Гражданство Турции за инвестиции (2026): сравнение всех вариантов

Турция предоставляет гражданство иностранцам, которые сделали инвестицию, соответствующую установленным требованиям, и сохраняют её в течение трёх лет. Существует семь вариантов такой инвестиции. Большинство семей выбирают покупку недвижимости, но инвесторам, которым нужен финансовый актив, а не здание, могут подойти банковский депозит, государственные облигации, паи инвестиционных фондов или частная пенсионная система. В этом руководстве мы сравниваем все варианты по правилам, действующим в октябре 2026 года, подробно разбираем покупку недвижимости, описываем процедуру, документы, расходы и риски — с позиции лицензированного брокера по недвижимости, который ежемесячно готовит такие сделки вместе с клиентами.

Семь вариантов: краткий обзор

Все варианты устроены одинаково: вы делаете инвестицию, уполномоченный орган подтверждает её соответствие требованиям, после чего вы подаёте заявления на вид на жительство и на гражданство. Суммы указаны в долларах США; допускается эквивалент в другой иностранной валюте или в турецких лирах.

Вариант	Минимальная сумма	Срок удержания	Кто подтверждает соответствие
Недвижимость (новостройка или вторичное жильё)	400 000 долларов США	3 года, с отметкой в тапу	Земельный кадастр (Главное управление земельного реестра и кадастра)
Банковский депозит	500 000 долларов США	3 года	Агентство по регулированию и надзору за банковской деятельностью (BDDK)
Государственные долговые инструменты	500 000 долларов США	3 года	Министерство казначейства и финансов
Паи фондов недвижимости или венчурных фондов	500 000 долларов США	3 года	Совет по рынкам капитала (SPK)
Частная пенсионная система (BES)	500 000 долларов США	3 года	Агентство по регулированию и надзору в сфере страхования и частного пенсионного обеспечения (SEDDK)
Инвестиции в основной капитал	500 000 долларов США	Нет; инвестиция должна быть осуществлена	Министерство промышленности и технологий
Создание рабочих мест	50 сотрудников	Нет; рабочие места должны быть созданы	Министерство труда и социального обеспечения

Правовая основа — статья 12 Закона о турецком гражданстве № 5901 и статья 20 Положения о его применении. Пороговые суммы устанавливаются решением Президента и могут меняться, поэтому все цифры на этой странице привязаны к дате, а мы регулярно сверяем их с официальными источниками.

Какой вариант вам подходит?

• У недвижимости самый низкий порог входа (400 000 долларов США), и это единственный вариант, при котором вы получаете объект, где можно жить, который можно сдавать в аренду или использовать иначе. В течение срока удержания такой объект может приносить арендный доход, а затем его можно продать. Обратная сторона: недвижимость менее ликвидна, чем депозит, и требует тщательного выбора, потому что от оценки и истории перехода прав зависит, подойдёт ли объект.
• Банковский депозит проще всего оформить и легче всего закрыть через три года. По действующим правилам иностранная валюта продаётся банку, а депозит размещается в турецких лирах, поэтому три года вы несёте валютный риск, который частично компенсируется процентами в лирах.
• Государственные облигации подходят инвесторам, которых не смущают вложения в суверенный долг и которым нужен актив с фиксированной доходностью и предсказуемым графиком выплат.
• Паи инвестиционных фондов (фондов недвижимости или венчурного капитала) дают доступ к профессионально управляемому портфелю — с рисками и комиссиями самого фонда.
• Частная пенсионная система (BES) предполагает, что деньги три года находятся в регулируемых пенсионных фондах; этот вариант подходит инвесторам, которым нужны диверсифицированные фонды, а не один актив.
• Инвестиции в основной капитал и создание рабочих мест рассчитаны на предпринимателей, которые в любом случае развивают бизнес в Турции.

