外国人在土耳其购买商业地产：规则与费用

可以，外国人可以在土耳其购买商业地产。外国个人可依据第2644号《地契法》第35条购买商铺、写字楼及其他商业地产，适用与住宅相同的限制；在土耳其设立的外资公司经省长办公室许可，可购置其经营活动所需的物业（第36条）。无论哪种情况，建筑都须具备相符的规划用途和入住许可证，企业还须取得市政府颁发的营业场所许可证。

相关规定时有变化，请就您的具体情况确认现行规定。

在土耳其，应以个人名义还是通过公司购买？

以外国个人身份购买（第35条）

外国个人购买须遵守一般性限制：不得位于军事或安全区域；外国人持有的土地不得超过所在区私有土地面积的10%；每人在全国范围内最多30公顷；少数国家的公民另有限制。这种方式适合购买写字楼、商铺或商业单位用于长期持有和出租的投资者。

通过外资土耳其公司购买（第36条）

在土耳其设立的外资公司可购置其经营活动所需的物业，须经省长办公室在军事及安全评估后许可（第2644号法律第36条；第4875号《外国直接投资法》）。这种方式适合制造商、物流企业或酒店运营商等实际经营的企业，而审批环节会拉长整体时间表。

持有方式的选择会影响税务、会计处理、日后的出售，以及该物业能否用于申请入籍；在境外注册的公司尤其需要审慎对待。请在出价之前，与独立律师或会计师商定持有架构。

各类商业地产分别有哪些特别之处？

工厂与工业厂房

工厂须具备工业规划用途。在有组织工业区（OSB，第4562号法律）内，地块和厂房须经OSB管理机构批准方可分配或转让，这一环节将纳入整体时间表。制造企业通常需要工业登记证书（Sanayi Sicil Belgesi），并视业务取得环境许可，例如环境影响评价（ÇED）。伊斯坦布尔的例子有伊基泰利（İkitelli）、杜杜卢（Dudullu）、图兹拉（Tuzla）和贝利克迪居（Beylikdüzü）等OSB；大量制造业分布在周边的科贾埃利（Kocaeli，包括盖布泽、迪洛瓦斯）、泰基尔达（Tekirdağ，包括切尔克兹柯伊、乔尔卢）、布尔萨（Bursa）和萨卡里亚（Sakarya）。详见土耳其工厂出售与出租。

仓库与物流建筑

在伊斯坦布尔欧洲区，主要区域有哈德姆柯伊（Hadımköy）、埃森尤尔特（Esenyurt）、阿尔纳武特柯伊（Arnavutköy，靠近伊斯坦布尔机场）、安巴尔勒（Ambarlı）港区以及锡利夫里/恰塔尔贾（Silivri/Çatalca）；在亚洲区，有图兹拉、彭迪克（Pendik，靠近萨比哈·格克琴机场）以及科贾埃利省的盖布泽（Gebze）。请核查净高、装卸平台、地面承重、货车通道、消防安全以及仓储规划用途。浏览仓库出售与出租。

商铺与零售单元

主要零售街道包括独立大街（İstiklal Caddesi，贝伊奥卢/Beyoğlu）、巴格达大街（Bağdat Caddesi，卡德柯伊/Kadıköy）和尼尚塔什（Nişantaşı，希什利区的Abdi İpekçi大街和Teşvikiye一带）。购物中心内的铺位通常只租不售。标注“devren kiralık”的商铺，是指连同租约一并转让的生意，接手方通常须向原租户支付转让费或商誉补偿（devir bedeli或hava parası）：您买下的是生意并承接租约，而不是物业本身。转让营业场所租约须经业主书面同意，业主无正当理由不得拒绝（第6098号《土耳其债务法》第323条）。详见伊斯坦布尔商铺出售与出租。

餐厅与咖啡馆

餐厅或咖啡馆须在规划用途相符且持有入住许可证的建筑内，取得市政府颁发的营业场所开业及经营许可证（işyeri açma ve çalışma ruhsatı）；销售酒精饮料须另行取得许可。请确认现有用途已取得许可证，向市政府了解更换经营者涉及哪些手续，并检查排烟、燃气和消防安全。浏览餐厅与咖啡馆出售及出租。

酒店

酒店凭文化和旅游部颁发的旅游经营证书（Turizm İşletme Belgesi）或市政许可证运营。购买酒店可能意味着购买物业、经营业务或两者兼有，因此必须审阅许可证、入住率历史和财务账目。精品酒店集中在苏丹艾哈迈德（Sultanahmet，法提赫/Fatih）、贝伊奥卢/加拉塔（Beyoğlu/Galata）、卡拉柯伊（Karaköy）和卡德柯伊；度假酒店则分布在安塔利亚（Antalya）、博德鲁姆（Bodrum）和费特希耶（Fethiye）的海滨。详见土耳其酒店出售。

写字楼

伊斯坦布尔的主要商务区在欧洲区有莱文特（Levent）、马斯拉克（Maslak）和希什利/梅吉迪耶柯伊（Şişli/Mecidiyeköy），在亚洲区有阿塔谢希尔（Ataşehir，伊斯坦布尔金融中心）和科扎塔厄（Kozyatağı）。请核查单元的登记用途、入住许可证（iskan）、物业管理费（aidat）和停车位。综合体项目中的办公单元可符合入籍条件。详见伊斯坦布尔写字楼出售与出租。

