إجابة سريعة
نعم. إن امتلاك مسكن في تركيا لا تقل قيمته عن 200,000 دولار أمريكي، وفق السعر المسجّل في سند الملكية عند الشراء محوّلًا بسعر صرف البنك المركزي، يتيح لك التقدّم بطلب تصريح إقامة قصيرة الأجل. ويجب أن تسكن في المسكن لا أن تؤجّره، وأن يكون لديك تأمين صحي، وأن يكون العنوان مفتوحًا لتسجيلات الأجانب. يُقدَّم الطلب عبر نظام e-ikamet؛ وتصل مدة التصريح إلى سنتين، وهو قابل للتجديد.
أبرز النقاط
- المسكن الذي لا تقل قيمته المسجّلة في سند الملكية عند الشراء عن 200,000 دولار أمريكي يدعم تصريح إقامة قصيرة الأجل في أي مكان في تركيا (منذ 16 أكتوبر 2023).
- يجب أن يكون العقار مسكنًا تقيم فيه: فالمكاتب والمحلات والأراضي والمساكن المؤجّرة لا تتأهّل.
- لا يمكن استخدام العناوين الواقعة في الأحياء والمناطق المغلقة لاستخراج تصاريح جديدة، لذا تحقّق من العنوان الدقيق قبل الشراء.
- تتقدّم بالطلب عبر نظام e-ikamet وتحضر موعدًا؛ ورسم البطاقة لعام 2026 هو 964 ليرة تركية، يضاف إليه رسم إقامة يختلف بحسب الجنسية.
- تصل مدة كل تصريح إلى سنتين، ويُفتح باب التجديد قبل 60 يومًا من انتهاء الصلاحية.
- بعد ثماني سنوات متواصلة من الإقامة بموجب تصاريح، يمكنك التقدّم بطلب الإقامة طويلة الأجل.
- تصريح الإقامة ليس جنسية؛ فالجنسية تتطلب عقارًا بقيمة 400,000 دولار أمريكي وفق التقييم الرسمي يُحتفظ به ثلاث سنوات.
نعم. يمكن للأجنبي الذي يملك مسكنًا في تركيا أن يتقدّم على هذا الأساس بطلب تصريح إقامة قصيرة الأجل (kısa dönem ikamet izni)، بشرط ألا تقل قيمة المسكن عن 200,000 دولار أمريكي، محسوبةً على أساس القيمة المسجّلة في سند الملكية عند شرائه، ومحوّلةً بسعر صرف البنك المركزي في ذلك اليوم. ويجب أن يكون العقار سكنيًا وأن تستخدمه أنت للسكن لا للتأجير، وأن يكون العنوان مفتوحًا لتسجيلات الأجانب الجديدة، وأن يكون لديك تأمين صحي. وتتقدّم بالطلب عبر نظام e-ikamet ثم تحضر موعدًا؛ وتصل مدة كل تصريح إلى سنتين، ويمكن تجديده ما دمت تحتفظ بالمسكن.
تغيّرت هذه القواعد عدة مرات منذ عام 2022، وقوائم المناطق المغلقة تتبدّل، لذا تحقّق منها بالنسبة إلى عنوانك قبل الشراء. وكل ما يرد أدناه يعكس ما وجدناه في أكتوبر 2026.
من يمكنه الحصول على الإقامة العقارية في تركيا؟
تنصّ المادة 31 من قانون الأجانب والحماية الدولية رقم 6458 على أن تملّك عقار في تركيا من أسباب منح تصريح الإقامة قصيرة الأجل. وتطبّق رئاسة إدارة الهجرة (Göç İdaresi) الشروط التالية:
- أن يكون العقار مسكنًا (konut) مسجّلًا باسمك. فالمكاتب والمحلات والأراضي لا تتأهّل.
- أن تستوفي قيمته الحد الأدنى البالغ 200,000 دولار أمريكي المشروح أدناه.
- أن تستخدمه مسكنًا لك. إذ تنصّ إرشادات e-ikamet على أنه لا يجوز تأجيره أو استخدامه لتحقيق دخل ما دام تصريحك يستند إليه.
- أن يكون العنوان مفتوحًا لتسجيلات الإقامة الجديدة.
