Yabancı Yatırımcılar İçin Türkiye'de Satılık ve Kiralık Fabrikalar

Evet, yabancı yatırımcılar Türkiye'de fabrika satın alabilir veya kiralayabilir. Tesisi bizzat işletecek bir üretici, fabrikayı normalde yabancı sermayeyle Türkiye'de kurulmuş bir şirket üzerinden edinir (2644 sayılı Tapu Kanunu, md. 36); yabancı bir gerçek kişi de 35. madde uyarınca sanayi gayrimenkulünü şahsen satın alabilir. Bağlanmadan önce sanayi imarını, iskanı (yapı kullanma izin belgesi), gerekiyorsa OSB onayını ve binanın üretiminizi kaldırıp kaldıramayacağını kontrol edin.

Bosphorus Brokers, İstanbul'da lisanslı bir emlak danışmanlığı firmasıdır (lisans no. 3408704). Türkiye'de sanayi gayrimenkulü arayan yabancı şirketlerin satılık fabrika ya da İstanbul'da kiralık fabrika bulmasına yardımcı oluyor; avukatınız, mali müşaviriniz ve mühendislerinizle birlikte çalışarak gayrimenkulü kontrol ediyor ve şartları pazarlık ediyoruz. Fabrikalar, kapsamlı Türkiye'de ticari gayrimenkul hizmetimizin bir parçasıdır.

Türkiye'de satılık ve kiralık fabrikalar nerede?

İstanbul içinde sanayi gayrimenkulü Organize Sanayi Bölgelerinde (OSB) yoğunlaşır:

• İkitelli OSB (Başakşehir, Avrupa Yakası)
• Beylikdüzü OSB (Avrupa Yakası)
• Dudullu OSB (Ümraniye, Anadolu Yakası)
• Tuzla OSB (Anadolu Yakası)

Bölgedeki üretimin önemli bir kısmı komşu illerdedir: Kocaeli (Gebze, Dilovası), Tekirdağ (Çerkezköy, Çorlu), Bursa ve Sakarya. İstanbul'daki bir OSB ile bu illerdeki bir tesis arasındaki tercih genellikle iş gücünüzün, tedarikçilerinizin ve müşterilerinizin nerede olduğuna, liman ve otoyol bağlantısına, arsa büyüklüğüne ve arsa ile binaların toplam maliyetine göre belirlenir.

Merkezimiz ve odak noktamız İstanbul'dur. Bu sayfadaki kontroller tesis nerede olursa olsun geçerlidir; şehir dışındaki bir aramada size nasıl destek olabileceğimizi en başta açıkça söyleriz.

Türkiye'de fabrika satın mı almalı, kiralamalı mı?

Satın almak uzun vadeli üretime, makine ve tesisata yapılan yüksek yatırıma ve dönüştürmeyi planladığınız binalara uygundur. Şunları bütçenize dahil edin:

• %4 tapu harcı (yasal olarak %2 alıcı ve %2 satıcı; çoğu zaman farklı kararlaştırılır, bu yüzden yazılı hale getirin) ve küçük bir döner sermaye ücreti;
• yabancı alıcılar için devirden önce zorunlu olan, SPK lisanslı bir değerleme uzmanının hazırladığı resmi değerleme raporu;
• KDV mükellefi satıcıların sattığı yeni ticari birimlerde genellikle %20 KDV;
• ticari binalar ve arsalar için daha yüksek oranlarla tahakkuk eden yıllık emlak vergisi (1319 sayılı Kanun).

Kiralamak pazara yeni girişe, vadesi belirsiz bir projeye ya da sermayenin ekipmana ayrılmasının daha mantıklı olduğu durumlara uygundur. Fabrika kirası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında bir çatılı işyeri kirasıdır: depozito üç aylık kira bedeliyle sınırlıdır (md. 342) ve yenilemede yıllık artış 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz (md. 344). Şirketiniz şahıs bir mal sahibinden kiralıyorsa kiradan %20 stopaj keser ve vergi dairesine öder (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, md. 94).

KDV ve vergi uygulaması alıcı ve satıcının kim olduğuna göre değişir; kendi durumunuzu bağımsız bir vergi danışmanıyla teyit edin. Türkiye'de ticari gayrimenkul satın alma rehberimiz satın alma sürecinin tamamını anlatıyor.

OSB kuralları fabrika alımını veya kiralamayı nasıl etkiler?

Organize Sanayi Bölgeleri 4562 sayılı Kanun'a tabidir. OSB içindeki arsa ve binalar OSB yönetiminin onayıyla tahsis ve devredilir; yani yönetim fiilen işleminizin üçüncü tarafıdır. Pazarlığa başlamadan önce şunları öğrenin:

• faaliyetinizin bölgenin kurallarına ve sektör profiline uyup uymadığı;
• yönetimin yeni bir malik veya kiracıdan neler talep ettiği;
• arsa üzerinde OSB'ye ödenmemiş aidat veya borç bulunup bulunmadığı;
• bölge içinde elektrik, su, doğalgaz ve atık suyun nasıl sağlandığı;
• o bölgede yapı ve işyeri izinlerini hangi kurumun verdiği.

Kurallar bölgeden bölgeye farklıdır ve zamanla değişir; bu yüzden ilgili arsa için OSB yönetimiyle teyit edilir. Siz etüt ve ekspertize para harcamadan önce bu teması erkenden kuruyoruz.

Türkiye'de bir fabrikanın hangi izinleri olmalıdır?

