Vendre un bien en Turquie en tant qu'étranger : étapes, impôts et transfert des fonds

Oui, un étranger peut vendre un bien en Turquie exactement comme un propriétaire turc : la vente se conclut par le transfert du titre de propriété (tapu) au bureau du cadastre, en personne ou au moyen d'une procuration notariée. En tant que vendeur, vous payez normalement votre part de 2 % des droits de mutation, éventuellement l'impôt sur le revenu sur la plus-value si vous vendez dans les cinq ans suivant l'achat, ainsi que les honoraires de votre courtier. Le produit de la vente peut ensuite être envoyé à l'étranger par le système bancaire.

Les règles et les taux évoluent : vérifiez les détails pour votre situation avant d'agir.

Comment se déroule la vente d'un bien en Turquie, étape par étape ?

La plupart des reventes suivent les mêmes sept étapes.

1. Fixer le prix. Partez des ventes récentes de biens comparables dans le même immeuble ou le même quartier. Les prix affichés en ligne reflètent ce que les vendeurs espèrent, et non ce que les acheteurs paient. L'étage, la vue, l'état, le stationnement, l'âge de l'immeuble et ses charges mensuelles (aidat, l'équivalent des charges de copropriété) influent tous sur le prix.
2. Faire réaliser une évaluation. Lorsque l'acheteur est étranger, un rapport d'évaluation officiel établi par un expert agréé par le Conseil des marchés de capitaux (SPK) doit être obtenu avant le transfert. En le commandant tôt, vous saurez si le chiffre officiel justifie votre prix de vente.
3. Mettre le bien en vente et le promouvoir. De bonnes photos, un plan et une description précise font l'essentiel du travail. Les visites en ligne et des documents en anglais permettent aux acheteurs à l'étranger de se décider sans venir à Istanbul.
4. Formaliser l'offre et l'acompte par écrit. Négociez le prix, ce qui est inclus, la date du transfert et la prise en charge de chaque frais. Avant tout versement d'acompte, consignez ces conditions, le mode de paiement et le sort de l'acompte en cas de désistement de l'une ou l'autre partie dans un accord écrit bilingue, et faites-le examiner par un avocat indépendant.
5. Préparer les documents. Pendant que l'acheteur obtient un numéro fiscal, un compte bancaire et l'évaluation, vous réunissez vos documents (énumérés ci-dessous), soldez les factures des services publics et l'aidat, et convenez avec votre banque des modalités de mainlevée de toute hypothèque inscrite sur le titre de propriété.
6. Se présenter au rendez-vous du cadastre. Les deux parties, ou leurs mandataires, se rendent au bureau du cadastre où le bien est enregistré, avec un traducteur si l'une d'elles ne parle pas turc. Les frais sont réglés, les deux parties signent et le titre de propriété est établi au nom de l'acheteur.
7. Recevoir le paiement au moment du transfert. Nous recommandons un virement bancaire sur votre propre compte, confirmé le jour de la signature de l'acte. Évitez les espèces : une trace bancaire protège les deux parties, et c'est ce que votre banque vous demandera lorsque vous enverrez les fonds à l'étranger.

D'après notre expérience de courtiers, la cause la plus fréquente d'un retard de dernière minute tient aux documents du vendeur : une police DASK (assurance séisme obligatoire) expirée, un aidat impayé ou une procuration qui ne couvre pas la vente. Vérifier ces points dès la première semaine évite de devoir reprogrammer le rendez-vous.

Quels documents faut-il pour vendre un bien en Turquie ?

Lors de notre premier rendez-vous, nous demandons le titre de propriété, la police DASK et un relevé récent de l'aidat, car ensemble ils répondent à la plupart des premières questions d'un acheteur. Un vendeur a normalement besoin :

• du titre de propriété (tapu) ;
• d'un passeport ou d'une carte d'identité turque ;
• d'un numéro fiscal turc, généralement celui obtenu lors de l'achat ;
• d'une police DASK en cours de validité (assurance séisme obligatoire) ;
• d'un rapport d'évaluation officiel lorsqu'il est exigé, par exemple si l'acheteur est étranger ;
• de justificatifs du paiement des factures des services publics et de l'aidat, ainsi que du règlement de toute taxe foncière annuelle due ;
• d'une procuration notariée, traduite et apostillée selon les besoins, si quelqu'un signe pour vous.

