Kısa yanıt
Evet, hem sıfır hem ikinci el taşınmazlar, ayrıca ticari bağımsız bölümler Türk vatandaşlığı için uygun olabilir. Taşınmazın resmi değerlemeye göre en az 400.000 ABD doları değerinde olması, uygun bir tapuya (kat mülkiyeti veya kat irtifakı) sahip olması, tam mülkiyetle alınması, daha önce vatandaşlıkta kullanılmamış olması ve bir Türk bankası aracılığıyla ödenip tapuya 3 yıl satılamaz şerhi konulması gerekir.
Önemli noktalar
- Sıfır, projeden, ikinci el ve ticari bağımsız bölümlerin tümü uygun olabilir.
- Uygunluğu taşınmazın yaşı değil; değeri, tapu türü ve tapu geçmişi belirler.
- Projeden: 400.000 ABD dolarının tamamı tek bir noter onaylı satış vaadi sözleşmesinde olmalıdır.
- İkinci el: fiyat değerlemeyle uyumlu olmalı ve tapu geçmişi ek kontrol gerektirir.
Hem sıfır hem ikinci el konutlar, ayrıca dükkan ve ofis gibi ticari bağımsız bölümler Türk vatandaşlığı için uygun olabilir. Belirleyici olan taşınmazın yeni olup olmaması değil; değeri, tapusu ve geçmişidir. Bu rehber, Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki kurallara göre hangi taşınmazların uygun olduğunu açıklar, vatandaşlık yatırımcısı açısından sıfır, projeden ve ikinci el alımları karşılaştırır ve bir müşteri kaparo ödemeden önce yaptığımız kontrolleri sıralar.
Nitelikli her taşınmazda aranan şartlar
- Değer: bir veya birden fazla taşınmazla toplamda en az 400.000 ABD doları; Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı bir değerleme şirketinin raporuyla teyit edilir.
- Tapu türü: kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bir bağımsız bölüm ya da üzerinde yapı kullanma izni (iskan) alınmış kalıcı bir yapı bulunan arsa vasıflı taşınmaz. Boş arsa, tarım arazisi ve devre mülkler uygun değildir.
- Tam mülkiyet: 1 Şubat 2023'ten sonra edinilen hisseli tapular uygun değildir.
- Geçmiş: daha önce vatandaşlık başvurusunda kullanılmış bir taşınmaz tekrar kullanılamaz ve yabancı uyruklu kişilerin sattığı taşınmazlar genel olarak kapsam dışıdır.
- Ödeme: bir Türk bankası aracılığıyla; döviz bankaya satılır ve döviz alım belgesi (DAB) düzenlenir.
- Taahhüt: tapuya 3 yıl satılamaz şerhi konulur.
Sıfır ve projeden
Avantajlar: güncel deprem yönetmeliğine göre tasarlanmış yeni bir bina, modern sosyal donatılar, inşaat firması garantisi ve döviz ile ödeme yapan, Türkiye'de yerleşik olmayan yabancı alıcı için ilk satışta olası KDV istisnası. Projeden satılan bağımsız bölümler çoğu zaman tamamlanmış değerinin altında fiyatlanır.
Dikkat edilmesi gerekenler: vatandaşlık için nitelikli tutarın tamamının ödenmesi gerektiğinden, inşaat firmasının taksit planı yalnızca bu tutarın üzerindeki kısım için işe yarar. Projeden alımda tapuya şerh edilen noter onaylı satış vaadi sözleşmesi gerekir ve 2023'ten bu yana 400.000 ABD dolarının tamamı tek bir noter sözleşmesinde yer almalıdır (bu sözleşme birden fazla bağımsız bölümü kapsayabilir). Teslim riski inşaat firmasındadır; bu nedenle firmanın geçmişi önemlidir.
İkinci el
Avantajlar: tam olarak ne aldığınızı görürsünüz, tapu devrinin yapıldığı gün oturabilir veya kiraya verebilirsiniz, inşaat riski yoktur ve köklü merkezi lokasyonlarda seçenek daha geniştir. Fiyatlar pazarlığa açıktır.
Dikkat edilmesi gerekenler: değerlemenin fiyatı desteklemesi gerekir; bu nedenle şişirilmiş bir satış fiyatı size hem para hem de vatandaşlık uygunluğu kaybettirebilir. Tapu geçmişi özel dikkat ister: ipotekler, hacizler, şerhler, ödenmemiş emlak vergisi, satıcının uyruğu ve bağımsız bölümün daha önce vatandaşlıkta kullanılıp kullanılmadığı. Eski binalarda yapım yılını ve yapısal durumu kontrol edin; çünkü İstanbul'daki yapı stokunun depreme dayanıklılığı büyük farklılıklar gösterir.
