Как купить недвижимость в Турции иностранцу: пошаговое руководство

Да, иностранцы могут покупать недвижимость в Турции и оформлять свидетельство о праве собственности (тапу) на своё имя с теми же правами, что и у граждан Турции, — за пределами военных зон и зон безопасности и в рамках ограничений по площади. Покупка идёт в установленном порядке: турецкий налоговый номер, банковский счёт, официальный отчёт об оценке, конвертация суммы сделки в турецком банке и подписание в земельном кадастре — лично или через представителя по нотариальной доверенности. Покупка готового жилья без ипотеки часто занимает от двух до четырёх недель с момента согласования цены.

Руководство отражает правила, действующие на октябрь 2026 года. Правила меняются, поэтому, прежде чем что-либо оплачивать, уточните детали для своего случая.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Турции?

Да. Согласно статье 35 Закона о тапу № 2644, граждане стран, утверждённых решением президента, могут покупать жильё, офисы, магазины и земельные участки. Прежнее требование взаимности отменено в 2012 году, поэтому уже неважно, разрешает ли ваша страна гражданам Турции покупать недвижимость у себя, а вид на жительство для покупки не нужен. Ограничения такие:

• Военные зоны и зоны безопасности закрыты для иностранных покупателей. Перед переоформлением земельный кадастр проверяет каждую покупку иностранцем на попадание в такие зоны.
• Ограничения по площади: все иностранные физические лица вместе могут владеть не более чем 10% частных земель в районе, а каждый человек — не более чем 30 гектарами по всей Турции.
• Гражданство: граждане нескольких стран не могут покупать недвижимость на своё имя; например, это запрещено гражданам Сирии.
• Незастроенные участки: иностранный покупатель должен в течение двух лет представить проект освоения участка в профильное министерство.

Сама по себе собственность не даёт права жить в Турции, но может стать основанием для заявления. В Стамбуле объект, на основании которого оформляется краткосрочный вид на жительство, должен стоить не менее 200 000 долларов США, а некоторые районы закрыты для новых иностранных резидентов; правила объясняет наше руководство по виду на жительство. Для гражданства Турции за инвестиции объект должен стоить не менее 400 000 долларов США по официальной оценке и оставаться в собственности три года с отметкой в тапу, а объект, купленный у иностранного продавца, не подходит. Программу описывает наше руководство по гражданству Турции за инвестиции.

Иностранные покупатели по-прежнему составляют небольшую часть рынка: по данным Турецкого статистического института (TÜİK), в сентябре 2026 года иностранцам было продано 2 167 объектов жилья — 1,5% всех продаж в Турции, причём больше всего купили граждане России, Ирака и Германии.

Как иностранцу купить недвижимость в Турции шаг за шагом?

1. Определите цель и полный бюджет. Жильё для себя, арендный доход, вид на жительство или гражданство — каждая цель ведёт к разным районам и ценовым уровням. При покупке вторичного жилья добавьте примерно от 4,5% до 7% цены на расходы по сделке, а для большинства новостроек — ещё и НДС, если вы не подпадаете под освобождение; все статьи расходов перечислены в нашем руководстве о стоимости покупки недвижимости в Турции.
2. Отберите и посмотрите объекты. Сравните цены предложения с недавними продажами поблизости и посмотрите объекты лично или по видеосвязи в режиме реального времени. Районы сравнивает наше руководство о лучших районах Стамбула для инвестиций.
3. Проведите проверки до внесения задатка. Запись в тапу, разрешение на ввод в эксплуатацию, долги, а для новых проектов — застройщик (см. чек-лист ниже).
4. Согласуйте условия письменно. Зафиксируйте цену, валюту, сроки платежей, что входит в продажу, кто какие расходы оплачивает и что происходит с задатком, если одна из сторон откажется от сделки. Право собственности переходит только после регистрации в земельном кадастре: частный договор его не передаёт, а предварительный договор купли-продажи (satış vaadi) имеет юридическую силу, только если подписан у нотариуса. До подписания попросите независимого юриста проверить любой договор на понятном вам языке.
5. Получите налоговый номер и откройте банковский счёт. Оба шага описаны ниже.
6. Закажите отчёт об оценке. Если покупатель — иностранец, нужен отчёт оценочной компании с лицензией Совета по рынкам капитала (SPK).
7. Конвертируйте сумму и получите DAB. Продайте турецкому банку иностранную валюту на сумму покупки и получите справку о продаже иностранной валюты (döviz alım belgesi, DAB).
8. Запишитесь на переоформление и оплатите сборы. Заявление подаётся через онлайн-систему земельного кадастра. Пошлина за переоформление тапу и сбор оборотного фонда оплачиваются до записи, а у здания должен быть действующий полис DASK (обязательное страхование от землетрясений).
9. Подпишите документы в земельном кадастре. Покупатель и продавец или их представители подписывают официальный договор перед сотрудником кадастра, а если кто-то из них не говорит по-турецки, — при участии присяжного переводчика. Право собственности регистрируется на ваше имя в тот же день.
10. Обустройтесь. Переоформите электричество, воду и газ на своё имя, зарегистрируйтесь в управлении здания как плательщик ежемесячной платы за обслуживание (aidat) и убедитесь, что муниципалитет учёл вас как плательщика ежегодного налога на недвижимость (emlak vergisi).