Простой критерий: если вы хотели бы владеть домом или доходной недвижимостью в Турции независимо от паспорта, покупка недвижимости обычно разумнее, потому что на те же 400 000 долларов США вы приобретаете актив, который может работать на вас. Если вам нужен только паспорт и максимально простой выход из инвестиции, сравните финансовые варианты на 500 000 долларов США, учитывая, что дополнительные 100 000 долларов США — это капитал, который вам тоже придётся вложить.

Покупка недвижимости: подробный разбор

Какие объекты подходят

• Один или несколько объектов общей официальной стоимостью не менее 400 000 долларов США, купленных одной или несколькими сделками. Стоимость определяется отчётом об оценке, который составляет оценочная компания с лицензией Совета по рынкам капитала.
• Подходят только помещения в кондоминиальной собственности (kat mülkiyeti) или с кондоминиальным сервитутом (kat irtifakı), а также земельные участки, зарегистрированные как участки под застройку, на которых стоит капитальное здание с разрешением на ввод в эксплуатацию. Незастроенные участки, земли сельскохозяйственного назначения и таймшеры не подходят.
• Доли в праве общей собственности (hisseli tapu), приобретённые после 1 февраля 2023 года, не подходят; объект, который уже использовался для заявления на гражданство, повторно использовать нельзя.
• Важна история перехода прав: объект, купленный у иностранного продавца, не подходит. Мы проверяем историю перехода прав и продавца до того, как вы возьмёте на себя обязательства.

Новостройка или вторичное жильё

Подходит и то, и другое. Новостройку или объект на этапе строительства покупают у застройщика: при первой продаже иностранному покупателю-нерезиденту, который платит в иностранной валюте, возможно освобождение от НДС, и объект новый. Для получения гражданства требуемая сумма должна быть оплачена полностью, а для покупки на этапе строительства нужен нотариальный предварительный договор купли-продажи (satış vaadi sözleşmesi), зарегистрированный в земельном кадастре; с 2023 года вся сумма 400 000 долларов США должна быть оформлена одним нотариальным договором, хотя он может охватывать несколько объектов. Вторичное жильё покупают у частного владельца: в нём можно сразу жить или сдавать его, строительного риска нет, и вы точно видите, что покупаете, но цена должна подтверждаться оценкой, а историю перехода прав нужно проверять особенно тщательно. Наглядное сравнение — в нашем руководстве по новостройкам и вторичному жилью для гражданства.

Как должны проходить платежи

Цена покупки оплачивается через турецкий банк. Средства, поступившие из-за рубежа, продаются банку, который выдаёт справку о продаже иностранной валюты (döviz alım belgesi), подтверждающую конвертацию. Сумма в тапу, банковские документы и отчёт об оценке должны совпадать, поэтому до любых переводов мы согласуем график платежей с вами, продавцом и банком. Мы никогда не принимаем цену покупки на собственные счета.

Трёхлетнее обязательство

В управлении земельного кадастра вы подписываете обязательство не продавать объект в течение трёх лет, и в тапу вносится соответствующая отметка. В течение этого срока объект можно сдавать в аренду и в нём можно жить.

Процедура шаг за шагом

Шаг	Что происходит
1. Стратегия	Выбор варианта, а для недвижимости — короткий список подходящих жилых или коммерческих объектов. До бронирования мы проверяем соответствие требованиям, тапу и риски, связанные с оценкой.
2. Налоговый номер и банковский счёт	Получение турецкого налогового номера и открытие банковского счёта; если вы за рубежом, и то и другое можно оформить по доверенности.
3. Инвестиция	Перевод средств, продажа валюты банку и завершение покупки либо оформление депозита, облигаций, паёв фонда или пенсионного договора.
4. Свидетельство о соответствии	Уполномоченный орган подтверждает, что инвестиция соответствует требованиям (для недвижимости — через управление земельного кадастра после оценки и внесения отметки о трёхлетнем запрете продажи).
5. Вид на жительство	В рамках дела вам и вашей семье выдаётся вид на жительство инвестора.
6. Заявление на гражданство	Дело подаётся в органы по вопросам гражданства; заявители лично сдают биометрические данные. Затем проводятся проверка безопасности и проверка биографических данных.
7. Решение и паспорт	Гражданство предоставляется решением Президента; затем вы получаете турецкое удостоверение личности и подаёте заявления на паспорта.

