Склады в аренду и на продажу в Стамбуле и Турции

Да, иностранная компания может арендовать или купить склад в Стамбуле. Основные логистические районы — Хадымкёй (Hadımköy), Эсеньюрт (Esenyurt), Арнавуткёй (Arnavutköy), район порта Амбарлы (Ambarlı) и Силиври/Чаталджа (Silivri/Çatalca) на европейской стороне, а также Тузла (Tuzla), Пендик (Pendik) и Гебзе (Gebze, провинция Коджаэли) на азиатской. Прежде чем подписывать договор, проверьте полезную высоту, погрузочные доки, нагрузку на пол, подъезд для грузовиков, пожарную безопасность, зонирование под складское использование и разрешение на эксплуатацию.

Bosphorus Brokers — лицензированное агентство недвижимости в Стамбуле (лицензия № 3408704). Мы подбираем склады в аренду и на продажу в Стамбуле и его окрестностях, проверяем их и согласовываем условия для иностранных компаний — от складского помещения под первую партию товара до логистического комплекса, обслуживающего всю Турцию. Склады — часть нашей более широкой услуги по коммерческой недвижимости в Турции.

Где в Стамбуле основные складские и логистические районы?

Европейская сторона

• Хадымкёй и Эсеньюрт: логистические и лёгкопромышленные районы на западе города.
• Арнавуткёй: рядом с аэропортом Стамбула, удобен для авиагрузов.
• Район порта Амбарлы: для морских перевозок и контейнерного трафика.
• Силиври и Чаталджа: дальше на запад, в сторону Текирдага и автомобильных маршрутов в Европу.

Азиатская сторона

• Тузла: промышленный район, в который входит OSB Тузла (организованная промышленная зона).
• Пендик: рядом с аэропортом Сабиха Гёкчен (Sabiha Gökçen).
• Гебзе (Коджаэли): сразу за границей провинции Стамбул, в начале промышленного пояса Коджаэли.

Отталкивайтесь от своих товарных потоков. Морской импорт указывает на район порта Амбарлы, авиагрузы — на Арнавуткёй или Пендик, дистрибуция в Анатолию — на азиатскую сторону и Гебзе, а автоперевозки в Европу — на запад европейской стороны. Площадка, с которой не нужно пересекать Босфор при каждом рейсе, может стоить больше, чем небольшая разница в арендной ставке.

Что проверить, прежде чем арендовать или купить склад?

Мы осматриваем здание вместе с вашей операционной командой — лично или по видеосвязи в реальном времени — и проверяем:

Проверка	Что мы смотрим	Что часто идёт не так
Полезная высота	Используемая высота под балками, спринклерами и освещением	Высота указана в коньке кровли, а не там, где стоят стеллажи
Погрузочные доки	Количество доков, уравнительных платформ и ворот на уровне земли	Слишком мало доков для пиковых объёмов
Нагрузка на пол	Несущая способность и ровность плиты под стеллажи и погрузчики	План стеллажей, который плита не выдерживает
Площадка и подъезд грузовиков	Место для разворота, ожидания и стоянки грузовиков, подъездная дорога	Общая площадка или улица, по которой грузовикам трудно проехать
Системы пожаротушения	Спринклеры, гидранты, сигнализация и противопожарные отсеки для ваших товаров	Система рассчитана на менее рискованное использование, чем ваше
Зонирование	Зонирование, допускающее складское и логистическое использование	Здание с зонированием под другое назначение
Разрешение на эксплуатацию (iskan)	Iskan, охватывающий всё здание в его фактическом виде	Пристройки или антресоли без разрешений

Зонирование и iskan важны не только для самого здания: без них ваша компания не сможет получить в муниципалитете лицензию на открытие и работу предприятия (işyeri açma ve çalışma ruhsatı). Мы также проверяем записи тапу (свидетельства о праве собственности) на ипотеки и отметки, а при покупке запрашиваем у продавца тапу, налоговый номер, полис DASK (обязательного страхования от землетрясений) и подтверждение отсутствия долгов за коммунальные услуги.

Каковы обычные условия аренды склада в Стамбуле?

