Le coût d'un achat immobilier en Turquie : frais, impôts et exemple chiffré

En plus du prix, comptez environ 4,5 % à 7 % pour acheter un bien de revente en Turquie, selon surtout la répartition des droits de mutation de 4 %, et ajoutez une TVA de 10 % ou 20 % (parfois 1 %) sur la plupart des biens neufs, sauf si vous remplissez les conditions de l'exonération réservée aux acheteurs étrangers non résidents. Les principaux postes sont les droits de mutation, les honoraires d'agence, le rapport d'expertise officiel, les frais de fonds renouvelable du registre foncier, l'assurance séisme DASK, et les frais de traduction et de notaire.

Les montants ci-dessous valent pour 2026 et ont été vérifiés en octobre 2026. Les frais fixes en livres turques changent chaque année : confirmez les montants en vigueur avant d'établir votre budget.

Combien coûte l'achat d'un bien immobilier en Turquie ?

Que sont les droits de mutation et qui les paie ?

La loi n° 492 sur les droits (Harçlar Kanunu) fixe les droits de mutation à 2 % du prix déclaré pour l'acheteur et 2 % pour le vendeur, soit 4 % au total. Beaucoup de ventes sont conclues autrement, et les promoteurs demandent souvent à l'acheteur de payer la totalité des 4 % : inscrivez donc la répartition dans le contrat. Les droits sont calculés sur le prix déclaré au registre foncier, qui ne peut être inférieur à la valeur fiscale du bien et, pour un acheteur étranger, ne devrait pas être inférieur au montant du rapport d'expertise.

Déclarez le prix réel. Depuis le 19 décembre 2025 (loi n° 7566), la pénalité pour sous-déclaration est égale à la totalité des droits éludés, contre 25 % auparavant, plus des intérêts de retard. Un prix déclaré trop bas gonfle aussi votre plus-value imposable si vous revendez dans les cinq ans.

Le registre foncier perçoit également des frais de fonds renouvelable pour son service. Pour 2026, ils correspondent à une base de 2 227 TRY multipliée par un coefficient régional, soit environ 6 681 TRY pour une vente à Istanbul.

Paie-t-on la TVA sur un bien neuf en Turquie ?

La TVA s'applique lorsqu'un vendeur assujetti à la TVA, généralement un promoteur, vend un logement neuf ; une revente entre particuliers n'est en principe pas soumise à la TVA. Pour les logements :

• Permis de construire délivré à partir du 1er avril 2022 : 10 % sur les 150 premiers m² de surface nette et 20 % sur la partie au-delà.
• Permis plus anciens : 1 %, 10 % ou 20 %, selon la surface nette, la situation ou non du projet dans une métropole et la valeur fiscale du terrain.
• Projets de rénovation urbaine : 1 % sur les 150 premiers m² dans les cas éligibles.
• Commerces, bureaux et autres locaux professionnels : en général 20 %.

Demandez au promoteur quel taux s'applique et si le prix annoncé inclut la TVA.

L'exonération de TVA pour les acheteurs étrangers non résidents

L'article 13(i) de la loi n° 3065 sur la TVA exonère la première vente d'un logement ou d'un local professionnel neuf lorsque les conditions suivantes sont remplies :

• vous êtes un ressortissant étranger non résident en Turquie (en substance, vous n'y avez pas de domicile et n'y séjournez pas plus de six mois par année civile), ou un citoyen turc ayant vécu à l'étranger plus de six mois avec un permis de travail ou de séjour ;
• il s'agit de la première vente du logement par la société qui l'a construit ;
• le prix est payé en devises introduites en Turquie : au moins la moitié avant la date de la facture et le reste dans l'année qui suit ;
• vous ne revendez pas dans les trois ans. Si vous le faites, la TVA non facturée devient exigible, avec des intérêts de retard, avant le transfert.

Le délai de trois ans s'applique depuis une modification de 2022 (loi n° 7394) ; les sources qui parlent d'un an sont dépassées. Si vous vivez déjà en Turquie, il est peu probable que vous soyez éligible. Demandez à un conseiller fiscal de confirmer votre situation avant de signer. Sur un logement de 300 000 USD taxé à 10 %, l'exonération fait économiser 30 000 USD.

Quels autres frais allez-vous payer ?

Rapport d'expertise

Un rapport officiel établi par une société d'expertise agréée par le Conseil des marchés de capitaux (SPK) est obligatoire lorsque l'acheteur est étranger. Le tarif minimum 2026 est de 17 622 TRY plus TVA pour un appartement, un bureau ou un lot similaire d'une surface brute allant jusqu'à 250 m², et de 20 217 TRY plus TVA de 251 à 500 m² ; les experts peuvent facturer davantage. Pour la citoyenneté, le rapport doit indiquer au moins 400 000 USD ; voir notre guide de la citoyenneté turque par investissement.

Traduction, notaire et procuration

Un traducteur assermenté doit assister à la signature si vous ne parlez pas turc, et le registre foncier peut demander une traduction de votre passeport. Une procuration ajoute des frais de notaire, et une procuration signée à l'étranger nécessite aussi une apostille et une traduction certifiée par un notaire en Turquie. Ensemble, ces frais représentent généralement quelques milliers de livres.

