土耳其商业地产：外国投资者购买或租赁指南

可以，外国人可以在土耳其购买和租赁商业地产。外国个人可依据第2644号《地契法》第35条以本人名义购买；在土耳其设立的外资公司可依据第36条购买其经营活动所需的物业。两者均可租赁，适用与土耳其租户相同的营业场所租赁规则。

Bosphorus Brokers是位于伊斯坦布尔希什利（Şişli）的持牌房地产经纪公司。我们协助外国投资者和企业在伊斯坦布尔及土耳其其他地区购买商业地产，或在伊斯坦布尔寻找可租赁的商业物业，并在每笔交易中与您自己的律师和会计师协同配合。

外国人可以在土耳其购买商业地产吗？

可以，共有两种途径，最好在出价之前就选定。

以本人名义购买（第2644号法律第35条）

外国个人购买商业地产的方式与购买住宅大致相同。限制如下：军事及安全区域内不得购买；外国人持有的土地不得超过所在区私有土地面积的10%；每人在全国范围内最多可拥有30公顷。少数国家的公民另有限制。

通过土耳其公司购买（第2644号法律第36条）

依据第4875号《外国直接投资法》在土耳其设立的外资公司，可购置其经营活动所需的物业。省长办公室在完成军事及安全评估后发放许可，请为这一环节预留时间。

哪种途径更适合您？

• 个人持有通常适合购买商铺、写字楼或酒店用于出租的投资者，或以取得土耳其国籍为目标的买家。
• 公司持有通常适合将在该物业内经营的企业：自行运营的工厂、用于自有配送的仓库，或供员工使用的写字楼。

做出选择之前，请就公司设立、持有架构及税务问题咨询独立律师或会计师。相关规定时有变化，每处物业签约前都应重新确认。

我们可以协助您购买或租赁哪些商业地产？

面向外国人的伊斯坦布尔商业地产涵盖类型迥异的建筑，每一类都有各自的核查要点和专属页面。

工厂

伊斯坦布尔各有组织工业区（OSB）内的工业厂房和地块，包括伊基泰利（İkitelli）、杜杜卢（Dudullu）、图兹拉（Tuzla）和贝利克迪居（Beylikdüzü）。详见土耳其工厂出售与出租。

仓库

物流及仓储建筑，从欧洲区的哈德姆柯伊（Hadımköy）和阿尔纳武特柯伊（Arnavutköy），到亚洲区的图兹拉、彭迪克（Pendik）和盖布泽（Gebze）。详见伊斯坦布尔仓库出售与出租。

商铺

独立大街（İstiklal Caddesi）、巴格达大街（Bağdat Caddesi）、尼尚塔什（Nişantaşı）以及各社区商业街上的零售铺面。购物中心内的铺位通常只租不售。详见伊斯坦布尔商铺出售与出租。

餐厅与咖啡馆

可购买或租赁的经营场所，以及以“devren kiralık”方式转让的生意，即连同租约一并转让，由接手方向原租户支付转让费。详见餐厅与咖啡馆出售及出租。

酒店

苏丹艾哈迈德（Sultanahmet）、加拉塔（Galata）、卡拉柯伊（Karaköy）和卡德柯伊（Kadıköy）的精品酒店，以及安塔利亚（Antalya）、博德鲁姆（Bodrum）和费特希耶（Fethiye）的度假酒店。您购买的可能是建筑本身、酒店经营业务，或两者兼有。详见土耳其酒店出售。

写字楼

莱文特（Levent）、马斯拉克（Maslak）、梅吉迪耶柯伊（Mecidiyeköy）、阿塔谢希尔（Ataşehir）和科扎塔厄（Kozyatağı）的办公单元及整层空间，可供自有团队使用，也可作为出租投资。详见伊斯坦布尔写字楼出售与出租。

在土耳其，商业地产应该买还是租？

这取决于您的投资期限、打算投入的资金，以及您对建筑的要求有多特殊。

因素	购买	租赁
前期成本	房价、4%地契过户费、估价报告，许多新建单位还需缴纳增值税	押金（上限为三个月租金）、首期租金、装修费用
持续成本	按商业税率缴纳的房产税、维护费、物业服务费	租金，续租涨幅上限为12个月消费者价格指数（CPI）平均值
退出方式	视市场情况择机出售	租期届满时退租；转让租约须经业主书面同意
税务要点	增值税处理，以及可能适用的第13(i)条免税	企业租户向个人业主租用时，须预扣20%的stopaj（预扣税）
入籍	经官方估价达400,000美元或以上即可符合条件	不符合条件
最适合	长期使用者、专用建筑、收益型投资者	初入市场、短期规划、标准空间

