İstanbul'da Ev ve Gayrimenkul Kiraya Vermek: Yabancı Malikler İçin Ev Sahibi Rehberi

Evet, yabancılar Türkiye'de sahip oldukları gayrimenkulü Türk maliklerle aynı şartlarda kiraya verebilir. Uzun dönem kiralama, depozitoyu üç aylık kira bedeliyle sınırlayan ve yenilemedeki kira artışlarına üst sınır getiren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na tabidir. Kısa dönem turizm amaçlı kiralama ise 7464 sayılı Kanun kapsamında izin ve birden fazla bağımsız bölümü olan binalarda diğer tüm maliklerin onayını gerektirir. Kira geliri, yurt dışında yaşayan malikler dahil Türkiye'de vergilendirilir.

Kurallar değişebildiği için herhangi bir şey imzalamadan önce gayrimenkulünüz için güncel durumu teyit edin.

İstanbul'daki evinizi uzun dönem mi, kısa dönem mi kiraya vermelisiniz?

Uzun dönem kiralama, gayrimenkulü evi olarak kullanan bir kiracıyla yapılan konut kira sözleşmesidir. Kısa dönem kiralama ise bir konutun turizm amacıyla, 100 güne kadar süren konaklamalar için kiraya verilmesidir. 2024'ten bu yana yürürlükte olan 7464 sayılı Kanun uyarınca bu, Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin ve birden fazla bağımsız bölümü olan bir binada diğer tüm maliklerin onayını gerektirir. İzinsiz kiralamalara para cezası uygulanır.

Deneyimimize göre soruyu çoğu zaman onay kuralı belirler: büyük bir apartmanda veya sitede diğer tüm malikleri ikna etmek çoğu zaman gerçekçi değildir. Tatil misafirleri için eşya almadan önce bunu kontrol edin.

Doğru kirayı nasıl belirlersiniz?

İşe aynı binada, sitede veya sokakta benzer dairelerde fiilen anlaşılan kiralardan başlayın; internetteki ilan kiraları kiracıların imzaladığı rakamları değil, aralığın üst ucunu gösterir. İstanbul'da kirayı etkileyen unsurlar:

• semt ve metroya, vapura ve ana yollara erişim;
• kat, ışık ve manzara, özellikle Boğaz veya deniz manzarası;
• eşyalı ya da eşyasız olması, mutfak ve banyoların durumu;
• otopark, güvenlik ve spor salonu veya havuz gibi site olanakları;
• kiracıların kirayla birlikte tarttığı aylık aidat.

Başlangıç kirasını özenle belirleyin. Yenileme artışları aşağıda açıklanan TÜFE kuralıyla sınırlıdır; bu yüzden çok düşük belirlenen bir kira geç düzelir, çok yüksek belirlenen bir kira ise daireyi boş bırakır. İstanbul'da kira geliri ve getiri rehberimiz yatırım tarafını ele alıyor.

Gayrimenkulü kiraya vermeden önce nasıl hazırlamalısınız?

• Onarımlar. Kombinin bakımını yaptırın, sızıntıları giderin; pencereleri, kilitleri ve beyaz eşyaları kontrol edin.
• Temizlik ve yenileme. Profesyonel bir temizlik ve gerekirse yeni boya her fotoğrafta fark edilir.
• Eşya. Eşyalı daireler genellikle iş için İstanbul'a taşınanlara, eşyasız daireler ise kendi eşyası olan kiracılara uygundur.
• Fotoğraflar ve kat planı. Aydınlık ve gerçeği yansıtan görseller boşa geçen gezmeleri azaltır.
• Demirbaş listesi. Eşyaları ve durumlarını tarihli fotoğraflarla listeleyin; listeyi iki tarafa imzalatıp kira sözleşmesine ekleyin.
• Evraklar. Geçerli bir DASK poliçesi, iskanın (yapı kullanma izin belgesi) bir kopyası, abonelik numaraları ve bina yönetiminin iletişim bilgileri ile kuralları.

Kiracıyı nasıl bulur ve değerlendirirsiniz?

İlanda kira, depozito, aidat, nelerin dahil olduğu ve müsaitlik tarihi belirtilmeli; hâlâ yurt dışında olan kiracılar için video gezme imkanı sunulmalıdır. Bir kiracıyı kabul etmeden önce şunları istiyoruz:

• sözleşmeyi imzalayacak herkes için kimlik (pasaport veya T.C. kimlik kartı);
• kiranın nasıl ödeneceğine dair kanıt: iş sözleşmesi veya şirket görevlendirme yazısı, maaş bordroları ya da banka hesap dökümleri;
• mümkünse önceki ev sahibinden referans;
• dairede kimlerin yaşayacağı, evcil hayvan olup olmadığı ve planlanan kalış süresi;
• şirket kiracılarda şirket bilgileri ve imza yetkilisinin kim olduğu.

