Usines à vendre et à louer en Turquie pour investisseurs étrangers

Oui, un investisseur étranger peut acheter ou louer une usine en Turquie. Un industriel qui exploitera lui-même le site le détient normalement par l'intermédiaire d'une société établie en Turquie à capitaux étrangers (loi n° 2644 sur les titres de propriété, art. 36), tandis qu'un particulier étranger peut aussi acheter un bien industriel à titre personnel en vertu de l'art. 35. Avant de vous engager, vérifiez le zonage industriel, le permis d'occupation (iskan), l'agrément de l'OSB le cas échéant et la capacité du bâtiment à accueillir votre production.

Bosphorus Brokers est une agence immobilière agréée à Istanbul (licence n° 3408704). Nous aidons les entreprises étrangères à la recherche d'un bien industriel en Turquie à trouver une usine à vendre ou une usine à louer à Istanbul, à la vérifier et à en négocier les conditions, en lien avec votre avocat, votre comptable et vos ingénieurs. Les usines font partie de notre service global d'immobilier commercial en Turquie.

Où trouver des usines à vendre et à louer en Turquie ?

À Istanbul, l'immobilier industriel se concentre dans les zones industrielles organisées (OSB) :

• OSB d'İkitelli (Başakşehir, rive européenne)
• OSB de Beylikdüzü (rive européenne)
• OSB de Dudullu (Ümraniye, rive asiatique)
• OSB de Tuzla (rive asiatique)

Une grande partie de l'industrie de la région se trouve dans les provinces voisines : Kocaeli (Gebze, Dilovası), Tekirdağ (Çerkezköy, Çorlu), Bursa et Sakarya. Le choix entre une OSB d'Istanbul et un site dans ces provinces dépend généralement de la localisation de vos salariés, de vos fournisseurs et de vos clients, de l'accès aux ports et aux autoroutes, de la taille du terrain et du coût total du foncier et des bâtiments.

Notre base et notre cœur d'activité, c'est Istanbul. Les vérifications décrites sur cette page s'appliquent où que se trouve le site, et nous vous dirons franchement, dès le départ, dans quelle mesure nous pouvons accompagner une recherche hors de la ville.

Faut-il acheter ou louer une usine en Turquie ?

L'achat convient à une production de long terme, à de lourds investissements en machines et en installations, et aux bâtiments que vous comptez adapter. Prévoyez :

• les droits de mutation de 4 % sur le titre de propriété (en principe 2 % pour l'acheteur et 2 % pour le vendeur, mais souvent répartis autrement : fixez la répartition par écrit) et de modestes frais de fonds renouvelable ;
• un rapport d'évaluation officiel établi par un expert agréé par le SPK (Conseil des marchés de capitaux), obligatoire pour les acheteurs étrangers avant le transfert ;
• la TVA, généralement de 20 % sur les locaux commerciaux neufs vendus par des vendeurs assujettis ;
• la taxe foncière annuelle, appliquée à des taux plus élevés aux bâtiments et terrains commerciaux (loi n° 1319).

La location convient à une première implantation sur le marché, à un projet dont l'horizon reste incertain, ou lorsque le capital est mieux employé dans les équipements. Le bail d'une usine est un bail de local professionnel couvert, régi par le Code turc des obligations n° 6098 : la caution est plafonnée à trois mois de loyer (art. 342) et, au renouvellement, la hausse annuelle ne peut dépasser la moyenne sur 12 mois de l'indice des prix à la consommation, le TÜFE (art. 344). Si votre société loue à un particulier, elle retient 20 % de stopaj (retenue à la source) sur le loyer et le reverse à l'administration fiscale (loi n° 193 relative à l'impôt sur le revenu, art. 94).

Le traitement en matière de TVA et d'impôts dépend de qui achète et de qui vend : faites confirmer votre situation par un conseiller fiscal indépendant. Notre guide de l'achat d'un bien commercial en Turquie détaille l'ensemble du processus d'acquisition.

Quel est l'impact des règles des OSB sur l'achat ou la location d'une usine ?

Les zones industrielles organisées sont régies par la loi n° 4562. Les terrains et bâtiments situés dans une OSB sont attribués et cédés avec l'accord de la direction de l'OSB, qui devient de fait une tierce partie à votre opération. Avant de négocier, renseignez-vous sur :

• la compatibilité de votre activité avec le règlement et le profil sectoriel de la zone ;
• les exigences de la direction envers un nouveau propriétaire ou un nouveau locataire ;
• l'existence éventuelle de cotisations ou de redevances dues à l'OSB et restées impayées sur le terrain ;
• les modalités d'approvisionnement en électricité, en eau et en gaz, et d'évacuation des eaux usées dans la zone ;
• l'organisme compétent pour les permis de construire et les licences d'exploitation dans cette zone.

Les règles diffèrent d'une zone à l'autre et évoluent avec le temps : elles se confirment donc auprès de la direction de l'OSB pour le terrain concerné. Nous prenons ce contact tôt, avant que vous n'engagiez des frais d'études.

De quels permis une usine a-t-elle besoin en Turquie ?

