Отель на продажу и в аренду в Стамбуле и Турции для иностранных инвесторов

Иностранные инвесторы, которые ищут отель на продажу в Турции, могут приобрести его четырьмя способами: купить здание, купить операционный бизнес, купить и то и другое или арендовать отель и управлять им. Бутик-отели Стамбула сосредоточены в основном в районах Султанахмет, Бейоглу, Галата и Каракёй, есть они и в Кадыкёе; курортные отели находятся в Анталье, Бодруме и Фетхие. Обоснованность цены определяют tapu (свидетельство о праве собственности), лицензия, история загрузки и финансовая отчётность. Bosphorus Brokers конфиденциально ведёт поиск и продажу отелей в рамках нашей услуги по коммерческой недвижимости.

Какие есть варианты покупки или аренды отеля в Турции?

Покупка бизнеса может означать покупку его активов или долей в компании, которая управляет отелем, и эти варианты влекут разные обязательства. Ваши юрист и бухгалтер должны дать рекомендации по структуре сделки до подачи предложения.

При аренде срок должен быть достаточным, чтобы окупить ваши затраты на реконструкцию. Повышение при продлении не может превышать среднее значение ИПЦ (TÜFE, индекса потребительских цен) за 12 месяцев (Кодекс обязательств № 6098, ст. 344), а арендатор-компания, арендующая у физического лица, удерживает из арендной платы налог у источника stopaj в размере 20% (Закон о подоходном налоге № 193, ст. 94).

Где продаются отели в Стамбуле и Турции?

• Султанахмет (Sultanahmet), Фатих (Fatih): исторический полуостров с небольшими отелями в старых зданиях рядом с главными памятниками.
• Бейоглу и Галата: бутик-отели на исторических улицах над Золотым Рогом и рядом с ними. См. наш гид по району Бейоглу.
• Каракёй (Karaköy): рядом с Галатой, на набережной, с бутик-отелями в старых зданиях.
• Кадыкёй (Kadıköy): бутик-отели на азиатской стороне, в более жилом окружении. См. наш гид по району Кадыкёй.
• Курорты на побережье: Анталья, Бодрум и Фетхие, где курортные отели работают по сезону, а участок и выход к пляжу важны не меньше, чем номера.

В старых районах действует дополнительный уровень правил. Здания могут быть объектами культурного наследия или находиться в охранных зонах, где изменения требуют одобрения соответствующего органа по охране наследия. Учтите это в планах и сроках реконструкции до того, как оценивать сделку.

Какие лицензии и разрешения нужны отелю в Турции?

Отели в Турции работают либо на основании туристического сертификата (Turizm İşletme Belgesi) Министерства культуры и туризма, либо по муниципальной лицензии. Это разные пути с разными требованиями, поэтому выясните, что именно есть у отеля, на чьё имя оформлен документ и что происходит при смене владельца или оператора. Уточните это в органе, выдавшем документ, так как правила меняются.

• Разрешение на ввод в эксплуатацию и градостроительный статус: зданию нужны разрешение на ввод в эксплуатацию (iskan) и градостроительный статус, допускающий использование под отель.
• Назначение по тапу: назначение, указанное в tapu, должно соответствовать использованию под отель.
• Правила краткосрочной аренды: многоквартирный дом, квартиры в котором сдаются посуточно, не является лицензированным отелем. С 2024 года Закон № 7464 требует разрешения Министерства культуры и туризма на сдачу жилья в туристических целях (на срок до 100 дней), а в домах с несколькими квартирами ещё и согласия всех остальных собственников. За аренду без разрешения назначаются штрафы.
• Ресторан и бар: для продажи алкоголя нужна дополнительная лицензия, и это влияет на доход отеля от питания и напитков.

Что нужно изучить перед покупкой отеля?

Что мы запрашиваем у продавца и проверяем до подачи предложения:

• Тапу и отметки в реестре: владельцы и доли, ипотеки и любые отметки, ограничивающие продажу или использование.
• Лицензии: сертификат или муниципальная лицензия, на кого они оформлены, и лицензия на алкоголь, если она есть.
• Операционная отчётность и история загрузки: помесячные показатели за несколько полных сезонов, с раздельным учётом номерного фонда и питания и напитков.
• Персонал: численность, должности, договоры и то, кто из руководителей останется после продажи.
• Каналы бронирования: какие онлайн-платформы, туроператоров и инструменты прямого бронирования использует отель и кто будет контролировать аккаунты, сайт и отзывы после завершения сделки.
• Состояние и потребность в реконструкции: номера, лифты, инженерные системы, пожарная безопасность и конструкции, при необходимости с привлечением технических специалистов. Для зданий обязательна страховка от землетрясений DASK.
• Ограничения для исторических зданий: что в старых районах можно изменять и какие согласования нужны для работ.
• Текущие расходы: ежегодный налог на недвижимость (Закон № 1319) для коммерческих зданий взимается по более высоким ставкам, чем для жилья.