Tutarlı bir hikaye arıyoruz: iş, bütçe, taşınma tarihi ve taşınma nedeni birbiriyle örtüşmelidir. Gelirin doğrulanmasının zor olduğu durumlarda kira sözleşmesini bir kefil de imzalayabilir. Her adaya aynı kriterleri uygulayın; kira ve depozitoyu yalnızca banka havalesiyle alın.

Türkiye'de bir kira sözleşmesinde neler bulunmalı?

Konut ve çatılı işyeri kiraları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na tabidir. Açık bir kira sözleşmesi şunları kapsar:

• taraflar ve kimlik ya da pasaport numaraları, gayrimenkulün adresi ve tapu bilgileri;
• başlangıç tarihi, süre ve yenilemenin nasıl işleyeceği;
• kira bedeli, ödeme günü, para birimi ve banka hesabı;
• depozito ve iade şartları;
• yasal sınır dahilinde yenilemede kiranın nasıl artırılacağı;
• faturaları, aidatı ve tek seferlik bina giderlerini kimin ödeyeceği;
• izin verilen kullanım, oturacak kişi sayısı, evcil hayvanlar ve alt kiralama;
• bakım ve onarımlar ile kiracının bir sorunu nasıl bildireceği;
• imzalı demirbaş listesi, tebligat adresleri (yurt dışındaki bir malik için bir e-posta adresi ve yerel bir irtibat kişisi) ve teslimde beklenen durum.

Sözleşmeyi Türkçe ve İngilizce iki dilli hazırlayın ve hangi metnin esas alınacağını belirtin; böylece hiçbir taraf anlamadığı bir şeyi imzalamaz. Kira sözleşmesi evrakını iki tarafla birlikte hazırlıyoruz ve imzadan önce bağımsız bir avukatın incelemesini öneriyoruz. Dükkan veya ofiste kiracı, işyeri kira sözleşmesini ancak kiraya verenin yazılı onayıyla devredebilir; bu onay haklı bir sebep olmadan esirgenemez (md. 323). Ayrıntılar için Türkiye'de ticari gayrimenkul rehberimize bakın.

Türkiye'de depozito ve kira artışına ilişkin kurallar nelerdir?

Depozito. Güvence bedeli üç aylık kira bedeliyle sınırlıdır (md. 342). Tutarı sözleşmeye yazın, banka havalesiyle alın, makbuz verin ve sözleşme sonunda ödenmemiş faturalar veya olağan kullanımı aşan hasarlar gibi nelerin kesilebileceğini yazılı olarak kararlaştırın.

Kira artışları. Yenilemede yıllık kira artışı, tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) 12 aylık ortalamasını aşamaz (md. 344). Bu kural konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Daha düşük bir artış kararlaştırabilirsiniz, ancak bir sözleşme maddesi sizi bu sınırın üzerine çıkaramaz. Her artışı yenileme tarihinde resmi olarak yayımlanan rakama göre hesaplayın.

Gayrimenkulü geri almak. Kiracının isteği dışında kira ilişkisini sona erdirmek Türkiye'de sıkı kurallara bağlıdır. Gayrimenkulü satmak ya da kendiniz oturmak için geri isteyebilecekseniz, bunu imzadan önce planlayın ve seçeneklerinizi bir avukata danışın.

Faturaları, aidatı ve DASK'ı kim öder?

• Faturalar. Elektrik, su, doğalgaz ve internet abonelikleri normalde kiracının adına açılır. Giriş ve çıkışta sayaç değerlerini kaydedin.
• Aidat. Aylık aidatı ve tek seferlik bina işlerini kimin ödeyeceğini sözleşmede kararlaştırın ve ödendiğini zaman zaman kontrol edin: aidat borçlarının ileride yapılacak her satıştan önce kapatılması gerekir.
• DASK. Zorunlu deprem sigortası bina için gereklidir; poliçenizi her yıl geçerli tutun.
• Emlak vergisi. 1319 sayılı Kanun uyarınca gayrimenkulün vergi değeri üzerinden belediyece tahakkuk ettirilen yıllık emlak vergisi, malikin giderleri arasındadır.
• Sigorta. İsteğe bağlı konut ve eşya sigortası, özellikle eşyalı kiralamalarda değerlendirilmeye değer.

Yabancı maliklerin kira geliri Türkiye'de nasıl vergilendirilir?

