Titre de séjour en Turquie par l'achat d'un bien : conditions, documents et renouvellement

Oui. Un étranger propriétaire d'un logement en Turquie peut demander sur ce fondement un titre de séjour de courte durée (kısa dönem ikamet izni), souvent appelé permis de séjour, à condition que le logement vaille au moins 200 000 USD, valeur mesurée d'après le montant inscrit sur le titre de propriété lors de l'achat, converti au taux de change de la Banque centrale de ce jour-là. Le logement doit être à usage d'habitation et occupé par vous, sans être loué, l'adresse doit être ouverte aux nouveaux enregistrements d'étrangers, et vous devez disposer d'une assurance santé. La demande se fait via le système e-ikamet, suivie d'un rendez-vous ; chaque titre est valable jusqu'à deux ans et peut être renouvelé tant que vous conservez le logement.

Ces règles ont changé plusieurs fois depuis 2022 et les listes de zones fermées évoluent : vérifiez-les pour votre adresse avant d'acheter. Tout ce qui suit correspond à la situation que nous avons constatée en octobre 2026.

Qui peut obtenir un titre de séjour en achetant un bien en Turquie ?

L'article 31 de la loi n° 6458 sur les étrangers et la protection internationale fait de la propriété d'un bien immobilier en Turquie un motif de titre de séjour de courte durée. La Présidence de la gestion des migrations (Göç İdaresi) applique les conditions suivantes :

• Le bien est un logement (konut) enregistré à votre nom. Les bureaux, commerces et terrains ne sont pas éligibles.
• Sa valeur atteint le seuil de 200 000 USD expliqué ci-dessous.
• Vous l'utilisez comme résidence. Les instructions d'e-ikamet précisent qu'il ne peut être ni loué ni utilisé pour générer des revenus tant qu'il sert de fondement à votre titre de séjour.
• L'adresse est ouverte aux nouveaux enregistrements de résidence.
• Vous détenez un passeport valide et une assurance santé couvrant toute la durée du titre, et vous ne faites l'objet d'aucune interdiction d'entrée ni d'aucune objection de sécurité.

Le titre de séjour vous permet de vivre en Turquie. Il ne vous permet pas de travailler : il faut pour cela un permis de travail.

Quelle valeur doit avoir un bien pour obtenir un titre de séjour en Turquie ?

Pour les logements acquis à partir du 16 octobre 2023, le minimum est de 200 000 USD partout en Turquie ; l'ancienne distinction entre métropoles et autres provinces ne s'applique plus. Göç İdaresi retient le montant inscrit sur le titre de propriété : le prix de vente enregistré au registre foncier doit correspondre à au moins 200 000 USD en livres turques au cours vendeur de la Banque centrale de la République de Turquie (TCMB) à la date d'acquisition du logement. En pratique :

• Déclarez le prix réel au registre foncier. Un prix sous-déclaré peut vous coûter le titre de séjour, en plus de créer un risque fiscal.
• Les variations de change après l'achat n'ont aucune incidence : seule compte la valeur à la date d'acquisition.
• Un logement reçu par succession ou donation est évalué au moyen d'un rapport d'expertise récent.
• Un logement acheté avant le 16 octobre 2023 est évalué selon les règles en vigueur au moment de l'achat ; demandez conseil avant de renouveler sur la base d'un titre ancien.
• Les membres de la famille copropriétaires du logement peuvent déposer une demande sur cette base, avec un document prouvant le lien familial.

Notre guide pour acheter un bien en Turquie explique l'achat lui-même, et le guide des coûts détaille les frais qui s'ajoutent au prix.

Quels quartiers sont fermés aux nouveaux titres de séjour ?

Depuis 2022, la Turquie limite les nouveaux enregistrements d'étrangers là où les résidents étrangers sont concentrés. Cela peut bloquer un titre de séjour même lorsque le bien lui-même remplit les conditions.

• Le quota par quartier. Depuis le 1er juillet 2022, un quartier (mahalle) où les étrangers dépassent 20 % de la population est fermé aux nouveaux enregistrements de titres de séjour et aux transferts depuis d'autres provinces. À cette date, 1 169 quartiers étaient fermés dans toute la Turquie. Les nouveau-nés et le regroupement de la famille nucléaire font exception.
• Dix districts d'Istanbul. Göç İdaresi a fermé Avcılar, Bahçelievler, Bağcılar, Başakşehir, Esenler, Esenyurt, Fatih, Küçükçekmece, Sultangazi et Zeytinburnu aux premières demandes indiquant une adresse dans ces districts (Fatih et Esenyurt depuis 2021, les autres depuis le 20 octobre 2022). Les exceptions comprennent notamment les renouvellements déposés dans les délais et les membres de la famille de citoyens turcs.
• Informations parues en 2026. En juin 2026, plusieurs praticiens ainsi que le site d'information Türkiye Today ont rapporté qu'e-ikamet acceptait de nouveau les demandes pour la plupart des adresses auparavant fermées, Fatih et Esenyurt restant apparemment fermés. Lors de notre vérification en octobre 2026, nous n'avons trouvé aucun avis officiel le confirmant, et une zone peut être refermée si la densité d'étrangers augmente.

