Сдать квартиру в аренду в Стамбуле: услуга для иностранных собственников

Да, иностранные собственники могут сдать недвижимость в аренду в Стамбуле. Долгосрочная аренда регулируется Турецким кодексом обязательств № 6098, а для краткосрочной туристической аренды нужно разрешение согласно Закону № 7464. Bosphorus Brokers оценивает арендную ставку по сопоставимым объектам, продвигает вашу недвижимость на нескольких языках, проверяет арендаторов, вместе с обеими сторонами готовит документы по аренде и проводит передачу объекта, в том числе для собственников, которые живут за рубежом.

Долгосрочная или краткосрочная аренда в Стамбуле: что выбрать?

Это первое решение, которое нужно принять, потому что правила и объём работы очень различаются:

Большинству собственников, живущих за рубежом, проще управлять долгосрочной арендой. Если вы рассматриваете краткосрочную аренду, сначала проверьте, реально ли получить разрешение и согласие всех остальных собственников в вашем доме. Сначала сдать, а потом проверять: распространённая и дорогостоящая ошибка.

Аренда магазина или офиса

Тот же Кодекс регулирует аренду крытых коммерческих помещений, таких как магазины и офисы. Арендаторы-предприниматели захотят убедиться, что градостроительный статус подходит для их деятельности и что можно получить разрешение на открытие и работу предприятия (işyeri açma ve çalışma ruhsatı), а арендатор-компания добавляет к этому вопрос налога у источника (см. ниже). Аренда торговых помещений входит в специализацию нашего основателя, а наша услуга по коммерческой недвижимости подробнее охватывает такие сделки.

Что мы делаем для арендодателей?

Мы ведём сдачу в аренду от оценки до передачи ключей, а все ключевые решения утверждаете вы:

1. Оценка арендной ставки. Мы оцениваем реально достижимую арендную плату по сопоставимым объектам в вашем доме и районе, а не по слишком оптимистичным объявлениям, и объясняем, что может её повысить или снизить.
2. Подготовка и фотосъёмка. Мы советуем по ремонту, уборке и тому, сдавать ли объект с мебелью или без, а затем фотографируем его.
3. Объявления на нескольких языках. Мы продвигаем объект среди местных и иностранных арендаторов на английском, турецком, французском, русском, китайском и арабском языках.
4. Проверка арендаторов. Мы проверяем личность, уточняем место работы, доходы и рекомендации, а у арендаторов-компаний ещё и сведения о компании, после чего делимся с вами результатами, чтобы окончательное решение приняли вы.
5. Просмотры. Мы сопровождаем каждый просмотр, после каждого честно рассказываем вам о реакции арендатора и можем проводить видеопросмотры для арендаторов, которые ещё за рубежом.
6. Договор аренды. Мы готовим документы по аренде вместе с вами и арендатором: размер и дата оплаты, депозит, срок, кто оплачивает aidat (плату за обслуживание) и коммунальные услуги, правила проживания. Мы рекомендуем двуязычный договор, проверенный независимым юристом.
7. Депозит, опись и передача. Мы организуем внесение депозита, составляем опись имущества с фотографиями и показаниями счётчиков и передаём ключи.
8. Коммунальные услуги. Мы координируем переоформление договоров на электричество, воду, газ и интернет на имя арендатора и согласуем порядок оплаты aidat.

Какие правила должен знать каждый арендодатель в Стамбуле?

• Предел депозита: депозит не может превышать арендную плату за три месяца (Турецкий кодекс обязательств, статья 342).
• Повышение аренды при продлении: ежегодное повышение не может превышать среднее значение индекса потребительских цен за 12 месяцев (ИПЦ, по-турецки TÜFE) (статья 344).
• Аренда рабочих помещений: арендатору, который хочет передать договор аренды рабочего помещения другому лицу, нужно ваше письменное согласие, и отказать без уважительной причины вы не можете (статья 323).
• Краткосрочная аренда: для туристического проживания сроком до 100 дней нужно разрешение согласно Закону № 7464, а в домах с несколькими квартирами ещё и согласие всех остальных собственников.
• Страхование: DASK, обязательное страхование от землетрясений, требуется для зданий, поэтому следите, чтобы полис оставался действующим.

Эти правила меняются, поэтому уточняйте их для своего договора. По вопросам выселения или споров о неуплате аренды обращайтесь к независимому юристу: это юридические, а не брокерские вопросы.