От подтверждения инвестиции до решения обычно проходит от трёх до шести месяцев, иногда больше, если дела проверяют тщательнее или документы приходится оформлять заново. Жить в Турции до или после подачи заявления не требуется.

Необходимые документы

• Паспорта, а также свидетельства о рождении и о браке заявителя, супруга (супруги) и детей с апостилем (или консульской легализацией) и переводом на турецкий язык, выполненным присяжным переводчиком.
• Справки об отсутствии судимости, если их запрашивают органы власти.
• Биометрические фотографии.
• Документы об инвестиции: для недвижимости — тапу, отчёт об оценке и справки о продаже иностранной валюты; для финансовых вариантов — подтверждение банка, Казначейства, SPK или SEDDK.
• Свидетельство о соответствии, вид на жительство и бланки заявлений.

Какие расходы заложить в бюджет

• Для недвижимости: пошлина за регистрацию тапу в размере 4% (обычно делится между покупателем и продавцом, но при покупке новостройки часто полностью оплачивается покупателем), отчёт об оценке, услуги нотариуса и присяжного переводчика, обязательное страхование от землетрясений и, при покупке на вторичном рынке, наша брокерская комиссия, указанная на странице с нашими комиссиями.
• Для всех вариантов: сборы за вид на жительство и карту ВНЖ, легализация и перевод документов, а также услуги юриста, если вы поручите ему подачу заявления.
• Для финансовых вариантов: расходы, связанные с самим продуктом, например комиссия за управление фондом или спреды по облигациям; их устанавливает выбранное вами учреждение.

Ваша семья

Одна инвестиция, соответствующая требованиям, распространяется на основного заявителя, его супруга (супругу) и детей до 18 лет. Совершеннолетним детям нужна собственная инвестиция. Турция допускает двойное гражданство, поэтому большинство инвесторов сохраняют свой нынешний паспорт; проверьте также правила своей страны.

Риски и как их избежать

• Завышенная стоимость объекта: цена намного выше рыночной означает слабую инвестицию и может привлечь повышенное внимание к оценке. Прежде чем вы сделаете предложение, мы сравниваем цену с недавними сделками.
• Неподходящие тапу: доли в праве общей собственности, земля без здания или объект, ранее использованный для получения гражданства. Мы проверяем это до внесения задатка.
• Риски при покупке на этапе строительства: выбирайте застройщиков с подтверждённой историей сдачи объектов и изучайте предварительный договор купли-продажи вместе с юристом.
• Валютный риск в финансовых вариантах с вложениями в лирах и рыночный риск в фондах и пенсионной системе.
• Обещания гарантированного одобрения: никто не может гарантировать получение гражданства; решение принимает турецкое государство.

Как мы помогаем и чего не делаем

Мы — лицензированный брокер по недвижимости (разрешение Министерства торговли № 3408704). Если вы выбираете недвижимость, мы подбираем и проверяем объект, ведём переговоры, координируем оценку, получение налогового номера, открытие банковского счёта и запись на регистрацию тапу, а также работаем над делом о гражданстве вместе с независимым юристом, которого вы выберете. По депозиту, облигациям, фондам и пенсионной системе мы объясняем имеющиеся возможности и знакомим вас с лицензированными турецкими банками, управляющими компаниями и пенсионными компаниями; мы не банк и не лицензированный инвестиционный консультант, поэтому сам продукт вы выбираете и договор заключаете напрямую с учреждением. Узнайте больше о нашей услуге по гражданству за инвестиции, посмотрите подходящие проекты или прочитайте руководства по отдельным вариантам: банковский депозит, государственные облигации и частная пенсионная система.