伊斯坦布尔餐厅与咖啡馆出售及出租

外国人可以在伊斯坦布尔购买餐厅物业、接手一家在营的餐厅或咖啡馆（即 devren，连同租约转让的在营生意），或租下空置铺位自行装修。无论选择哪种途径，付款前都要确认三件事：楼宇适合餐饮用途，各类许可证已经具备或能够取得，租约和房东同意稳妥可靠。Bosphorus Brokers 是伊斯坦布尔的持牌经纪公司，作为我们商业地产服务的一部分，为外国客户寻找并核查餐饮用途铺位和在营生意。

购买物业、接手生意，还是签新租约？

每种途径适合不同的客户。投资者通常购买物业，或带着现有的餐厅租户买入，或买入后出租给餐饮经营者。希望尽快开业的经营者会考虑 devren 转让生意。有清晰经营理念、也有时间装修的经营者，往往更倾向于签订新租约。

如果您是作为投资购买带租户的物业，核查内容与带租约商铺大致相同；请参阅我们的伊斯坦布尔商铺出售与出租页面。

在伊斯坦布尔开餐厅或咖啡馆需要哪些许可证？

• 营业场所开业和经营许可证（işyeri açma ve çalışma ruhsatı），由市政部门核发。楼宇须符合规划用途，并已取得入住许可证（iskan，或称 yapı kullanma izin belgesi）。
• 酒类须另行取得许可。如果您的商业计划依赖供应葡萄酒或啤酒，请在商定价格或转让费之前，确认该具体地址适用的规定。
• 适合餐饮用途的楼宇。厨房需要通风和排烟通道，通常是一条通到屋顶的管道，还需要充足的电力或燃气供应、排水和消防安全设施。铺位再漂亮，如果没有可行的排烟通道，也算不上餐饮铺位。
• 邻居与楼宇管理。如果楼上是住宅，楼宇管理规约（yönetim planı）和其他业主可能会对油烟气味、外立面管道、噪音或露台使用加以限制。签约前请阅读管理规约，并与楼宇管理人沟通。

许可证由经营者申请，通常会借助会计师或许可证办理顾问。我们的职责是核查现有情况，并在您作出承诺之前指出缺漏。

接手一家餐厅生意前，应核实哪些内容？

devren 转让意味着购买别人的生意，所以请向卖方索要文件，而不是听信口头承诺。我们的资料清单包括：

• 租约：剩余租期、现行租金、涨租条款和押金。续租时，涨幅不得超过12个月 CPI（TÜFE，土耳其消费者价格指数）平均值（第6098号《土耳其债务法》第344条），押金上限为三个月租金（第342条）。
• 房东同意：转让工作场所租约须取得房东的书面同意，房东无正当理由不得拒绝（第323条）。请取得书面同意，最好写明您将承接的租金和租期。
• 许可证：现有哪些许可证和许可，登记在个人还是公司名下，以及更换经营者需要满足哪些要求。
• 员工：有哪些员工、雇佣条件如何，以及预计谁会留任。
• 设备清单：逐项列明并注明状况，以及每件设备是自有、租赁还是仍在分期付款。
• 债务：拖欠的租金、水电燃气费、供应商货款、物业费、税款和员工相关义务。
• 经营记录：至少一个完整年度的销售额和成本，以便看清季节性波动。

一个常见且代价高昂的错误，是在房东尚未同意任何事项之前就支付转让费。在付款之前，请您的会计师和律师审查账目、债务和转让协议。

伊斯坦布尔哪些区域适合开餐厅和咖啡馆？

决定经营类型的，往往是位置，而不是铺位面积。

• 旅游区：法提赫（Fatih）的苏丹艾哈迈德（Sultanahmet）、贝伊奥卢（Beyoğlu）与加拉塔（Galata），以及卡拉柯伊（Karaköy），吸引大量国际游客。生意随季节起伏，因此请索取涵盖完整一年的经营记录。请参阅我们的贝伊奥卢街区指南。
• 社区餐饮：卡德柯伊（Kadıköy）、巴格达大街（Bağdat Caddesi）和尼尚塔什（Nişantaşı）依靠本地居民和回头客，因此辐射客群和周边竞争最为关键。请参阅我们的卡德柯伊街区指南。
• 商务区：在莱文特（Levent）、马斯拉克（Maslak）、梅吉迪耶柯伊（Mecidiyeköy）、阿塔谢希尔（Ataşehir）和科兹亚塔厄（Kozyatağı），工作日午餐和下班后的生意依赖上班族，周末则可能比较冷清。
• 伊斯坦布尔以外：我们的业务还覆盖安塔利亚、博德鲁姆和费特希耶，这些沿海地区的生意季节性很强。

外国人如何在土耳其开办和经营餐厅？

外国个人可以在第2644号《地契法》（第35条）对外国人所有权的一般限制范围内持有物业。经营生意则是另一回事，通常通过在土耳其设立的公司进行，您本人及任何外籍员工都需要取得工作许可和居留许可。公司设立和许可证办理应由律师或会计师负责；我们的土耳其居留许可指南介绍了居留方面的内容。

在土耳其设立的外资公司，也可以购置其经营活动所需的房产，但须经军事和安全评估后取得省政府许可（第2644号法律第36条；第4875号《外国直接投资法》）。商业单元如经官方估价至少达到400,000美元并持有至少三年，可符合土耳其投资入籍的条件。我们的土耳其商业地产购买指南介绍了购置费用和流程。

Bosphorus Brokers 如何为餐厅和咖啡馆项目提供协助？

1. 明确需求：经营理念、菜系、座位数、预算、是否供应酒类，以及哪种途径最适合您。
2. 搜寻：待售物业、devren 转让生意和空置铺位，在您实地或线上看房之前，先进行餐饮用途初筛。
3. 核查：地契和入住许可证、规划用途和许可证情况、排烟通道、楼宇管理规约以及租约条款。
4. 卖方资料清单：租约、房东同意书、许可证、员工、设备、债务和经营记录，收集齐全后转交给您的顾问。
5. 谈判：价格、转让费、租金和租约条款，必要时也与房东进行谈判。
6. 完成交易：如为购买，我们会安排税号、银行账户、估价报告、翻译、公证和土地登记处预约，并陪同您办理地契过户。

购买餐饮物业时，我们的佣金为2% + 增值税，仅在地契过户成交时支付。生意转让和租赁的费用会在开始前以书面形式约定；详见我们的收费标准。

为什么外国餐饮经营者选择与我们合作？

• 持牌经营：经土耳其共和国贸易部授权，执照编号 3408704。
• 创始人亲自带队：Burak Ünal 是持牌经纪人（2021年通过执照考试），拥有伦敦政治经济学院（LSE）金融学硕士学位。他的专长包括商铺租赁和房地产估价，而这正是餐厅交易的关键所在：生意背后的租约，以及价格是否合理。他亲自用英语、土耳其语和法语为客户提供咨询。
• 人人同等收费：外国客户与土耳其客户支付相同的费用，没有针对外国人的差别定价。
• 多语种服务，支持远程办理：我们以英语、土耳其语、法语、俄语、中文和阿拉伯语提供服务，支持线上看房和电子文件。
• Google 评分5.0。

欢迎通过 WhatsApp（+90 533 140 04 96）或发送邮件至 contact@bosphorusbrokers.com，与我们聊聊您的经营理念。