- أن تحمل جواز سفر ساري المفعول وتأمينًا صحيًا يغطي كامل مدة التصريح، وألا يكون عليك حظر دخول أو مانع أمني.
يتيح لك هذا التصريح العيش في تركيا، لكنه لا يتيح لك العمل؛ فلذلك تحتاج إلى تصريح عمل.
كم يجب أن تبلغ قيمة العقار للحصول على الإقامة في تركيا؟
بالنسبة إلى المساكن المكتسبة في 16 أكتوبر 2023 أو بعده، يبلغ الحد الأدنى 200,000 دولار أمريكي في جميع أنحاء تركيا؛ ولم يعد التمييز السابق بين المدن الكبرى وسائر الولايات معمولًا به. وتأخذ إدارة الهجرة الرقم من سند الملكية: إذ يجب أن يعادل سعر البيع المسجّل في السجل العقاري 200,000 دولار أمريكي على الأقل بالليرة التركية، وفق سعر صرف البيع الذي يعلنه البنك المركزي (TCMB) في تاريخ اكتسابك المسكن. وعمليًا:
- سجّل السعر الحقيقي لدى السجل العقاري. فتسجيل سعر أقل من الحقيقي قد يحرمك من تصريح الإقامة، فضلًا عن أنه ينطوي على مخاطر ضريبية.
- لا عبرة بتقلبات سعر الصرف بعد الشراء؛ فالعبرة بالقيمة في تاريخ الاكتساب.
- أما المسكن المكتسب بالإرث أو الهبة فتُقدَّر قيمته بدلًا من ذلك بتقرير تقييم حديث.
- المسكن المشترى قبل 16 أكتوبر 2023 يُقيَّم وفق القواعد التي كانت سارية عند شرائه؛ فاستشر مختصًا قبل التجديد استنادًا إلى سند ملكية قديم.
- يمكن لأفراد العائلة الشركاء في ملكية المسكن التقدّم بطلباتهم استنادًا إليه، مع مستند يثبت صلة القرابة.
ويشرح دليلنا حول شراء عقار في تركيا عملية الشراء نفسها، ويسرد دليل التكاليف الرسوم التي تُضاف إلى السعر.
ما الأحياء المغلقة أمام تصاريح الإقامة الجديدة؟
منذ عام 2022 تقيّد تركيا تسجيلات الأجانب الجديدة في الأماكن التي يتركّز فيها المقيمون الأجانب. وقد يحول ذلك دون الحصول على التصريح حتى لو كان العقار نفسه مؤهَّلًا.
- حصة الحي. منذ 1 يوليو 2022، يُغلق الحي (mahalle) الذي تتجاوز فيه نسبة الأجانب 20% من السكان أمام تسجيلات تصاريح الإقامة الجديدة وأمام الانتقال إليه من ولايات أخرى. وفي ذلك الحين أُغلق 1,169 حيًّا في أنحاء تركيا. ويُستثنى من ذلك المواليد الجدد ولمّ شمل الأسرة النواة.
- عشر مناطق في إسطنبول. أغلقت إدارة الهجرة مناطق أفجلار (Avcılar) وبهتشلي إيفلر (Bahçelievler) وباغجلار (Bağcılar) وباشاك شهير (Başakşehir) وإسنلر (Esenler) وإسنيورت (Esenyurt) والفاتح (Fatih) وكوتشوك تشكمجة (Küçükçekmece) وسلطان غازي (Sultangazi) وزيتون بورنو (Zeytinburnu) أمام الطلبات الأولى التي تتضمن عنوانًا فيها (الفاتح وإسنيورت منذ عام 2021، والبقية منذ 20 أكتوبر 2022). ومن الاستثناءات طلبات التجديد المقدّمة في موعدها، وأفراد عائلات المواطنين الأتراك.
- تقارير عام 2026. في يونيو 2026 أفاد عدد من الممارسين، وكذلك الموقع الإخباري Türkiye Today، بأن نظام e-ikamet بدأ يقبل الطلبات من معظم العناوين التي كانت مغلقة سابقًا، مع بقاء الفاتح وإسنيورت مغلقتين بحسب هذه التقارير. وعندما تحقّقنا في أكتوبر 2026 لم نجد أي إعلان رسمي يؤكد ذلك، كما يمكن إعادة إغلاق أي منطقة إذا ارتفعت كثافة الأجانب فيها.
