Yabancı Olarak Türkiye'de Gayrimenkul Satmak: Adımlar, Vergiler ve Para Transferi

Evet, yabancı bir malik Türkiye'deki gayrimenkulünü bir Türk malik gibi satabilir: satış, tapu müdürlüğünde tapunun devriyle, bizzat ya da noter onaylı vekaletnameyle tamamlanır. Satıcı olarak normalde tapu harcının %2'lik payını, alımdan itibaren beş yıl içinde satıyorsanız muhtemelen kazanç üzerinden gelir vergisini ve emlak danışmanınızın hizmet bedelini ödersiniz. Ardından satış bedelini bankacılık sistemi üzerinden yurt dışına gönderebilirsiniz.

Kurallar ve oranlar değişebildiği için harekete geçmeden önce ayrıntıları kendi durumunuz özelinde teyit edin.

Türkiye'de gayrimenkul satışı adım adım nasıl işler?

İkinci el satışların çoğu aynı yedi adımı izler.

1. Fiyatı belirleyin. Fiyatı, aynı binada veya semtteki benzer gayrimenkullerin yakın tarihli satışlarına göre belirleyin. İnternetteki ilan fiyatları satıcıların umduğunu gösterir, alıcıların ödediğini değil. Kat, manzara, bakım durumu, otopark, binanın yaşı ve aylık aidat fiyatı etkileyen unsurlardır.
2. Değerleme yaptırın. Alıcı yabancıysa devirden önce Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı bir değerleme uzmanından resmi değerleme raporu alınması zorunludur. Raporu erken istemek, resmi rakamın talep ettiğiniz fiyatı destekleyip desteklemediğini gösterir.
3. Gayrimenkulü ilana çıkarın ve pazarlayın. İyi fotoğraflar, bir kat planı ve doğru bir açıklama işin büyük kısmını görür. Online gezmeler ve İngilizce belgeler, yurt dışındaki alıcıların İstanbul'a gelmeden karar vermesini sağlar.
4. Teklifi ve kaporayı yazılı olarak kararlaştırın. Fiyatı, nelerin dahil olduğunu, devir tarihini ve hangi masrafı kimin ödeyeceğini pazarlık edin. Herhangi bir kapora ödenmeden önce bu şartları, ödeme yöntemini ve taraflardan biri vazgeçerse kaporanın ne olacağını iki dilli yazılı bir sözleşmeye geçirin ve sözleşmeyi bağımsız bir avukata inceletin.
5. Belgeleri hazırlayın. Alıcı vergi numarası, banka hesabı ve değerleme raporu edinirken siz de belgelerinizi (aşağıda listelenmiştir) toplayın, fatura ve aidat borçlarını kapatın ve tapudaki ipoteğin nasıl kaldırılacağını bankanızla kararlaştırın.
6. Tapu randevusuna katılın. Taraflar ya da vekilleri, gayrimenkulün kayıtlı olduğu tapu müdürlüğüne gider; Türkçe bilmeyen bir taraf varsa tercüman da bulunur. Harçlar ödenir, iki taraf imzalar ve tapu alıcı adına düzenlenir.
7. Ödemeyi devir sırasında alın. Tapunun imzalandığı gün teyit edilen, kendi hesabınıza yapılacak bir banka havalesini öneriyoruz. Nakitten kaçının: banka kaydı iki tarafı da korur ve parayı yurt dışına gönderirken bankanızın isteyeceği belge de budur.

Emlak danışmanı olarak deneyimimize göre son dakika gecikmelerinin en sık nedeni satıcı tarafındaki evraklardır: süresi dolmuş bir DASK poliçesi, ödenmemiş aidat ya da satışı kapsamayan bir vekaletname. Bunları ilk hafta kontrol etmek, randevunun ertelenmesini önler.

Türkiye'de gayrimenkul satmak için hangi belgeler gerekir?

İlk görüşmemizde tapuyu, DASK poliçesini ve güncel aidat dökümünü istiyoruz; çünkü bunlar birlikte alıcının ilk sorularının çoğunu yanıtlar. Satıcının normalde ihtiyaç duyduğu belgeler:

• tapu;
• pasaport veya T.C. kimlik kartı;
• genellikle alım sırasında edinilmiş olan Türk vergi numarası;
• geçerli bir DASK poliçesi (zorunlu deprem sigortası);
• gerektiğinde, örneğin alıcı yabancıysa, resmi değerleme raporu;
• fatura ve aidatların ödendiğini, varsa vadesi gelmiş yıllık emlak vergisinin de kapatıldığını gösteren belgeler;
• sizin yerinize başkası imza atacaksa, gerektiği şekilde tercüme edilmiş ve apostil şerhi alınmış noter onaylı vekaletname.