Бизнес-сторона, включая налоговую позицию, обязательства, обязательства перед персоналом и договоры, относится к компетенции ваших бухгалтера и юриста. Мы следим за тем, чтобы они получили от продавца всё необходимое.

Может ли иностранец владеть отелем через турецкую компанию?

Да. Иностранные граждане могут покупать недвижимость в Турции с учётом статьи 35 Закона о тапу № 2644: военные зоны и зоны безопасности закрыты для покупки, доля иностранной собственности ограничена 10% площади частных земель района, а одному человеку может принадлежать до 30 гектаров по всей стране. Лимит в 30 гектаров может иметь значение для больших курортных участков.

Если вы также будете управлять отелем, стоит рассмотреть владение через компанию, учреждённую в Турции с иностранным капиталом. Такая компания может приобретать недвижимость, необходимую для своей деятельности, с разрешения губернаторства после проверки по линии военной безопасности и безопасности (Закон № 2644, ст. 36; Закон о прямых иностранных инвестициях № 4875). Заложите время на получение этого разрешения в график и поручите регистрацию компании юристу или бухгалтеру. См. наш гид по покупке коммерческой недвижимости в Турции.

Новая коммерческая недвижимость, которую продаёт плательщик НДС, как правило, облагается НДС 20%, а сделки на вторичном рынке между частными лицами, как правило, нет. Если частью вашего плана является гражданство Турции за инвестиции, скажите об этом с самого начала: коммерческая недвижимость может подойти при стоимости от 400 000 USD по официальной оценке и владении не менее трёх лет, а структура покупки должна соответствовать этим условиям.

Как Bosphorus Brokers конфиденциально ведёт сделку с отелем?

Продажа отеля — деликатный процесс: персонал, гости и поставщики реагируют на слухи. Мы можем работать по соглашениям о конфиденциальности (NDA) с обеими сторонами и раскрывать информацию поэтапно.

Для покупателей

1. Задача: расположение, размер, бюджет, здание, бизнес или и то и другое, а также ваша роль в управлении.
2. Конфиденциальный поиск: мы обращаемся к владельцам, подписываем NDA, если этого требуют продавцы, и составляем подборку отелей под вашу задачу.
3. Перечень запросов и осмотры: документы, перечисленные выше, а затем осмотры, спланированные с учётом гостей и персонала.
4. Цена и переговоры: сравнение цен предложения с недавними продажами, организация официального отчёта об оценке и письменное согласование условий.
5. Завершение сделки: налоговый номер, банковский счёт, переводчик, нотариус и запись в кадастровое управление, а также наше сопровождение при переоформлении тапу.

Для продавцов

Мы проводим конфиденциальную продажу: сначала анонимное описание, название отеля и цифры только после подписания NDA, проверка покупателей до просмотров и просмотры, организованные с учётом гостей. Наша услуга по продаже недвижимости объясняет, как мы продвигаем объекты и ведём переговоры.

При продаже или покупке недвижимости наша комиссия составляет 2% плюс НДС с покупателя и 2% плюс НДС с продавца и оплачивается только после завершения сделки при переоформлении тапу. Для передачи только бизнеса и для аренды комиссия согласуется письменно до начала работы; см. наши комиссии.

Почему иностранные инвесторы в отели работают с нами?

• Лицензия: лицензия № 3408704 Министерства торговли Турецкой Республики и зарегистрированный товарный знак «bosphorus brokers».
• Основатель лично ведёт работу: Бурак Юнал, основатель и главный брокер, имеет степень магистра финансов (MSc in Finance, London School of Economics) и бакалавра управления бизнесом (BSc in Business Management, Boğaziçi University), является стипендиатом программы Chevening и сдал официальный экзамен на брокерскую лицензию в 2021 году. Среди его специализаций оценка недвижимости, аренда торговых помещений, управление недвижимостью и девелопмент: оценить здание относительно его дохода, разобраться в договорах аренды, на которых оно держится, и спланировать, что ему нужно.
• Независимость: мы представляем ваши интересы и сравниваем отели в разных районах.
• Одинаковая комиссия для иностранных и турецких клиентов, оплата только после завершения сделки.
• Многоязычность и удалённый формат: основатель лично консультирует на английском, турецком и французском языках; команда также работает на русском, китайском и арабском, с онлайн-просмотрами, электронными документами и, если нужно, доверенностью.
• Стамбул и побережье: мы также работаем в Анталье, Бодруме, Фетхие, Анкаре и Измире.
• Рейтинг 5,0 в Google.

Для первой конфиденциальной беседы позвоните или напишите в WhatsApp по номеру +90 533 140 04 96 или на contact@bosphorusbrokers.com.