Как сдать недвижимость в аренду в Стамбуле: руководство для иностранных собственников

Да, иностранцы могут сдавать в аренду свою недвижимость в Турции на тех же условиях, что и турецкие собственники. Долгосрочная аренда регулируется Турецким кодексом об обязательствах № 6098, который ограничивает депозит арендной платой за три месяца и сдерживает повышение аренды при продлении, а для краткосрочной туристической аренды нужны разрешение по Закону № 7464 и, в зданиях с несколькими помещениями, согласие всех остальных собственников. Арендный доход облагается налогом в Турции, в том числе для собственников, живущих за рубежом.

Правила меняются, поэтому, прежде чем что-либо подписывать, уточните актуальную ситуацию для вашего объекта.

Как лучше сдать квартиру в аренду в Стамбуле: надолго или посуточно?

Долгосрочная аренда — это договор найма жилья с арендатором, для которого объект становится домом. Краткосрочная аренда — это сдача жилья в туристических целях на срок до 100 дней. Согласно Закону № 7464, действующему с 2024 года, для неё нужны разрешение Министерства культуры и туризма и, в здании с несколькими помещениями, согласие всех остальных собственников. За сдачу без разрешения грозят штрафы.

По нашему опыту, вопрос обычно решает правило о согласии: в большом многоквартирном доме или жилом комплексе (site) добиться согласия каждого из остальных собственников зачастую нереально. Проверьте это до того, как обставлять квартиру для туристов.

	Долгосрочная аренда	Краткосрочная (туристическая) аренда
Основные правила	Турецкий кодекс об обязательствах № 6098	Закон № 7464 (действует с 2024 года)
Разрешение	Туристическое разрешение не требуется	Разрешение Министерства культуры и туризма
Согласие других собственников	Как правило, не требуется	Всех остальных собственников в зданиях с несколькими помещениями
Кто проживает	Арендатор, который живёт в объекте	Гости на срок до 100 дней
Депозит	Не более арендной платы за три месяца (ст. 342)	Определяется условиями бронирования
Изменение аренды	Повышение при продлении ограничено средним ИПЦ за 12 месяцев (ст. 344)	Цена за каждое проживание
Текущая работа	Немного, если заселён хороший арендатор	Много: уборка, заселение, переписка с гостями
Налоги	Облагается в Турции; ежегодная декларация в марте	Облагается в Турции; уточните, как квалифицируется ваша аренда
Главный риск	Неудачный выбор арендатора	Штрафы за сдачу без разрешения

Как установить правильную арендную плату?

Отталкивайтесь от ставок, фактически согласованных по похожим квартирам в том же здании, комплексе или на той же улице; запрашиваемые ставки в онлайн-объявлениях показывают верхнюю границу диапазона, а не то, за сколько арендаторы подписывают договор. На арендную плату в Стамбуле влияют:

• район и доступ к метро, паромам и главным дорогам;
• этаж, освещённость и вид, особенно на Босфор или море;
• наличие мебели, а также состояние кухни и санузлов;
• парковка, охрана и инфраструктура комплекса, например спортзал или бассейн;
• ежемесячная плата за обслуживание (aidat), которую арендаторы соотносят с арендной платой.

Подходите к стартовой ставке внимательно. Повышение при продлении ограничено правилом ИПЦ, о котором речь ниже, поэтому слишком низкую ставку долго исправлять, а при слишком высокой квартира простаивает. Инвестиционную сторону раскрывает наше руководство по арендному доходу и доходности в Стамбуле.

Как подготовить объект к сдаче в аренду?

• Ремонт. Проведите обслуживание газового котла (kombi), устраните протечки и проверьте окна, замки и технику.
• Уборка и освежение. Профессиональная уборка и, где нужно, свежая покраска заметны на каждой фотографии.
• Мебель. Меблированные квартиры обычно подходят людям, переезжающим в Стамбул по работе; немеблированные — арендаторам со своей мебелью.
• Фотографии и планировка. Светлые и честные снимки сокращают число бесполезных просмотров.
• Опись. Перечислите имущество и его состояние с датированными фотографиями; опись подписывают обе стороны, и она прилагается к договору.
• Документы. Действующий полис DASK (обязательного страхования от землетрясений), копия разрешения на эксплуатацию (iskan), номера абонентских договоров на коммунальные услуги, контакты управляющей компании и правила дома.