Какие документы нужны иностранному покупателю?

Налоговый номер

Турецкий налоговый номер (vergi numarası) выдаётся бесплатно и, как правило, в тот же день в налоговой инспекции по паспорту. Он нужен для банковского счёта, тапу, договоров с коммунальными службами и любых будущих налоговых деклараций.

Банковский счёт

Турецкие банки открывают счета нерезидентам, но требования у каждого банка свои. Будьте готовы предъявить паспорт и налоговый номер и объяснить происхождение средств; на открытие закладывайте от одного дня до пары недель. Турецкий счёт оставляет чёткий след платежа: он пригодится, когда вы будете продавать объект и переводить деньги за рубеж, и на него опирается заявление на гражданство.

Отчёт об оценке (ekspertiz)

С 2019 года земельный кадастр требует официальный отчёт об оценке для сделок, в которых участвует иностранец. Его за несколько рабочих дней готовит компания с лицензией SPK; в 2026 году он стоит не менее 17 622 лир плюс НДС для квартиры общей площадью до 250 м². Как правило, кадастр не принимает заявленную цену ниже оценочной, поэтому заранее убедитесь, что оценка соответствует согласованной цене.

Справка о продаже иностранной валюты (DAB)

С 24 января 2022 года иностранные физические лица, покупающие недвижимость, должны подтвердить, что сумма сделки была конвертирована из иностранной валюты в турецком банке. На практике вы переводите евро, доллары или другую валюту на свой турецкий счёт, продаёте её банку за лиры, и банк выдаёт на ваше имя DAB на сумму не ниже заявленной цены. Храните справку вместе с тапу: она также подтверждает право на освобождение от НДС и входит в пакет документов на гражданство.

Документы для земельного кадастра

• паспорт, с переводом, если управление кадастра его запросит;
• налоговый номер;
• недавняя фотография (6 x 4 см);
• отчёт об оценке и DAB;
• действующий полис DASK на объект;
• нотариальная доверенность, если за вас подписывает другой человек.

Как оплачивается цена при переоформлении тапу?

Платите банковским переводом со своего счёта так, чтобы деньги и право собственности перешли в один и тот же день. Избегайте наличных: банковская запись защищает обе стороны и служит подтверждением для DAB, для любого будущего расчёта налога, а когда вы в итоге будете продавать объект, — для перевода вырученных средств за рубеж.

Новое правило закрепит этот порядок. Согласно поправкам к Положению о торговле недвижимостью, опубликованным в апреле 2026 года, сделки, оплачиваемые полностью или частично наличными, банковским переводом или через EFT, должны проходить через систему безопасных платежей: деньги покупателя блокируются на специальном счёте до записи, перечисляются продавцу после регистрации права собственности и возвращаются, если переоформление не состоялось. Дата запуска перенесена на 1 декабря 2026 года поправкой, опубликованной 1 октября 2026 года. Какие сделки будут исключены и сколько будет стоить использование системы, определит протокол, поэтому актуальный порядок мы уточняем для каждой покупки.

