İstanbul'da Satılık, Kiralık ve Devren Restoran ve Kafeler

Yabancılar İstanbul'da restoran mülkü satın alabilir, faal bir restoran veya kafeyi devralabilir (devren işletme) ya da boş bir birimi kiralayıp kendileri döşeyebilir. Hangi yolu seçerseniz seçin, ödeme yapmadan önce üç şeyi teyit edin: binanın gıda kullanımına uygun olduğunu, ruhsatların mevcut ya da alınabilir olduğunu ve kira sözleşmesi ile ev sahibinin onayının sağlam olduğunu. Bosphorus Brokers, ticari gayrimenkul hizmetimiz kapsamında yabancı müşteriler için gıda kullanımına uygun birimleri ve işletmeleri bulan ve kontrol eden, İstanbul'da lisanslı bir emlak danışmanlığı firmasıdır.

Mülkü mü satın almalı, işletmeyi mi devralmalı, yoksa yeni bir kira sözleşmesi mi yapmalı?

Her yol farklı bir müşteriye uygundur. Yatırımcılar mülkü genellikle ya içindeki restoran kiracısıyla birlikte ya da bir restorana kiraya vermek üzere satın alır. Kısa sürede faaliyete geçmek isteyen işletmeciler devren işletmelere bakar. Net bir konsepti ve dekorasyon için zamanı olan işletmeciler ise çoğu zaman yeni bir kira sözleşmesini tercih eder.

Mülkü içindeki kiracısıyla birlikte yatırım amaçlı satın alıyorsanız, kontroller kiracılı bir dükkandakilere yakındır; İstanbul'da satılık ve kiralık dükkan sayfamıza bakın.

İstanbul'da bir restoran veya kafenin hangi ruhsatlara ihtiyacı vardır?

• İşyeri açma ve çalışma ruhsatı, belediyeden alınır. Binanın uygun imar durumuna ve iskana (yapı kullanma izin belgesi) sahip olması gerekir.
• Alkol için ayrı bir izin. İş planınız şarap veya bira servisine dayanıyorsa, fiyat ya da devir bedeli üzerinde anlaşmadan önce o adreste neyin geçerli olduğunu teyit edin.
• Gıda kullanımına uygun bir bina. Mutfağın havalandırmaya ve genellikle çatı seviyesine çıkan bir baca hattına, ayrıca yeterli elektrik veya doğalgaz kapasitesine, gidere ve yangın güvenliğine ihtiyacı vardır. Uygulanabilir bir baca hattı olmayan göz alıcı bir birim, restoran birimi değildir.
• Komşular ve bina yönetimi. Üst katlarında daire bulunan bir binada yönetim planı ve diğer malikler yemek kokusunu, cephedeki bacaları, gürültüyü veya teras kullanımını kısıtlayabilir. İmzalamadan önce yönetim planını okuyun ve bina yöneticisiyle görüşün.

Ruhsat başvurularını işletmeci yapar, çoğu zaman da bir mali müşavir veya ruhsat danışmanıyla birlikte. Bizim rolümüz, siz bağlayıcı bir adım atmadan önce mevcut durumu kontrol etmek ve eksikleri belirtmektir.

Bir restoran işletmesini devralmadan önce neleri doğrulamalısınız?

Devren işlem, başkasının işletmesini satın almak demektir; bu yüzden satıcıdan sözlü güvence değil, belge isteyin. Belge talep listemiz şunları kapsar:

• Kira sözleşmesi: kalan süre, güncel kira, artış maddesi ve depozito. Yenilemede artışlar TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını aşamaz (6098 sayılı Borçlar Kanunu, madde 344) ve depozito üç aylık kirayla sınırlıdır (madde 342).
• Ev sahibinin onayı: işyeri kira sözleşmesinin devri ev sahibinin yazılı onayını gerektirir; bu onay haklı bir sebep olmadan reddedilemez (madde 323). Onayı, tercihen üstleneceğiniz kira ve süreyle birlikte yazılı olarak alın.
• Ruhsatlar: hangi ruhsat ve izinlerin bulunduğu, bir kişi adına mı şirket adına mı olduğu ve işletmeci değişikliğinin neler gerektirdiği.
• Personel: kimlerin, hangi şartlarla çalıştığı ve kimlerin kalmasının beklendiği.
• Ekipman listesi: kalem kalem ve durumu belirtilerek; her kalemin işletmeye ait mi, kiralık mı yoksa ödemesi hâlâ süren bir alım mı olduğu.
• Borçlar: ödenmemiş kira, faturalar, tedarikçi borçları, aidat, vergi ve personele ilişkin yükümlülükler.
• Ciro kayıtları: mevsimsel dalgalanmaların görülebilmesi için en az bir tam yıllık satış ve gider kayıtları.

Pahalıya mal olan ve sık yapılan bir hata, ev sahibi hiçbir şeyi onaylamadan devir bedelini ödemektir. Herhangi bir ödeme yapılmadan önce hesapları, borçları ve devir sözleşmesini mali müşavirinize ve avukatınıza inceletin.

