Citoyenneté turque par investissement (2026) : toutes les voies comparées

La Turquie accorde la citoyenneté aux ressortissants étrangers qui réalisent un investissement éligible et le conservent pendant trois ans. Il existe sept voies. L'achat immobilier est celle que choisissent la plupart des familles, mais un dépôt bancaire, des obligations d'État, des parts de fonds d'investissement ou le système de retraite privée peuvent convenir aux investisseurs qui préfèrent un actif financier à un bien immobilier. Ce guide compare toutes les voies selon les règles en vigueur en octobre 2026, détaille la voie immobilière, puis présente la procédure, les documents, les coûts et les risques, du point de vue d'un agent immobilier agréé qui prépare ces acquisitions avec ses clients chaque mois.

Les sept voies en un coup d'œil

Toutes les voies suivent la même logique : vous réalisez l'investissement, l'autorité compétente certifie qu'il respecte les règles, puis vous demandez un titre de séjour et la citoyenneté. Les montants sont exprimés en dollars américains ou en leur équivalent dans une autre devise ou en livres turques.

Voie	Minimum	Durée de détention	Autorité de certification
Immobilier (neuf ou revente)	400 000 USD	3 ans, avec annotation sur le titre de propriété (tapu)	Registre foncier (Direction générale du registre foncier et du cadastre)
Dépôt bancaire	500 000 USD	3 ans	Agence de régulation et de supervision bancaires (BDDK)
Titres de dette publique	500 000 USD	3 ans	Ministère du Trésor et des Finances
Parts de fonds d'investissement immobilier ou de capital-risque	500 000 USD	3 ans	Conseil des marchés de capitaux (SPK)
Système de retraite privée (BES)	500 000 USD	3 ans	Agence de régulation et de supervision des assurances et de la retraite privée (SEDDK)
Investissement en capital fixe	500 000 USD	Aucune : l'investissement doit être réalisé	Ministère de l'Industrie et de la Technologie
Création d'emplois	50 salariés	Aucune : les emplois doivent être créés	Ministère du Travail et de la Sécurité sociale

La base juridique est l'article 12 de la loi n° 5901 sur la nationalité turque et l'article 20 de son règlement d'application. Les seuils sont fixés par décision présidentielle et peuvent évoluer : chaque chiffre de cette page est daté, et nous le revérifions à intervalles réguliers auprès des sources officielles.

Quelle voie vous convient ?

• L'immobilier offre le ticket d'entrée le plus bas (400 000 USD) et constitue la seule voie qui vous procure un bien à habiter, à louer ou à exploiter. Il peut produire des loyers pendant la période de détention et être revendu ensuite. En contrepartie, un bien est moins liquide qu'un dépôt et doit être choisi avec soin, car l'expertise et l'historique du titre déterminent son éligibilité.
• Le dépôt bancaire est la voie la plus simple à mettre en place et la plus facile à dénouer au bout de trois ans. Selon les règles actuelles, les devises sont vendues à la banque et le dépôt est conservé en livres turques : vous supportez donc un risque de change pendant trois ans, en partie compensé par les intérêts en livres.
• Les obligations d'État conviennent aux investisseurs à l'aise avec la dette souveraine et qui recherchent un actif à revenu fixe et à échéancier prévisible.
• Les parts de fonds d'investissement (fonds immobiliers ou de capital-risque) offrent une exposition à un portefeuille géré par des professionnels, avec les risques et les frais propres au fonds.
• Le système de retraite privée (BES) place les capitaux dans des fonds de retraite réglementés pendant trois ans et convient aux investisseurs qui préfèrent des fonds diversifiés à un actif unique.
• L'investissement en capital fixe et la création d'emplois s'adressent aux entrepreneurs qui développent, de toute façon, une activité en Turquie.

Un test simple : si vous souhaitez posséder un logement ou un bien de rendement en Turquie, passeport ou non, la voie immobilière est généralement la plus pertinente, car avec les mêmes 400 000 USD vous acquérez un actif qui peut vous rapporter. Si vous ne visez que le passeport et la sortie la plus simple, comparez les voies financières à 500 000 USD, en gardant à l'esprit que les 100 000 USD supplémentaires sont un capital que vous devez également immobiliser.

