العقارات التجارية في تركيا للمستثمرين الأجانب: شراء أو إيجار

نعم، يمكن للأجانب شراء العقارات التجارية واستئجارها في تركيا. فبإمكان الفرد الأجنبي الشراء باسمه الشخصي بموجب قانون سندات الملكية رقم 2644، المادة 35، كما يمكن للشركة المؤسَّسة في تركيا برأس مال أجنبي شراء العقار الذي تحتاجه أنشطتها بموجب المادة 36. أما الاستئجار فمتاح للطرفين، وفق قواعد إيجار أماكن العمل نفسها المطبَّقة على المستأجرين الأتراك.

Bosphorus Brokers شركة وساطة عقارية مرخّصة في شيشلي (Şişli) بإسطنبول. نساعد المستثمرين والشركات الأجنبية على شراء عقار تجاري في إسطنبول وفي مناطق أخرى من تركيا، أو على إيجاد عقار تجاري للإيجار في إسطنبول، وننسّق كل صفقة مع محاميك ومحاسبك الخاصَّين.

هل يحق للأجانب تملّك العقارات التجارية في تركيا؟

نعم، عبر أحد مسارين، ومن الأفضل أن تحسم اختيارك قبل تقديم أي عرض.

باسمك الشخصي (القانون رقم 2644، المادة 35)

يشتري الأفراد الأجانب العقارات التجارية بالطريقة نفسها تقريباً التي يشترون بها المساكن. أما القيود فهي: يُحظر التملّك في المناطق العسكرية والأمنية، ولا يجوز أن تتجاوز ملكية الأجانب 10% من مساحة الأراضي الخاصة في المنطقة الواحدة، ويحق لكل شخص تملّك ما يصل إلى 30 هكتاراً على مستوى البلاد. ويخضع مواطنو عدد قليل من الدول لقيود خاصة.

عبر شركة تركية (القانون رقم 2644، المادة 36)

يمكن للشركة المؤسَّسة في تركيا برأس مال أجنبي، بموجب قانون الاستثمار الأجنبي المباشر رقم 4875، أن تتملّك العقارات التي تحتاجها لممارسة أنشطتها. وتمنح الولاية الإذن بعد تقييم عسكري وأمني، لذا احسب حساب هذه الخطوة في جدولك الزمني.

أيّ المسارين يناسبك؟

• الملكية الشخصية تناسب عادةً المستثمر الذي يشتري محلاً تجارياً أو مكتباً أو فندقاً بغرض تأجيره، أو يشتري واضعاً الجنسية التركية في حسبانه.
• ملكية الشركة تناسب عادةً النشاط التجاري الذي سيعمل من العقار نفسه: مصنع ستديره، أو مستودع لعمليات التوزيع الخاصة بك، أو مكاتب لموظفيك.

استشر محامياً أو محاسباً مستقلاً بشأن تأسيس الشركة وهيكلها والضرائب قبل أن تختار. القواعد تتغيّر، فتأكّد منها لكل عقار قبل التوقيع.

ما العقارات التجارية التي نساعدك على شرائها أو استئجارها؟

تشمل العقارات التجارية المتاحة للأجانب في إسطنبول مبانيَ مختلفة جداً، لكلٍّ منها فحوصاته الخاصة وصفحته المستقلة.

المصانع

مبانٍ وأراضٍ صناعية في المناطق الصناعية المنظمة (OSB) في إسطنبول، ومنها إيكيتيلّي (İkitelli) ودودوللو (Dudullu) وتوزلا (Tuzla) وبيليك دوزو (Beylikdüzü). اطّلع على صفحة مصانع للبيع والإيجار في تركيا.

المستودعات

مبانٍ للخدمات اللوجستية والتخزين، من هادم كوي (Hadımköy) وأرناؤوط كوي (Arnavutköy) على الجانب الأوروبي إلى توزلا وبنديك (Pendik) وغبزة (Gebze) على الجانب الآسيوي. اطّلع على صفحة مستودعات للبيع والإيجار في إسطنبول.

المحلات التجارية

وحدات تجزئة في شارع الاستقلال (İstiklal Caddesi) وشارع بغداد (Bağdat Caddesi) وفي نيشان طاشي (Nişantaşı) وفي الشوارع التجارية للأحياء. أما وحدات مراكز التسوق فتُؤجَّر عادةً ولا تُباع. اطّلع على صفحة محلات تجارية للبيع والإيجار في إسطنبول.

المطاعم والمقاهي

مقرّات للشراء أو الإيجار، إضافة إلى مشاريع قائمة معروضة بنظام «devren kiralık»، أي تُنقل مع عقد إيجارها مقابل مبلغ خلوّ يُدفع للمستأجر المغادر. اطّلع على صفحة مطاعم ومقاهٍ للبيع والإيجار.

الفنادق

فنادق بوتيك في السلطان أحمد (Sultanahmet) وغلطة (Galata) وكاراكوي (Karaköy) وكاديكوي (Kadıköy)، وفنادق منتجعات في أنطاليا وبودروم وفتحية (Fethiye). قد تشتري المبنى، أو المنشأة التشغيلية، أو كليهما. اطّلع على صفحة فنادق للبيع في تركيا.

