Покупка коммерческой недвижимости в Турции иностранцем: правила и расходы

Да, иностранцы могут покупать коммерческую недвижимость в Турции. Иностранные физлица могут покупать магазины, офисы и другие коммерческие объекты по статье 35 Закона о тапу № 2644 в тех же пределах, что действуют для жилья, а компания, учреждённая в Турции с иностранным капиталом, может приобрести недвижимость, необходимую для её деятельности, с разрешения губернаторства (статья 36). В любом случае зданию нужны подходящее зонирование и разрешение на эксплуатацию, а бизнесу — лицензия муниципалитета на открытие предприятия.

Правила меняются, поэтому уточняйте актуальную ситуацию для своего конкретного случая.

Покупать в Турции как физлицо или через компанию?

Как иностранное физлицо (статья 35)

Иностранные физлица могут покупать с учётом общих ограничений: никаких военных зон и зон безопасности, предел иностранной собственности в 10% площади частных земель района и 30 гектаров на человека по всей стране; для граждан нескольких стран действуют ограничения. Этот путь подходит инвестору, который покупает офис, магазин или помещение, чтобы владеть им и сдавать в аренду.

Через турецкую компанию с иностранным капиталом (статья 36)

Компания, учреждённая в Турции с иностранным капиталом, может приобретать недвижимость, необходимую для её деятельности, с разрешения губернаторства после проверки с точки зрения военных интересов и безопасности (Закон № 2644, ст. 36; Закон о прямых иностранных инвестициях № 4875). Это подходит действующему бизнесу — производителю, логистической компании или гостиничному оператору, — а этап получения разрешения добавляет время к графику.

Выбор влияет на налоги, бухгалтерию, последующую продажу и на то, может ли объект служить основанием для заявления на гражданство, а компании, зарегистрированной за рубежом, нужно быть особенно внимательной. Определите структуру вместе с независимым юристом или бухгалтером до того, как сделаете предложение.

В чём особенности каждого типа коммерческой недвижимости?

Заводы и промышленные здания

Заводам нужно промышленное зонирование. Внутри организованной промышленной зоны (OSB, Закон № 4562) участки и здания выделяются или передаются с одобрения администрации OSB, и это становится частью графика сделки. Производителям обычно нужно свидетельство о регистрации в промышленном реестре (Sanayi Sicil Belgesi), а в зависимости от деятельности — экологические разрешения, например ОВОС (ÇED, оценка воздействия на окружающую среду). Примеры в Стамбуле — OSB Икителли (İkitelli), Дудуллу (Dudullu), Тузла (Tuzla) и Бейликдюзю (Beylikdüzü); значительная часть производства находится в соседних провинциях Коджаэли (Гебзе, Диловасы), Текирдаг (Черкезкёй, Чорлу), Бурса и Сакарья. Смотрите заводы на продажу и в аренду в Турции.

Склады и логистические здания

На европейской стороне Стамбула основные районы — Хадымкёй (Hadımköy), Эсеньюрт (Esenyurt), Арнавуткёй (Arnavutköy, рядом с аэропортом Стамбула), район порта Амбарлы (Ambarlı) и Силиври/Чаталджа (Silivri/Çatalca); на азиатской — Тузла, Пендик (Pendik, рядом с аэропортом Сабиха Гёкчен) и Гебзе в провинции Коджаэли. Проверьте высоту потолков, погрузочные доки, нагрузку на пол, подъезд для грузовиков, пожарную безопасность и зонирование под складское использование. Посмотрите склады на продажу и в аренду.

Магазины и торговые помещения

К главным торговым улицам относятся улица Истикляль (İstiklal Caddesi, Бейоглу), улица Багдат (Bağdat Caddesi, Кадыкёй) и Нишанташи (Nişantaşı: Абди Ипекчи и Тешвикие, Шишли). Помещения в торговых центрах обычно сдаются в аренду, а не продаются. Магазин с пометкой «devren kiralık» — это действующий бизнес, который передаётся вместе с договором аренды, обычно за отступные или плату за гудвил (devir bedeli или hava parası, «ключевые деньги»), которые получает уходящий арендатор: вы покупаете бизнес и принимаете на себя договор аренды, а не саму недвижимость. Передача договора аренды коммерческого помещения требует письменного согласия арендодателя, в котором нельзя отказать без уважительной причины (Турецкий кодекс об обязательствах № 6098, ст. 323). Смотрите магазины на продажу и в аренду в Стамбуле.

