Продажа недвижимости в Турции иностранцем: этапы, налоги и перевод денег

Да, иностранец может продать квартиру в Стамбуле или любую другую недвижимость в Турции так же, как турецкий собственник: сделка завершается переоформлением тапу (свидетельства о праве собственности) в земельном кадастре — лично или по нотариальной доверенности. Как продавец вы обычно платите свою долю 2% пошлины за переоформление, возможно, подоходный налог с прибыли, если продаёте в течение пяти лет после покупки, и комиссию брокера. Затем вырученные средства можно отправить за рубеж через банковскую систему.

Правила и ставки меняются, поэтому, прежде чем действовать, уточните детали для своего случая.

Как проходит продажа недвижимости в Турции шаг за шагом?

Большинство продаж на вторичном рынке проходят одни и те же семь этапов.

1. Определите цену. Ориентируйтесь на недавние продажи сопоставимых объектов в том же здании или районе. Цены в онлайн-объявлениях показывают, на что надеются продавцы, а не сколько платят покупатели. На цену влияют этаж, вид, состояние, парковка, возраст здания и ежемесячная плата за обслуживание (aidat).
2. Закажите оценку. Если покупатель — иностранец, до переоформления необходимо получить официальный отчёт об оценке от оценщика с лицензией Совета по рынкам капитала (SPK). Если заказать его заранее, станет видно, подтверждает ли официальная цифра вашу запрашиваемую цену.
3. Разместите объект и продвигайте его. Большую часть работы делают хорошие фотографии, планировка и точное описание. Онлайн-просмотры и документы на английском позволяют покупателям из-за рубежа принять решение без поездки в Стамбул.
4. Зафиксируйте предложение и задаток письменно. Согласуйте цену, что входит в продажу, дату переоформления и кто какие расходы оплачивает. До внесения любого задатка закрепите эти условия, способ оплаты и судьбу задатка в случае отказа одной из сторон в двуязычном письменном соглашении и попросите независимого юриста его проверить.
5. Подготовьте документы. Пока покупатель получает налоговый номер, открывает банковский счёт и заказывает оценку, вы собираете свои документы (перечень ниже), погашаете долги за коммунальные услуги и aidat и договариваетесь с банком о том, как будет снята ипотека с тапу, если она есть.
6. Придите на запись в земельный кадастр. Обе стороны или их представители приходят в отделение кадастра, где зарегистрирован объект, с переводчиком, если кто-то не говорит по-турецки. Оплачиваются пошлины, обе стороны подписывают документы, и тапу выдаётся на имя покупателя.
7. Получите оплату при переоформлении. Мы рекомендуем банковский перевод на ваш собственный счёт с подтверждением в день подписания. Избегайте наличных: банковская запись защищает обе стороны, и именно её запросит ваш банк, когда вы будете отправлять деньги за рубеж.

По нашему брокерскому опыту, самая частая причина задержки в последний момент — документы со стороны продавца: просроченный полис DASK (обязательного страхования от землетрясений), неоплаченный aidat или доверенность, которая не охватывает продажу. Если проверить это в первую же неделю, не придётся переносить запись.

Какие документы нужны для продажи недвижимости в Турции?

На первой встрече мы просим тапу, полис DASK и свежую выписку по aidat, потому что вместе они отвечают на большинство первых вопросов покупателя. Продавцу обычно нужны:

• тапу;
• паспорт или турецкое удостоверение личности;
• турецкий налоговый номер — как правило, тот, что был получен при покупке;
• действующий полис DASK (обязательное страхование от землетрясений);
• официальный отчёт об оценке, если он требуется, например когда покупатель — иностранец;
• подтверждение оплаты коммунальных услуг и aidat, а также погашения ежегодного налога на имущество, если он причитается;
• нотариальная доверенность, при необходимости с переводом и апостилем, если за вас подписывает другой человек.

Разрешение на эксплуатацию (iskan), планировка и недавние счета требуются не всегда, но помогают покупателям быстрее принять решение.

