Türkiye'de Emlak Danışmanı Nasıl Seçilir: Yetki Belgesi, Ücretler ve Uyarı İşaretleri

Türkiye'de bir emlak danışmanını, büyük bir parayı emanet edeceğiniz herhangi bir profesyoneli seçer gibi seçin: önce yetki belgesini kontrol edin, şartları yazılı hale getirin ve danışmanın sizin adınıza çalıştığından emin olun. Türkiye'de bir satışa veya kiralamaya aracılık etmek için Ticaret Bakanlığı'ndan alınmış bir yetki belgesi gerekir, hizmet bedelinin yasal bir üst sınırı vardır ve yazılı yetkilendirme sözleşmesi zorunludur. Bu üçünü size gösteremeyen danışman, ilk eleyeceğiniz danışmandır.

Bu rehberde bir emlak danışmanının Türkiye'de ne iş yaptığını, yetki belgesini nasıl kontrol edeceğinizi, hizmet bedellerini, sormanız gereken soruları ve uyarı işaretlerini anlatıyoruz. Yabancı bir alıcı veya satıcıyla işlem yapıyorsanız ya da yabancı uyruklu bir yakınınızın işlemini takip ediyorsanız, dil ve tercümeyle ilgili notlar da işinize yarayacaktır.

Türkiye'de emlak danışmanıyla çalışmak zorunlu mu?

Hayır, hiçbir yasa bunu zorunlu kılmaz. Doğrudan bir müteahhitten ya da mal sahibinden satın alabilirsiniz; bazı alıcılar da böyle yapar. Danışman, vaktiniz, dil bilginiz ya da bölgeye dair bilginiz yetmediğinde hizmet bedelini hak eder: yeterince ilan edilmemiş gayrimenkulleri bulmak, talep edilen fiyatları benzer evlerin gerçekte satıldığı veya kiralandığı bedellerle karşılaştırmak, herhangi bir ödeme yapmadan önce tapu kaydını ve binanın izinlerini kontrol etmek ve tapu randevusunda size eşlik etmek. Satıcı açısından iyi bir danışman, fiyatı gerçekleşmiş satışlara göre belirlemenize yardımcı olur, alıcı adaylarını ön elemeden geçirir ve yurt dışında yaşıyorsanız işlemin aksamadan ilerlemesini sağlar.

Önemli olan, danışmanın sizin adınıza hareket etmesidir. Bir müteahhidin bünyesinde çalışan satış temsilcisi müteahhidi temsil eder; sizinle yazılı sözleşme imzalamış yetki belgeli bir emlak danışmanı ise sizi temsil eder.

Yetki belgeli bir emlak danışmanı ne yapar?

• Alıcılar için: arama ve ön liste, yerinde ya da canlı görüntülü gezmeler, fiyat karşılaştırması, pazarlık ve teklif öncesi kontroller: tapu kayıtları, ipotek ve şerhler, iskan (yapı kullanma izin belgesi), imar durumu ve yapı kayıtları.
• Satıcılar için: pazarlama planı, yazılı yetkinizle yayımlanan ilanlar, gezmeler, alıcı adaylarının ön elemesi, pazarlık ve tapu müdürlüğünde satış.
• Ev sahipleri ve kiracılar için: kiralık konut ya da kiracı bulma, kira sözleşmesi, depozito ve teslim.
• Tapu devri için: vergi numarası, banka hesabı, resmi değerleme raporu (yabancı alıcılar için), deprem sigortası (DASK), yeminli tercüman ve tapu randevusu; hiçbir adım atlanmayacak şekilde koordine edilir.

Emlak danışmanı avukatın, değerleme uzmanının ya da vergi danışmanının yerini tutmaz. Güvenilir bir danışman, bunlardan birine ne zaman ihtiyaç duyduğunuzu size söyler ve onlarla birlikte çalışır.

Bir emlak danışmanının yetki belgesi olup olmadığını nasıl kontrol edersiniz?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca bir işletme, taşınmazların satışına veya kiralanmasına ancak Ticaret Bakanlığı'ndan alınmış bir taşınmaz ticareti yetki belgesiyle aracılık edebilir. Belge yalnızca sorumlu kişisi emlak danışmanlığı alanında resmi mesleki yeterliliğe sahip olan işletmelere verilir; Bakanlık belgeyi askıya alabilir veya iptal edebilir.