يبقى الشراء في منطقة مغلقة قانونيًا؛ كل ما في الأمر أنك لا تستطيع استخدام ذلك العنوان لاستخراج تصريح جديد. وقبل أن تحجز مسكنًا بغرض الإقامة، نتحقّق من العنوان الدقيق لدى مديرية الهجرة في الولاية (İl Göç İdaresi). وتصف أدلّتنا للمناطق، مثل باشاك شهير وكاديكوي، كل منطقة على حدة.
ما المستندات المطلوبة للإقامة العقارية؟
- استمارة الطلب المطبوعة من نظام e-ikamet، موقّعة.
- جواز سفرك، مع نسخ من صفحة الصورة ومن آخر ختم دخول أو تأشيرة.
- أربع صور بيومترية.
- سند الملكية (الطابو) باسمك، ويُظهر أن العقار مسكن.
- في الطلب الأول، وثيقة ترقيم العنوان (numarataj belgesi) الصادرة عن البلدية.
- وثيقة تأمين صحي تغطي مدة التصريح.
- إيصالات دفع رسم البطاقة ورسم الإقامة.
- كشوف حساب مصرفي أو أي إثبات آخر للملاءة المالية إذا طلبته المديرية؛ ويتطلب التجديد إثبات دخل كافٍ ومنتظم.
- للأطفال، شهادات الميلاد مصدّقة بالأبوستيل ومترجمة لدى مترجم محلَّف.
كيف تقدّم طلب الإقامة عبر نظام e-ikamet؟
- أتمّ عملية الشراء. احصل على رقم ضريبي، وافتح حسابًا مصرفيًا، وانقل سند الملكية إلى اسمك.
- احصل على وثيقة الترقيم (numarataj) الخاصة بالعنوان من البلدية.
- اشترِ تأمينًا صحيًا للمدة التي ستطلبها.
- املأ الاستمارة الإلكترونية على الموقع e-ikamet.goc.gov.tr: طلب أول، تصريح إقامة قصيرة الأجل، تملّك عقار. وقدّم الطلب ما دامت تأشيرتك أو مدة إقامتك المعفاة من التأشيرة سارية.
- ادفع الرسوم برقم الاستحقاق الذي يولّده النظام، إلكترونيًا عبر رئاسة إدارة الإيرادات أو في إحدى دوائر الضرائب.
- احضر الموعد في مديرية الهجرة في الولاية حاملًا الأصول والنسخ؛ وتُؤخذ بصماتك وصورتك.
- تابع طلبك إلكترونيًا. وعند الموافقة تُرسَل البطاقة بالبريد إلى عنوانك المسجّل.
ما التأمين الصحي المطلوب للإقامة في تركيا؟
تحتاج إلى تأمين صحي ساري المفعول طوال مدة التصريح. ويشتري معظم المتقدّمين وثيقة خاصة من شركة تأمين مرخّصة في تركيا، وعادةً ما تكون منتجًا مصمَّمًا لتصاريح الإقامة؛ وفي التصريح الذي تبلغ مدته سنة أو أكثر تُقبل وثيقة لمدة سنة بشرط تجديدها. ويمكن للمشمولين باتفاقية ثنائية للضمان الاجتماعي الاستفادة من تلك التغطية مع المستند الذي يثبتها، وبعد سنة من الإقامة القانونية يمكنك التقدّم بطلب الانضمام إلى التأمين الصحي العام الحكومي الذي تديره مؤسسة الضمان الاجتماعي (SGK). وترتفع الأقساط مع التقدّم في السن، لذا يُستحسن أن يطلب المتقدّمون الأكبر سنًا عروض الأسعار مبكرًا. ويتناول دليلنا حول المدارس والرعاية الصحية في إسطنبول المستشفيات والتأمين في الحياة اليومية.
