Yabancı Yatırımcılar İçin İstanbul ve Türkiye'de Satılık ve Kiralık Oteller

Yabancı yatırımcılar Türkiye'de bir otele dört şekilde sahip olabilir: binayı satın almak, işletmeyi satın almak, her ikisini birden satın almak ya da bir oteli kiralayıp işletmek. İstanbul'un butik otelleri ağırlıklı olarak Sultanahmet, Beyoğlu, Galata ve Karaköy'de, bir kısmı da Kadıköy'dedir; tatil otelleri ise Antalya, Bodrum ve Fethiye'de bulunur. Fiyatın doğru olup olmadığını tapu, ruhsat, doluluk geçmişi ve hesaplar belirler. Bosphorus Brokers, satılık otel arayışlarını ve otel satışlarını ticari gayrimenkul hizmetimiz kapsamında gizlilik içinde yürütür.

Türkiye'de otel satın almak veya kiralamak için hangi seçenekler var?

İşletmeyi satın almak, işletmenin varlıklarını ya da oteli işleten şirketin hisselerini satın almak anlamına gelebilir ve bu ikisi farklı yükümlülükler taşır. Teklif vermeden önce yapı konusunda avukatınız ve mali müşaviriniz size yol göstermelidir.

Kiralamada sürenin, renovasyon harcamanızı geri kazanmanıza yetecek kadar uzun olması gerekir. Yenilemedeki artışlar TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını aşamaz (6098 sayılı Borçlar Kanunu, madde 344); şahıstan kiralayan bir şirket kiracı da kiradan %20 stopaj keser (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, madde 94).

İstanbul ve Türkiye'de satılık oteller nerede?

• Sultanahmet, Fatih: başlıca anıtlara yakın, eski binalardaki küçük otelleriyle tarihi yarımada.
• Beyoğlu ve Galata: Haliç'e yukarıdan bakan tarihi sokakların içinde ve çevresinde butik oteller. Beyoğlu semt rehberimize bakın.
• Karaköy: Galata'nın hemen yanında, sahilde, eski binalarda butik oteller.
• Kadıköy: Anadolu Yakası'nda, daha çok yerleşim alanı niteliğindeki bir çevrede butik oteller. Kadıköy semt rehberimize bakın.
• Sahil tatil bölgeleri: tatil otellerinin sezona göre çalıştığı ve arsa ile denize erişimin en az odalar kadar önemli olduğu Antalya, Bodrum ve Fethiye.

Eski semtlerde ek bir kurallar katmanı vardır. Binalar tescilli olabilir ya da sit alanlarında bulunabilir; buralarda yapılacak değişiklikler ilgili koruma kurulunun onayını gerektirir. Anlaşmayı fiyatlamadan önce bunu renovasyon planlarına ve takvime dahil edin.

Türkiye'de bir otelin hangi ruhsat ve izinlere ihtiyacı vardır?

Türkiye'de oteller, Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan alınan Turizm İşletme Belgesi ya da belediye ruhsatıyla faaliyet gösterir. Bunlar farklı şartları olan farklı yollardır; bu yüzden otelin hangisine sahip olduğunu, kimin adına olduğunu ve malik ya da işletmeci değiştiğinde ne olacağını öğrenin. Kurallar değişebildiği için bunu belgeyi veren kurumla teyit edin.

• İskan ve imar: binanın iskanı ve otel kullanımına izin veren bir imar durumu olmalıdır.
• Tapudaki nitelik: tapudaki nitelik otel kullanımıyla uyumlu olmalıdır.
• Kısa dönem kiralama kuralları: gecelik olarak kiraya verilen bir apartman, ruhsatlı bir otel değildir. 7464 sayılı Kanun, 2024'ten beri bir konutun turizm amacıyla (100 güne kadar konaklamalar için) kiraya verilmesi için Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin, birden fazla bağımsız bölümü olan binalarda ise diğer tüm maliklerin onayını şart koşar. İzinsiz kiralamalara para cezası uygulanır.
• Restoran ve bar: alkol satışı ayrıca izin gerektirir ve bu, otelin yiyecek ve içecek gelirini etkiler.

Bir otel satın almadan önce neleri incelemelisiniz?

Teklif öncesinde satıcıdan istediğimiz ve kontrol ettiğimiz konular:

• Tapu ve şerhler: malikler ve hisseleri, ipotekler ve satışı veya kullanımı kısıtlayan her türlü şerh.
• Ruhsatlar: belge veya belediye ruhsatı, sahibi ve varsa alkol izni.
• İşletme hesapları ve doluluk geçmişi: birkaç tam sezonu kapsayan, oda gelirleri ile yiyecek ve içecek gelirlerinin ayrı gösterildiği aylık rakamlar.
• Personel: çalışan sayısı, görevler, sözleşmeler ve satıştan sonra hangi yöneticilerin kalacağı.
• Rezervasyon kanalları: otelin hangi online platformları, tur operatörlerini ve doğrudan rezervasyon araçlarını kullandığı; işlem tamamlandıktan sonra hesapları, web sitesini ve yorumları kimin kontrol edeceği.
• Durum ve renovasyon ihtiyaçları: odalar, asansörler, bina tesisatı, yangın güvenliği ve taşıyıcı sistem; gerektiğinde teknik uzmanlarla incelenir. Binalar için DASK zorunlu deprem sigortası gereklidir.
• Tarihi bina kısıtlamaları: eski semtlerde nelerin değiştirilebileceği ve yapılacak işlerin hangi onayları gerektirdiği.
• İşletme giderleri: yıllık emlak vergisi (1319 sayılı Kanun) ticari binalarda konutlara göre daha yüksek oranlarla alınır.