Acheter dans une zone fermée reste légal ; vous ne pouvez simplement pas utiliser cette adresse pour un nouveau titre de séjour. Avant que vous ne réserviez un logement en vue d'un titre de séjour, nous vérifions l'adresse exacte auprès de la direction provinciale de la gestion des migrations (İl Göç İdaresi). Nos guides de quartiers, comme Başakşehir et Kadıköy, présentent chaque district.

Quels documents faut-il pour le titre de séjour ?

• Le formulaire de demande imprimé depuis e-ikamet, signé.
• Votre passeport, avec des copies de la page d'identité et de votre dernier cachet d'entrée ou de votre visa.
• Quatre photos biométriques.
• Le titre de propriété (tapu) à votre nom, indiquant un logement.
• Pour une première demande, le certificat de numérotage de l'adresse (numarataj belgesi) délivré par la municipalité.
• Une police d'assurance santé couvrant la durée du titre.
• Les reçus de paiement des frais de carte et de la taxe de séjour.
• Des relevés bancaires ou d'autres justificatifs de ressources, si le bureau les demande ; les renouvellements exigent la preuve de revenus suffisants et réguliers.
• Pour les enfants, les actes de naissance, apostillés et traduits par un traducteur assermenté.

Comment faire la demande sur e-ikamet ?

1. Finalisez l'achat. Obtenez un numéro fiscal, ouvrez un compte bancaire et faites transférer le titre de propriété à votre nom.
2. Obtenez le certificat de numarataj de l'adresse auprès de la municipalité.
3. Souscrivez une assurance santé pour la durée que vous allez demander.
4. Remplissez le formulaire en ligne sur e-ikamet.goc.gov.tr : première demande, titre de séjour de courte durée, propriété d'un bien immobilier. Déposez la demande tant que votre visa ou votre séjour sans visa est encore valable.
5. Payez les frais avec le numéro d'avis de paiement généré par le système, en ligne via l'Administration des recettes fiscales ou dans un centre des impôts.
6. Présentez-vous au rendez-vous à la direction provinciale de la gestion des migrations avec les originaux et les copies ; vos empreintes digitales et votre photo sont prises.
7. Suivez votre dossier en ligne. En cas d'acceptation, la carte est envoyée par la poste à votre adresse enregistrée.

Quelle assurance santé faut-il pour un titre de séjour en Turquie ?

Il vous faut une assurance santé valable pour toute la durée du titre. La plupart des demandeurs souscrivent une police privée auprès d'un assureur agréé en Turquie, généralement un produit conçu pour les titres de séjour ; pour un titre d'un an ou plus, une police d'un an est acceptée à condition de la renouveler. Les personnes couvertes par une convention bilatérale de sécurité sociale peuvent utiliser cette couverture avec le document qui l'atteste, et après un an de résidence légale, vous pouvez demander à adhérer à l'assurance maladie générale de l'État, gérée par l'Institution de sécurité sociale (SGK). Les primes augmentent avec l'âge : les demandeurs plus âgés ont intérêt à demander des devis tôt. Notre guide des écoles et de la santé à Istanbul aborde les hôpitaux et l'assurance dans la vie quotidienne.

Quels sont les délais et les frais d'un titre de séjour ?

Poste	Pour 2026	Remarques
Frais de carte de séjour	964 TRY	Identiques pour toutes les nationalités, depuis le 1er janvier 2026
Taxe de séjour (harç)	Selon la nationalité et le nombre de mois	Fixée chaque année en vertu de la loi n° 492 sur les droits et taxes ; certaines nationalités en sont exemptées par réciprocité ; le barème figure sur goc.gov.tr
Assurance santé	Prix du marché	Selon l'âge et la couverture
Traductions, photos, numarataj	Coûts modestes	Traduction assermentée et apostille si nécessaire
Décision	Sous 90 jours selon la loi	Souvent plus rapide ; plus long dans les provinces très sollicitées

Après des informations faisant état d'une forte hausse, Göç İdaresi a indiqué le 30 avril 2026 que les taxes de séjour de 2026 n'avaient pas changé. Payez uniquement par les canaux officiels : les frais sont versés à l'État, et non à un intermédiaire.