Как найти и проверить арендаторов?

В объявлении стоит указать арендную плату, депозит, aidat, что входит в стоимость и дату, с которой квартира свободна, а для арендаторов, которые ещё за рубежом, — предложить видеопросмотры. Прежде чем принять арендатора, мы запрашиваем:

• документы, удостоверяющие личность (паспорт или турецкое удостоверение), всех, кто будет подписывать договор;
• подтверждение того, как будет оплачиваться аренда, например письмо работодателя или компании о переводе на работу в Стамбул, расчётные листы или банковские выписки;
• по возможности — рекомендацию предыдущего арендодателя;
• кто будет жить в квартире, есть ли домашние животные и на какой срок планируется проживание;
• для арендатора-компании — реквизиты компании и кто имеет право подписи.

Мы ищем последовательную картину: работа, бюджет, дата заезда и причина переезда должны сходиться. Если доход сложно подтвердить, договор может дополнительно подписать поручитель. Применяйте одинаковые критерии ко всем кандидатам и принимайте арендную плату и депозит только банковским переводом.

Что должно быть в договоре аренды в Турции?

Аренда жилья и крытых коммерческих помещений регулируется Турецким кодексом об обязательствах № 6098. Чёткий договор аренды включает:

• стороны и номера их удостоверений или паспортов, адрес объекта и реквизиты тапу (свидетельства о праве собственности);
• дату начала, срок и порядок продления;
• арендную плату, дату платежа, валюту и банковский счёт;
• депозит и условия его возврата;
• порядок повышения арендной платы при продлении в пределах установленного законом ограничения;
• кто оплачивает коммунальные услуги, aidat и разовые расходы по зданию;
• разрешённое использование, число жильцов, домашних животных и субаренду;
• обслуживание и ремонт, а также то, как арендатор сообщает о проблеме;
• подписанную опись, адреса для уведомлений (электронная почта и местный контакт для собственника за рубежом) и ожидаемое состояние объекта при возврате.

Составьте договор на двух языках — турецком и английском — и укажите, какая версия имеет преимущественную силу, чтобы ни одна сторона не подписывала то, чего не понимает. Мы готовим документы по аренде с обеими сторонами и рекомендуем, чтобы перед подписанием договор проверил независимый юрист. В случае магазина или офиса арендатор может передать договор аренды коммерческого помещения другому лицу только с письменного согласия арендодателя, в котором нельзя отказать без уважительной причины (ст. 323); подробнее — в нашем руководстве по коммерческой недвижимости в Турции.

Какие правила действуют для депозита и повышения аренды в Турции?

Депозит. Обеспечительный депозит не может превышать арендную плату за три месяца (ст. 342). Укажите его в договоре, принимайте банковским переводом, выдайте расписку и письменно договоритесь, что может быть удержано в конце, например неоплаченные счета или повреждения сверх нормального износа.

Повышение аренды. При продлении ежегодное повышение арендной платы не может превышать среднее значение индекса потребительских цен (ИПЦ, или TÜFE) за 12 месяцев (ст. 344). Это относится к аренде жилья и крытых коммерческих помещений. Можно договориться о меньшем повышении, но никакое условие договора не позволит выйти за пределы ограничения. Рассчитывайте каждое повышение по официально опубликованному показателю на момент продления.

Возврат объекта. Расторжение договора аренды против воли арендатора в Турции строго регулируется. Если вам может понадобиться вернуть объект — чтобы продать его или жить в нём самим, — продумайте это до подписания и спросите юриста о своих вариантах.

Кто платит за коммунальные услуги, aidat и DASK?