• Sanayi imarı: arsa üzerinde faaliyetinize izin veren imar durumu.
• İskan (yapı kullanma izin belgesi): binaları sahada fiilen bulundukları haliyle kapsamalıdır.
• İşyeri açma ve çalışma ruhsatı: normalde belediye tarafından verilir.
• Sanayi Sicil Belgesi: üreticilerin genellikle ihtiyaç duyduğu belgedir.
• Çevre izinleri: faaliyete göre ÇED gibi izinler.

En sık karşılaşılan sorun, yıllar içinde büyümüş bir binadır: izinsiz eklenmiş bir asma kat, ek bir hol ya da sundurma nedeniyle iskan, sahada duran yapının tamamını kapsamaz. Teklif vermenizden önce iskanı ve onaylı projeleri binayla karşılaştırıyoruz. Mevcut işletmecinin elindeki belgeler genellikle yeni işletmeciye kendiliğinden geçmez; bu nedenle bağımsız bir danışmanla birlikte kendi şirketiniz adına başvuru yapmayı planlayın.

Bir fabrikada hangi teknik noktaları kontrol etmelisiniz?

Kalem	Neye bakıyoruz
Elektrik kapasitesi	Kurulu güç ve trafo kapasitesinin (kVA) makinelerinizin yüküyle karşılaştırılması ve gücün artırılıp artırılamayacağı
Tavan yüksekliği	Yalnızca çatı mahyasında değil, kirişlerin, vinçlerin ve tesisatın altındaki net yükseklik
Zemin yükü	Makineler, temeller, raf sistemleri ve forkliftler için döşeme taşıma kapasitesi
Vinçler	Mevcut tavan vinçleri, kapasiteleri ve yapının yeni vinç taşıyıp taşıyamayacağı
Yükleme ve tır erişimi	Yükleme rampaları, zemin seviyesindeki kapılar, tırlar için manevra alanı ve bağlantı yolu
Yangın güvenliği	Üretim sürecinize uygun sprinkler, hidrant, alarm sistemleri ve kaçış yolları
Genişleme alanı	Kullanılmayan arsa alanı ve imarın ne kadar ek inşaata izin verdiği
Altyapı	Üretim süreciniz için doğalgaz, su ve atık su kapasitesi

Üretiminiz için kritik olan bir değeri, sizin seçeceğiniz bir mühendis veya ekspertiz uzmanı teyit eder. Biz soruları belirliyor, çizimleri satıcıdan topluyor ve tesise erişimi ayarlıyoruz.

Yabancı bir şirket Türkiye'de fabrika sahibi olabilir mi?

Evet. 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu kapsamında yabancı sermayeyle Türkiye'de kurulmuş bir şirket, 2644 sayılı Kanun'un 36. maddesi uyarınca, askeri ve güvenlik yönünden yapılan değerlendirmenin ardından valilik izniyle faaliyetleri için gereken gayrimenkulü edinebilir. Yabancı bir gerçek kişi de askeri yasak ve güvenlik bölgeleri, bir ilçedeki özel mülkiyete konu alanın %10'u ve kişi başı 30 hektar sınırları dahilinde 35. madde uyarınca satın alabilir; ancak faal bir üretici fabrikayı genellikle Türk şirketi üzerinden edinir. Şirket kuruluşu avukatınızın veya mali müşavirinizin konusudur; biz sizin seçtiğiniz yapıya göre çalışırız.

Bosphorus Brokers fabrika alırken veya kiralarken size nasıl yardımcı olur?

1. İhtiyaç analizi: üretim süreci, alan, elektrik, yükseklik, zemin yükü, iş gücünün konumu, bütçe ve satın alma mı kiralama mı.
2. Arama: ilandaki ve ilana çıkmamış tesisler; siz seyahat etmeden önce video turlarla.
3. Kontroller: tapu kayıtları, ipotek ve şerhler, iskanın binayla karşılaştırılması, imar durumu, OSB statüsü ve mevcut ruhsatlar; ayrıca fiyat veya kiranın yakın tarihli işlemlerle karşılaştırılması.
4. Pazarlık: fiyat veya kira, depozito, teslim durumu, hangi ekipmanın kalacağı ve harç paylaşımı.
5. Koordinasyon: avukatınız, mali müşaviriniz ve mühendisiniz, OSB yönetimi, değerleme uzmanı, noter ve resmi kurumlar.
6. Tamamlama: vergi numarası, banka hesabı, değerleme raporu, tercüman ve tapu randevusu; ardından bizzat ya da vekaletle devir veya kira sözleşmesinin imzası.

Yabancı üreticiler neden bize güvenebilir?

Kurucumuz ve Sorumlu Emlak Danışmanımız Burak Ünal, lisanslı bir emlak danışmanıdır (yeterlilik sınavını 2021'de geçmiştir) ve London School of Economics'ten Finans alanında yüksek lisans (MSc) derecesine sahiptir. Gayrimenkul değerleme ve perakende kiralama, belirtilen uzmanlık alanları arasındadır: arsanın, binaların ve tesisatın ayrı ayrı değer taşıdığı sanayi gayrimenkulünde değerleme önemlidir; kiralama deneyimi de fabrika kira sözleşmesini nasıl pazarlık ettiğimizi şekillendirir. Satıcı adına değil sizin adınıza hareket ediyor ve Türk müşterilerle aynı ücreti alıyoruz: satın almada yalnızca işlem tamamlandığında ödenen %2 + KDV; kiralama ücretleri ise önceden yazılı olarak belirlenir (bkz. hizmet bedellerimiz). Altı dilde çalışıyoruz ve Google'da 5.0 puana sahibiz. Burak Ünal hakkında daha fazla bilgi alabilir ya da asıl ihtiyacınız depolama ise satılık ve kiralık depolar sayfamıza göz atabilirsiniz.