كم تستغرق الإقامة العقارية وكم تكلّف؟
| البند | لعام 2026 | ملاحظات |
|---|---|---|
| رسم بطاقة الإقامة | 964 ليرة تركية | موحّد لجميع الجنسيات، اعتبارًا من 1 يناير 2026 |
| رسم الإقامة (harç) | يختلف بحسب الجنسية وعدد الأشهر | يُحدَّد سنويًا بموجب قانون الرسوم رقم 492؛ وتُعفى بعض الجنسيات منه بموجب المعاملة بالمثل؛ والجدول منشور على موقع goc.gov.tr |
| التأمين الصحي | سعر السوق | يتوقف على العمر ونطاق التغطية |
| الترجمات والصور ووثيقة الترقيم | تكاليف بسيطة | ترجمة محلَّفة وتصديق بالأبوستيل عند الحاجة |
| القرار | خلال 90 يومًا بحكم القانون | غالبًا أسرع؛ وتستغرق الولايات المزدحمة وقتًا أطول |
بعد تقارير عن زيادة كبيرة، أعلنت إدارة الهجرة في 30 أبريل 2026 أن رسوم الإقامة لعام 2026 لم تتغيّر. ادفع فقط عبر القنوات الرسمية: فالرسوم تُدفع للدولة، لا لأي وسيط.
كيف يتم تجديد الإقامة العقارية؟
- قدّم طلب التجديد عبر e-ikamet بدءًا من 60 يومًا قبل انتهاء تصريحك، ودائمًا قبل انتهائه. فالطلب المتأخر يُعامَل كطلب جديد وقد تترتب عليه غرامات.
- يجب أن تظل مالكًا للمسكن ومقيمًا فيه. وتطلب المديرية وثيقة تثبت استمرار ملكيتك بموجب سند الملكية، وتأمينًا ساريًا، وإثباتًا للدخل.
- في تصاريح الإقامة قصيرة الأجل، قد يكون قضاء أكثر من 120 يومًا خارج تركيا في مجموعها خلال سنة واحدة، دون سبب وجيه كالعلاج أو الدراسة، سببًا لرفض التصريح أو إلغائه.
- إذا بعت المسكن، يزول الأساس الذي يقوم عليه التصريح، وتحتاج إلى نوع آخر من التصاريح.
هل يمكن لعائلتك الحصول على الإقامة أيضًا؟
يمكن لزوجك أو زوجتك ولأبنائك دون سن 18 العيش معك. فإذا كانوا شركاء في الملكية مسجّلين في سند الملكية، يمكن لكل منهم التقدّم بطلبه استنادًا إلى المسكن نفسه. وإلا فإنهم يتقدّمون بطلب تصريح إقامة عائلية تكون أنت فيه المُعيل. وعندئذٍ تشترط المادة 35 من القانون رقم 6458 دخلًا إجماليًا لا يقل عن الحد الأدنى للأجور، وما لا يقل عن ثلثه عن كل فرد من أفراد الأسرة، وتأمينًا صحيًا للجميع، وإذا كان المُعيل أجنبيًا، إقامة لا تقل عن سنة بموجب تصريح. وكثيرًا ما يكون تسجيل الزوجين كليهما في سند الملكية عند الشراء أبسط؛ فاستشر محاميك. أما الأبناء البالغون فيحتاجون إلى أساس مستقل للحصول على تصريح.
متى يمكنك الانتقال إلى الإقامة طويلة الأجل؟
بعد ثماني سنوات من الإقامة المتواصلة بموجب تصاريح، يمكنك التقدّم بطلب تصريح الإقامة طويلة الأجل (القانون رقم 6458، المادتان 42 و43)، وهو تصريح لا تاريخ انتهاء له. وشروطه هي:
- ثماني سنوات من الإقامة المتواصلة بموجب تصاريح (وتُحتسب مدة الإقامة الطلابية بنصف قيمتها)؛
- عدم الحصول على مساعدات اجتماعية خلال السنوات الثلاث الأخيرة؛
- دخل كافٍ ومنتظم لك ولعائلتك؛
- تأمين صحي ساري المفعول؛
- ألا تشكّل تهديدًا للنظام العام أو الأمن العام.