Yan yana
| Projeden | Sıfır, tamamlanmış | İkinci el | |
|---|---|---|---|
| Oturma veya kiraya verme | Teslimde | Hemen | Hemen |
| Fiyat | Çoğunlukla tamamlanmış değerin altında | İnşaat firmasının liste fiyatı, pazarlığa açık | Pazarlığa açık, değerlemeyle uyumlu olmalı |
| KDV | Şartları taşıyan yabancı alıcılar için istisna mümkün | Şartları taşıyan yabancı alıcılar için istisna mümkün | Bireysel ikinci el satışta genellikle yok |
| Ana risk | Teslim | Fiyat | Tapu geçmişi ve bina durumu |
| Sözleşme | Tek bir noter onaylı satış vaadi sözleşmesi | Tapu devri | Tapu devri |
Ticari gayrimenkul
Kat mülkiyetli dükkanlar, ofisler ve diğer ticari bağımsız bölümler aynı şartlarla uygundur ve çoğu zaman konutlardan daha yüksek kira getirir. Taşınmazda oturmayı planlamayan yatırımcılara uygundur. Ticari gayrimenkul hizmetimize göz atın.
Kaparo ödemenizden önce yaptığımız kontroller
- Tapu kaydı: malik, tapu türü, hisseler, ipotekler, hacizler ve şerhler.
- Bağımsız bölümün daha önce vatandaşlıkta kullanılıp kullanılmadığı ve satıcının uyruğu.
- Resmi rapor sipariş edilmeden önce emsal satışlar ve tahmini bir değer.
- Yapı kullanma izni, imar durumu ve eski binalarda yapım yılı ile bina durumu.
- Emlak vergisi ve site yönetimi borçları.
- Projeden alımda: inşaat firmasının geçmişi, yapı ruhsatı ve avukatınızla birlikte incelenen noter sözleşmesi taslağı.
Kapsamlı vatandaşlık rehberini okuyun, uygun projeleri inceleyin veya değerlendirdiğiniz bir taşınmazı bize gönderin; uygun olup olmayacağını size söyleyelim.
Sıkça sorulan sorular
- İkinci el bir daire alarak Türk vatandaşlığı alabilir miyim?
- Evet; resmi değerlemeye göre en az 400.000 ABD doları değerinde olması, uygun bir tapuya sahip olması, tam mülkiyetle alınması ve daha önce vatandaşlıkta kullanılmamış olması şartıyla. Yabancı uyruklu kişilerin sattığı taşınmazlar genel olarak kapsam dışıdır.
- Birden fazla taşınmazı birleştirebilir miyim?
- Evet. Her biri şartları sağladığı sürece 400.000 ABD dolarına tek bir taşınmazla veya birden fazla taşınmazla ulaşılabilir. Projeden bağımsız bölümlerde tutarın tamamı tek bir noter sözleşmesinde olmalıdır.
- Ticari gayrimenkuller uygun mu?
- Evet. Kat mülkiyetli dükkanlar, ofisler ve diğer ticari bağımsız bölümler aynı şartlarla uygundur.
- İkinci el taşınmazda KDV ödenir mi?
- Bireysel ikinci el satış genellikle KDV kapsamı dışındadır. İnşaat firmasının ilk satışında, döviz ile ödeme yapan ve Türkiye'de yerleşik olmayan yabancı alıcı KDV istisnasından yararlanabilir.
- Bulduğum bir taşınmazı kontrol edebilir misiniz?
- Evet. İlanı bize gönderin; kaparo ödemenizden önce tapu türünü, geçmişini ve emsal satışlara göre fiyatını kontrol edelim.
Kaynaklar ve yasal dayanak
- 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu ve Uygulama Yönetmeliği (md. 20)
- 2644 sayılı Tapu Kanunu, md. 35 (yabancıların taşınmaz edinimi)
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- Sermaye Piyasası Kurulu (SPK): lisanslı değerleme şirketleri ve yatırım fonu yolu
- 3065 sayılı KDV Kanunu, md. 13/i (yurt dışında yerleşik yabancılara konut tesliminde istisna)
Genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya vergi danışmanlığı değildir. Kurallar değişebilir; işlem yapmadan önce durumunuz için güncel kuralı bağımsız bir avukat veya mali müşavirle teyit edin.