Comment renouveler un titre de séjour en Turquie ?

• Déposez votre demande sur e-ikamet à partir de 60 jours avant l'expiration de votre titre, et toujours avant son expiration. Une demande tardive est traitée comme une nouvelle demande et peut entraîner des amendes.
• Vous devez toujours être propriétaire du logement et l'habiter. Le bureau demande un document attestant que le titre de propriété est toujours à votre nom, une assurance en cours de validité et des justificatifs de revenus.
• Pour les titres de courte durée, passer plus de 120 jours au total à l'étranger sur une année, sans motif impérieux comme la santé ou les études, peut justifier le refus ou l'annulation du titre.
• Si vous vendez le logement, le fondement du titre disparaît et vous avez besoin d'un autre type de titre de séjour.

Votre famille peut-elle aussi obtenir un titre de séjour ?

Votre conjoint et vos enfants de moins de 18 ans peuvent vivre avec vous. S'ils sont copropriétaires sur le titre de propriété, chacun peut déposer une demande sur la base du même logement. Sinon, ils demandent un titre de séjour familial dont vous êtes le garant. L'article 35 de la loi n° 6458 exige alors un revenu total au moins égal au salaire minimum, et d'au moins un tiers de celui-ci par membre de la famille, une assurance santé pour chacun et, pour un garant étranger, au moins un an de résidence sous titre de séjour. Inscrire les deux conjoints sur le titre de propriété dès l'achat est souvent plus simple ; demandez conseil à votre avocat. Les enfants majeurs doivent disposer de leur propre fondement pour obtenir un titre.

Quand peut-on passer au titre de séjour de longue durée ?

Après huit ans de résidence ininterrompue sous titre de séjour, vous pouvez demander un titre de séjour de longue durée (loi n° 6458, art. 42 et 43), qui n'a pas de date d'expiration. Les conditions sont les suivantes :

• huit ans de résidence continue sous titre de séjour (le temps passé sous titre de séjour étudiant compte pour moitié) ;
• aucune aide sociale perçue au cours des trois dernières années ;
• des revenus suffisants et réguliers pour vous et votre famille ;
• une assurance santé valide ;
• l'absence de menace pour l'ordre public ou la sécurité publique.

Le temps passé à l'étranger rompt la continuité. Selon le règlement d'application, une seule absence de plus de six mois, ou de longues absences cumulées sur les huit ans, peuvent remettre le compteur à zéro : limitez donc vos déplacements en conséquence. Un titre de séjour de longue durée peut être annulé si vous vivez ensuite hors de Turquie pendant plus d'un an sans motif impérieux.

Quelle différence entre un titre de séjour par l'immobilier et la citoyenneté turque ?

	Titre de séjour par l'immobilier	Citoyenneté par l'immobilier
Valeur minimale	200 000 USD, valeur du titre de propriété à l'achat	400 000 USD, selon l'expertise officielle
Durée de conservation	Aussi longtemps que le titre de séjour en dépend	Trois ans, avec annotation sur le titre de propriété
Mise en location	Pas tant qu'il fonde votre titre de séjour	Autorisée
Ce que vous obtenez	Le droit de vivre en Turquie, renouvelé tous les un ou deux ans	Un passeport turc, le droit de vivre et de travailler en Turquie, et le droit de vote
Famille	Conjoint et enfants de moins de 18 ans, comme copropriétaires ou avec un titre familial	Conjoint et enfants de moins de 18 ans dans une seule demande

Les candidats à la citoyenneté reçoivent un titre de séjour dans le cadre de leur dossier de citoyenneté et n'ont pas besoin de cette voie. Consultez notre guide de la citoyenneté par investissement, le guide bien neuf ou de revente pour la citoyenneté ou, si vous préférez un actif financier, la citoyenneté par dépôt bancaire.

Comment Bosphorus Brokers peut vous aider

Bosphorus Brokers est une agence immobilière agréée d'Istanbul, titulaire du certificat d'autorisation n° 3408704 délivré par le ministère du Commerce de la République de Turquie. Avant que vous ne réserviez un logement en vue d'un titre de séjour, nous vérifions que l'adresse est ouverte aux nouveaux enregistrements, que le prix inscrit sur le titre de propriété atteindra bien 200 000 USD au taux de la Banque centrale, et que le titre, le permis d'occupation et les dettes sont en règle. Notre service d'accompagnement à l'achat couvre l'acquisition, et notre service d'installation (relocation) vous aide pour l'assurance santé, le formulaire e-ikamet et le rendez-vous. Personne ne peut garantir l'acceptation : la décision appartient à Göç İdaresi. Pour préparer votre installation, contactez-nous ou écrivez-nous sur WhatsApp au +90 533 140 04 96.