Как выбрать риелтора в Турции: лицензия, комиссия и тревожные признаки

Выбирайте риелтора в Турции так же, как любого специалиста, которому доверяете крупную сумму: сначала проверьте лицензию, затем закрепите условия письменно и убедитесь, что риелтор работает на вас. В Турции для посредничества при продаже или аренде недвижимости требуется разрешение Министерства торговли, размер комиссии ограничен законом, а письменный брокерский договор обязателен. Если риелтор не готов показать вам всё это, его стоит вычеркнуть из списка первым.

В этом руководстве объясняется, чем занимается риелтор в Турции, как его проверить, сколько стоят его услуги, какие вопросы ему задать и какие признаки должны насторожить. Отдельно даны советы иностранным покупателям и продавцам, которым нужен англоговорящий риелтор в Стамбуле.

Нужен ли вам риелтор в Турции?

Закон этого не требует. Купить недвижимость можно напрямую у застройщика или частного владельца, и некоторые покупатели так и поступают. Риелтор отрабатывает свою комиссию там, где вам не хватает времени, знания языка или знания местного рынка: он находит объекты, которые плохо представлены в рекламе, сравнивает запрашиваемые цены с тем, за сколько на самом деле продавались или сдавались похожие объекты, проверяет тапу (свидетельство о праве собственности) и разрешительные документы на здание до того, как вы что-либо заплатите, и сопровождает вас на запись в управлении земельного кадастра. Продавцу хороший риелтор поможет назначить цену с опорой на реальные сделки, проверит покупателей и не даст сделке застопориться, если вы живёте за рубежом.

Главное, чтобы риелтор действовал в ваших интересах. Менеджер по продажам, работающий у застройщика, представляет застройщика, а лицензированный брокер, с которым вы заключили письменный договор, представляет вас.

Чем занимается лицензированный риелтор?

• Для покупателей: поиск и подбор объектов, просмотры лично или по видеосвязи в реальном времени, сравнение цен, переговоры и проверки до предложения цены: данные тапу, ипотеки и отметки в реестре, разрешение на ввод в эксплуатацию (iskan), градостроительный статус и документация на здание.
• Для продавцов: план продвижения, объявления, размещённые с вашего письменного согласия, просмотры, проверка покупателей, переговоры и оформление продажи в управлении земельного кадастра.
• Для арендодателей и арендаторов: поиск жилья или арендатора, договор аренды, залог и передача объекта.
• К дню сделки: налоговый номер, банковский счёт, официальный отчёт об оценке (для иностранных покупателей), обязательное страхование от землетрясений (DASK), присяжный переводчик и запись в управлении земельного кадастра, причём всё согласовано так, чтобы ничего не упустить.

Риелтор не заменяет юриста, оценщика или налогового консультанта. Надёжный риелтор скажет, когда вам понадобится кто-то из них, и будет работать вместе с ним.

Как проверить, что у риелтора есть лицензия?

Согласно Положению о торговле недвижимостью, предприятие может выступать посредником при продаже или аренде недвижимости, только имея разрешение на торговлю недвижимостью (taşınmaz ticareti yetki belgesi), выданное Министерством торговли. Разрешение выдаётся только предприятию, ответственное лицо которого имеет официальное свидетельство о профессиональной квалификации брокера по недвижимости, и министерство вправе приостановить его действие или аннулировать его.

1. Спросите номер разрешения и название предприятия, на которое оно выдано. Лицензированный риелтор без колебаний назовёт и то, и другое.
2. Убедитесь, что названия совпадают: предприятие, указанное в разрешении, в брокерском договоре и в счёте, должно быть одним и тем же.
3. Найдите предприятие в Информационной системе торговли недвижимостью (TTBS) Министерства торговли, где ведётся реестр предприятий, имеющих разрешение на торговлю недвижимостью.
4. Проверьте объявления. Объявления о конкретных объектах на крупнейших турецких порталах теперь проходят через электронную систему проверки объявлений (EİDS) Министерства, которая подтверждает, что у автора объявления есть полномочия от владельца.

Наше разрешение № 3408704 выдано зарегистрированному индивидуальному предприятию Бурака Юнала, работающему под названием Bosphorus Brokers. На странице «Лицензия и квалификация» показано, как его проверить.

Сколько стоят услуги риелтора в Турции?

При продаже Положение ограничивает вознаграждение риелтора: в сумме не более 4% от цены продажи плюс НДС, и обычно эта сумма делится поровну между покупателем и продавцом, если стороны не договорились иначе. При аренде предел составляет одну месячную арендную плату плюс НДС. Размер вознаграждения должен быть зафиксирован в письменном брокерском договоре до того, как риелтор начнёт действовать в ваших интересах.

