Acheter un bien immobilier en Turquie quand on est étranger : le guide étape par étape

Oui, les étrangers peuvent acheter un bien immobilier en Turquie et détenir le titre de propriété (tapu) en leur propre nom, avec les mêmes droits qu'un citoyen turc, hors zones militaires et de sécurité et dans la limite des plafonds de superficie. L'achat suit un ordre précis : un numéro fiscal turc, un compte bancaire, un rapport d'expertise officiel, la conversion du prix auprès d'une banque turque, puis la signature au registre foncier, en personne ou au moyen d'une procuration notariée. L'achat au comptant d'un logement achevé prend souvent deux à quatre semaines à compter de l'accord sur le prix.

Ce guide reflète les règles en vigueur en octobre 2026. Les règles évoluent : vérifiez les détails pour votre propre situation avant de payer quoi que ce soit.

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier en Turquie ?

Oui. En vertu de l'article 35 de la loi n° 2644 sur le registre foncier, les ressortissants des pays agréés par décision présidentielle peuvent acheter des logements, des bureaux, des commerces et des terrains. L'ancienne condition de réciprocité a été supprimée en 2012 : peu importe désormais que votre pays autorise ou non les citoyens turcs à y acheter, et vous n'avez pas besoin d'un titre de séjour pour acheter. Les limites sont les suivantes :

• Les zones militaires et de sécurité sont fermées aux acheteurs étrangers. Le registre foncier contrôle chaque achat par un étranger au regard de ces zones avant le transfert.
• Plafonds de superficie : l'ensemble des personnes physiques étrangères ne peut détenir plus de 10 % des terrains privés d'un district, et chaque personne pas plus de 30 hectares sur tout le territoire turc.
• Nationalité : les citoyens de quelques pays ne peuvent pas acheter en leur propre nom ; c'est le cas, par exemple, des ressortissants syriens.
• Terrains non bâtis : un acheteur étranger doit soumettre un projet pour le terrain au ministère compétent dans un délai de deux ans.

Être propriétaire ne donne pas en soi le droit de vivre en Turquie, mais peut appuyer une demande. À Istanbul, un bien utilisé pour un titre de séjour de courte durée doit valoir au moins 200 000 USD, et certains quartiers sont fermés aux nouveaux résidents étrangers ; notre guide du titre de séjour explique les règles. Pour la citoyenneté turque par investissement, le bien doit valoir au moins 400 000 USD selon l'expertise officielle et être conservé trois ans, avec une annotation sur le titre de propriété, et un bien acheté à un vendeur étranger n'est pas éligible. Notre guide de la citoyenneté turque par investissement présente le programme.

Les acheteurs étrangers restent une petite partie du marché : le TÜİK (Institut turc de la statistique) a enregistré 2 167 ventes de logements à des étrangers en septembre 2026, soit 1,5 % de l'ensemble des ventes en Turquie, les citoyens russes, irakiens et allemands étant les principaux acheteurs.

Comment acheter un bien immobilier en Turquie, étape par étape ?

1. Définissez votre objectif et votre budget global. Une résidence, des revenus locatifs, un titre de séjour ou la citoyenneté orientent chacun vers des quartiers et des niveaux de prix différents. Pour un bien de revente, ajoutez environ 4,5 % à 7 % du prix pour les frais d'acquisition, et pour la plupart des biens neufs la TVA en plus, sauf si vous remplissez les conditions de l'exonération ; notre guide du coût d'un achat immobilier en Turquie les détaille poste par poste.
2. Présélectionnez et visitez. Comparez les prix demandés aux ventes récentes à proximité et visitez en personne ou par vidéo en direct. Notre guide des meilleurs quartiers où investir à Istanbul compare les districts.
3. Faites les vérifications avant tout acompte. L'état du titre de propriété, le permis d'occupation, les dettes et, pour les projets neufs, le promoteur (voir la liste ci-dessous).
4. Fixez les conditions par écrit. Consignez le prix, la devise, les dates de paiement, ce qui est inclus, qui paie quels frais et le sort de l'acompte si l'une des parties se retire. La propriété ne se transmet qu'à l'inscription de l'acte au registre foncier : un accord privé ne la transfère pas, et une promesse de vente (satış vaadi) doit être signée devant notaire pour avoir force obligatoire. Faites relire tout contrat par un avocat indépendant, dans une langue que vous comprenez, avant de signer.
5. Obtenez un numéro fiscal et ouvrez un compte bancaire. Ces deux démarches sont expliquées ci-dessous.
6. Commandez le rapport d'expertise. Un rapport établi par une société d'expertise agréée par le Conseil des marchés de capitaux (SPK) est obligatoire lorsque l'acheteur est étranger.
7. Convertissez le prix et obtenez le DAB. Vendez à une banque turque les devises correspondant au prix d'achat et obtenez le certificat de vente de devises (döviz alım belgesi, DAB).
8. Réservez le transfert et payez les frais. La demande passe par le système en ligne du registre foncier. Les droits de mutation et les frais de fonds renouvelable sont réglés avant le rendez-vous, et l'immeuble doit être couvert par une police DASK valide (assurance séisme obligatoire).
9. Signez au registre foncier. L'acheteur et le vendeur, ou leurs mandataires, signent l'acte officiel devant l'agent du registre, avec un traducteur assermenté si l'un d'eux ne parle pas turc. Le titre est inscrit à votre nom le jour même.
10. Installez-vous. Mettez l'électricité, l'eau et le gaz à votre nom, inscrivez-vous auprès de la gestion de l'immeuble pour les charges mensuelles (aidat) et vérifiez que la municipalité vous a enregistré pour la taxe foncière annuelle (emlak vergisi).

