Hôtels à vendre et à louer à Istanbul et en Turquie pour investisseurs étrangers

Les investisseurs étrangers peuvent acquérir un hôtel en Turquie de quatre façons : acheter les murs, acheter le fonds d’exploitation, acheter les deux, ou prendre un hôtel à bail et l’exploiter. À Istanbul, les hôtels de charme se concentrent surtout à Sultanahmet, Beyoğlu, Galata et Karaköy, avec d’autres adresses à Kadıköy ; les resorts se trouvent à Antalya, Bodrum et Fethiye. Le titre de propriété, la licence, l’historique du taux d’occupation et les comptes déterminent si le prix est juste. Bosphorus Brokers mène les recherches et les ventes d’hôtels en toute confidentialité, dans le cadre de notre service d’immobilier commercial.

Quelles sont les options pour acheter ou louer un hôtel en Turquie ?

Acheter le fonds peut signifier acheter ses actifs ou acheter les parts de la société qui exploite l’hôtel, et les deux options n’emportent pas les mêmes engagements. Votre avocat et votre comptable doivent vous conseiller sur la structure avant que vous ne fassiez une offre.

Dans le cas d’un bail, la durée doit être suffisante pour amortir vos dépenses de rénovation. Les hausses au renouvellement ne peuvent dépasser la moyenne sur 12 mois de l’indice des prix à la consommation, TÜFE (Code des obligations n° 6098, art. 344), et une société locataire qui loue à un particulier retient 20 % de stopaj (retenue à la source) sur le loyer (loi n° 193 relative à l’impôt sur le revenu, art. 94).

Où trouver un hôtel à vendre à Istanbul et en Turquie ?

• Sultanahmet, Fatih : la péninsule historique, avec de petits hôtels installés dans des immeubles anciens, à proximité des principaux monuments.
• Beyoğlu et Galata : des hôtels de charme dans les rues historiques qui dominent la Corne d’Or, et dans leurs environs. Voir notre guide du quartier de Beyoğlu.
• Karaköy : en bord de mer, à côté de Galata, avec des hôtels de charme dans des immeubles anciens.
• Kadıköy : des hôtels de charme sur la rive asiatique, dans un cadre plus résidentiel. Voir notre guide du quartier de Kadıköy.
• Stations balnéaires : Antalya, Bodrum et Fethiye, où les resorts vivent au rythme des saisons, et où le terrain et l’accès à la plage comptent autant que les chambres.

Les quartiers anciens ajoutent une couche de règles. Les immeubles peuvent être classés ou situés dans des zones protégées, où toute modification doit être approuvée par l’autorité de protection compétente. Intégrez cette contrainte à vos plans et à votre calendrier de rénovation avant de fixer le prix de l’opération.

De quelles licences et autorisations un hôtel a-t-il besoin en Turquie ?

En Turquie, les hôtels fonctionnent soit avec un certificat d’exploitation touristique (Turizm İşletme Belgesi) délivré par le ministère de la Culture et du Tourisme, soit avec une licence municipale. Ce sont deux régimes distincts, aux exigences différentes : renseignez-vous sur celui dont relève l’hôtel, sur son titulaire et sur ce qui se passe en cas de changement de propriétaire ou d’exploitant. Faites-le confirmer par l’autorité qui l’a délivré, car les règles évoluent.

• Permis d’habiter et zonage : l’immeuble doit disposer d’un permis d’habiter (iskan) et d’un zonage autorisant l’usage hôtelier.
• Usage inscrit au titre de propriété : le tapu doit correspondre à un usage hôtelier.
• Règles de location courte durée : un immeuble d’appartements loués à la nuitée n’est pas un hôtel autorisé. Depuis 2024, la loi n° 7464 impose une autorisation du ministère de la Culture et du Tourisme pour louer un logement à des fins touristiques (séjours de 100 jours maximum) et, dans les immeubles comptant plusieurs lots, l’accord de tous les autres copropriétaires. Les locations non autorisées sont passibles d’amendes.
• Restaurant et bar : la vente d’alcool exige une autorisation supplémentaire, ce qui pèse sur les recettes de restauration de l’hôtel.

Que faut-il examiner avant d’acheter un hôtel ?

Ce que nous demandons au vendeur et vérifions avant toute offre :

• Titre de propriété et annotations : propriétaires et quotes-parts, hypothèques et toute annotation limitant la vente ou l’usage.
• Licences : le certificat ou la licence municipale, son titulaire et l’éventuelle autorisation de vente d’alcool.
• Comptes d’exploitation et historique d’occupation : des chiffres mensuels couvrant plusieurs saisons complètes, en distinguant l’hébergement et la restauration.
• Personnel : effectifs, postes, contrats, et quels responsables restent après la vente.
• Canaux de réservation : les plateformes en ligne, tour-opérateurs et outils de réservation directe utilisés par l’hôtel, et qui contrôle les comptes, le site web et les avis après la vente.
• État et besoins de rénovation : chambres, ascenseurs, équipements techniques, sécurité incendie et structure, examinés avec des experts techniques si nécessaire. L’assurance séisme obligatoire DASK est exigée pour les bâtiments.
• Contraintes liées aux bâtiments historiques : dans les quartiers anciens, ce qui peut être modifié et quelles autorisations les travaux nécessitent.
• Charges courantes : la taxe foncière annuelle (loi n° 1319) s’applique à des taux plus élevés aux bâtiments commerciaux qu’aux logements.