Сделка	Законный максимум	Bosphorus Brokers
Покупка недвижимости	Половина от 4% + НДС, если не согласовано иное	Не более 2% от цены + НДС, при переоформлении тапу
Продажа недвижимости	Половина от 4% + НДС, если не согласовано иное	Не более 2% от цены + НДС, при переоформлении тапу
Аренда или сдача в аренду	Одна месячная арендная плата + НДС в сумме	Не более одной месячной арендной платы + НДС

Спросите, как риелтор получает оплату при продаже новостроек. Застройщики часто платят риелторам комиссию; это законно, но вам должны об этом сообщить, потому что так становится понятно, чьи интересы представляет риелтор. Государственные сборы и услуги третьих лиц оплачиваются отдельно от вознаграждения риелтора: это пошлина за переоформление тапу, официальный отчёт об оценке, услуги нотариуса и присяжный перевод. В руководстве о расходах на покупку недвижимости в Турции перечислены все статьи, а на нашей странице «Наши комиссии» приведён пример расчёта.

Что спросить у риелтора перед подписанием договора?

• Какой номер у вашего разрешения на торговлю недвижимостью и на кого оно выдано?
• Подпишете ли вы со мной письменный брокерский договор и каков точный размер вознаграждения?
• Вы действуете в моих интересах, в интересах продавца или застройщика? Платит ли вам кто-нибудь ещё комиссию за эту сделку?
• С кем я буду иметь дело от первого звонка до переоформления тапу и на каком языке?
• Какие проверки вы проводите до того, как я сделаю предложение, и покажете ли вы мне документы?
• Как будут оплачиваться задаток и цена? (Правильный ответ: банковским переводом продавцу, никогда наличными и никогда на счёт риелтора.)
• Можно ли почитать отзывы ваших прежних клиентов или поговорить с кем-то из них?

При каких признаках стоит отказаться от риелтора?

• Нет номера разрешения или номер принадлежит другому предприятию.
• Нет письменного договора или услуги «бесплатны для покупателя», при том что цена, которую называют вам, выше, чем у других риелторов за ту же квартиру.
• Вас торопят с бронированием до того, как вы увидели запись в тапу, или предлагают скидку, которая действует «только сегодня».
• Платежи на личный счёт или наличными вместо банковского перевода продавцу.
• Предложение указать в кадастре заниженную цену. Это незаконно, грозит вам налоговыми штрафами, а при покупке ради гражданства может стоить вам заявления.
• Обещания фиксированного арендного дохода, прибыли от перепродажи или результата по гражданству: ни один риелтор не может такого обещать.
• Риелтор говорит, что юрист вам не нужен, или предлагает сам подготовить официальную оценку. Отчёты об оценке для иностранных покупателей готовят независимые оценочные компании с лицензией Совета по рынкам капитала (SPK).

Почему иностранному покупателю или продавцу важен англоговорящий риелтор

Запись в тапу, градостроительные документы и условия сделки составлены на турецком языке, и большинство продавцов тоже говорят по-турецки. Поэтому русскоязычному покупателю или продавцу важно работать с брокером, который объясняет каждый документ на английском, ведь этим языком владеют многие покупатели из других стран, и отвечает на ваши вопросы до подписания. Так снимается главный риск, с которым сталкивается иностранный клиент: согласиться на то, чего вы не поняли. В управлении земельного кадастра тому, кто не говорит по-турецки, в любом случае нужен присяжный переводчик: хороший риелтор организует его участие, но не заменяет его.

От языка зависит и то, с кем вы на самом деле сможете связаться. Уточните, будет ли ваше дело вести тот самый человек, который говорит с вами на понятном вам языке, или он лишь принимает обращения и передаёт их дальше.

Как мы работаем в Bosphorus Brokers

Под названием Bosphorus Brokers работает лицензированный брокер по недвижимости в Стамбуле Бурак Юнал. В 2021 году он сдал официальный квалификационный экзамен для брокеров по недвижимости в Турции, а также имеет степень магистра финансов (MSc in Finance) Лондонской школы экономики. Он лично работает с каждым клиентом на английском, турецком или французском языке, по письменному брокерскому договору и по указанным выше ставкам, а вознаграждение выплачивается только при переоформлении тапу. Мы представляем интересы покупателей и продавцов, в том числе владельцев, живущих за рубежом, а также арендодателей и арендаторов по всему Стамбулу, в Анкаре, Измире, Анталье, Бодруме и Фетхие.

Мы занимаемся брокерской деятельностью в сфере недвижимости и не являемся юридической фирмой, оценочной компанией или инвестиционным консультантом. Мы никогда не держим у себя деньги клиентов: платежи идут через банки продавцу. Весь процесс подробно описан в руководствах о том, как иностранцу купить недвижимость в Турции, и о продаже недвижимости в Турции. Чтобы поговорить с Бураком, свяжитесь с нами или напишите в WhatsApp: +90 533 140 04 96.