Assurance séisme DASK

La DASK est obligatoire pour les bâtiments résidentiels et doit être valide au moment du transfert. La prime dépend de la surface brute, du type de construction et de la zone de risque sismique : pour un appartement en béton de 100 m², elle était d'environ 900 à 3 400 TRY par an selon le tarif en vigueur en octobre 2026. La couverture DASK est plafonnée, à environ 2,55 millions de TRY à partir d'octobre 2026 : beaucoup de propriétaires y ajoutent donc une assurance habitation privée.

Abonnements et charges de copropriété

Mettre l'électricité, l'eau et le gaz naturel à votre nom implique des dépôts de garantie et des frais de raccordement de quelques milliers de livres. Renseignez-vous auprès de la gestion de l'immeuble sur les charges mensuelles (aidat) et sur tout aidat impayé ou toute charge exceptionnelle avant d'acheter.

Honoraires d'agence

Le Règlement sur le commerce immobilier plafonne les honoraires d'un agent immobilier agréé sur une vente à 2 % plus TVA pour chaque partie. Nos honoraires s'élèvent à 2 % du prix convenu plus 20 % de TVA, identiques pour les clients turcs et étrangers, et ne sont dus qu'une fois le transfert réalisé : pour un achat à 300 000 USD, 6 000 USD + TVA = 7 200 USD. Le détail figure sur notre page des honoraires.

Droit de timbre et frais de contrat

Il n'existe pas de droit de timbre distinct sur le transfert du titre de propriété lui-même. Un contrat de vente ou de réservation écrit qui mentionne un prix peut être soumis au droit de timbre en vertu de la loi n° 488 sur le droit de timbre, en général 0,948 % du montant, même si certains contrats sont exonérés ou soumis à un taux zéro, et une promesse de vente signée devant notaire ajoute des frais de notaire. Vérifiez qui paie ces frais avant de signer le contrat d'un promoteur.

Le système de paiement sécurisé

À partir du 1er décembre 2026, les ventes payées en espèces, par virement bancaire ou par EFT devront passer par un nouveau système de paiement sécurisé mis en place en vertu du Règlement sur le commerce immobilier : l'argent de l'acheteur est bloqué jusqu'à l'inscription du titre. Les frais d'utilisation du système, et leur répartition entre acheteur et vendeur, doivent être fixés par protocole. Nous confirmerons le montant dès sa publication.

Exemple chiffré : combien coûte l'achat d'un appartement à 300 000 USD ?

À titre d'illustration seulement : un appartement de 110 m² à Istanbul au prix de 300 000 USD, avec des frais en livres convertis à environ 49,4 TRY le dollar américain (mi-octobre 2026) et des droits de mutation répartis comme le prévoit la loi.

Si vous payez la totalité des 4 % de droits de mutation, comme les promoteurs le demandent souvent, ajoutez 6 000 USD, ce qui porte une revente à environ 6,7 %. C'est l'origine de notre fourchette de 4,5 % à 7 % pour un achat réalisé par l'intermédiaire d'une agence. Les taux de change évoluent : la contre-valeur en dollars des postes en livres variera donc.

Quels sont les coûts annuels d'un bien en Turquie ?

• Taxe foncière (emlak vergisi) : 0,1 % à 0,6 % de la valeur fiscale par an, payée en mai et en novembre ; un logement à Istanbul paie 0,2 %. Un appartement dont la valeur fiscale 2026 est de 4 millions de TRY paie 8 000 TRY par an, et la valeur fiscale est généralement bien inférieure au prix du marché. En tant qu'acheteur, vous payez à partir de l'année qui suit l'achat.
• Taxe sur les logements de grande valeur : les logements dont la valeur fiscale du bâti 2026 dépasse 17 711 000 TRY paient aussi 0,3 % à 1 % sur l'excédent, sauf s'il s'agit de l'unique logement du propriétaire en Turquie.
• Charges de copropriété (aidat) : mensuelles, fixées par l'immeuble ou la résidence.
• Renouvellement de la DASK chaque année, et toute assurance habitation privée.
• Taxe de nettoyage environnemental (çevre temizlik vergisi) : une petite somme perçue avec la facture d'eau.
• Impôt sur les revenus locatifs, si vous louez : voir notre guide des impôts immobiliers en Turquie et notre guide pour mettre un bien en location à Istanbul.

Pour les dépenses courantes du foyer, voir notre guide du coût de la vie à Istanbul.

Comment réduire les frais d'achat ?

• Convenez par écrit de la répartition des droits de mutation, du traitement de la TVA et de la prise en charge des frais de contrat avant de verser un acompte.
• Si vous êtes non résident et achetez du neuf, organisez les virements en devises de façon à remplir les conditions de l'article 13(i) avant la première échéance, pas après.
• Commandez l'expertise tôt, pour qu'un montant supérieur au prix convenu n'augmente pas les droits à la dernière minute.
• Déclarez le prix réel : depuis décembre 2025, la sous-déclaration entraîne une pénalité égale aux droits éludés.
• Conservez le titre de propriété, le DAB, les reçus et le rapport d'expertise : ils prouvent votre coût d'acquisition si vous revendez dans les cinq ans et appuient tout dossier de citoyenneté.

Notre guide pour acheter un bien en Turquie explique chaque étape de l'achat. Avant tout engagement, nous préparons un état détaillé des coûts pour le bien concerné dans le cadre de notre service d'achat immobilier ; pour en obtenir un, contactez-nous.