1. Yetki belgesi numarasını ve belgenin düzenlendiği işletmenin adını sorun. Yetki belgeli bir danışman ikisini de tereddüt etmeden verir.
2. İsimlerin eşleştiğini kontrol edin: yetki belgesindeki, yetkilendirme sözleşmesindeki ve faturadaki işletme aynı olmalıdır.
3. İşletmeyi sorgulayın: Ticaret Bakanlığı'nın Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS), yetki belgeli emlak işletmelerinin kaydının tutulduğu sistemdir.
4. İlanları kontrol edin. Türkiye'deki başlıca ilan portallarında yayımlanan tekil gayrimenkul ilanları artık Bakanlığın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) üzerinden doğrulanıyor; bu sistem, ilanı verenin malikten yetki aldığını teyit eder.

Bizim yetki belgemiz 3408704 numaralıdır ve Burak Ünal'ın Bosphorus Brokers adıyla faaliyet gösteren tescilli şahıs işletmesi adına düzenlenmiştir. Belgeyi nasıl doğrulayabileceğinizi yetki belgesi ve yeterlilikler sayfamızda bulabilirsiniz.

Türkiye'de emlak danışmanının hizmet bedeli ne kadardır?

Yönetmelik, satışta emlak danışmanının hizmet bedelini toplamda satış bedelinin %4'ü + KDV ile sınırlar; aksi kararlaştırılmadıkça bu tutar normalde alıcı ile satıcı arasında eşit olarak paylaşılır. Kiralamada üst sınır bir aylık kira bedeli + KDV'dir. Hizmet bedeli, danışman sizin adınıza hareket etmeden önce yazılı yetkilendirme sözleşmesinde belirlenmelidir.

İşlem	Yasal üst sınır	Bosphorus Brokers
Gayrimenkul satın alma	%4'ün yarısı + KDV (aksi kararlaştırılmadıkça)	Bedelin en fazla %2'si + KDV, tapu devrinde
Gayrimenkul satışı	%4'ün yarısı + KDV (aksi kararlaştırılmadıkça)	Bedelin en fazla %2'si + KDV, tapu devrinde
Kiralama veya kiraya verme	Toplamda bir aylık kira bedeli + KDV	En fazla bir aylık kira bedeli + KDV

Yeni projelerdeki satışlarda danışmanın ücretini nasıl aldığını sorun. Müteahhitler danışmanlara çoğu zaman komisyon öder; bu yasaldır ama size açıklanması gerekir, çünkü bu bilgi danışmanın kimin çıkarını gözettiğini gösterir. Resmi masraflar ve üçüncü kişilere ödenen bedeller danışmanın hizmet bedelinden ayrıdır: tapu harcı, resmi değerleme raporu, noter ve yeminli tercüme. Türkiye'de gayrimenkul alım maliyetleri rehberimiz tüm kalemleri tek tek sıralıyor; ücretlerimiz sayfasında ise örnek bir hesaplama bulabilirsiniz.

Sözleşme imzalamadan önce emlak danışmanına neler sormalısınız?

• Yetki belgenizin numarası nedir ve belge kimin adına düzenlenmiştir?
• Benimle yazılı yetkilendirme sözleşmesi imzalayacak mısınız ve hizmet bedeli tam olarak ne kadar?
• Benim adıma mı, satıcı adına mı yoksa bir müteahhit adına mı çalışıyorsunuz? Bu satıştan size başka biri komisyon ödeyecek mi?
• İlk görüşmeden tapuya kadar kiminle ve hangi dilde muhatap olacağım?
• Teklif vermeden önce hangi kontrolleri yapıyorsunuz ve belgeleri bana gösterecek misiniz?
• Kaparo ve satış bedeli nasıl ödenecek? (Doğru cevap: satıcıya banka havalesiyle; asla nakit olarak değil, asla danışmanın hesabına değil.)
• Önceki müşterilerinizin yorumlarını okuyabilir ya da onlardan biriyle konuşabilir miyim?

