伊斯坦布尔房产出租：专为外国业主打造的出租服务

是的，外国业主可以出租在伊斯坦布尔的房产。长期租赁适用第6098号《土耳其债务法》，短期旅游出租则须根据第7464号法律取得许可。Bosphorus Brokers 参照可比租赁案例评估租金，以多种语言推广您的房产，筛选租客，与双方共同准备租赁文件并负责交房，身在海外的业主同样可以放心委托。

伊斯坦布尔房产出租，选长租还是短租？

这是需要做出的第一个决定，因为两者的规则和工作量差别很大：

对于大多数身在海外的业主来说，长期出租更容易打理。如果您考虑做短租，请先确认能否切实取得许可，以及楼内其他每一位业主的同意。先出租、后核查，是一个常见且代价高昂的错误。

出租商铺或办公室

《土耳其债务法》同样适用于商铺、办公室等有顶工作场所的租赁。商业租户会希望确认规划用途符合其经营需要，并且能够取得营业场所开业和经营许可证（işyeri açma ve çalışma ruhsatı）；如租户为公司，还会涉及预提税问题（见下文）。商铺租赁是我们创始人的专长之一，我们的商业地产服务对这类租赁有更详细的介绍。

我们为房东提供哪些服务？

从租金评估到交房，我们全程负责出租事宜，所有关键决定都由您来拍板：

1. 租金评估。我们根据您所在楼栋和街区的可比租赁案例，而不是过于乐观的挂牌价，估算可实现的租金，并说明哪些因素会推高或拉低租金。
2. 出租前准备与拍照。我们就维修、清洁以及带家具还是不带家具出租提供建议，然后为房产拍照。
3. 多语种发布房源。我们以英语、土耳其语、法语、俄语、中文和阿拉伯语，面向本地和国际租客推广。
4. 租客筛选。我们核实租客身份，了解其工作、收入和推荐人情况；如为公司租客，还会了解公司信息，然后将调查结果与您分享，由您做出最终决定。
5. 看房。我们陪同每一次看房，如实向您反馈每次看房的情况，还可为仍在海外的租客安排视频看房。
6. 租赁合同。我们与您和租客共同准备租赁文件：租金和付款日期、押金、租期、物业费（aidat）和水电燃气费由谁承担，以及居住规则。我们建议使用双语合同，并请独立律师审阅。
7. 押金、物品清单与交房。我们安排收取押金，拍照记录物品清单和各类表读数，并移交钥匙。
8. 水电燃气。我们协调将电、水、燃气和网络账户转到租客名下，并约定物业费的支付方式。

伊斯坦布尔的房东应了解哪些规定？

• 押金上限：押金不得超过三个月租金（《土耳其债务法》第342条）。
• 续租涨幅：每年租金涨幅不得超过消费者价格指数（CPI，土耳其称 TÜFE）的12个月平均值（第344条）。
• 工作场所租赁：租户如欲转让工作场所租约，须取得您的书面同意；无正当理由，您不得拒绝（第323条）。
• 短期出租：100天以内的旅游入住须根据第7464号法律取得许可；在多单元楼宇中，还须征得其他所有业主的同意。
• 保险：楼宇必须投保 DASK（土耳其强制地震保险），请保持保单有效。

上述规定可能发生变化，请针对您自己的租约予以确认。涉及驱逐租客或拖欠租金的纠纷，请咨询独立律师：这些属于法律事务，而非经纪业务范畴。

伊斯坦布尔的房东常犯哪些错误？

• 未取得许可就做短租。根据第7464号法律，未经许可的旅游出租将被处以罚款。
• 签署只有土耳其语版本的租约。请使用双语合同，让双方都清楚自己约定了什么。
• 只看租金选租客。经过充分核查、租金合理的租客，通常比出价最高的租客更有价值。
• 省略物品清单。如果没有注明日期的照片和表读数，租约结束时的押金纠纷就很难解决。
• 押金要得过多。第342条规定的三个月上限必须遵守。
• 水电燃气仍留在业主名下。这样一来，账单以及任何欠费都将由您承担。
• 未申报租金收入。即使您居住在海外，在土耳其取得的租金收入也须在土耳其纳税。

在土耳其，租金收入如何纳税？

来自土耳其房产的租金收入须在土耳其纳税，非居民业主也不例外。个人须通过年度所得税申报表申报这部分收入，于每年3月提交。公司或商业租户向个人业主承租工作场所时，租户会从租金中代扣20%的所得税（stopaj，即预提税），并缴纳给税务局（第193号《所得税法》第94条）。请保存好所收租金及被代扣金额的记录，申报时会用到。免税额、可扣除费用以及与您本国税务的衔接，取决于您的具体情况，因此请与土耳其当地的税务顾问合作。我们的租金收入指南和土耳其房产税费指南有更详细的说明。

身在海外也能出租伊斯坦布尔的房产吗？

可以。我们的出租服务专为远程办理而设计：

• 我们代您查看房产、拍照，并将结果发送给您。
• 我们在当地安排看房、取钥匙和交房，您无需专程飞来。
• 您以电子方式查阅我们的筛选记录，并确认租客和租约条款。
• 如您无法亲自签字，可在土耳其公证处或土耳其驻外领事馆出具经公证的授权委托书，涵盖您所选定的事项。
• 我们建议租金通过银行转账支付，为您的纳税申报留下清晰的记录。
• 我们会将已签署的租约、物品清单和表读数发送给您，让您的资料完整齐全。

租客入住后，您可以自行与租客联系，也可以咨询我们的物业管理服务，在租客、楼宇和维护方面获得持续协助。

我们的出租服务如何收费？

我们的出租和管理费用会在开始前以书面形式约定，让您清楚知道要付多少钱、为哪些服务付费。收费方式请参见我们的收费页面，也可以请我们为您的房产出具书面方案。方案会列明所含服务，例如推广、租客筛选、租赁文件和交房，以及持续管理会增加哪些内容，方便您比较不同选项。首次咨询不收取任何费用，我们向外国业主收取的费用与土耳其业主完全相同。

为什么外国业主选择通过 Bosphorus Brokers 出租？

• 持牌经营。经土耳其共和国贸易部授权，执照编号 3408704，办公室位于希什利（Şişli）。
• 创始人亲自带队。Burak Ünal 的专长包括物业管理和商铺租赁，亲自用英语、土耳其语和法语为客户提供咨询。
• 以数据为依据的租金建议。结合金融专业背景（伦敦政治经济学院 LSE 金融学硕士）解读可比租赁案例。
• 六种语言。我们的团队以英语、土耳其语、法语、俄语、中文和阿拉伯语为业主和租客提供服务。
• 专为海外业主设计。线上通报进展、电子文件，必要时可通过授权委托书办理。
• Google 评分5.0。

正在考虑出售？请了解我们的售房服务，或阅读完整的伊斯坦布尔房产出租指南。