Какие ошибки совершают арендодатели в Стамбуле?

• Сдавать посуточно без разрешения. Согласно Закону № 7464, за туристическую аренду без разрешения назначаются штрафы.
• Подписывать договор аренды только на турецком языке. Используйте двуязычный договор, чтобы обе стороны точно понимали, о чём договорились.
• Выбирать арендатора только по размеру аренды. Хорошо проверенный арендатор по справедливой ставке обычно ценнее самого высокого предложения.
• Обходиться без описи. Без датированных фотографий и показаний счётчиков споры о депозите в конце аренды сложно урегулировать.
• Требовать слишком большой депозит. Действует ограничение в три месяца по статье 342.
• Оставлять коммунальные услуги на имя собственника. Тогда счета и любые задолженности остаются за вами.
• Не декларировать доход от аренды. Доход от аренды облагается налогом в Турции, даже если вы живёте за рубежом.

Как облагается налогом доход от аренды в Турции?

Доход от аренды недвижимости в Турции облагается налогом в Турции, в том числе для собственников, которые не являются её резидентами. Физические лица указывают его в годовой декларации по подоходному налогу, которая подаётся в марте. Когда компания или предприниматель арендует рабочее помещение у собственника, являющегося физическим лицом, арендатор удерживает из арендной платы 20% подоходного налога (stopaj, налог у источника) и перечисляет его в налоговую инспекцию (Закон о подоходном налоге № 193, статья 94). Сохраняйте документы о полученной арендной плате и удержанных суммах: они понадобятся для декларации. Вычеты, расходы и соотношение с налогообложением в вашей стране зависят от вашей ситуации, поэтому работайте с налоговым консультантом в Турции. Подробнее читайте в нашем гиде по доходу от аренды и гиде по налогам на недвижимость в Турции.

Можно ли сдавать недвижимость в Стамбуле, живя за рубежом?

Да. Наша услуга по сдаче в аренду рассчитана на дистанционную работу:

• Мы осматриваем и фотографируем объект от вашего имени и отправляем вам результаты.
• Мы организуем просмотры, получение ключей и передачу объекта на месте, так что прилетать вам не нужно.
• Вы изучаете наши заметки по проверке арендаторов и утверждаете арендатора и условия аренды в электронном виде.
• Если вы не можете подписать документы лично, нотариальная доверенность, оформленная у турецкого нотариуса или в консульстве Турции за рубежом, может охватывать выбранные вами шаги.
• Мы рекомендуем получать арендную плату банковским переводом: так у вас будет чёткое подтверждение для налоговой декларации.
• Мы отправляем вам подписанный договор аренды, опись и показания счётчиков, чтобы ваш пакет документов был полным.

После заселения арендатора вы можете общаться с ним сами или узнать о нашей услуге управления недвижимостью, которая обеспечит постоянную помощь с арендатором, зданием и обслуживанием.

Сколько стоит наша услуга по сдаче в аренду?

Стоимость наших услуг по сдаче в аренду и управлению согласуется письменно до начала работы, так что вы точно знаете, сколько и за что заплатите. О том, как формируется наша комиссия, рассказано на странице с комиссиями; запросите у нас письменное предложение для вашего объекта. В нём указано, что входит в услугу, например продвижение, проверка арендаторов, документы по аренде и передача объекта, и что добавит постоянное управление, чтобы вы могли сравнить варианты. Первичная консультация ничего не стоит, а с иностранных собственников мы берём ровно столько же, сколько с турецких.

Почему иностранные собственники сдают недвижимость с Bosphorus Brokers?

• Лицензия. Лицензия № 3408704 Министерства торговли Турецкой Республики, офис в Шишли (Şişli).
• Основатель лично ведёт работу. Бурак Юнал, среди специализаций которого управление недвижимостью и аренда торговых помещений, лично консультирует на английском, турецком и французском языках.
• Рекомендации по ставке на основе фактов. Сопоставимые сделки аренды, проанализированные с опорой на финансовое образование (MSc in Finance, London School of Economics).
• Шесть языков. Наша команда работает с собственниками и арендаторами на английском, турецком, французском, русском, китайском и арабском языках.
• Создано для собственников за рубежом. Онлайн-отчёты, электронные документы и доверенность, если она нужна.
• Рейтинг 5,0 в Google.

Думаете о продаже? Ознакомьтесь с нашей услугой по продаже или прочитайте полный гид по сдаче недвижимости в аренду в Стамбуле.