İskan (yapı kullanma izin belgesi), kat planı ve son faturalar her zaman zorunlu değildir, ancak alıcıların daha hızlı karar vermesine yardımcı olur.

Türkiye'deki gayrimenkulünüzü yurt dışından satabilir misiniz?

Evet. Yurt dışındaki bir satıcı, bir Türk noterinde veya Türk konsolosluğunda, gerektiği şekilde tercüme edilmiş ve apostilli bir vekaletname düzenleyebilir; vekil de tapu müdürlüğünde onun adına imza atar. Online gezmeler ve dijital belgelerle seyahat etmeden satış yapabilirsiniz. Vekaletnamenin sorunsuz işlemesi için:

• Özel olsun. Gayrimenkulü tapu bilgileriyle belirtin ve yetkiyi o gayrimenkulün satışı ile harçların ödenmesi, aboneliklerin kapatılması gibi ilgili adımlarla sınırlayın.
• Para sizin kontrolünüzde olsun. Satış bedelinin vekilinizin değil, kendi banka hesabınıza ödenmesini sağlayın.
• Dikkatle seçin. Güvendiğiniz birini vekil tayin edin ve anlaşılan ya da asgari fiyatı belgede belirtmeyi düşünün.
• Erken kontrol ettirin. Devir tarihinden çok önce bize bir kopyasını gönderin ki gerekenleri kapsadığını noter ve tapu müdürlüğüyle teyit edebilelim. Alışılmadık bir durumda metni bir avukata hazırlatın.

Türkiye'de gayrimenkul satarken hangi vergi ve masrafları ödersiniz?

Tapu harcı

Harç, beyan edilen değerin %4'üdür ve yasal olarak %2 alıcı, %2 satıcı arasında paylaşılır. Uygulamada paylaşım çoğu zaman farklı kararlaştırılır; ne üzerinde anlaşırsanız yazılı hale getirin. Küçük bir döner sermaye ücreti de uygulanır. Gerçek anlaşma bedelini beyan edin: harçtan tasarruf etmek için yapılan düşük beyan, vergi açısından da dahil olmak üzere iki taraf için risk yaratır.

Kazanç üzerinden gelir vergisi

Bir gerçek kişi alımdan itibaren beş yıl içinde satarsa, kazanç genellikle gelir vergisine tabidir; beş yıldan sonra gerçek kişilerin satışları genellikle muaftır (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu). Enflasyon endekslemesi dahil hesaplama yöntemi değişebilir; bu nedenle durumunuzu bir vergi danışmanına hesaplatın ve gerekli beyanı ona yaptırın. İkamet ettiğiniz ülkenin de kendi kuralları olabilir. Türkiye'de emlak vergileri rehberimiz genel tabloyu sunuyor.

KDV

Özel kişiler arasındaki ikinci el satışlar genellikle KDV'ye tabi değildir. Ancak gayrimenkulü Türkiye'de yerleşik olmayan yabancı alıcılara yönelik KDV istisnasıyla (3065 sayılı KDV Kanunu, md. 13(i)) sıfır olarak aldıysanız, istisnanın şartları arasında belirli bir süre içinde satmamak da vardı; ilana çıkmadan önce durumunuzu kontrol edin.

Hizmet bedeli

Hizmet bedelimiz, anlaşılan satış bedelinin %2'si + %20 KDV'dir ve Türk ve yabancı satıcılar için aynıdır. Yalnızca işlem tapu devrinde tamamlandığında ödenir; satış tamamlanmazsa hizmet bedeli de yoktur. 400.000 USD'lik bir satışta bu tutar 8.000 USD + KDV = 9.600 USD'dir. Ayrıntılar hizmet bedellerimiz sayfasında.

Bir bakışta satıcı masrafları

Türk vatandaşlığı için alınan bir gayrimenkulü satabilir misiniz?

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı için kullanılan bir gayrimenkulün resmi değerlemeye göre en az 400.000 USD değerinde olması ve en az üç yıl elde tutulması gerekir; tapudaki satılamaz şerhi bunu kayıt altına alır.