常见做法是先租后买，待业务稳定后再购置物业。如果您在两者之间权衡，我们会以同一口径将购置成本与租金进行对比。

在土耳其购买商业地产需要哪些费用和税金？

• 地契过户费：按申报价值的4%收取，法律规定买卖双方各承担2%，但实际中常另行约定，因此请将分摊方式写入书面协议；另需缴纳一笔小额周转基金费。
• 估价报告：外国买家在过户前须取得由SPK（土耳其资本市场委员会）持证估价师出具的官方估价报告。
• 增值税：由增值税登记卖方出售的新建商业单位一般须缴纳20%增值税；私人之间的二手交易一般无需缴纳。非居民外国买家以汇入土耳其的外币付款、首次购买营业场所时，可申请免税（第3065号《增值税法》第13(i)条），但须满足一定条件，例如在规定期限内不得出售。
• 年度房产税：由市政府依据第1319号法律征收，商业建筑和土地的税率高于住宅。
• 营业场所租金的stopaj：公司或企业租户向个人租用营业场所时，须从租金中预扣20%的所得税并缴至税务局（第193号《所得税法》第94条）。
• 我们的佣金：约定成交价的2%另加20%增值税，土耳其买家与外国买家标准相同，仅在交易完成、办理地契过户时支付。租赁业务的佣金在开展工作前以书面形式约定；详见我们的收费标准。

相关规定和税率时有变化，请在议定价格之前向独立税务顾问确认您的增值税及税务情况。

土耳其的商业地产需要哪些许可证？

企业只能在规划用途相符且持有入住许可证（iskan，正式名称为yapı kullanma izin belgesi）的建筑内开业。经营者随后还须向市政府申领营业场所开业及经营许可证（işyeri açma ve çalışma ruhsatı）。视具体用途而定：

• 销售酒精饮料须另行取得许可；
• 酒店须持有文化和旅游部颁发的旅游经营证书（Turizm İşletme Belgesi）或市政许可证方可运营；
• 制造企业通常需要工业登记证书（Sanayi Sicil Belgesi），并视具体业务取得环境许可，例如环境影响评价（ÇED）。

一个代价高昂的错误，是轻信卖方“许可证不成问题”的说法就贸然签约。我们会首先核查规划用途和iskan是否与您计划的用途相符，以及现有许可证是否齐备。

Bosphorus Brokers如何开展商业地产搜寻？

1. 需求梳理：用途、面积、位置、预算、技术要求、购买还是租赁，以及以谁的名义持有。
2. 公开及未公开房源搜寻：既包括挂牌物业，也通过业主和人脉渠道寻找未对外推广的物业，随后安排线上或实地看房。
3. 核查：地契（tapu）记录、抵押及注记、iskan、规划用途和现有许可证，并将报价或租金与近期成交进行对比。
4. 谈判：价格或租金、押金、佣金分摊、装修期，以及哪些设施随物业保留。
5. 协调：与负责审阅合同的律师、您的会计师、估价师、公证人及政府部门协调。
6. 过户或签约：我们代为安排税号、银行账户、估价报告、翻译及地契登记处预约，并陪同您办理；您也可以通过授权委托书签署，无需亲自前来。

购买商业地产能否获得土耳其国籍？

可以。土耳其投资入籍要求物业经官方估价不低于400,000美元，持有至少三年，并在地契上登记禁售注记。除住宅外，写字楼和商业单位同样符合条件，因此一间已出租的商铺或写字楼可以替代公寓用于申请。

以官方估价为准，而非合同价格，因此我们会在您签约前对两者进行比对。我们可以协助您办理土耳其投资入籍申请手续。

为什么外国投资者选择Bosphorus Brokers？

• 持牌经营：经土耳其共和国贸易部授权，执照编号 3408704，成立于2022年，“bosphorus brokers”为注册商标。
• 创始人亲自主导：创始人兼首席经纪人Burak Ünal拥有伦敦政治经济学院（London School of Economics）金融学硕士学位和海峡大学（Boğaziçi University）学士学位，是志奋领（Chevening）学者，并于2021年通过官方经纪人执照考试。房地产估价和零售租赁是其登记的专业领域，因此价格、租金和租约条款都会先经过数据层面的审视。
• 独立立场：我们代表您的利益，跨卖方、跨区域进行比较，并披露任何开发商佣金。
• 与本地客户同等收费：没有针对外国人的定价，没有加价，购买未能成交则不收取经纪佣金。
• 母语服务，远程办理：我们提供英语、土耳其语、法语、俄语、中文和阿拉伯语服务，支持线上看房和电子文件。我们的Google评分为5.0。

房源搜寻、看房和咨询均不收取任何费用；第一步，只需告诉我们您的需求。