La voie immobilière en détail

Les biens éligibles

• Un ou plusieurs biens d'une valeur officielle totale d'au moins 400 000 USD, acquis en une ou plusieurs transactions. La valeur est fixée par un rapport d'expertise établi par une société d'évaluation agréée par le Conseil des marchés de capitaux (SPK).
• Uniquement un lot en copropriété (kat mülkiyeti) ou en servitude de construction (kat irtifakı), ou un terrain enregistré comme parcelle avec un bâtiment permanent disposant d'un permis d'occupation (iskan). Les terrains non bâtis, les terres agricoles et les multipropriétés ne sont pas éligibles.
• Les titres indivis (quotes-parts) acquis après le 1er février 2023 ne sont pas éligibles, et un bien déjà utilisé pour une demande de citoyenneté ne peut pas être réutilisé.
• L'historique du titre compte : les biens achetés à un vendeur étranger ne sont pas éligibles. Nous vérifions l'historique du titre et le vendeur avant tout engagement.

Neuf ou revente

Les deux peuvent être éligibles. Un bien neuf ou sur plan s'achète auprès d'un promoteur ; vous pouvez bénéficier d'une exonération de TVA sur la première vente à un acheteur étranger non résident qui paie en devises, et le logement est neuf. Pour la citoyenneté, la totalité du montant éligible doit être payée, et un achat sur plan exige une promesse de vente notariée inscrite au registre foncier ; depuis 2023, l'intégralité des 400 000 USD doit figurer dans un seul contrat notarié, qui peut toutefois couvrir plusieurs lots. Un bien de revente s'achète auprès d'un particulier : il est prêt à être habité ou loué, il n'y a pas de risque de construction et vous voyez exactement ce que vous achetez, mais le prix doit être étayé par l'expertise et l'historique du titre doit être vérifié avec un soin particulier. Consultez notre guide sur le neuf et la revente pour la citoyenneté pour une comparaison point par point.

Comment les fonds doivent circuler

Le prix d'achat est réglé par l'intermédiaire d'une banque turque. Les devises transférées depuis l'étranger sont vendues à la banque, qui délivre un certificat de vente de devises (döviz alım belgesi) prouvant la conversion. Le montant inscrit sur le titre de propriété, les relevés bancaires et le rapport d'expertise doivent concorder : nous convenons donc du plan de paiement avec vous, le vendeur et la banque avant tout mouvement de fonds. Le prix d'achat ne transite jamais par nos propres comptes.

L'engagement de trois ans

Au registre foncier, vous vous engagez par écrit à ne pas vendre le bien pendant trois ans, et une annotation est portée sur le titre de propriété. Pendant cette période, vous pouvez louer le bien comme y habiter.

La procédure, étape par étape

Étape	Déroulement
1. Stratégie	Choisir la voie et, pour l'immobilier, présélectionner des logements ou des locaux commerciaux éligibles. Nous vérifions l'éligibilité, le titre et le risque lié à l'expertise avant toute réservation.
2. Numéro fiscal et compte bancaire	Obtenir un numéro fiscal turc et ouvrir un compte bancaire ; ces deux démarches peuvent être effectuées par procuration si vous êtes à l'étranger.
3. Investissement	Transférer les fonds, vendre les devises à la banque, puis finaliser l'achat du bien, le dépôt, l'acquisition des obligations ou des parts de fonds, ou la souscription du contrat de retraite.
4. Certificat de conformité	L'autorité compétente confirme que l'investissement respecte les règles (pour l'immobilier, par l'intermédiaire du registre foncier, une fois l'expertise réalisée et l'annotation de trois ans inscrite).
5. Titre de séjour	Un titre de séjour d'investisseur est délivré à vous et à votre famille dans le cadre du dossier.
6. Demande de citoyenneté	Le dossier est déposé auprès des autorités compétentes en matière de nationalité ; les demandeurs se présentent en personne pour le relevé des données biométriques. Viennent ensuite les contrôles de sécurité et la vérification des antécédents.
7. Décision et passeport	La citoyenneté est accordée par décision présidentielle ; vous recevez ensuite votre carte d'identité turque et demandez vos passeports.