المكاتب

وحدات وطوابق كاملة في ليفنت (Levent) ومسلك (Maslak) ومجيدية كوي (Mecidiyeköy) وأتاشهير (Ataşehir) وكوزياتاغي (Kozyatağı)، لفريقك الخاص أو كاستثمار تأجيري. اطّلع على صفحة مكاتب للبيع والإيجار في إسطنبول.

هل الأفضل شراء العقار التجاري في تركيا أم استئجاره؟

يتوقف ذلك على أفقك الزمني، وحجم رأس المال الذي تريد تخصيصه، ومدى خصوصية متطلباتك من المبنى.

العامل	الشراء	الإيجار
التكلفة الأولية	السعر، ورسم سند الملكية 4%، وتقرير التقييم، وضريبة القيمة المضافة على كثير من الوحدات الجديدة	مبلغ الوديعة (بحدٍّ أقصى إيجار ثلاثة أشهر)، وإيجار الشهر الأول، وتجهيز المكان
التكلفة الجارية	ضريبة العقار بالنسب التجارية، والصيانة، ورسوم الخدمات	الإيجار، مع سقف لزيادات التجديد يعادل متوسط مؤشر أسعار المستهلك لآخر 12 شهراً
الخروج	البيع حين تسمح ظروف السوق	المغادرة عند انتهاء المدة؛ والتنازل عن عقد الإيجار يتطلب موافقة المالك الخطية
النقاط الضريبية	وضع ضريبة القيمة المضافة وإمكانية الإعفاء بموجب المادة 13(i)	المستأجر التجاري الذي يستأجر من فرد يقتطع ضريبة الاستقطاع (stopaj) بنسبة 20%
الجنسية	يمكن أن يؤهّل بقيمة 400,000 دولار أمريكي أو أكثر وفق التقييم الرسمي	لا يؤهّل
الأنسب لـ	المستخدمين على المدى الطويل، والمباني المتخصصة، ومستثمري الدخل	الدخول الجديد إلى السوق، والآفاق الزمنية القصيرة، والمساحات القياسية

المسار الشائع أن تستأجر أولاً ثم تشتري بعد أن يستقر نشاطك. وإن كنت تفاضل بين الخيارين، نقارن لك تكاليف الشراء بالإيجار على الأساس نفسه.

ما تكاليف شراء العقار التجاري في تركيا وضرائبه؟

• رسم نقل سند الملكية: 4% من القيمة المصرّح بها، يُقسَم قانوناً بواقع 2% على المشتري و2% على البائع، لكن كثيراً ما يُتّفق على خلاف ذلك، لذا وثّق طريقة التقسيم كتابياً، ويُضاف إليه رسم صغير للصندوق الدوّار.
• تقرير التقييم: يحتاج المشترون الأجانب قبل نقل الملكية إلى تقرير رسمي من خبير تقييم مرخّص من هيئة أسواق المال (SPK).
• ضريبة القيمة المضافة: تخضع الوحدات التجارية الجديدة التي يبيعها بائعون مسجّلون في ضريبة القيمة المضافة عادةً لضريبة بنسبة 20%؛ أما مبيعات العقارات المستعملة بين الأفراد فلا تخضع لها عادةً. ويمكن للمشترين الأجانب غير المقيمين الذين يدفعون بعملة أجنبية محوّلة إلى تركيا الاستفادة من إعفاء عند أول بيع لمكان عمل (قانون ضريبة القيمة المضافة رقم 3065، المادة 13(i))، بشروط منها عدم البيع خلال مدة محددة.
• ضريبة العقار السنوية: تحددها البلدية بموجب القانون رقم 1319، وبنسب أعلى على المباني والأراضي التجارية مقارنةً بالمساكن.
• ضريبة الاستقطاع على إيجار أماكن العمل: عندما تستأجر شركة أو مستأجر تجاري مكان عمل من فرد، يقتطع ضريبة دخل بنسبة 20% من الإيجار ويسدّدها لمصلحة الضرائب (قانون ضريبة الدخل رقم 193، المادة 94).
• أتعابنا: 2% من السعر المتفق عليه مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة 20%، وهي نفسها للمشترين الأتراك والأجانب، ولا تُدفع إلا عند إتمام الصفقة لدى نقل سند الملكية. أما أتعاب الإيجار فيُتّفق عليها كتابياً قبل أن نبدأ؛ اطّلع على أتعابنا.

تأكّد من وضعك الضريبي وموقفك من ضريبة القيمة المضافة مع مستشار ضريبي مستقل قبل الاتفاق على السعر، فالقواعد والنسب تتغيّر.

