Réponse rapide
Oui, les biens neufs comme les biens de revente peuvent ouvrir droit à la citoyenneté turque, tout comme les locaux commerciaux. Pour la citoyenneté, le bien doit valoir au moins 400 000 USD selon l'expertise officielle, avoir un titre éligible (copropriété ou servitude de construction), être acheté en entier, ne pas avoir déjà servi à la citoyenneté et être payé par une banque turque avec une mention d'interdiction de vente de trois ans.
À retenir
- Neuf, sur plan, revente et locaux commerciaux peuvent tous être éligibles.
- La valeur, le type de titre et l'historique déterminent l'éligibilité, pas l'âge du bien.
- Sur plan : pour la citoyenneté, l'intégralité des 400 000 USD doit figurer dans une seule promesse de vente notariée.
- Revente : le prix doit correspondre à l'expertise et l'historique du titre exige des vérifications supplémentaires.
Les logements neufs comme les biens de revente peuvent ouvrir droit à la citoyenneté turque, tout comme les locaux commerciaux tels que boutiques et bureaux. Ce qui compte n'est pas l'âge du bien, mais sa valeur, son titre et son historique. Ce guide explique ce qui est éligible selon les règles en vigueur en octobre 2026, compare les achats neufs, sur plan et en revente pour un investisseur visant la citoyenneté, et liste les vérifications que nous effectuons avant qu'un client verse un acompte.
Ce que tout bien éligible doit réunir
- Valeur : au moins 400 000 USD au total, en un ou plusieurs biens, confirmés par un rapport d'expertise d'une société d'évaluation agréée par le Conseil des marchés de capitaux.
- Type de titre : un lot en copropriété (kat mülkiyeti) ou en servitude de construction (kat irtifakı), ou un terrain enregistré comme parcelle avec un bâtiment permanent disposant d'un permis d'occupation. Les terrains non bâtis, les terres agricoles et les multipropriétés ne sont pas éligibles.
- Titre entier : les titres indivis (quotes-parts) acquis après le 1er février 2023 ne sont pas éligibles.
- Historique : un bien déjà utilisé pour une demande de citoyenneté ne peut pas être réutilisé, et les biens vendus par des ressortissants étrangers sont en général exclus.
- Paiement : par une banque turque, la devise étant vendue à la banque et un certificat de vente de devises (döviz alım belgesi) délivré.
- Engagement : une mention d'interdiction de vente de trois ans sur le titre de propriété.
Neuf et sur plan
Avantages : un bâtiment neuf conçu selon la norme parasismique actuelle, des équipements modernes, une garantie du promoteur et, pour un acheteur étranger non résident qui paie en devises, une possible exonération de TVA sur la première vente. Les logements sur plan sont souvent proposés en dessous de leur valeur une fois achevés.
Points de vigilance : pour la citoyenneté, le montant éligible doit être payé intégralement ; un échéancier du promoteur n'est donc utile qu'au-delà de ce montant. Un achat sur plan exige une promesse de vente notariée enregistrée au registre foncier et, depuis 2023, l'intégralité des 400 000 USD doit figurer dans un seul contrat notarié (qui peut couvrir plusieurs lots). Le risque de livraison repose sur le promoteur : son historique compte.
Revente
Avantages : vous voyez exactement ce que vous achetez, vous pouvez l'habiter ou le louer dès le transfert, il n'y a pas de risque de construction et le choix d'emplacements centraux établis est plus large. Les prix se négocient.
Points de vigilance : l'expertise doit confirmer le prix ; un prix demandé gonflé peut donc vous coûter l'éligibilité en plus de l'argent. L'historique du titre exige une attention particulière : hypothèques, saisies, mentions, taxe foncière municipale impayée, nationalité du vendeur et utilisation antérieure pour la citoyenneté. Pour les immeubles anciens, vérifiez l'année de construction et l'état de la structure, car la résistance sismique du parc immobilier d'Istanbul varie fortement.