Le volet commercial, notamment la situation fiscale, le passif, les obligations envers le personnel et les contrats, relève de votre comptable et de votre avocat. Nous veillons à ce qu’ils reçoivent du vendeur tout ce dont ils ont besoin.

Un étranger peut-il détenir un hôtel par le biais d’une société turque ?

Oui. Les particuliers étrangers peuvent acheter un bien en Turquie dans le cadre de l’article 35 de la loi n° 2644 sur les titres de propriété : les zones militaires et de sécurité sont exclues, la propriété étrangère est plafonnée à 10 % de la surface des terrains privés d’un district et chaque personne peut détenir jusqu’à 30 hectares dans l’ensemble du pays. Cette limite de 30 hectares peut peser pour les grands terrains de resorts.

Si vous comptez aussi exploiter l’hôtel, la détention par une société établie en Turquie à capitaux étrangers est la voie à envisager. Une telle société peut acquérir les biens nécessaires à son activité, avec l’autorisation du gouvernorat après une évaluation militaire et de sécurité (loi n° 2644, art. 36 ; loi n° 4875 sur les investissements directs étrangers). Prévoyez le délai de cette autorisation dans votre calendrier, et confiez la création de la société à un avocat ou à un comptable. Voir notre guide pour acheter un bien commercial en Turquie.

Les biens commerciaux neufs vendus par un vendeur assujetti à la TVA supportent en général 20 % de TVA, tandis que les reventes entre particuliers n’en supportent généralement pas. Si la citoyenneté turque par investissement fait partie de votre projet, abordez-la dès le départ : un bien commercial peut être éligible à partir de 400 000 USD selon l’expertise officielle, conservé au moins trois ans, et la structure d’achat doit respecter ces conditions.

Comment Bosphorus Brokers mène-t-il une transaction hôtelière en toute confidentialité ?

Les ventes d’hôtels sont sensibles : le personnel, les clients et les fournisseurs réagissent aux rumeurs. Nous pouvons travailler sous accords de confidentialité (NDA) avec les deux parties et communiquer les informations par étapes.

Pour les acheteurs

1. Cahier des charges : emplacement, taille, budget, murs, fonds ou les deux, et votre rôle dans l’exploitation.
2. Recherche confidentielle : nous approchons les propriétaires, signons des NDA lorsque les vendeurs l’exigent et présélectionnons les hôtels selon votre cahier des charges.
3. Liste de pièces et visites sur place : les documents ci-dessus, puis des visites organisées en tenant compte des clients et du personnel.
4. Prix et négociation : prix demandés comparés aux ventes récentes, rapport d’expertise officiel organisé, et conditions négociées par écrit.
5. Finalisation : numéro fiscal, compte bancaire, traducteur, notaire et rendez-vous au cadastre, et nous vous accompagnons lors du transfert du titre de propriété.

Pour les vendeurs

Nous menons un processus de vente discret : d’abord un résumé anonyme, le nom de l’hôtel et ses chiffres seulement après signature d’un NDA, des acheteurs sélectionnés avant les visites, et des visites organisées en tenant compte des clients. Notre service de vente immobilière explique comment nous commercialisons et négocions.

Pour la vente ou l’achat du bien immobilier, nos honoraires sont de 2 % plus TVA à la charge de l’acheteur et de 2 % plus TVA à la charge du vendeur, payables uniquement à la conclusion de la vente, lors du transfert du titre de propriété. Pour les cessions portant uniquement sur le fonds et pour les locations, les honoraires sont convenus par écrit avant de commencer ; voir nos honoraires.

Pourquoi les investisseurs hôteliers étrangers travaillent-ils avec nous ?

• Agréés : agence agréée par le ministère du Commerce de la République de Turquie, licence n° 3408704, titulaire de la marque déposée « bosphorus brokers ».
• Une agence dirigée par son fondateur : Burak Ünal, fondateur et courtier principal, est titulaire d’un MSc en finance de la London School of Economics et d’un BSc en gestion d’entreprise de l’Université Boğaziçi ; boursier Chevening, il a réussi l’examen officiel de licence de courtier en 2021. Ses spécialités incluent l’expertise immobilière, la location de commerces, la gestion immobilière et la promotion : évaluer un bâtiment au regard de ses revenus, analyser les baux qui le sous-tendent et planifier ce dont il a besoin.
• Indépendants : nous vous représentons et comparons les hôtels d’un quartier à l’autre.
• Les mêmes honoraires pour les clients étrangers et turcs, payables uniquement à la conclusion de la vente.
• Multilingues et à distance : le fondateur conseille personnellement en anglais, en turc et en français ; l’équipe travaille aussi en russe, en chinois et en arabe, avec visites en ligne, documents numériques et, si nécessaire, procuration.
• Istanbul et la côte : nous intervenons aussi à Antalya, Bodrum, Fethiye, Ankara et Izmir.
• Noté 5,0 sur Google.

Pour un premier échange confidentiel, appelez-nous ou écrivez-nous sur WhatsApp au +90 533 140 04 96, ou par e-mail à contact@bosphorusbrokers.com.