De quels documents un acheteur étranger a-t-il besoin ?

Numéro fiscal

Un numéro fiscal turc (vergi numarası) est gratuit et généralement délivré le jour même par un bureau des impôts sur présentation de votre passeport. Il vous servira pour le compte bancaire, le titre de propriété, les contrats d'abonnement et toute déclaration fiscale ultérieure.

Compte bancaire

Les banques turques ouvrent des comptes aux non-résidents, mais chacune fixe ses propres exigences. Attendez-vous à présenter votre passeport et votre numéro fiscal et à justifier l'origine de vos fonds, et comptez d'un jour à une ou deux semaines. Un compte turc laisse une trace claire du paiement, utile lorsque vous revendrez et transférerez l'argent à l'étranger, et sur laquelle s'appuie une demande de citoyenneté.

Rapport d'expertise (ekspertiz)

Depuis 2019, le registre foncier exige un rapport d'expertise officiel pour les ventes auxquelles un étranger est partie. Il est établi en quelques jours ouvrés par une société agréée par le SPK et coûte, pour 2026, au moins 17 622 TRY plus la TVA pour un appartement d'une surface brute allant jusqu'à 250 m². Le registre foncier n'accepte généralement pas un prix déclaré inférieur au montant du rapport : vérifiez donc tôt que l'expertise est cohérente avec le prix convenu.

Certificat de vente de devises (DAB)

Depuis le 24 janvier 2022, les personnes physiques étrangères qui achètent un bien doivent prouver que le prix a été converti depuis des devises auprès d'une banque turque. En pratique, vous virez des euros, des dollars ou une autre devise sur votre compte turc, vous les vendez à la banque contre des livres turques, et la banque émet le DAB à votre nom pour un montant au moins égal au prix déclaré. Conservez-le avec votre titre de propriété : il appuie aussi une demande d'exonération de TVA et un dossier de citoyenneté.

Documents pour le registre foncier

• votre passeport, avec une traduction si le bureau la demande ;
• votre numéro fiscal ;
• une photo récente (6 x 4 cm) ;
• le rapport d'expertise et le DAB ;
• une police DASK valide pour le bien ;
• une procuration notariée, si quelqu'un signe pour vous.

Comment le prix est-il payé lors du transfert du titre de propriété ?

Payez par virement depuis votre propre compte, en calant le paiement pour que l'argent et le titre changent de mains le même jour. Évitez les espèces : une trace bancaire protège les deux parties et appuie le DAB, tout calcul fiscal ultérieur et, le jour où vous revendrez, le transfert du produit de la vente à l'étranger.

Une nouvelle règle va formaliser cette pratique. Selon les modifications du Règlement sur le commerce immobilier publiées en avril 2026, les ventes payées en tout ou partie en espèces, par virement bancaire ou par EFT (virement électronique) doivent passer par un système de paiement sécurisé : l'argent de l'acheteur est bloqué sur un compte désigné avant le rendez-vous, versé au vendeur lorsque le titre est inscrit, et restitué si le transfert n'a pas lieu. La date d'entrée en vigueur a été reportée au 1er décembre 2026 par une modification publiée le 1er octobre 2026. Les ventes exclues et les frais d'utilisation du système doivent être fixés par protocole : nous vérifions donc la situation en vigueur pour chaque achat.