Türkiye'deki gayrimenkulden elde edilen kira geliri, Türkiye'de yerleşik olmayan malikler dahil Türkiye'de vergilendirilir. Gerçek kişiler bu geliri mart ayında verilen yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirir; bu yüzden bir Türk vergi numarasına ve düzenli kayıtlara ihtiyacınız vardır: kira sözleşmesi, tahsil edilen kirayı gösteren banka dökümleri ve giderleriniz.

Bir şirket veya işletme kiracısı sizden, yani bir gerçek kişiden işyeri kiralıyorsa, kiradan %20 gelir vergisi (stopaj) keser ve vergi dairesine öder (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, md. 94). Anlaşılan kiranın brüt mü, bu kesinti düşülmüş net tutar mı olduğunu sözleşmede belirtin; çünkü bu, elinize fiilen geçen tutarı değiştirir.

Hangi giderlerin indirilebileceği, kesintinin nasıl mahsup edileceği ve Türk vergisinin ikamet ettiğiniz ülkedeki vergiyle nasıl etkileştiği bir vergi danışmanının konusudur; değiştikleri için eşik tutarları paylaşmıyoruz. Genel bir bakış için Türkiye'de emlak vergileri rehberimize göz atın.

İstanbul'daki kiralık gayrimenkulünüzü yurt dışından yönetebilir misiniz?

Evet. Online gezmeler, dijital belgeler ve gerektiğinde bir vekaletname sayesinde seyahat etmeden gayrimenkulünüzü kiraya verebilirsiniz. İşleyen bir düzen şunları içerir:

• her ödemenin kayıt bırakması için kiranın yatırılacağı bir Türk banka hesabı;
• vergi numaranız ve mart ayındaki beyanname için bir mali müşavir;
• onarımlar, acil durumlar ve bina yönetimi için yerel bir irtibat kişisi;
• fotoğraflı düzenli kontroller;
• sözleşme yenilemeleri, kira güncellemeleri, DASK yenilemesi ve vergi tarihleri için bir takvim.

Gayrimenkul yönetimi hizmetimiz, kira takibinden fatura ödemelerine, onarımların ve teslimlerin organizasyonuna kadar bu görevleri üstlenebilir ve size kendi dilinizde rapor verir.

İstanbul'da ev sahiplerinin en sık yaptığı hatalar nelerdir?

• 7464 sayılı Kanun kapsamında izin almadan veya diğer maliklerin onayı olmadan kısa dönem kiraya vermek.
• Okuyamadığınız, yalnızca Türkçe bir sözleşme ya da TÜFE sınırını göz ardı eden bir şablon imzalamak.
• Üç aylık kira bedelini aşan ya da makbuzsuz, nakit depozito almak.
• Demirbaş listesini ve fotoğrafları atlayıp sonunda hasar konusunda tartışmak.
• Yenileme artışlarının sınırlı olduğunu unutarak başlangıç kirasını tahminle belirlemek.
• Kira gelirini beyan etmemek ya da şirket kiracıdaki stopajı gözden kaçırmak.
• Abonelikleri kendi adınıza bırakmak ya da ödenmemiş aidatı fark etmemek.
• Daire birkaç haftadır boş diye aceleyle kiracı seçmek.

Bosphorus Brokers gayrimenkulünüzü kiraya verirken nasıl yardımcı olur?

Mal sahiplerine yönelik kiralama hizmetimiz sürecin tamamını kapsar: güncel kiralara göre fiyatlama, pazarlama, yerinde ve online gezmeler, kiracı değerlendirmesi, Türkçe ve İngilizce kira sözleşmesi evrakı, demirbaş listesi ve teslim. Ardından gayrimenkul yönetimi hizmetimiz günlük işleri üstlenebilir. Kiralama ve yönetim ücretleri işe başlamadan önce yazılı olarak belirlenir; ayrıntılar için hizmet bedellerimiz sayfasına bakın.

Bosphorus Brokers, İstanbul'da faaliyet gösteren, T.C. Ticaret Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş, lisans no. 3408704 olan lisanslı bir emlak danışmanlığı firmasıdır. Kurucumuz Burak Ünal, gayrimenkul yönetimi ve perakende kiralamayı uzmanlık alanları arasında sayar ve İngilizce, Türkçe ve Fransızca olarak bizzat danışmanlık verir; ekibimiz müşterilerle İngilizce, Türkçe, Fransızca, Rusça, Çince ve Arapça çalışır. Google'da 5.0 puana sahibiz. Gayrimenkulünüzü konuşmak için bizimle iletişime geçin ya da +90 533 140 04 96 numarasından WhatsApp ile yazın.