Hangi uyarı işaretlerini görürseniz vazgeçmelisiniz?

• Yetki belgesi numarası yok ya da verilen numara başka bir işletmeye ait.
• Yazılı sözleşme yok ya da hizmetin "alıcıya ücretsiz" olduğu söyleniyor, ama aynı daire için size verilen fiyat diğer danışmanların verdiği fiyattan yüksek.
• Tapu kaydını görmeden kaparo vermeniz için baskı ya da "bugüne özel" bir indirim.
• Kişisel bir hesaba ya da nakit ödeme talebi; oysa ödeme satıcıya banka havalesiyle yapılmalıdır.
• Tapuda daha düşük bedel beyan etme önerisi. Bu hukuka aykırıdır, sizi vergi cezalarıyla karşı karşıya bırakır ve vatandaşlık amaçlı bir alımda başvurunuzu kaybetmenize yol açabilir.
• Sabit kira getirisi, yeniden satışta kâr ya da vatandaşlık sonucu vaatleri: hiçbir danışman bu vaatlerde bulunabilecek konumda değildir.
• Avukata ihtiyacınız olmadığını söyleyen ya da resmi değerlemeyi kendisi hazırlamayı teklif eden bir danışman. Yabancı alıcılar için değerleme raporlarını Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı bağımsız değerleme kuruluşları düzenler.

Yabancı alıcı ve satıcılarla çalışırken dil neden önemlidir?

Tapu kaydı, imar belgeleri ve satış şartları Türkçedir; satıcıların çoğu da yalnızca Türkçe konuşur. Türkçe bilmeyen bir alıcı ya da satıcının karşılaştığı en büyük risk, anlamadığı bir şeyi kabul etmektir. Her belgeyi o kişinin dilinde açıklayan ve imzadan önce sorularını yanıtlayan bir danışman bu riski ortadan kaldırır. Yine de tapu müdürlüğünde Türkçe bilmeyen bir alıcı veya satıcı için yeminli tercüman gerekir; iyi bir danışman tercümanı ayarlar, ama onun yerini tutmaz.

Dil, kime gerçekten ulaşabileceğinizi de belirler. Yabancı uyruklu bir yakınınız için danışman arıyorsanız, onun dilini konuşan kişinin dosyayı baştan sona kendisinin mi yürüteceğini, yoksa yalnızca ilk teması kurup dosyayı başkasına mı devredeceğini sorun. Bosphorus Brokers'ta yetki belgeli emlak danışmanı Burak Ünal, yabancı alıcı ve satıcılarla İngilizce, Türkçe ve Fransızca olarak bizzat çalışır.

Bosphorus Brokers olarak nasıl çalışıyoruz?

Bosphorus Brokers, İstanbul'da faaliyet gösteren ve Burak Ünal tarafından yürütülen yetki belgeli bir emlak aracılık işletmesidir. Burak Ünal, 2021 yılında Türkiye'de emlak danışmanlığı alanındaki resmi mesleki yeterliliği kazanmıştır ve London School of Economics'ten finans alanında yüksek lisans derecesine sahiptir. Her müşteriyle İngilizce, Türkçe veya Fransızca olarak bizzat ilgilenir; çalışmalarımız yazılı yetkilendirme sözleşmesine ve yukarıdaki ücretlere dayanır, hizmet bedeli yalnızca tapu devrinde ödenir. İstanbul'un her yerinde ve Ankara, İzmir, Antalya, Bodrum ile Fethiye'de alıcıları, yurt dışında yaşayan malikler dahil satıcıları, ev sahiplerini ve kiracıları temsil ediyoruz.

Bir emlak aracılık işletmesiyiz; hukuk bürosu, değerleme kuruluşu ya da yatırım danışmanı değiliz ve müşteri parasını hiçbir zaman elimizde tutmayız: ödemeler bankalar aracılığıyla satıcıya yapılır. Sürecin tamamı için yabancı olarak Türkiye'de gayrimenkul satın alma ve Türkiye'de gayrimenkul satışı rehberlerimizi okuyun. Burak'la görüşmek için bizimle iletişime geçin ya da +90 533 140 04 96 numarasından WhatsApp ile yazın.