Entrepôts à vendre et à louer à Istanbul et en Turquie

Oui, une société étrangère peut louer ou acheter un entrepôt à Istanbul. Les principales zones logistiques sont Hadımköy, Esenyurt, Arnavutköy, la zone portuaire d'Ambarlı et Silivri/Çatalca sur la rive européenne, ainsi que Tuzla, Pendik et Gebze (Kocaeli) sur la rive asiatique. Avant de signer, vérifiez la hauteur libre, les quais de chargement, la charge au sol, l'accès poids lourds, la sécurité incendie, le zonage autorisant l'usage de stockage et le permis d'occupation.

Bosphorus Brokers est une agence immobilière agréée à Istanbul (licence n° 3408704). Nous trouvons des entrepôts à louer à Istanbul et des entrepôts à vendre à Istanbul et dans ses environs, nous les vérifions et en négocions les conditions pour les entreprises étrangères, de l'espace de stockage pour un premier envoi jusqu'à l'entrepôt logistique desservant toute la Turquie. Les entrepôts font partie de notre service global d'immobilier commercial en Turquie.

Où se trouvent les principales zones d'entrepôts et de logistique à Istanbul ?

Rive européenne

• Hadımköy et Esenyurt : zones logistiques et d'industrie légère à l'ouest de la ville.
• Arnavutköy : près de l'aéroport d'Istanbul, intéressant pour le fret aérien.
• Zone portuaire d'Ambarlı : pour le fret maritime et le trafic de conteneurs.
• Silivri et Çatalca : plus à l'ouest, en direction de Tekirdağ et des routes vers l'Europe.

Rive asiatique

• Tuzla : une zone industrielle qui comprend l'OSB (zone industrielle organisée) de Tuzla.
• Pendik : près de l'aéroport Sabiha Gökçen.
• Gebze (Kocaeli) : juste au-delà de la limite de la province d'Istanbul, à l'entrée de la ceinture industrielle de Kocaeli.

Partez de vos flux de marchandises. Si vous importez par la mer, regardez du côté de la zone portuaire d'Ambarlı ; pour le fret aérien, d'Arnavutköy ou de Pendik ; pour la distribution vers l'Anatolie, de la rive asiatique et de Gebze ; pour le transport routier vers l'Europe, de l'ouest de la rive européenne. Un site qui vous évite de traverser le Bosphore à chaque trajet peut valoir davantage qu'un petit écart de loyer.

Que vérifier avant de louer ou d'acheter un entrepôt ?

Nous parcourons le bâtiment avec votre équipe opérationnelle, sur place ou en vidéo en direct, et vérifions :

Point de contrôle	Ce que nous examinons	Ce qui pose souvent problème
Hauteur libre	Hauteur utile sous les poutres, les sprinklers et l'éclairage	Une hauteur annoncée au faîtage, et non à l'emplacement des rayonnages
Quais de chargement	Nombre de quais, de niveleurs et de portes de plain-pied	Trop peu de quais pour les volumes de pointe
Charge au sol	Capacité et planéité de la dalle pour les rayonnages et les chariots élévateurs	Un plan de rayonnage que la dalle ne peut pas supporter
Cour et accès poids lourds	Aire de manœuvre, attente et stationnement des camions, voie d'accès	Une cour partagée ou une rue difficilement praticable pour les camions
Systèmes incendie	Sprinklers, poteaux incendie, alarmes et compartimentage adaptés à vos marchandises	Un système conçu pour un usage moins risqué que le vôtre
Zonage	Un zonage autorisant le stockage et la logistique	Un bâtiment classé pour un autre usage
Permis d'occupation (iskan)	Un iskan couvrant l'ensemble du bâtiment tel que construit	Des extensions ou des mezzanines ajoutées sans permis

Le zonage et l'iskan comptent au-delà du bâtiment lui-même : sans eux, votre société ne peut pas obtenir de la municipalité la licence d'ouverture et d'exploitation (işyeri açma ve çalışma ruhsatı). Nous vérifions aussi les registres du titre de propriété pour repérer hypothèques et annotations et, en cas d'achat, demandons au vendeur le titre de propriété, le numéro fiscal, la police DASK (assurance séisme obligatoire) et la preuve que les factures des services publics sont soldées.

Quelles sont les conditions de bail habituelles pour un entrepôt à Istanbul ?