والإقامة خارج تركيا تقطع التواصل. فبموجب اللائحة التنفيذية، قد يؤدي غياب واحد يتجاوز ستة أشهر، أو غيابات طويلة في مجموعها على مدى السنوات الثماني، إلى احتساب المدة من الصفر، لذا اجعل سفرك في حدود المسموح. ويمكن إلغاء تصريح الإقامة طويلة الأجل إذا عشت بعد ذلك خارج تركيا أكثر من سنة دون سبب وجيه.
ما الفرق بين الإقامة العقارية والجنسية التركية؟
| الإقامة عبر العقار | الجنسية عبر العقار | |
|---|---|---|
| الحد الأدنى للقيمة | 200,000 دولار أمريكي، وفق قيمة سند الملكية عند الشراء | 400,000 دولار أمريكي، وفق التقييم الرسمي |
| مدة الاحتفاظ بالعقار | ما دام التصريح يستند إليه | ثلاث سنوات، مع إشارة على سند الملكية |
| تأجير المسكن | غير مسموح ما دام تصريحك يستند إليه | مسموح |
| ما تحصل عليه | حق العيش في تركيا، يُجدَّد كل سنة أو سنتين | جواز سفر تركي، وحق العيش والعمل، وحق التصويت |
| العائلة | الزوج أو الزوجة والأبناء دون سن 18، بصفتهم شركاء في الملكية أو بتصاريح إقامة عائلية | الزوج أو الزوجة والأبناء دون سن 18 في طلب واحد |
يحصل المتقدّمون للجنسية على تصريح إقامة ضمن ملف الجنسية، ولا يحتاجون إلى هذا المسار. اقرأ دليل الجنسية التركية عبر الاستثمار، أو الدليل حول العقار الجديد أو المُعاد بيعه للجنسية، أو، إذا كنت تفضّل أصلًا ماليًا، دليل الجنسية عبر الوديعة المصرفية.
كيف يمكن أن تساعدك Bosphorus Brokers؟
Bosphorus Brokers مكتب وساطة عقارية مرخّص في إسطنبول، حاصل على ترخيص من وزارة التجارة في الجمهورية التركية (شهادة ترخيص رقم 3408704). قبل أن تحجز مسكنًا بغرض الإقامة، نتحقّق من أن العنوان مفتوح للتسجيلات الجديدة، وأن السعر المسجّل في سند الملكية سيتجاوز 200,000 دولار أمريكي بسعر صرف البنك المركزي، وأن سند الملكية وإذن الإشغال والديون في وضع سليم. وتغطي خدمة الشراء لدينا عملية الشراء، وتساعدك خدمة الانتقال في التأمين الصحي واستمارة e-ikamet والموعد. ولا أحد يستطيع ضمان الموافقة: فالقرار يعود إلى إدارة الهجرة. ولتخطيط انتقالك، تواصل معنا أو راسلنا عبر واتساب على الرقم +90 533 140 04 96.
الأسئلة الشائعة
- هل يمكنني الحصول على إقامة في تركيا بعقار تجاري؟
- ليس عبر مسار العقار. فإدارة الهجرة تشترط مسكنًا (konut) تستخدمه للسكن، لذا لا يدعم المحل أو المكتب أو قطعة الأرض تصريح الإقامة القائم على العقار، مهما بلغت قيمته. ومع ذلك يمكن أن يتأهّل العقار التجاري للجنسية التركية عبر الاستثمار، وقد تتاح لأصحاب الأعمال مسارات أخرى للتصاريح، مثل تصريح العمل.
- هل يمكنني تأجير المسكن الذي يستند إليه تصريح إقامتي؟
- لا. تنصّ إرشادات e-ikamet على أن المسكن يجب أن تستخدمه أنت للسكن، ولا يجوز تأجيره أو استخدامه لتحقيق دخل ما دام تصريحك يستند إليه. وإذا كنت تريد دخلًا إيجاريًا، ففكّر فيما إذا كان أساس آخر للتصريح أو مسار الجنسية أنسب لك، واستشر مختصًا قبل توقيع أي عقد إيجار.