• Коммунальные услуги. Электричество, вода, природный газ и интернет обычно оформляются на арендатора. Зафиксируйте показания счётчиков при заезде и выезде.
• Aidat. Пропишите в договоре, кто оплачивает ежемесячную плату за обслуживание и разовые работы по зданию, и время от времени проверяйте, что она вносится: долги по aidat нужно будет погасить перед любой будущей продажей.
• DASK. Обязательное страхование от землетрясений требуется для здания; продлевайте свой полис каждый год.
• Налог на имущество. Ежегодный налог на имущество по Закону № 1319, который муниципалитет рассчитывает от налоговой стоимости объекта, — расход собственника.
• Страхование. Стоит рассмотреть добровольное страхование жилья и имущества, особенно при сдаче с мебелью.

Как облагается арендный доход иностранных собственников в Турции?

Арендный доход от недвижимости в Турции облагается налогом в Турции, в том числе для собственников-нерезидентов. Физлица декларируют его в ежегодной налоговой декларации, которая подаётся в марте, поэтому вам нужны турецкий налоговый номер и аккуратные документы: договор аренды, банковские выписки с поступлениями арендной платы и подтверждения ваших расходов.

Если компания или арендатор-предприниматель снимает у вас как у физлица коммерческое помещение, арендатор удерживает из арендной платы 20% подоходного налога (stopaj, налог у источника) и перечисляет его в налоговую (Закон о подоходном налоге № 193, ст. 94). Укажите в договоре, согласована ли арендная плата брутто или нетто с учётом этого удержания, потому что от этого зависит, сколько вы фактически получите.

Какие расходы можно учесть, как засчитывается удержанный налог и как турецкий налог соотносится с налогом в стране вашего проживания — вопросы для налогового консультанта; мы не приводим пороговые суммы, потому что они меняются. Обзор — в нашем руководстве по налогам на недвижимость в Турции.

Можно ли управлять арендной недвижимостью в Стамбуле из-за рубежа?

Да. Онлайн-просмотры, электронные документы и при необходимости доверенность позволяют сдать объект, не приезжая. Рабочая схема включает:

• турецкий банковский счёт для арендной платы, чтобы каждый платёж оставлял след;
• ваш налоговый номер и бухгалтера для мартовской декларации;
• местное контактное лицо для ремонта, экстренных случаев и связи с управляющей компанией;
• регулярные осмотры с фотографиями;
• календарь продлений договоров, пересмотра аренды, продления DASK и налоговых сроков.

Наша услуга по управлению недвижимостью может взять эти задачи на себя — от контроля поступлений арендной платы и оплаты счетов до организации ремонта и передачи объекта — и отчитывается перед вами на вашем языке.

Какие ошибки арендодатели в Стамбуле совершают чаще всего?

• Сдают посуточно без разрешения по Закону № 7464 или без согласия других собственников.
• Подписывают договор только на турецком, который не могут прочитать, или шаблон, игнорирующий ограничение по ИПЦ.
• Берут депозит больше арендной платы за три месяца или наличными без расписки.
• Пропускают опись и фотографии, а потом спорят о повреждениях в конце аренды.
• Назначают стартовую ставку наугад, забывая, что повышение при продлении ограничено.
• Не декларируют арендный доход или упускают stopaj у арендатора-компании.
• Оставляют коммунальные услуги на своё имя или не замечают неоплаченный aidat.
• Выбирают арендатора в спешке, потому что квартира пустует несколько недель.

Как Bosphorus Brokers поможет вам сдать недвижимость

Наша услуга по сдаче в аренду для собственников охватывает весь процесс: определение ставки по текущему рынку аренды, продвижение, очные и онлайн-просмотры, проверку арендаторов, документы по аренде на турецком и английском, опись и передачу объекта. Затем повседневные вопросы может взять на себя наша служба управления недвижимостью. Комиссии за сдачу в аренду и управление согласуются письменно до начала работы; подробнее — на странице наши комиссии.

Bosphorus Brokers — лицензированное агентство недвижимости в Стамбуле (лицензия № 3408704 Министерства торговли Турецкой Республики). Наш основатель Бурак Юнал называет управление недвижимостью и аренду торговых помещений среди своих специализаций и лично консультирует на английском, турецком и французском; команда работает с клиентами на английском, турецком, французском, русском, китайском и арабском языках. Наш рейтинг в Google — 5.0. Свяжитесь с нами или напишите в WhatsApp: +90 533 140 04 96, чтобы обсудить ваш объект.