Un entrepôt étant un local professionnel couvert, son bail relève du Code turc des obligations n° 6098 :

• Caution : plafonnée à trois mois de loyer (art. 342).
• Hausses de loyer : au renouvellement, la hausse annuelle ne peut dépasser la moyenne sur 12 mois de l'indice des prix à la consommation (IPC/TÜFE) (art. 344).
• Stopaj (retenue à la source) : si votre société loue à un bailleur particulier, elle retient 20 % d'impôt sur le revenu sur le loyer et le reverse à l'administration fiscale (loi n° 193 relative à l'impôt sur le revenu, art. 94). Précisez dans le contrat si le loyer s'entend brut ou net de stopaj : sur un montant net, votre coût total dépasse d'un quart le chiffre inscrit.
• Cession : transférer le bail à une autre société exige l'accord écrit du bailleur, qui ne peut le refuser sans juste motif s'agissant de locaux professionnels (art. 323).

Nous négocions aussi les points qui déterminent votre coût réel : franchise de loyer pendant les aménagements, prise en charge des rayonnages et de la mise à niveau des quais ou des systèmes incendie, état du bien à la remise et remise en état à votre départ. Si le bailleur est une société, le loyer est imposé différemment, et une cour à ciel ouvert sans bâtiment peut ne pas être considérée comme un local professionnel couvert. Avant de signer, faites examiner le contrat par un avocat indépendant et confirmer le volet fiscal par votre comptable.

Combien coûte l'achat d'un entrepôt en Turquie ?

• Droits de mutation : 4 % de la valeur déclarée, répartis en principe à 2 % pour l'acheteur et 2 % pour le vendeur ; fixez la répartition par écrit. De modestes frais de fonds renouvelable s'y ajoutent.
• Rapport d'évaluation : obligatoire pour les acheteurs étrangers avant le transfert, établi par un expert agréé par le SPK (Conseil des marchés de capitaux).
• TVA : généralement 20 % sur les locaux commerciaux neufs vendus par des vendeurs assujettis. Les reventes entre particuliers ne sont en principe pas soumises à la TVA, et les acheteurs étrangers non résidents qui paient avec des devises introduites en Turquie peuvent bénéficier d'une exonération (loi n° 3065 sur la TVA, art. 13(i)).
• Coûts courants : taxe foncière annuelle au taux commercial (loi n° 1319), assurance séisme DASK et entretien.
• Nos honoraires : 2 % du prix convenu plus TVA, payables uniquement à la conclusion.

L'exonération est soumise à conditions, notamment l'interdiction de revendre pendant une période déterminée : faites confirmer votre éligibilité par un conseiller fiscal. Notre guide de la fiscalité immobilière en Turquie présente les taxes annuelles, et le guide de l'achat d'un bien commercial décrit le transfert étape par étape.

Comment Bosphorus Brokers vous aide-t-il à louer ou à acheter un entrepôt ?

1. Cahier des charges : surface, hauteur libre, quais, rayonnages, type de marchandises, itinéraires, budget, date de démarrage, location ou achat.
2. Recherche et sélection : bâtiments annoncés et hors marché dans les zones adaptées à vos flux, avec des visites en vidéo en direct.
3. Vérifications : les points techniques ci-dessus, les registres du titre de propriété, le zonage et l'iskan, ainsi que le loyer ou le prix au regard des transactions récentes.
4. Négociation : loyer ou prix, caution, clause d'indexation, clause de stopaj, délai d'aménagement et remise des locaux.
5. Coordination : avec votre avocat, votre comptable, l'expert évaluateur, le notaire et les administrations.
6. Signature : signature du bail ou transfert du titre de propriété, en personne ou par procuration.

Pourquoi les entreprises étrangères nous confient leur recherche d'entrepôt

Nous sommes agréés par le ministère du Commerce et dirigés par notre fondateur. Burak Ünal est courtier immobilier agréé (examen de licence réussi en 2021) et titulaire d'un MSc en finance de la London School of Economics ; l'évaluation immobilière et la location de commerces figurent parmi ses spécialités déclarées, si bien que les conditions du bail et le coût total d'occupation font l'objet du même examen que le loyer affiché. Nous vous représentons, appliquons les mêmes honoraires aux clients étrangers et turcs, travaillons en anglais, turc, français, russe, chinois et arabe, et sommes notés 5,0 sur Google. Les honoraires de location sont convenus par écrit avant le début de notre mission ; voir nos honoraires. Si vous avez aussi besoin d'un espace de production, consultez nos usines à vendre et à louer en Turquie.