Le permis d'occupation (iskan), un plan et des factures récentes ne sont pas toujours exigés, mais ils aident les acheteurs à se décider plus vite.

Peut-on vendre un bien en Turquie depuis l'étranger ?

Oui. Un vendeur résidant à l'étranger peut signer une procuration notariée auprès d'un notaire turc ou d'un consulat de Turquie, traduite et apostillée selon les besoins ; le mandataire signe ensuite au cadastre en son nom. Grâce aux visites en ligne et aux documents numériques, vous pouvez vendre sans vous déplacer. Pour que la procuration fonctionne sans accroc :

• Rendez-la précise. Désignez le bien par les références de son titre de propriété et limitez le pouvoir à sa vente et aux démarches liées, comme le paiement des frais et la résiliation des abonnements aux services publics.
• Gardez la main sur l'argent. Faites verser le prix de vente sur votre propre compte bancaire, et non sur celui de votre mandataire.
• Choisissez avec soin. Désignez une personne de confiance et envisagez d'indiquer dans l'acte le prix convenu ou un prix minimum.
• Vérifiez-la tôt. Envoyez-nous une copie bien avant la date du transfert, afin que nous confirmions avec le notaire et le cadastre qu'elle couvre tout ce qui est nécessaire. Pour un cas inhabituel, demandez à un avocat de la rédiger.

Quels impôts et frais payez-vous lors de la vente d'un bien en Turquie ?

Droits de mutation du titre de propriété

Les droits s'élèvent à 4 % de la valeur déclarée, répartis légalement à 2 % pour l'acheteur et 2 % pour le vendeur. En pratique, la répartition est souvent convenue autrement : consignez par écrit ce que vous décidez. De modestes frais de fonds renouvelable s'appliquent également. Déclarez le prix réellement convenu : sous-déclarer pour économiser sur les droits crée des risques pour les deux parties, y compris sur le plan fiscal.

Impôt sur le revenu sur la plus-value

Si un particulier vend dans les cinq ans suivant l'achat, la plus-value est généralement soumise à l'impôt sur le revenu ; au-delà de cinq ans, les ventes réalisées par des particuliers sont généralement exonérées (loi n° 193 relative à l'impôt sur le revenu). Le mode de calcul, y compris une éventuelle indexation sur l'inflation, peut changer : demandez à un conseiller fiscal d'évaluer votre situation et de se charger de toute déclaration. Votre pays de résidence peut aussi appliquer ses propres règles. Notre guide de la fiscalité immobilière en Turquie vous en donne une vue d'ensemble.

TVA

Les reventes entre particuliers ne sont en principe pas soumises à la TVA. Toutefois, si vous avez acheté un bien neuf en bénéficiant de l'exonération de TVA réservée aux acheteurs étrangers non résidents (loi n° 3065 sur la TVA, art. 13(i)), ses conditions comprenaient l'interdiction de revendre pendant une période déterminée : vérifiez votre situation avant de mettre en vente.

Honoraires de courtage

Nos honoraires s'élèvent à 2 % du prix de vente convenu plus 20 % de TVA, identiques pour les vendeurs turcs et étrangers. Ils ne sont dus qu'à la conclusion, lors du transfert du titre de propriété ; si la vente n'aboutit pas, aucun honoraire de courtage n'est dû. Pour une vente à 400 000 USD, cela représente 8 000 USD + TVA, soit 9 600 USD. Tous les détails figurent sur notre page consacrée aux honoraires.

Les frais du vendeur en un coup d'œil

Poste	Part habituelle du vendeur	Remarques
Droits de mutation	2 % de la valeur déclarée	4 % au total, répartis légalement 2 %/2 % ; toute autre répartition se convient par écrit
Frais de fonds renouvelable	Montant modeste	Réglés au cadastre
Honoraires de courtage	2 % + 20 % de TVA	Sur le prix convenu, dus uniquement à la conclusion
Impôt sur la plus-value	Selon la plus-value	S'applique généralement dans les cinq ans suivant l'achat ; particuliers généralement exonérés au-delà de cinq ans
TVA	En général aucune	Revente entre particuliers ; vérifiez les éventuelles conditions de l'art. 13(i)
Rapport d'évaluation	Selon accord	Exigé lorsque l'acheteur est étranger
Procuration, traduction	Seulement si nécessaire	Lorsque vous vendez par l'intermédiaire d'un mandataire
Aidat, services publics, taxe foncière	Montants dus	À solder avant le transfert
DASK	Prime d'assurance	La police doit être valide au moment du transfert

Peut-on vendre un bien acheté pour obtenir la citoyenneté turque ?