• Üç yıl dolmadan. Elde tutma süresi vatandaşlık yatırımının bir şartıdır. Bu süre içinde bağımsız bir avukata danışmadan satış konusunda anlaşmayın, kapora almayın veya satış sözleşmesi imzalamayın.
• Üç yıl dolduktan sonra. Pazarlamaya başlamadan önce tapu kaydında şerhin tarihini ve durumunu kontrol ediyor, devirden önce gereken adımları satış haftasına bırakmadan sizinle birlikte planlıyoruz.

13(i) KDV istisnasından da yararlandıysanız iki şartı birden kontrol edin. Kendi vatandaşlık başvurusunu planlayan bir alıcı, bu ikinci el satışın kendi durumu için gereken şartları karşıladığını teyit etmelidir. Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı rehberimiz programı ayrıntılı olarak anlatıyor.

Gayrimenkul satışından elde edilen parayı Türkiye dışına nasıl transfer edersiniz?

Satış bedeli Türk bankacılık sistemi üzerinden yurt dışına transfer edilebilir. Uygulamada:

1. Alıcının ödemeyi sizin adınıza açılmış bir Türk hesabına banka havalesiyle yapmasını sağlayın; böylece satışa bağlı net bir kayıt oluşur.
2. Ödeme para birimini ve hesap bilgilerini yazılı satış sözleşmesinde belirtin.
3. Bankanızın tapu devir evrakı, satış sözleşmesi ve değerleme raporu gibi işlem belgelerini istemesini bekleyin. Başlangıçta Türkiye'ye getirdiğiniz paranın kanıtı dahil alım kayıtlarınızı da saklayın.
4. Paranın bekletilmemesi için devir tarihinden önce bankanızla gerekli belgeleri, döviz çevrimini ve zamanlamayı konuşun.

Kazanç üzerinden vergi doğuyorsa, transferle eş zamanlı olarak vergi danışmanınızla birlikte ödeyin.

Türkiye'de gayrimenkul satarken hangi hatalardan kaçınmalısınız?

• Fiyatı yakın tarihli satışlar yerine internetteki ilan fiyatlarına göre belirleyip ardından tekrar tekrar indirmek.
• Yazılı ve iki dilli bir sözleşme olmadan, sözlü anlaşmayla kapora almak.
• %4 tapu harcının paylaşımını devir gününe kadar belirsiz bırakmak.
• Tapu müdürlüğünde bedeli düşük beyan etmek.
• Kazançlara ilişkin beş yıl kuralını, 13(i) şartlarını veya vatandaşlık şerhini unutmak.
• Geniş kapsamlı bir vekaletname imzalamak ya da parayı vekilin almasına izin vermek.
• DASK'ın süresinin dolmasına izin vermek veya aidat ve fatura borçlarını ödenmemiş bırakmak.
• Parayı yurt dışına gönderirken hiçbir banka izi bırakmayan nakit ödemeyi kabul etmek.
• Gayrimenkul kiradaysa kira sözleşmesini alıcılarla paylaşmamak; oysa mevcut bir kiracı, kimin alacağını etkiler.

Bosphorus Brokers satış sürecinizde nasıl yardımcı olur?

Bosphorus Brokers, İstanbul'da faaliyet gösteren, T.C. Ticaret Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş, lisans no. 3408704 olan lisanslı bir emlak danışmanlığı firmasıdır. Gayrimenkulünüzü bizimle sattığınızda fiyatı yakın tarihli satışlara göre belirliyor; tapu kaydını, ipotekleri, şerhleri ve iskanı kontrol ediyor; gayrimenkulü pazarlıyor; yerinde ve online gezmeleri yürütüyor; pazarlığı yapıyor; satış evrakını iki tarafla birlikte hazırlıyor; değerleme raporunu, tercümanı, noteri ve tapu randevusunu ayarlıyor ve devirde size ya da vekilinize eşlik ediyoruz.

Hizmet bedelimiz %2 + KDV'dir ve yalnızca işlem tamamlandığında ödenir. Firmamızı kurucumuz bizzat yönetiyor: Kurucu ve Sorumlu Emlak Danışmanımız Burak Ünal (London School of Economics, Finans alanında yüksek lisans) İngilizce, Türkçe ve Fransızca olarak bizzat danışmanlık verir; ekibimiz müşterilerle İngilizce, Türkçe, Fransızca, Rusça, Çince ve Arapça çalışır. Google'da 5.0 puana sahibiz. Henüz satmaya hazır değil misiniz? İstanbul'daki gayrimenkulünüzü kiraya vermenize de yardımcı olabiliriz. Başlamak için bizimle iletişime geçin ya da +90 533 140 04 96 numarasından WhatsApp ile yazın.