İstanbul'un hangi bölgeleri restoran ve kafeler için uygundur?

İşin türünü birimin büyüklüğünden çok konum belirler.

• Turistik bölgeler: Fatih'teki Sultanahmet, Beyoğlu ve Galata ile Karaköy yabancı ziyaretçileri çeker. Ciro sezona bağlıdır; bu yüzden tam bir yılı kapsayan kayıtlar isteyin. Beyoğlu semt rehberimize bakın.
• Semt restoranları: Kadıköy, Bağdat Caddesi ve Nişantaşı semt sakinlerine ve müdavimlere dayanır; bu yüzden çevredeki müşteri potansiyeli ve yakındaki rekabet en önemli etkenlerdir. Kadıköy semt rehberimize bakın.
• İş merkezleri: Levent, Maslak, Mecidiyeköy, Ataşehir ve Kozyatağı'nda hafta içi öğle yemeği ve iş çıkışı trafiği ofis çalışanlarına bağlıdır; hafta sonları sakin geçebilir.
• İstanbul dışı: kıyı ticaretinin belirgin şekilde mevsimsel olduğu Antalya, Bodrum ve Fethiye'de de çalışıyoruz.

Bir yabancı Türkiye'de nasıl restoran kurup işletebilir?

Mülkün şahıs olarak edinilmesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu'ndaki (madde 35) yabancı mülkiyetine ilişkin genel sınırlamalar çerçevesinde mümkündür. İşletmeyi yürütmek ise ayrı bir konudur ve genellikle Türkiye'de kurulmuş bir şirket üzerinden, sizin ve yabancı personelinizin çalışma ve ikamet izinleriyle yapılır. Şirket kuruluşu ve izinler bir avukat veya mali müşavir tarafından organize edilmelidir; Türkiye ikamet izni rehberimiz ikamet tarafını anlatır.

Türkiye'de yabancı sermayeyle kurulmuş bir şirket de faaliyetleri için ihtiyaç duyduğu taşınmazı, askeri ve güvenlik açısından yapılan değerlendirmenin ardından valilik izniyle edinebilir (2644 sayılı Kanun, madde 36; 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu). Ticari birimler, resmi değerlemeye göre en az 400.000 USD değerinde olup en az üç yıl elde tutulursa yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı şartlarını sağlayabilir. Türkiye'de ticari gayrimenkul satın alma rehberimiz satın alma maliyetlerini ve adımlarını anlatır.

Bosphorus Brokers restoran ve kafeler konusunda nasıl yardımcı olur?

1. İhtiyaç analizi: konsept, mutfak türü, oturma kapasitesi, bütçe, alkol servisi yapıp yapmayacağınız ve size hangi yolun uygun olduğu.
2. Arama: satılık mülkler, devren işletmeler ve boş birimler; yüz yüze veya online gösterimden önce gıda kullanımına uygunluk açısından elenir.
3. Kontroller: tapu ve iskan, imar ve ruhsat durumu, baca hattı, bina yönetim planı ve kira şartları.
4. Satıcıdan istenecek belgeler: kira sözleşmesi, ev sahibi onayı, ruhsatlar, personel, ekipman, borçlar ve ciro kayıtları toplanır ve danışmanlarınıza iletilir.
5. Pazarlık: gerektiğinde ev sahibiyle de görüşülerek fiyat, devir bedeli, kira ve sözleşme şartları.
6. Tamamlama: satın almada vergi numarası, banka hesabı, değerleme raporu, tercüman, noter ve tapu randevusunu ayarlar, tapu devrinde yanınızda oluruz.

Mülk alımında ücretimiz %2 artı KDV'dir ve yalnızca işlem tamamlandığında, tapu devrinde ödenir. İşletme devirleri ve kiralamalarda ücret işe başlamadan önce yazılı olarak kararlaştırılır; ücretlerimize bakın.

Yabancı restoran işletmecileri neden bizimle çalışıyor?

• Lisanslı: T.C. Ticaret Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş, lisans no. 3408704.
• Kurucunun bizzat ilgilendiği hizmet: Burak Ünal lisanslı bir emlak danışmanıdır (lisans sınavını 2021'de geçti) ve London School of Economics'te Finans yüksek lisansı (MSc) yaptı. Uzmanlık alanları arasında, bir restoran işleminin dayandığı perakende kiralama ve gayrimenkul değerleme yer alır: işletmenin arkasındaki kira sözleşmesi ve fiyatın mantıklı olup olmadığı. İngilizce, Türkçe ve Fransızca olarak bizzat danışmanlık verir.
• Herkese aynı ücret: yabancı ve Türk müşteriler aynı ücreti öder; yabancıya özel fiyat yoktur.
• Çok dilli ve uzaktan: İngilizce, Türkçe, Fransızca, Rusça, Çince ve Arapça olarak, online gösterimler ve dijital belgelerle çalışırız.
• Google'da 5.0 puan.

Konseptinizi bize WhatsApp'tan +90 533 140 04 96 numarasıyla ya da contact@bosphorusbrokers.com adresinden anlatın.