Entre un investissement certifié et la décision, il faut généralement compter trois à six mois, parfois davantage lorsque les dossiers sont examinés de plus près ou que des documents doivent être délivrés à nouveau. Vous n'avez pas besoin de résider en Turquie, ni avant ni après la demande.

Les documents nécessaires

• Passeports ainsi qu'actes de naissance et de mariage du demandeur, du conjoint et des enfants, apostillés (ou légalisés) et traduits en turc par un traducteur assermenté.
• Extraits de casier judiciaire lorsque les autorités les demandent.
• Photographies biométriques.
• Les documents d'investissement : pour l'immobilier, le titre de propriété, le rapport d'expertise et les certificats de vente de devises ; pour les voies financières, l'attestation de la banque, du Trésor, du SPK ou de la SEDDK.
• Le certificat de conformité, le titre de séjour et les formulaires de demande.

Les coûts à prévoir

• Pour l'immobilier : les droits de mutation de 4 % (normalement partagés entre acheteur et vendeur, mais souvent payés en totalité par l'acheteur dans le neuf), le rapport d'expertise, les frais de notaire et de traduction assermentée, l'assurance séisme obligatoire et, pour une revente, nos honoraires d'agence tels qu'indiqués sur notre page d'honoraires.
• Pour toutes les voies : les frais de titre de séjour et de délivrance de la carte, la légalisation et la traduction des documents, et les honoraires d'avocat si vous mandatez un avocat pour déposer la demande.
• Pour les voies financières : les coûts propres au produit, comme les frais de gestion des fonds ou l'écart entre prix d'achat et de vente des obligations, fixés par l'établissement que vous choisissez.

Votre famille

Un seul investissement éligible couvre le demandeur principal, le conjoint et les enfants de moins de 18 ans. Les enfants majeurs doivent réaliser leur propre investissement. La Turquie autorisant la double nationalité, la plupart des investisseurs conservent leur passeport actuel ; vérifiez également les règles de votre pays d'origine.

Les risques et comment les éviter

• Bien surévalué : un prix très supérieur au marché constitue un investissement médiocre et peut conduire à un examen approfondi de l'expertise. Avant toute offre, nous comparons le prix aux ventes récentes.
• Titres non éligibles : titres indivis, terrain sans bâtiment ou bien déjà utilisé pour la citoyenneté. Nous vérifions ces points avant tout versement d'acompte.
• Risque de livraison (achat sur plan) : choisissez des promoteurs reconnus ayant déjà livré des projets et faites relire la promesse de vente par un avocat.
• Risque de change sur les voies financières libellées en livres, et risque de marché sur les fonds et la retraite privée.
• Promesses d'approbation garantie : personne ne peut garantir la citoyenneté ; la décision appartient à l'État turc.

Comment nous vous aidons, et ce que nous ne faisons pas

Nous sommes un agent immobilier agréé (certificat d'autorisation n° 3408704, ministère du Commerce). Pour la voie immobilière, nous recherchons, vérifions et négocions le bien, coordonnons l'expertise, le numéro fiscal, le compte bancaire et le rendez-vous au registre foncier, et travaillons avec un avocat indépendant de votre choix sur le dossier de citoyenneté. Pour le dépôt, les obligations, les fonds et la retraite, nous vous expliquons les options et vous mettons en relation avec des banques, des sociétés de gestion de portefeuille et des compagnies de retraite turques agréées ; nous ne sommes ni une banque ni un conseiller en investissement agréé : c'est donc vous qui choisissez le produit et signez le contrat avec l'établissement. Découvrez notre service de citoyenneté par investissement, parcourez les projets à étudier pour la citoyenneté, ou lisez les guides consacrés aux dépôts bancaires, aux obligations d'État et au système de retraite privée.