Можно ли купить недвижимость в Турции, не приезжая?

Да. Многие иностранные покупатели смотрят объекты онлайн и завершают сделку через представителя. Доверенность подписывается в турецком консульстве или у нотариуса в вашей стране с приложенной фотографией и апостилем; документ иностранного нотариуса затем переводят и нотариально заверяют в Турции. Дайте представителю конкретные полномочия:

• получить налоговый номер и открыть банковский счёт на ваше имя;
• конвертировать валюту и получить DAB;
• купить указанный объект, оплатить сборы и подписать документы в земельном кадастре;
• оформить DASK и заключить договоры с коммунальными службами.

Держите деньги на своём счёте, а не на счёте представителя, и ограничьте доверенность этой покупкой. Мы обмениваемся документами в электронном виде и можем показать вам объект по видеосвязи перед переоформлением.

Что проверить перед внесением задатка?

• Запись в тапу: является ли продавец зарегистрированным собственником, как распределены доли, есть ли ипотека (ipotek), арест (haciz) или отметка (şerh) — например, отметка о семейном жилье, при которой для продажи нужно согласие супруга (супруги).
• Тип тапу: полная кондоминиальная собственность (kat mülkiyeti) или тапу стадии строительства — кондоминиальный сервитут (kat irtifakı), что обычно означает, что у здания ещё нет разрешения на ввод в эксплуатацию (iskan).
• Разрешения и состояние: iskan, незаконные перепланировки, возраст здания и его сейсмостойкость, а также не признано ли оно аварийным в рамках программы городского обновления.
• Долги: неоплаченный налог на недвижимость, aidat и коммунальные счета. Земельный кадастр не проводит сделку, пока есть задолженность по налогу на недвижимость.
• Для объектов на этапе строительства: разрешение на строительство, сданные застройщиком проекты, график платежей и защитные условия договора; о них рассказывает наше руководство «Строящаяся или готовая недвижимость».
• Для гражданства: что продавец не иностранец и объект не использовался для предыдущего заявления; почему это важно, объясняет наше руководство «Новостройка или вторичное жильё для гражданства».
• Цена: подтвердит ли её, скорее всего, отчёт об оценке.

По нашему опыту, то, что задерживает переоформление, обычно выявляется именно на этих проверках: неснятая ипотека, просроченный полис DASK или доверенность, которая не охватывает покупку.

Сколько времени занимает покупка недвижимости в Турции?

При покупке вторичного жилья без ипотеки обычный срок — от двух до четырёх недель с момента согласования цены. Проверка на военные зоны и зоны безопасности в центральном Стамбуле обычно проходит быстро, но в других местах может занять больше времени. Покупки на этапе строительства зависят от хода стройки: одни застройщики переоформляют тапу заранее, другие — после завершения строительства. Ипотека добавляет время на одобрение банком; см. наше руководство о финансировании покупки недвижимости для иностранцев. Это типичные сроки, а не обещания.

Сколько стоит покупка недвижимости в Турции?

Полный пример расчёта приводится в нашем руководстве о стоимости покупки, а руководство по налогам на недвижимость в Турции рассказывает о ежегодном налоге на недвижимость, налоге на арендный доход и правиле пяти лет для прибыли от продажи. Наши собственные тарифы — на странице «Наши комиссии».

Как Bosphorus Brokers поможет вам купить недвижимость

Bosphorus Brokers — лицензированное агентство недвижимости в Стамбуле, имеющее разрешение Министерства торговли Турецкой Республики на торговлю недвижимостью (№ 3408704). Его основатель Бурак Юнал — лицензированный брокер по недвижимости и лично консультирует каждого клиента. В рамках нашей услуги по покупке недвижимости мы подбираем и проверяем объекты, ведём переговоры, организуем получение налогового номера, визит в банк, оценку, переводчика и запись в земельный кадастр и сопровождаем вас или вашего представителя при переоформлении. Чтобы начать, свяжитесь с нами и расскажите о своём бюджете и о том, для чего вам нужна недвижимость.