物业类型、关键许可证与核查要点

规划用途和入住许可证为何如此重要？

企业须取得营业场所许可证，而这要求该建筑具备相符的规划用途和入住许可证（iskan，即yapı kullanma izin belgesi）。缺少这些，无论卖方怎么说，您都可能无法开业，也无法出租给企业租户。

在出价之前，我们会核查地块的规划状况、是否存在入住许可证且与建筑现状相符，以及地契登记的用途是否符合您的计划。根据我们的经验，最常见的意外是建筑在取得许可证后又有扩建，例如加盖一层、封闭露台或增设夹层，而这些在批准图纸上并不存在；另一种情况是写字楼被登记为住宅。要看文件，而不是听口头安慰。

购买商业地产需要多少费用？如何计税？

• 地契过户费：按申报价值的4%收取，法律规定买卖双方各承担2%，但实际中常另行约定；请将分摊方式写入书面协议。另需缴纳一笔小额周转基金费。
• 估价报告：外国买家在过户前必须取得由土耳其资本市场委员会（SPK）持证估价师出具的官方估价报告。
• 增值税：由增值税登记卖方出售的新建商业单位一般须缴纳20%增值税；私人之间的二手交易一般无需缴纳。如卖方为公司，请确认增值税如何适用。非居民外国买家以汇入土耳其的外币付款、首次购买住宅或营业场所时，可申请免税（第3065号《增值税法》第13(i)条），但须满足一定条件，包括在规定期限内不得出售。
• 年度房产税：由市政府按计税价值征收（第1319号法律）；商业建筑和土地的税率高于住宅。
• 租金预扣税：如果您以个人身份持有并出租给公司或企业租户，租户须预扣20%的所得税（stopaj，即预扣税）并缴至税务局（第193号《所得税法》第94条）。
• 经纪佣金：由买方支付约定成交价的2%另加20%增值税，土耳其客户与外国客户标准相同，仅在交易完成时支付（以400,000美元的购买价为例，佣金为8,000美元另加增值税，合计9,600美元）。
• 持有成本：DASK（强制地震保险）、aidat、保险费，公司持有的还有会计费用。

签约前，请就您的持有架构向税务顾问确认增值税、第13(i)条免税资格以及租金的税务处理。

购买带租约的物业时应核查什么？

已出租的商铺、写字楼或仓库从一开始就能产生收入，但租约对回报的影响不亚于建筑本身。请索取租约并核查：

• 租期、租金和涨租条款（有顶棚营业场所租约的续租涨幅以12个月CPI平均值为上限，第344条）；
• 押金（上限为三个月租金，第342条）及其移交；
• aidat、维修和保险由谁承担；
• 转让和转租条款（第323条）；
• 实际已付租金的银行记录，而不仅仅是租约上的数字；
• 租户的营业许可证，以及公司租户是否预扣stopaj。

我们按实际支付的租金测算收益，并扣除stopaj、房产税、aidat以及空置期预留。请让您的律师确认现有租约对您作为新业主将如何适用。

商业地产能否用于申请土耳其国籍？

可以。除住宅外，写字楼和商业单位同样可以用于土耳其投资入籍，前提是物业经官方估价不低于400,000美元，持有至少三年，并在地契上登记禁售注记。

入籍是个人申请，因此请尽早确认您的持有方式是否适用。我们可以通过投资入籍服务协助您办理入籍申请手续。

购买商业地产前应核查什么？

作为您的经纪人，我们会核查：

• 地契（tapu）记录：业主、份额、抵押、注记及登记用途；
• 规划状况和入住许可证（iskan）；
• 营业许可证是否齐备，以及过户是否需要OSB批准；
• 物理规格是否符合您的需求；
• 报价与近期成交价及租金的对比；
• 如为新建项目，开发商的过往业绩；
• 物业管理费、欠费，以及任何租约和租金记录。

在我们核查的同时，应由独立律师和会计师负责持有架构与第36条许可、合同与租约、注记的影响、许可证转让、环保要求以及税务问题，包括增值税、第13(i)条、stopaj以及经营中企业的财务账目。

Bosphorus Brokers如何协助您购买商业地产

Bosphorus Brokers是伊斯坦布尔的持牌房地产经纪公司，经土耳其共和国贸易部授权，执照编号 3408704。我们的商业地产服务涵盖工厂、仓库、商铺、餐厅、酒店和写字楼的买卖与租赁，服务范围包括伊斯坦布尔，以及安卡拉、伊兹密尔、安塔利亚、博德鲁姆和费特希耶。我们为您筛选物业，将价格与近期成交进行对比，完成上述核查，开展谈判，与各方一同准备交易文件，与公证人、估价师、会计师及政府部门协调，并在地契过户时陪同您办理。

我们的创始人Burak Ünal（伦敦政治经济学院金融学硕士）登记的专业领域包括零售租赁、房地产估价、房地产开发和物业管理，并亲自以英语、土耳其语和法语提供咨询。我们对土耳其客户和外国客户收费相同，仅在交易完成时支付。我们的Google评分为5.0。欢迎致电或通过WhatsApp联系+90 533 140 04 96，或发送电子邮件至contact@bosphorusbrokers.com。