Bureaux à vendre et à louer à Istanbul pour les entreprises étrangères

Oui, les entreprises et investisseurs étrangers peuvent acheter ou louer des bureaux à Istanbul. Les principaux quartiers d'affaires sont Levent, Maslak et Şişli/Mecidiyeköy sur la rive européenne, ainsi qu'Ataşehir, siège du Centre financier d'Istanbul, et Kozyatağı sur la rive asiatique. Un bureau d'une valeur d'au moins 400 000 USD selon l'évaluation officielle peut aussi vous ouvrir droit à la citoyenneté turque.

Bosphorus Brokers est une agence immobilière agréée basée à Şişli (licence n° 3408704). Nous aidons les entreprises étrangères à trouver des bureaux à louer à Istanbul pour leurs équipes, et les investisseurs à acheter un bureau à vendre à Istanbul dans une optique de revenus locatifs ou de citoyenneté. Les bureaux font partie de notre service global d'immobilier commercial en Turquie.

Quels quartiers d'affaires d'Istanbul envisager pour un bureau ?

• Levent (rive européenne) : l'un des principaux quartiers d'affaires de la ville, avec ses tours de bureaux et ses sièges sociaux.
• Maslak (rive européenne) : au nord de Levent, sur le même axe d'affaires, avec de grands immeubles de bureaux.
• Şişli/Mecidiyeköy (rive européenne) : central et bien desservi, avec des immeubles de bureaux anciens aux côtés de projets mixtes plus récents. Nos propres bureaux se trouvent à Şişli.
• Ataşehir (rive asiatique) : siège du Centre financier d'Istanbul, avec des tours de bureaux et des projets mixtes.
• Kozyatağı (rive asiatique) : un quartier d'affaires proche d'Ataşehir, choix pratique pour des équipes qui habitent sur la rive asiatique.

Pour une entreprise, le bon quartier dépend généralement du lieu de résidence de vos salariés et de leurs trajets, car traverser le Bosphore chaque jour finit par peser. Pour un investisseur, il dépend de la demande locative pour l'immeuble et la surface concernés. Consultez notre guide du quartier de Şişli pour découvrir l'une des options centrales.

Faut-il acheter un bureau dans un projet mixte ou dans un immeuble indépendant ?

Critère	Bureau dans un projet mixte	Immeuble de bureaux indépendant
Acheteur type	Investisseurs, candidats à la citoyenneté, petites équipes	Entreprises ayant besoin de plateaux entiers ou d'un immeuble
Titre de propriété	Lot individuel doté de son propre titre de propriété	Plateaux ou immeuble entier, selon la division de l'immeuble
Coûts courants	Charges (aidat, charges de copropriété) partagées avec les parties résidentielles et commerciales	Fixés par l'immeuble ; en tant que propriétaire unique, vous les maîtrisez
Maîtrise	Règlement de gestion encadrant la signalétique, les horaires d'accès et les aménagements	Plus de liberté sur l'accès, la signalétique et l'agencement
Citoyenneté	Les lots peuvent y ouvrir droit à partir de 400 000 USD selon l'évaluation officielle	Peut y ouvrir droit sur la même base
Location et revente	Des surfaces standards adaptées à un éventail plus large de locataires	Lot plus important, locataires moins nombreux mais plus grands

Les bureaux en projet mixte sont souvent vendus sur plan par des promoteurs : les références du promoteur et l'obtention prévue de l'iskan (permis d'occupation) comptent donc autant que le plan. Nous vérifions les deux avant que vous ne réserviez un lot.

Peut-on acheter un bureau à Istanbul pour des revenus locatifs ou pour la citoyenneté ?

Oui, dans les deux cas. Pour un investissement locatif, le résultat dépend de la qualité de l'immeuble et de sa gestion, de la surface du lot, du stationnement et du nombre de lots comparables vacants à proximité. Avant l'achat, nous comparons le prix demandé avec les ventes récentes et examinons les loyers demandés pour des lots comparables. Nous n'annonçons jamais un rendement que nous ne pouvons pas étayer.

Les revenus locatifs d'un bien situé en Turquie sont imposables en Turquie, y compris pour les propriétaires non résidents ; les particuliers les déclarent dans une déclaration annuelle, en mars. Lorsque votre locataire est une société et que vous êtes un bailleur particulier, le locataire retient 20 % de stopaj (retenue à la source) et le reverse à l'administration fiscale. Notre guide sur les revenus locatifs à Istanbul explique ce fonctionnement en pratique.