- هل تؤدي الإقامة العقارية إلى الجنسية التركية؟
- ليس مباشرةً. فالتجنّس العادي يتطلب خمس سنوات من الإقامة المتواصلة (قانون الجنسية التركية رقم 5901، المادة 11)، إضافةً إلى شروط مثل الإلمام بأساسيات اللغة التركية ووجود مصدر للعيش، وتقرّر السلطات في كل حالة على حدة. أما الجنسية عبر الاستثمار فمسار مستقل: عقار لا تقل قيمته عن 400,000 دولار أمريكي وفق التقييم الرسمي، يُحتفظ به ثلاث سنوات. فتحقّق من قواعد الجنسية قبل أن تعتمد على مدة إقامتك.
- ماذا لو اشتريت عقاري قبل أكتوبر 2023 بأقل من 200,000 دولار أمريكي؟
- يُقيَّم المسكن المكتسب قبل 16 أكتوبر 2023 وفق القواعد التي كانت سارية عند شرائه، وهو ما يهمّ أساسًا عند التجديد. احتفظ في ملفك بسند الملكية وتقرير التقييم وما يثبت تاريخ الشراء. وإذا بعت المسكن واشتريت غيره، فسيُقيَّم الشراء الجديد وفق قاعدة 200,000 دولار أمريكي الحالية.
- هل يجب أن أعيش في تركيا للاحتفاظ بالإقامة العقارية؟
- يجب أن تستخدم المسكن مقرًا لإقامتك، وفي تصاريح الإقامة قصيرة الأجل قد يؤدي قضاء أكثر من 120 يومًا خارج تركيا في مجموعها خلال سنة، دون سبب وجيه كالعلاج أو الدراسة، إلى رفض التصريح أو إلغائه. وإذا كنت تزور تركيا بضعة أسابيع فقط في السنة، فقد لا يناسبك تصريح الإقامة؛ فامتلاك المسكن لا يتطلب تصريحًا.
- كم يستغرق طلب الإقامة في تركيا؟
- يمنح القانون مديرية الهجرة مهلة تصل إلى 90 يومًا لاتخاذ القرار. ويُبتّ في كثير من الطلبات قبل ذلك، لكن الولايات المزدحمة مثل إسطنبول قد تستغرق وقتًا أطول، كما أن نقص المستندات يعيد احتساب المهلة من البداية. قدّم طلبك ما دامت تأشيرتك أو مدة إقامتك المعفاة من التأشيرة سارية، واحتفظ بإيصال الطلب، وتابع الملف عبر e-ikamet حتى تصلك البطاقة بالبريد.
المصادر والأساس القانوني
- قانون الأجانب والحماية الدولية رقم 6458 (المادة 31، تصاريح الإقامة قصيرة الأجل)
- رئاسة إدارة الهجرة (تصاريح الإقامة)
- e-İkamet: نظام طلب الإقامة الإلكتروني التابع لرئاسة إدارة الهجرة
- اللائحة التنفيذية لقانون الأجانب والحماية الدولية
- المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (سندات الملكية)
- قانون الجنسية التركية رقم 5901 ولائحته التنفيذية (المادة 20)
هذه معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية. وقد تتغير القواعد، لذا تحقّق من القواعد السارية على حالتك لدى محامٍ أو مستشار ضريبي مستقل قبل اتخاذ أي خطوة.
بقلم
Burak Ünal
وسيط عقاري تركي مرخّص - رقم الترخيص 3408704
بوراك أونال وسيط عقاري مرخّص في تركيا (ترخيص رقم 3408704)، يقدّم الاستشارات لعملاء أتراك ودوليين في شراء العقارات وبيعها وتأجيرها، وفي الحصول على الجنسية التركية عبر الاستثمار. حاصل على ماجستير في المالية من كلية لندن للاقتصاد (2019) وبكالوريوس في إدارة الأعمال من جامعة بوغازيتشي (2016)، واجتاز عام 2021 امتحان الترخيص الرسمي للوسطاء العقاريين في تركيا. وهو من الحاصلين على منحة تشيفنينغ، وعضو مجلس الديوان (Divan Kurulu) في نادي غلطة سراي الرياضي، ويقدّم خدماته للعملاء بالإنجليزية (IELTS 8.0) والتركية والفرنسية.