Рестораны и кафе

Ресторану или кафе нужна муниципальная лицензия на открытие и работу предприятия (işyeri açma ve çalışma ruhsatı) в здании с подходящим зонированием и разрешением на эксплуатацию; для продажи алкоголя требуется дополнительное разрешение. Убедитесь, что лицензия выдана на текущее использование, узнайте в муниципалитете, что требуется при смене оператора, и проверьте вытяжку, газ и пожарную безопасность. Посмотрите рестораны и кафе на продажу и в аренду.

Отели

Отели работают либо по сертификату туристического предприятия Министерства культуры и туризма (Turizm İşletme Belgesi), либо по муниципальной лицензии. Купить отель — значит купить недвижимость, действующий бизнес или и то и другое, поэтому необходимо изучить лицензии, историю загрузки и финансовую отчётность. Бутик-отели есть в Султанахмете (Фатих), Бейоглу/Галате, Каракёе и Кадыкёе; курортные — на побережье в Анталье, Бодруме и Фетхие. Смотрите отели на продажу в Турции.

Офисы

Главные деловые районы Стамбула — Левент, Маслак и Шишли/Меджидиекёй на европейской стороне, а также Аташехир (Стамбульский финансовый центр) и Козятагы на азиатской. Проверьте зарегистрированное назначение помещения, разрешение на эксплуатацию (iskan), плату за обслуживание (aidat) и парковку. Офисные помещения в многофункциональных комплексах могут подходить для гражданства. Смотрите офисы на продажу и в аренду в Стамбуле.

Типы объектов, основные разрешения и проверки

Тип объекта	Основные разрешения	Что мы проверяем
Завод	Промышленное зонирование, iskan, лицензия на деятельность, Sanayi Sicil Belgesi, ÇED при необходимости, одобрение OSB	Статус зонирования, правила OSB, подъезд, электромощность, состояние здания
Склад	Зонирование под склад, iskan, лицензия на деятельность	Высота потолков, погрузочные доки, нагрузка на пол, подъезд грузовиков, пожарная безопасность
Магазин	Зонирование, iskan, лицензия на деятельность	Улица и витрина, действующий договор аренды, условия devren и отступные
Ресторан или кафе	Зонирование, iskan, лицензия на деятельность, разрешение на продажу алкоголя при необходимости	Лицензия на текущее использование, вытяжка, газ, пожарная безопасность, договор аренды
Отель	Turizm İşletme Belgesi или муниципальная лицензия, iskan	Недвижимость, бизнес или и то и другое; лицензии, история загрузки, отчётность
Офис	Зонирование, iskan, лицензия на деятельность пользователя помещения	Зарегистрированное назначение, aidat, парковка, соответствие требованиям для гражданства, если актуально

Почему так важны зонирование и разрешение на эксплуатацию?

Бизнесу нужна лицензия на деятельность, а для неё требуются подходящее зонирование и разрешение на эксплуатацию здания (iskan, или yapı kullanma izin belgesi). Без них вы, возможно, не сможете открыть свой бизнес или сдать помещение арендатору-предпринимателю, что бы ни говорил продавец.

До предложения мы проверяем статус зонирования участка, есть ли разрешение на эксплуатацию и соответствует ли оно зданию в его фактическом виде, а также подходит ли под ваши планы назначение, указанное в тапу (свидетельстве о праве собственности). По нашему опыту, самый частый сюрприз — здание, которое «выросло» после получения разрешения: дополнительный этаж, застеклённая терраса или антресоль, которых нет в утверждённых планах; ещё один — офис, зарегистрированный как жильё. Просите документы, а не заверения.

Сколько стоит покупка коммерческой недвижимости и как она облагается налогами?

• Пошлина за переоформление тапу: 4% от заявленной стоимости; по закону она делится на 2% для покупателя и 2% для продавца, но стороны часто договариваются иначе — закрепите распределение письменно. Взимается также небольшой сбор оборотного фонда.
• Отчёт об оценке: иностранные покупатели до переоформления обязаны получить официальную оценку от оценщика с лицензией Совета по рынкам капитала (SPK).
• НДС: новые коммерческие помещения, которые продают плательщики НДС, как правило, облагаются НДС 20%; сделки на вторичном рынке между частными лицами, как правило, нет. Если продавец — компания, проверьте, как применяется НДС. Иностранные покупатели-нерезиденты, оплачивающие покупку иностранной валютой, ввезённой в Турцию, могут получить освобождение при первой продаже жилого или коммерческого помещения (Закон об НДС № 3065, ст. 13(i)) при соблюдении условий, включая запрет на продажу в течение установленного срока.
• Ежегодный налог на имущество: устанавливается муниципалитетом от налоговой стоимости (Закон № 1319); коммерческие здания и земли облагаются по более высоким ставкам, чем жильё.
• Удержание с аренды: если вы владеете объектом как физлицо и сдаёте его компании или арендатору-предпринимателю, арендатор удерживает 20% подоходного налога (stopaj, налог у источника) и перечисляет его в налоговую (Закон о подоходном налоге № 193, ст. 94).
• Комиссия брокера: 2% от согласованной цены плюс НДС 20% с покупателя, одинаково для турецких и иностранных клиентов, оплачивается только по завершении сделки (при покупке за 400 000 USD — 8 000 USD + НДС = 9 600 USD).
• Текущие расходы: DASK (обязательное страхование от землетрясений), aidat, страхование и, для компании, бухгалтерский учёт.