• Un zonage industriel autorisant votre activité sur le terrain.
• Un permis d'occupation (iskan, yapı kullanma izin belgesi) couvrant les bâtiments tels qu'ils existent réellement.
• Une licence d'ouverture et d'exploitation (işyeri açma ve çalışma ruhsatı), normalement délivrée par la municipalité.
• Un certificat d'enregistrement industriel (Sanayi Sicil Belgesi), dont les industriels ont généralement besoin.
• Des autorisations environnementales, comme une étude d'impact sur l'environnement (ÇED), selon l'activité.

Le problème le plus fréquent est un bâtiment qui s'est agrandi au fil des ans : une mezzanine, un hall supplémentaire ou un auvent ajoutés sans permis, si bien que l'iskan couvre moins que ce qui existe sur le site. Nous comparons l'iskan et les plans approuvés avec le bâtiment avant que vous ne fassiez une offre. Les certificats détenus par l'exploitant actuel ne passent en général pas automatiquement au nouvel exploitant : prévoyez de les demander au nom de votre propre société, avec un conseiller indépendant.

Quels points techniques vérifier dans une usine ?

Élément	Ce que nous examinons
Puissance électrique	Puissance installée et capacité du transformateur (kVA) au regard de la charge de vos machines, et possibilité d'augmenter l'alimentation
Hauteur sous plafond	Hauteur libre sous les poutres, les ponts roulants et les réseaux, et pas seulement au faîtage
Charge au sol	Capacité de la dalle pour les machines, les fondations, les rayonnages et les chariots élévateurs
Ponts roulants	Ponts roulants existants, leur capacité, et aptitude de la structure à en recevoir de nouveaux
Quais et accès poids lourds	Quais de chargement, portes de plain-pied, aire de manœuvre pour semi-remorques et voie d'accès
Sécurité incendie	Sprinklers, poteaux incendie, alarmes et issues de secours adaptés à votre process
Terrain d'extension	Surface de terrain inutilisée et droits à construire supplémentaires autorisés par le zonage
Réseaux	Capacité en gaz naturel, en eau et en assainissement pour votre process

Lorsqu'un chiffre est déterminant pour votre production, un ingénieur ou un expert en bâtiment de votre choix le confirme. Nous soulevons les bonnes questions, récupérons les plans auprès du vendeur et organisons l'accès au site.

Une société étrangère peut-elle détenir une usine en Turquie ?

Oui. Une société établie en Turquie à capitaux étrangers dans le cadre de la loi n° 4875 sur les investissements directs étrangers peut acquérir les biens nécessaires à son activité en vertu de l'art. 36 de la loi n° 2644, avec l'autorisation de la préfecture après une évaluation militaire et de sécurité. Un particulier étranger peut acheter en vertu de l'art. 35, dans les limites relatives aux zones militaires et de sécurité, aux 10 % des terrains privés d'un district et aux 30 hectares par personne, mais un industriel en activité détiendra généralement l'usine via sa société turque. La création de société relève de votre avocat ou de votre comptable ; nous travaillons selon la structure que vous retenez.

Comment Bosphorus Brokers vous aide-t-il à acheter ou à louer une usine ?

1. Cahier des charges : process, surface, puissance, hauteur, charge au sol, lieu de résidence des salariés, budget, achat ou location.
2. Recherche : sites annoncés et hors marché, avec des visites vidéo avant votre déplacement.
3. Vérifications : registres du tapu (titre de propriété), hypothèques et annotations, iskan au regard du bâtiment, zonage, statut OSB et licences existantes, ainsi que le prix ou le loyer au regard des transactions récentes.
4. Négociation : prix ou loyer, caution, état du bien à la remise, équipements conservés et répartition des frais.
5. Coordination : votre avocat, votre comptable et votre ingénieur, la direction de l'OSB, l'expert évaluateur, le notaire et les administrations.
6. Finalisation : numéro fiscal, compte bancaire, rapport d'évaluation, traducteur et rendez-vous au cadastre, puis transfert de propriété ou signature du bail, en personne ou par procuration.

Pourquoi les industriels étrangers peuvent compter sur nous

Burak Ünal, notre fondateur et courtier principal, est courtier immobilier agréé (examen de licence réussi en 2021) et titulaire d'un MSc en finance de la London School of Economics. L'évaluation immobilière et la location de commerces figurent parmi ses spécialités déclarées : l'évaluation est essentielle en immobilier industriel, où le terrain, les bâtiments et les installations ont chacun leur valeur, et l'expérience de la location oriente notre manière de négocier un bail d'usine. Nous agissons pour vous, et non pour le vendeur, et appliquons les mêmes honoraires qu'aux clients turcs : 2 % plus TVA sur un achat, payables uniquement à la conclusion, les honoraires de location étant convenus par écrit au préalable (voir nos honoraires). Nous travaillons en six langues et sommes notés 5,0 sur Google. Pour en savoir plus, découvrez le parcours de Burak Ünal, ou consultez nos entrepôts à vendre et à louer si le stockage est votre besoin principal.