Un bien utilisé pour la citoyenneté turque par investissement doit valoir au moins 400 000 USD selon l'évaluation officielle et être conservé au moins trois ans ; une annotation d'interdiction de vente inscrite sur le titre de propriété en atteste.

• Pendant les trois ans. La durée de détention est une condition de l'investissement ouvrant droit à la citoyenneté. Ne convenez d'aucune vente, n'acceptez pas d'acompte et ne signez pas de promesse de vente pendant cette période sans l'avis d'un avocat indépendant.
• Après les trois ans. Avant la mise en vente, nous vérifions au registre du cadastre la date et le statut de l'annotation, et planifions avec vous les démarches nécessaires avant le transfert, plutôt que de les reporter à la semaine de la vente.

Si vous avez aussi bénéficié de l'exonération de TVA de l'art. 13(i), vérifiez les deux séries de conditions. Un acheteur qui prépare sa propre demande de citoyenneté doit s'assurer que la revente répond aux exigences applicables à son cas. Notre guide de la citoyenneté turque par investissement présente le programme.

Comment transférer hors de Turquie le produit de la vente d'un bien ?

Le produit d'une vente peut être transféré à l'étranger par le système bancaire turc. En pratique :

1. Faites payer l'acheteur par virement sur un compte turc à votre nom, afin de disposer d'une trace claire liée à la vente.
2. Indiquez la devise de paiement et les coordonnées du compte dans l'accord de vente écrit.
3. Attendez-vous à ce que votre banque demande les pièces de la transaction, comme les documents de transfert du titre de propriété, l'accord de vente et le rapport d'évaluation. Conservez aussi vos justificatifs d'achat, y compris la preuve des fonds que vous aviez initialement introduits en Turquie.
4. Avant la date du transfert, voyez avec votre banque les documents requis, la conversion de devises et les délais, pour que les fonds ne soient pas bloqués.

Si un impôt est dû sur la plus-value, réglez-le avec votre conseiller fiscal parallèlement au transfert.

Quelles erreurs éviter lors de la vente d'un bien en Turquie ?

• Fixer le prix d'après les annonces en ligne plutôt que d'après les ventes récentes, puis le baisser encore et encore.
• Accepter un acompte sur une simple poignée de main, sans accord écrit et bilingue.
• Laisser la répartition des droits de mutation de 4 % en suspens jusqu'au jour du transfert.
• Sous-déclarer le prix au cadastre.
• Oublier la règle des cinq ans sur les plus-values, les conditions de l'art. 13(i) ou l'annotation liée à la citoyenneté.
• Signer une procuration trop large, ou laisser le mandataire encaisser l'argent.
• Laisser expirer la police DASK ou laisser des impayés d'aidat et de services publics.
• Accepter des espèces, qui ne laissent aucune trace bancaire lorsque vous transférez l'argent à l'étranger.
• Ne pas communiquer le bail aux acheteurs lorsque le bien est loué, alors qu'un locataire en place influe sur le profil des acheteurs.

Comment Bosphorus Brokers peut vous aider à vendre

Bosphorus Brokers est une agence immobilière à Istanbul, agréée par le ministère du Commerce de la République de Turquie, licence n° 3408704. Lorsque vous vendez votre bien avec nous, nous en fixons le prix d'après les ventes récentes, vérifions le registre du titre de propriété, les hypothèques, les annotations et le permis d'occupation, assurons sa commercialisation, organisons les visites sur place et en ligne, négocions, préparons les documents de vente avec les deux parties, organisons le rapport d'évaluation, le traducteur, le notaire et le rendez-vous au cadastre, et vous accompagnons, vous ou votre mandataire, lors du transfert.

Nos honoraires sont de 2 % + TVA, payables uniquement à la conclusion. L'agence est dirigée par son fondateur : Burak Ünal, notre courtier principal (MSc en finance, London School of Economics), vous conseille personnellement en anglais, en turc et en français, et l'équipe accompagne ses clients en anglais, turc, français, russe, chinois et arabe. Nous sommes notés 5,0 sur Google. Vous n'êtes pas encore prêt à vendre ? Nous pouvons aussi mettre en location votre bien à Istanbul. Pour commencer, contactez-nous ou écrivez-nous sur WhatsApp au +90 533 140 04 96.