Перед подписанием уточните у налогового консультанта НДС, право на освобождение по ст. 13(i) и налог на арендный доход для вашей структуры.

Что проверить при покупке объекта с действующим арендатором?

Сданный магазин, офис или склад может приносить доход с первого дня, но договор аренды определяет вашу доходность не меньше, чем само здание. Запросите договор аренды и проверьте:

• срок, арендную плату и условие о повышении (повышение при продлении аренды крытых коммерческих помещений ограничено средним ИПЦ (TÜFE) за 12 месяцев, ст. 344);
• депозит (не более арендной платы за три месяца, ст. 342) и порядок его передачи новому собственнику;
• кто оплачивает aidat, ремонт и страхование;
• условия о переуступке и субаренде (ст. 323);
• банковские подтверждения фактически уплаченной аренды, а не только сумму в договоре;
• лицензию арендатора на деятельность и удерживает ли арендатор-компания stopaj.

Мы моделируем доход исходя из фактически уплачиваемой аренды за вычетом stopaj, налога на имущество, aidat и резерва на периоды простоя. Попросите своего юриста подтвердить, как действующий договор аренды будет применяться к вам как к новому собственнику.

Может ли коммерческая недвижимость дать право на турецкое гражданство?

Да. Офисы и коммерческие помещения наравне с жильём могут подходить для получения гражданства Турции за инвестиции при условии, что объект стоит не менее 400 000 USD по официальной оценке и остаётся в собственности не менее трёх лет, с отметкой о запрете продажи в тапу.

Гражданство — это личное заявление, поэтому заранее проверьте, подходит ли для него выбранный вами способ владения. Мы можем помочь вам с процедурами подачи заявления на гражданство в рамках нашей услуги по гражданству за инвестиции.

Что проверить перед покупкой коммерческой недвижимости?

Как ваш брокер, мы проверяем:

• запись тапу: собственника, доли, ипотеки, отметки и зарегистрированное назначение;
• статус зонирования и разрешение на эксплуатацию (iskan);
• наличие лицензий на деятельность и нужно ли одобрение OSB для передачи;
• соответствие физических характеристик вашему техзаданию;
• запрашиваемую цену в сравнении с недавними продажами и ставками аренды;
• репутацию застройщика, если речь о новостройке;
• плату за обслуживание, задолженности, а также договоры аренды и данные об арендных платежах.

Параллельно с нашими проверками независимый юрист и бухгалтер должны охватить структуру владения и разрешение по ст. 36, договоры купли-продажи и аренды, последствия отметок в реестре, передачу лицензий, экологические требования и налоги, включая НДС, ст. 13(i), stopaj и отчётность действующего бизнеса.

Как Bosphorus Brokers поможет с коммерческой недвижимостью

Bosphorus Brokers — лицензированное агентство недвижимости в Стамбуле (лицензия № 3408704 Министерства торговли Турецкой Республики). Наша услуга по коммерческой недвижимости охватывает заводы, склады, магазины, рестораны, отели и офисы — на продажу и в аренду — в Стамбуле, а также в Анкаре, Измире, Анталье, Бодруме и Фетхие. Мы подбираем объекты, сравниваем цены с недавними продажами, проводим описанные выше проверки, ведём переговоры, готовим документы по сделке со сторонами, координируем работу с нотариусами, оценщиками, бухгалтерами и госорганами и сопровождаем вас при переоформлении тапу.

Наш основатель Бурак Юнал (MSc in Finance, London School of Economics) называет среди своих специализаций аренду торговых помещений, оценку недвижимости, девелопмент и управление недвижимостью и лично консультирует на английском, турецком и французском. Наша комиссия одинакова для турецких и иностранных клиентов и оплачивается только по завершении сделки. Наш рейтинг в Google — 5.0. Звоните или пишите в WhatsApp: +90 533 140 04 96, или на электронную почту contact@bosphorusbrokers.com.