Vergi durumu, yükümlülükler, personele ilişkin yükümlülükler ve sözleşmeler dahil işletme tarafı mali müşavirinizin ve avukatınızın konusudur. Satıcıdan ihtiyaç duydukları her şeyin onlara ulaşmasını biz sağlarız.

Bir yabancı Türk şirketi üzerinden otel sahibi olabilir mi?

Evet. Yabancı uyruklu kişiler 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi çerçevesinde Türkiye'de mülk satın alabilir: askeri ve güvenlik bölgelerinde mülk edinilemez, yabancı mülkiyeti bir ilçedeki özel mülkiyete konu alanın %10'uyla sınırlıdır ve her kişi Türkiye genelinde en fazla 30 hektar edinebilir. 30 hektar sınırı büyük tatil köyü arsalarında önem kazanabilir.

Oteli aynı zamanda işletecekseniz, değerlendirmeniz gereken yol Türkiye'de yabancı sermayeyle kurulmuş bir şirket üzerinden sahipliktir. Böyle bir şirket, faaliyetleri için gereken taşınmazı askeri ve güvenlik açısından yapılan değerlendirmenin ardından valilik izniyle edinebilir (2644 sayılı Kanun, madde 36; 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu). Takvimde bu izin için pay bırakın ve şirketi bir avukata veya mali müşavire kurdurun. Türkiye'de ticari gayrimenkul satın alma rehberimize bakın.

KDV mükellefi bir satıcının sattığı yeni ticari mülklerde genellikle %20 KDV uygulanır; şahıslar arasındaki ikinci el satışlarda ise genellikle uygulanmaz. Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı planınızın bir parçasıysa bunu en başta belirtin: ticari mülkler, resmi değerlemeye göre 400.000 USD değerinde olup en az üç yıl elde tutulursa bu şartı sağlayabilir ve satın alma yapısının bu koşullara uyması gerekir.

Bosphorus Brokers bir otel işlemini nasıl gizlilik içinde yürütür?

Otel satışları hassastır: personel, misafirler ve tedarikçiler söylentilere tepki verir. Her iki tarafla gizlilik sözleşmeleri (NDA) çerçevesinde çalışabilir ve bilgileri aşamalı olarak paylaşabiliriz.

Alıcılar için

1. İhtiyaç analizi: konum, büyüklük, bütçe; bina mı, işletme mi, ikisi birden mi ve işletmedeki rolünüz.
2. Gizli arama: mülk sahipleriyle temas kurar, satıcılar istediğinde NDA imzalar ve otelleri ihtiyaçlarınıza göre ön seçimden geçiririz.
3. Belge talep listesi ve yerinde incelemeler: yukarıdaki belgeler, ardından misafirler ve personel gözetilerek planlanan ziyaretler.
4. Fiyatlama ve pazarlık: ilan fiyatları son satışlarla karşılaştırılır, resmi değerleme raporu ayarlanır ve şartlar yazılı olarak müzakere edilir.
5. Tamamlama: vergi numarası, banka hesabı, tercüman, noter ve tapu randevusu ayarlanır; tapu devrinde yanınızda oluruz.

Satıcılar için

Gizliliğe dayalı bir satış süreci yürütürüz: önce anonim bir özet, otelin adı ve rakamları ancak NDA imzalandıktan sonra, gösterimlerden önce alıcıların ön elemesi ve misafirler gözetilerek planlanan gösterimler. Mülk satış hizmetimiz nasıl pazarladığımızı ve pazarlık yaptığımızı anlatır.

Mülkün satışında veya alımında ücretimiz alıcıdan %2 artı KDV, satıcıdan %2 artı KDV'dir ve yalnızca işlem tamamlandığında, tapu devrinde ödenir. Yalnızca işletme devirlerinde ve kiralamalarda ücret işe başlamadan önce yazılı olarak kararlaştırılır; ücretlerimize bakın.

Yabancı otel yatırımcıları neden bizimle çalışıyor?

• Lisanslı: T.C. Ticaret Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş, lisans no. 3408704; "bosphorus brokers" tescilli markamızdır.
• Kurucunun bizzat ilgilendiği hizmet: Kurucu ve Sorumlu Emlak Danışmanı Burak Ünal, London School of Economics'te Finans yüksek lisansı (MSc) ve Boğaziçi Üniversitesi'nde İşletme lisansı (BSc) yaptı; Chevening bursiyeridir ve resmi emlak danışmanlığı lisans sınavını 2021'de geçti. Uzmanlık alanları arasında gayrimenkul değerleme, perakende kiralama, mülk yönetimi ve proje geliştirme yer alır: bir binayı gelirine göre değerlemek, arkasındaki kira sözleşmelerini okumak ve neye ihtiyaç duyduğunu planlamak.
• Bağımsız: sizi temsil eder, farklı bölgelerdeki otelleri karşılaştırırız.
• Yabancı ve Türk müşterilere aynı ücret, yalnızca işlem tamamlandığında ödenir.
• Çok dilli ve uzaktan: kurucumuz İngilizce, Türkçe ve Fransızca olarak bizzat danışmanlık verir; ekibimiz Rusça, Çince ve Arapça da çalışır. Online gösterimler, dijital belgeler ve gerektiğinde vekaletnameyle süreci yürütürüz.
• İstanbul ve sahil: Antalya, Bodrum, Fethiye, Ankara ve İzmir'de de çalışıyoruz.
• Google'da 5.0 puan.

Gizli bir ilk görüşme için +90 533 140 04 96 numarasını arayın veya WhatsApp'tan yazın ya da contact@bosphorusbrokers.com adresine e-posta gönderin.