите, что право собственности чисто по данным земельного кадастра и что зонирование объекта допускает его коммерческое использование.
5. Выберите структуру владения. Покупайте лично или создайте турецкую компанию, исходя из своих налоговых планов и планов на перепродажу.
6. Получите налоговый номер и банковский счет. Оба необходимы для перевода средств и завершения передачи права собственности.
7. Передайте право собственности. Подпишите документы в управлении земельного кадастра, оплатите сборы и получите ТАПУ на свое имя или на имя своей компании.

Знание того, как инвестировать в коммерческую недвижимость в Турции, в основном сводится к правильной последовательности этих шагов и отсутствию пропущенных проверок. По нашему опыту работы с иностранными инвесторами, самая частая причина задержки коммерческой покупки, это неполная оценка или нерешенный вопрос зонирования по объекту, и того и другого можно избежать заблаговременной проверкой.

Риски, которые стоит взвесить перед покупкой

Коммерческая недвижимость не свободна от риска, и стоит подходить к делу трезво. Несколько факторов должны присутствовать в вашей оценке с самого первого просмотра:

• Более длительный простой: коммерческие объекты могут пустовать дольше квартир, поэтому удачное расположение и надежный арендатор важнее высокой номинальной арендной платы.
• Валютные колебания: договор аренды в лирах теряет стоимость в долларовом выражении, если лира слабеет, поэтому многие инвесторы предпочитают договоры аренды в иностранной валюте.
• Зонирование и лицензирование: местные правила могут ограничивать использование объекта, поэтому уточняйте разрешенное использование, прежде чем брать на себя обязательства.
• Сезонность: связанные с туризмом активы, такие как отели и прибрежная торговля, колеблются вместе с сезоном.

Ничто из этого не должно отпугивать подготовленного покупателя. Каждый пункт просто относится к проверке, которую нужно провести до подписания, а не после.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Турции вознаграждают инвесторов, которые сопоставляют нужный актив с нужным городом и структурой аренды и завершают проверку до подписания, а не после. При тщательном подходе покупка коммерческой недвижимости в Стамбуле или в основных региональных городах может дать доход и диверсификацию, которые изначально привлекли вас на этот рынок.

Хотите купить, арендовать или инвестировать в недвижимость в Турции?

Bosphorus Brokers, это лицензированное агентство недвижимости со штаб-квартирой в Стамбуле, которое помогает иностранцам покупать, арендовать, управлять и инвестировать в недвижимость по всей Турции. Чтобы обсудить свои планы, свяжитесь с нами по телефону или WhatsApp +90 539 415 31 39 или посетите нас по адресу Merkez Mahallesi Hasat Sokak No:12A, 34384 Şişli, İstanbul. Свяжитесь с нами для получения дополнительной информации.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы покупать коммерческую недвижимость в Турции?

Да, граждане большинства стран могут покупать коммерческую недвижимость в Турции на свое имя или через турецкую компанию. Владение ограничено 30 гектарами на одного иностранного физического лица и не распространяется на обозначенные военные зоны, а каждая покупка проверяется управлением земельного кадастра перед передачей права собственности.

Какую арендную доходность предлагает коммерческая недвижимость в Турции?

Арендная доходность коммерческой недвижимости в Турции, как правило, выше жилой доходности, часто находясь в диапазоне от среднего до высокого однозначного числа по хорошо сданным в аренду объектам на момент написания этой статьи. Точная доходность зависит от типа актива, расположения и надежности договора аренды, поэтому воспринимайте любую заявленную цифру как ориентировочную, пока не проверите конкретный объект.

Что лучше: покупать коммерческую недвижимость лично или через компанию?

Это зависит от ваших планов. Инвесторы, покупающие несколько объектов, возвращающие НДС при покупке новостройки или планирующие будущую перепродажу, часто предпочитают турецкую компанию, тогда как одна небольшая покупка может быть проще для личного владения. Налогообложение различается между этими вариантами, поэтому уточняйте действующие правила у консультанта, прежде чем принимать решение.

Какой город лучше всего подходит для инвестиций в коммерческую недвижимость в Турции?

Стамбул является самым глубоким и ликвидным рынком для инвестиций в коммерческую недвижимость в Турции, охватывающим торговлю, офисы и логистику. Анталья и побережье подходят для активов, связанных с туризмом, а Измир и Анкара предлагают более доступный вход при стабильном спросе.

Какие налоги применяются к коммерческой недвижимости в Турции?

Коммерческие покупки могут облагаться сбором за передачу права собственности, в некоторых случаях налогом на добавленную стоимость, ежегодным налогом на имущество и налогом на доход от аренды. Ставки и льготы меняются и передаются в Налоговое управление Турции, поэтому уточняйте актуальные цифры у консультанта перед покупкой.

Может ли коммерческая недвижимость учитываться для турецкого гражданства?

Да, отвечающая требованиям коммерческая покупка может засчитываться в порог турецкого гражданства через инвестиции, который составляет 400 000 долларов США на момент написания этой статьи, при условии соблюдения требований к оценке и удержанию. Поскольку цифра и правила меняются, уточняйте действующий порог у консультанта, прежде чем на него полагаться.

О компании Bosphorus Brokers

Bosphorus Brokers, это лицензированное агентство недвижимости со штаб-квартирой в Стамбуле, специализирующееся на продаже, аренде, управлении и инвестициях в недвижимость для иностранцев в Турции. Наша многоязычная команда сопровождает международных клиентов на всех этапах: поиск объекта, переговоры, передача права собственности, нотариальные процедуры и управление после продажи, работая в Стамбуле, Анталье, Бодруме, Фетхие, Измире и Анкаре. Компанию возглавляет Бурак Юнал, ее основатель и лицензированный риелтор в Турции (Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi, лицензия на недвижимость № 3408704), имеющий степень магистра финансов Лондонской школы экономики и степень бакалавра делового администрирования Университета Богазичи. Мы сосредоточены на понятном, оперативном и профессиональном сопровождении на каждом этапе.

Отказ от ответственности: эта статья предназначена только для общей информации, и вам настоятельно рекомендуется проконсультироваться со специалистом для оценки вашей личной ситуации. Ответственность за любые последствия использования информации из этой статьи не принимается.