Склад — это крытое коммерческое помещение, поэтому его аренда регулируется Турецким кодексом об обязательствах № 6098:

• Депозит: не более арендной платы за три месяца (ст. 342).
• Повышение аренды: при продлении ежегодное повышение не может превышать среднее значение индекса потребительских цен (ИПЦ/TÜFE) за 12 месяцев (ст. 344).
• Stopaj (налог у источника): если ваша компания арендует у арендодателя-физлица, она удерживает из арендной платы 20% подоходного налога и перечисляет его в налоговую (Закон о подоходном налоге № 193, ст. 94). Пропишите в договоре, указана ли аренда с учётом stopaj (брутто) или за его вычетом (нетто): при нетто-ставке ваши общие расходы на четверть выше суммы, записанной в договоре.
• Переуступка: передача договора аренды другой компании требует письменного согласия арендодателя, и для коммерческих помещений он не может отказать без уважительной причины (ст. 323).

Мы также согласовываем пункты, которые определяют ваши реальные расходы: арендные каникулы на обустройство, кто платит за стеллажи, модернизацию доков или системы пожаротушения, состояние объекта при передаче и восстановление помещения при выезде. Если арендодатель — компания, аренда облагается налогом иначе, а открытая площадка без здания может не считаться крытым коммерческим помещением. Перед подписанием попросите независимого юриста проверить договор, а своего бухгалтера — подтвердить налоговую сторону.

Сколько стоит купить склад в Турции?

• Пошлина за тапу: 4% от заявленной стоимости; по закону 2% платит покупатель и 2% продавец — закрепите распределение письменно. Взимается также небольшой сбор оборотного фонда.
• Отчёт об оценке: обязателен для иностранных покупателей до переоформления; его готовит оценщик с лицензией SPK (Совета по рынкам капитала).
• НДС: как правило, 20% на новые коммерческие объекты от продавцов-плательщиков НДС. Сделки на вторичном рынке между частными лицами, как правило, НДС не облагаются, а иностранные покупатели-нерезиденты, оплачивающие покупку иностранной валютой, ввезённой в Турцию, могут получить освобождение (Закон об НДС № 3065, ст. 13(i)).
• Текущие расходы: ежегодный налог на имущество по коммерческим ставкам (Закон № 1319), страховка от землетрясений DASK и содержание.
• Наша комиссия: 2% от согласованной цены плюс НДС, оплачивается только по завершении сделки.

Освобождение действует при соблюдении условий, в том числе запрета продажи в течение установленного срока, поэтому уточните своё право на него у налогового консультанта. Наше руководство по налогам на недвижимость в Турции объясняет ежегодные налоги, а руководство по покупке коммерческой недвижимости пошагово описывает переоформление.

Как Bosphorus Brokers помогает арендовать или купить склад?

1. Техзадание: площадь, полезная высота, доки, стеллажи, тип товаров, маршруты, бюджет, дата начала, аренда или покупка.
2. Поиск и подборка: здания из объявлений и вне открытого рынка в районах, подходящих под ваши потоки, с просмотрами по видеосвязи.
3. Проверки: технические параметры, перечисленные выше, записи тапу, зонирование и iskan, а также сравнение аренды или цены с недавними сделками.
4. Переговоры: аренда или цена, депозит, условие о повышении, формулировка stopaj, срок на обустройство и передача объекта.
5. Координация: с вашим юристом, бухгалтером, оценщиком, нотариусом и госорганами.
6. Подписание: договор аренды или переоформление тапу — лично или по доверенности.

Почему иностранные компании доверяют нам поиск склада

У нас лицензия Министерства торговли, и компанией руководит её основатель. Бурак Юнал — лицензированный брокер по недвижимости (квалификационный экзамен сдан в 2021 году) со степенью магистра финансов (MSc in Finance) London School of Economics; оценка недвижимости и аренда торговых помещений входят в число его заявленных специализаций, поэтому условия аренды и полная стоимость содержания помещения получают такое же внимание, как и базовая ставка. Мы представляем ваши интересы, берём с иностранных и турецких клиентов одинаковую комиссию, работаем на английском, турецком, французском, русском, китайском и арабском языках, а наш рейтинг в Google — 5.0. Комиссия за аренду согласуется письменно до начала работы; подробнее — на странице наши комиссии. Если вам нужно и производственное помещение, посмотрите заводы на продажу и в аренду в Турции.