ما التراخيص التي يحتاجها العقار التجاري في تركيا؟

لا يمكن افتتاح نشاط تجاري إلا في مبنى ذي صفة تنظيمية مناسبة وحاصل على إذن الإشغال (iskan، واسمه الرسمي yapı kullanma izin belgesi). ثم يحتاج المشغّل إلى رخصة فتح مكان العمل وتشغيله (işyeri açma ve çalışma ruhsatı) من البلدية. وبحسب نوع الاستخدام:

• يتطلب بيع المشروبات الكحولية ترخيصاً إضافياً؛
• تعمل الفنادق بموجب شهادة التشغيل السياحي (Turizm İşletme Belgesi) الصادرة عن وزارة الثقافة والسياحة أو بموجب رخصة بلدية؛
• يحتاج المصنّعون عادةً إلى شهادة السجل الصناعي (Sanayi Sicil Belgesi)، وبحسب النشاط إلى تصاريح بيئية مثل تقييم الأثر البيئي (ÇED).

من الأخطاء المكلفة الالتزام بناءً على كلام البائع بأن الترخيص «لن يكون مشكلة». لذلك نتحقق أولاً من أن الصفة التنظيمية وإذن الإشغال يتوافقان مع الاستخدام الذي تخطط له، ومن وجود التراخيص القائمة.

كيف تعمل Bosphorus Brokers عند البحث عن عقار تجاري؟

1. تحديد المتطلبات: الاستخدام، والمساحة، والموقع، والميزانية، والاحتياجات الفنية، والشراء أو الإيجار، وباسم مَن سيكون العقار.
2. البحث في العقارات المعروضة وغير المعروضة: العقارات المدرجة في السوق، إضافة إلى ملّاك وجهات اتصال لديهم عقارات غير معلن عنها، ثم معاينات عبر الإنترنت أو حضورياً.
3. التحقق: سجلات سند الملكية (tapu)، والرهون والشروح المسجّلة، وإذن الإشغال، والصفة التنظيمية والتراخيص القائمة، ومقارنة السعر أو الإيجار المطلوب بالصفقات الأخيرة.
4. التفاوض: على السعر أو الإيجار، ومبلغ الوديعة، وتقسيم الرسوم، ومدة التجهيز، وما يبقى مع العقار.
5. التنسيق: مع محاميك الذي يراجع العقد، ومحاسبك، وخبير التقييم، وكاتب العدل، والجهات الرسمية.
6. نقل الملكية أو توقيع عقد الإيجار: نرتّب الرقم الضريبي والحساب المصرفي وتقرير التقييم والمترجم وموعد السجل العقاري ونرافقك، أو توقّع بموجب وكالة دون الحاجة إلى السفر.

هل يمكن أن يمنحك العقار التجاري الجنسية التركية؟

نعم. تتطلب الجنسية التركية عن طريق الاستثمار عقاراً لا تقل قيمته عن 400,000 دولار أمريكي وفق التقييم الرسمي، مع الاحتفاظ به ثلاث سنوات على الأقل، ووضع شرح بعدم البيع على سند الملكية. وتؤهّل المكاتب والوحدات التجارية كما تؤهّل المساكن، لذا يمكن أن يُحتسب محل تجاري أو مكتب مؤجَّر لمستأجر بدلاً من شقة.

الرقم المعتمد هو التقييم الرسمي لا سعر العقد، لذلك نقارن بينهما قبل أن تلتزم. ويمكننا مساعدتك في إجراءات التقدّم بطلب الجنسية التركية عن طريق الاستثمار.

لماذا يتعامل المستثمرون الأجانب مع Bosphorus Brokers؟

• شركة مرخّصة: مرخّصة من وزارة التجارة في الجمهورية التركية، ترخيص رقم 3408704، تأسست عام 2022، و«bosphorus brokers» علامة تجارية مسجّلة.
• بإدارة المؤسس مباشرة: يحمل بوراك أونال، المؤسس وكبير الوسطاء، درجة الماجستير في المالية من كلية لندن للاقتصاد (London School of Economics) ودرجة البكالوريوس من جامعة بوغازيتشي (Boğaziçi University)، وهو من حائزي منحة تشيفنينغ (Chevening)، واجتاز امتحان ترخيص الوساطة العقارية الرسمي عام 2021. ومن تخصصاته المسجّلة تقييم العقارات وتأجير محلات التجزئة، لذا تخضع الأسعار والإيجارات وشروط العقود لمراجعة تنطلق من الأرقام أولاً.
• مستقلون: نعمل لمصلحتك، ونقارن بين البائعين والمناطق، ونفصح عن أي عمولة من المطوّر.
• الأتعاب نفسها التي يدفعها المواطنون: لا تسعير خاص بالأجانب، ولا أسعار مضخّمة، ولا أتعاب وساطة إن لم تكتمل عملية الشراء.
• بلغتك، وعن بُعد: نعمل بالإنجليزية والتركية والفرنسية والروسية والصينية والعربية، مع معاينات عبر الإنترنت ومستندات رقمية. وتقييمنا 5.0 على Google.

البحث والمعاينات والاستشارات لا تكلّفك شيئاً؛ والخطوة الأولى أن تخبرنا بما تحتاجه.