Можно ли продать недвижимость в Турции, находясь за рубежом?

Да. Продавец за рубежом может подписать нотариальную доверенность у турецкого нотариуса или в турецком консульстве, при необходимости с переводом и апостилем, после чего представитель подписывает документы в кадастре от его имени. Благодаря онлайн-просмотрам и электронным документам вы можете продать объект, не приезжая. Чтобы доверенность сработала без сбоев:

• Сделайте её конкретной. Укажите объект по реквизитам тапу и ограничьте полномочия его продажей и связанными действиями, например оплатой пошлин и закрытием договоров на коммунальные услуги.
• Контролируйте деньги. Пусть цена продажи поступает на ваш собственный банковский счёт, а не на счёт представителя.
• Выбирайте внимательно. Назначьте человека, которому доверяете, и подумайте о том, чтобы указать в документе согласованную или минимальную цену.
• Проверьте заранее. Пришлите нам копию задолго до даты переоформления, чтобы мы уточнили у нотариуса и в кадастре, охватывает ли она всё необходимое. В нестандартном случае попросите юриста составить формулировку.

Какие налоги и расходы платит продавец недвижимости в Турции?

Пошлина за переоформление тапу

Пошлина составляет 4% от заявленной стоимости и по закону делится на 2% для покупателя и 2% для продавца. На практике стороны часто договариваются иначе, поэтому закрепите любую договорённость письменно. Взимается также небольшой сбор оборотного фонда. Указывайте реальную согласованную цену: занижение ради экономии на пошлине создаёт риски для обеих сторон, в том числе налоговые.

Подоходный налог с прибыли

Если физлицо продаёт объект в течение пяти лет после покупки, прибыль, как правило, облагается подоходным налогом; после пяти лет продажи физлицами, как правило, освобождены от налога (Закон о подоходном налоге № 193). Порядок расчёта, включая возможную индексацию на инфляцию, может меняться, поэтому попросите налогового консультанта рассчитать вашу позицию и подать декларацию, если она нужна. В стране вашего проживания тоже могут действовать свои правила. Наше руководство по налогам на недвижимость в Турции даёт общую картину.

НДС

Сделки на вторичном рынке между частными лицами, как правило, НДС не облагаются. Однако если вы купили новый объект с освобождением от НДС для иностранных покупателей-нерезидентов (Закон об НДС № 3065, ст. 13(i)), одним из его условий был запрет на продажу в течение установленного срока, поэтому проверьте свою ситуацию до выставления объекта на продажу.

Комиссия брокера

Наша комиссия — 2% от согласованной цены продажи плюс НДС 20%, одинаково для турецких и иностранных продавцов. Она оплачивается только по завершении сделки, при переоформлении тапу; если продажа не состоялась, брокерской комиссии нет. При продаже за 400 000 USD это 8 000 USD + НДС = 9 600 USD. Подробности — на нашей странице о комиссиях.

Расходы продавца коротко

Расход	Обычная доля продавца	Примечания
Пошлина за переоформление тапу	2% от заявленной стоимости	Всего 4%, по закону 2%/2%; любое иное распределение закрепите письменно
Сбор оборотного фонда	Небольшой сбор	Оплачивается в кадастре
Комиссия брокера	2% + НДС 20%	От согласованной цены, оплачивается только по завершении сделки
Подоходный налог с прибыли	Зависит от прибыли	Как правило, применяется при продаже в течение пяти лет после покупки; после пяти лет физлица, как правило, освобождены
НДС	Как правило, нет	Частная продажа на вторичном рынке; проверьте условия по ст. 13(i)
Отчёт об оценке	По договорённости	Обязателен, если покупатель — иностранец
Доверенность, перевод	Только при необходимости	Если вы продаёте через представителя
Aidat, коммунальные услуги, налог на имущество	Причитающиеся суммы	Погасить до переоформления
DASK	Страховая премия	Полис должен действовать на момент переоформления

Можно ли продать недвижимость, купленную для получения турецкого гражданства?