Pour acheter un bureau à Istanbul en vue de la citoyenneté, le bien doit valoir au moins 400 000 USD selon l'évaluation officielle et être conservé au moins trois ans, avec une annotation d'interdiction de vente sur le titre de propriété. Les bureaux situés dans des projets mixtes peuvent être éligibles. Parcourez nos biens éligibles à la citoyenneté ; nous pouvons vous accompagner dans les démarches de demande de citoyenneté. Si vous envisagez de revendre dans les cinq ans, la plus-value réalisée par un particulier est généralement soumise à l'impôt sur le revenu : faites confirmer votre situation par un conseiller fiscal.

Que doit savoir une entreprise avant de louer un bureau à Istanbul ?

• Caution : plafonnée à trois mois de loyer pour les locaux professionnels couverts (Code turc des obligations n° 6098, art. 342).
• Hausses : au renouvellement, la hausse annuelle ne peut dépasser la moyenne sur 12 mois de l'indice des prix à la consommation, le TÜFE (art. 344).
• Stopaj : si vous louez à un particulier, votre société retient 20 % d'impôt sur le revenu sur le loyer et le reverse à l'administration fiscale (loi n° 193 relative à l'impôt sur le revenu, art. 94). Convenez si le loyer inscrit au contrat s'entend brut ou net.
• Cession : transférer le bail à une autre société du groupe exige l'accord écrit du bailleur, qui ne peut le refuser sans juste motif s'agissant de locaux professionnels (art. 323).
• Licence : votre société a besoin d'une licence d'ouverture et d'exploitation, qui suppose le bon zonage et un iskan pour l'immeuble.

Avant de signer, demandez à un avocat indépendant d'examiner la durée, les options de sortie anticipée, la clause d'indexation et les obligations de remise en état. Nos honoraires pour la location d'un bureau sont convenus par écrit avant le début de notre mission ; voir nos honoraires.

Que vérifier avant d'acheter ou de louer un bureau ?

• Type et usage du titre de propriété : si le lot dispose d'un titre de copropriété définitif (kat mülkiyeti) ou relève encore d'un titre établi au stade de la construction (kat irtifakı), et si le titre l'enregistre comme bureau ou local professionnel plutôt que comme logement.
• Permis d'occupation (iskan) : délivré pour l'immeuble et correspondant au lot que vous achetez ou louez.
• Hypothèques et annotations inscrites au registre du titre de propriété.
• Charges (aidat) : le montant mensuel, ce qu'il couvre et les éventuels arriérés, que le vendeur doit solder avant le transfert.
• Stationnement : le nombre de places rattachées au lot, si elles sont attribuées et si elles sont facturées en sus.
• Gestion de l'immeuble : qui gère l'immeuble, les règles d'accès, de signalétique et d'aménagement, et la manière dont les décisions sont prises entre copropriétaires.

Une erreur que nous voyons commettre par des acheteurs étrangers : acheter un lot enregistré comme logement pour l'utiliser comme bureau, puis se heurter à des difficultés avec la licence d'exploitation ou les autres copropriétaires. Nous vérifions l'usage inscrit au titre avant que vous ne fassiez une offre.

Comment Bosphorus Brokers vous aide-t-il à acheter ou à louer un bureau à Istanbul ?

1. Cahier des charges : effectif ou objectif d'investissement, quartiers, surface, budget, stationnement et calendrier.
2. Sélection : options en revente et en location, ainsi que des programmes neufs issus de nos annonces immobilières actuelles, comparés d'un promoteur et d'un quartier à l'autre.
3. Vérifications : type et usage du titre de propriété, iskan, hypothèques, aidat, stationnement, gestion de l'immeuble et références du promoteur, avec le prix ou le loyer comparé aux transactions récentes.
4. Négociation : prix ou loyer, caution, délai d'aménagement, stationnement et répartition des frais.
5. Finalisation : numéro fiscal, compte bancaire, rapport d'évaluation, traducteur, notaire et rendez-vous au cadastre, puis transfert de propriété ou signature du bail, en personne ou par procuration.

Burak Ünal, notre fondateur et courtier principal, est courtier immobilier agréé (examen de licence réussi en 2021) et titulaire d'un MSc en finance de la London School of Economics. L'évaluation immobilière et la location de commerces figurent parmi ses spécialités déclarées : nous lisons donc d'un œil critique les budgets de charges, les loyers et les évaluations, plutôt que de prendre pour argent comptant les chiffres d'un promoteur. Nos honoraires d'achat sont de 2 % plus TVA, identiques pour les clients étrangers et turcs et payables uniquement à la conclusion, et toute commission versée par un promoteur vous est signalée. Nous sommes notés 5,0 sur Google ; Burak vous conseille en anglais, en turc et en français, et l'équipe travaille aussi en russe, en chinois et en arabe.