Comparaison
| Sur plan | Neuf, achevé | Revente | |
|---|---|---|---|
| Habiter ou louer | À la livraison | Immédiatement | Immédiatement |
| Prix | Souvent inférieur à la valeur achevée | Prix catalogue du promoteur, négociable | Négociable, doit correspondre à l'expertise |
| TVA | Exonération possible pour les acheteurs étrangers éligibles | Exonération possible pour les acheteurs étrangers éligibles | Généralement aucune sur une revente entre particuliers |
| Risque principal | Livraison | Prix | Historique du titre et état du bâtiment |
| Contrat | Promesse de vente notariée unique | Transfert du titre de propriété | Transfert du titre de propriété |
Immobilier commercial
Les boutiques, bureaux et autres locaux commerciaux sous titre de copropriété sont éligibles aux mêmes conditions et rapportent souvent davantage de loyers que les logements. Ils conviennent aux investisseurs qui ne prévoient pas d'habiter le bien. Découvrez notre service d'immobilier commercial.
Nos vérifications avant que vous versiez un acompte
- Extrait du titre de propriété : propriétaire, type de titre, quotes-parts, hypothèques, saisies et mentions.
- Utilisation antérieure du lot pour la citoyenneté et nationalité du vendeur.
- Ventes comparables et évaluation indicative, avant de commander le rapport officiel.
- Permis d'occupation, statut d'urbanisme et, pour les immeubles anciens, année de construction et état.
- Taxe foncière municipale et dettes de charges de copropriété.
- Pour le sur plan : historique du promoteur, permis de construire et projet de contrat notarié, relu avec votre avocat.
Lisez le guide complet de la citoyenneté, parcourez les projets éligibles, ou envoyez-nous un bien que vous envisagez et nous vous dirons s'il a des chances d'être éligible.
Questions fréquentes
- Peut-on obtenir la citoyenneté turque en achetant un appartement de revente ?
- Oui, si pour la citoyenneté sa valeur atteint au moins 400 000 USD selon l'expertise officielle, s'il a un titre éligible, est acheté en entier et n'a jamais servi à la citoyenneté. Les biens vendus par des ressortissants étrangers sont en général exclus.
- Peut-on cumuler plusieurs biens ?
- Oui. Pour la citoyenneté, les 400 000 USD peuvent être atteints avec un ou plusieurs biens, à condition que chacun respecte les règles. Pour les biens sur plan, la totalité du montant doit figurer dans un seul contrat notarié.
- Les biens commerciaux sont-ils éligibles ?
- Oui. Les boutiques, bureaux et autres locaux commerciaux sous titre de copropriété sont éligibles aux mêmes conditions.
- La TVA est-elle due sur un bien de revente ?
- Une revente entre particuliers est généralement hors TVA. Lors d'une première vente par un promoteur, un acheteur étranger non résident qui paie en devises peut bénéficier d'une exonération de TVA.
- Pouvez-vous vérifier un bien que j'ai trouvé ?
- Oui. Envoyez-nous l'annonce : nous vérifierons le type de titre, l'historique et le prix au regard des ventes comparables avant que vous versiez un acompte.
Sources et base juridique
- Loi n° 5901 sur la nationalité turque et son règlement d'application (art. 20)
- Loi n° 2644 sur le registre foncier, art. 35 (acquisitions par des étrangers)
- Direction générale du cadastre et du registre foncier (titres de propriété)
- Conseil des marchés de capitaux (SPK) : sociétés d'expertise agréées et voie des fonds
- Loi n° 3065 sur la TVA, art. 13(i) (exonération pour les acheteurs non résidents payant en devises)
Information générale, et non un conseil juridique ou fiscal. Les règles évoluent : vérifiez la situation actuelle pour votre cas auprès d'un avocat ou d'un conseiller fiscal indépendant avant toute démarche.