Недвижимость, использованная для получения гражданства Турции за инвестиции, должна стоить не менее 400 000 USD по официальной оценке и оставаться в собственности не менее трёх лет; это фиксирует отметка о запрете продажи в тапу.

• В течение трёх лет. Срок владения — условие инвестиции для гражданства. Не договаривайтесь о продаже, не берите задаток и не подписывайте договор купли-продажи в этот период без консультации независимого юриста.
• По истечении трёх лет. До начала продвижения мы проверяем в записи кадастра дату и статус отметки и вместе с вами планируем шаги, необходимые до переоформления, а не откладываем их на неделю продажи.

Если вы также воспользовались освобождением от НДС по ст. 13(i), проверьте оба условия. Покупателю, который планирует собственное заявление на гражданство, следует убедиться, что повторная продажа отвечает требованиям в его случае. Наше руководство по гражданству Турции за инвестиции объясняет программу.

Как перевести деньги от продажи недвижимости из Турции?

Вырученные от продажи средства можно перевести за рубеж через турецкую банковскую систему. На практике:

1. Пусть покупатель оплатит банковским переводом на турецкий счёт на ваше имя, чтобы осталась чёткая запись, связанная с продажей.
2. Укажите валюту платежа и реквизиты счёта в письменном договоре купли-продажи.
3. Будьте готовы к тому, что банк запросит документы по сделке — например, документы о переоформлении тапу, договор купли-продажи и отчёт об оценке. Сохраните и документы о покупке, включая подтверждение денег, которые вы изначально ввезли в Турцию.
4. Обсудите с банком до даты переоформления требуемые документы, конвертацию валюты и сроки, чтобы деньги не задержались.

Если с прибыли причитается налог, урегулируйте его с налоговым консультантом параллельно с переводом.

Каких ошибок избегать при продаже недвижимости в Турции?

• Назначать цену по онлайн-объявлениям, а не по недавним продажам, а потом снижать её снова и снова.
• Брать задаток под честное слово, без письменного двуязычного соглашения.
• Оставлять вопрос о распределении пошлины 4% за тапу открытым до дня переоформления.
• Занижать цену в кадастре.
• Забывать о правиле пяти лет для прибыли, условиях ст. 13(i) или отметке, связанной с гражданством.
• Подписывать слишком широкую доверенность или позволять представителю получать деньги.
• Допускать истечение полиса DASK или оставлять долги по aidat и коммунальным услугам.
• Принимать наличные, которые не оставляют банковского следа, когда вы переводите деньги за рубеж.
• Не показывать покупателям договор аренды, если объект сдан: проживающий арендатор влияет на то, кто станет покупателем.

Как Bosphorus Brokers поможет вам продать недвижимость

Bosphorus Brokers — лицензированное агентство недвижимости в Стамбуле (лицензия № 3408704 Министерства торговли Турецкой Республики). Когда вы продаёте недвижимость с нами, мы определяем цену по недавним продажам, проверяем запись тапу, ипотеки, отметки и разрешение на эксплуатацию, продвигаем объект, проводим очные и онлайн-просмотры, ведём переговоры, готовим документы по сделке с обеими сторонами, организуем отчёт об оценке, переводчика, нотариуса и запись в кадастр и сопровождаем вас или вашего представителя при переоформлении.

Наша комиссия — 2% + НДС, оплачивается только по завершении сделки. Компанией руководит её основатель: Бурак Юнал, наш главный брокер (MSc in Finance, London School of Economics), лично консультирует на английском, турецком и французском, а команда работает с клиентами на английском, турецком, французском, русском, китайском и арабском языках. Наш рейтинг в Google — 5.0. Пока не готовы продавать? Мы также можем сдать вашу недвижимость в аренду в Стамбуле. Чтобы начать, свяжитесь с нами или напишите нам в WhatsApp: +90 533 140 04 96.