Peut-on acheter un bien en Turquie sans se déplacer ?

Oui. De nombreux acheteurs internationaux visitent en ligne et concluent par l'intermédiaire d'un mandataire. Vous signez une procuration dans un consulat turc, ou devant un notaire de votre pays avec votre photo jointe et une apostille ; un document établi par un notaire étranger est ensuite traduit et certifié par un notaire en Turquie. Donnez au mandataire les pouvoirs précis nécessaires pour :

• obtenir votre numéro fiscal et ouvrir un compte bancaire à votre nom ;
• convertir les devises et obtenir le DAB ;
• acheter le bien désigné, payer les frais et signer au registre foncier ;
• souscrire la DASK et ouvrir les abonnements (eau, électricité, gaz).

Gardez l'argent sur votre propre compte plutôt que sur celui de votre mandataire, et limitez la procuration à cet achat. Nous partageons les documents sous forme numérique et pouvons vous montrer le bien en appel vidéo avant le transfert.

Que vérifier avant de verser un acompte ?

• L'état du titre de propriété : que le vendeur est bien le propriétaire inscrit, la répartition de la propriété, et toute hypothèque (ipotek), saisie (haciz) ou annotation (şerh), comme une annotation de logement familial qui impose le consentement du conjoint à la vente.
• Le type de titre : une copropriété définitive (kat mülkiyeti), ou une servitude de construction (kat irtifakı), ce qui signifie généralement que l'immeuble n'a pas encore de permis d'occupation (iskan).
• Permis et état du bâtiment : l'iskan, les modifications non autorisées, l'âge de l'immeuble et sa résistance aux séismes, et s'il a été déclaré bâtiment à risque dans le cadre de la rénovation urbaine.
• Dettes : taxe foncière, aidat et factures impayés. Le registre foncier ne traite pas une vente tant que la taxe foncière n'est pas acquittée.
• Pour un achat sur plan : le permis de construire, les réalisations déjà livrées par le promoteur, l'échéancier de paiement et les protections prévues au contrat ; notre guide sur plan ou bien livré les passe en revue.
• Pour la citoyenneté : que le vendeur n'est pas un ressortissant étranger et que le logement n'a pas servi à une demande antérieure ; notre guide bien neuf ou de revente pour la citoyenneté explique pourquoi.
• Le prix : si le rapport d'expertise a des chances de le confirmer.

D'après notre expérience, ce qui retarde un transfert se trouve généralement dans ces vérifications : une hypothèque non levée, une police DASK expirée ou une procuration qui ne couvre pas l'achat.

Combien de temps faut-il pour acheter un bien en Turquie ?

Pour une revente au comptant, deux à quatre semaines à compter de l'accord sur le prix sont courantes. Le contrôle au regard des zones militaires et de sécurité est généralement rapide dans le centre d'Istanbul, mais peut prendre plus de temps ailleurs. Les achats sur plan suivent l'avancement du chantier : certains promoteurs transfèrent le titre tôt, d'autres à la livraison. Un crédit immobilier ajoute le délai d'accord de la banque ; voir notre guide du financement immobilier pour les étrangers. Ce sont des délais habituels, pas des engagements.

Combien coûte l'achat d'un bien en Turquie ?

Notre guide des coûts détaille un exemple complet, et notre guide des impôts immobiliers en Turquie couvre la taxe foncière annuelle, l'impôt sur les loyers et la règle des cinq ans sur les plus-values. Nos propres honoraires figurent sur notre page des honoraires.

Comment Bosphorus Brokers peut vous aider à acheter

Bosphorus Brokers est une agence immobilière agréée à Istanbul, autorisée par le ministère du Commerce de la République de Türkiye (agrément n° 3408704). Son fondateur, Burak Ünal, est l'agent immobilier agréé et conseille personnellement chaque client. Avec notre service d'achat immobilier, nous présélectionnons et vérifions les biens, négocions, organisons votre numéro fiscal, le rendez-vous à la banque, l'expertise, le traducteur et le rendez-vous au registre foncier, et nous vous accompagnons, vous ou votre mandataire, lors du transfert. Pour commencer, contactez-nous en indiquant votre budget et l'usage que vous prévoyez pour le bien.