伊斯坦布尔写字楼出售与出租：外国企业指南

可以，外国企业和投资者可以在伊斯坦布尔购买或租赁写字楼。主要商务区在欧洲区有莱文特（Levent）、马斯拉克（Maslak）和希什利/梅吉迪耶柯伊（Şişli/Mecidiyeköy），在亚洲区有伊斯坦布尔金融中心所在地阿塔谢希尔（Ataşehir）以及科扎塔厄（Kozyatağı）。经官方估价不低于400,000美元的写字楼，还可以让您符合土耳其入籍条件。

Bosphorus Brokers是总部位于希什利的持牌房地产经纪公司（执照编号 3408704）。我们协助外国企业为团队在伊斯坦布尔寻找出租办公空间，也协助投资者在伊斯坦布尔购买出售中的写字楼，用于获取租金收益或投资入籍。写字楼业务是我们土耳其商业地产服务的组成部分。

在伊斯坦布尔选写字楼，应考虑哪些商务区？

• 莱文特（欧洲区）：伊斯坦布尔的主要商务区之一，写字楼林立，企业总部云集。
• 马斯拉克（欧洲区）：位于莱文特以北，同处一条商务轴线，大型办公楼众多。
• 希什利/梅吉迪耶柯伊（欧洲区）：地处中心，交通便利，既有较老的办公楼，也有较新的综合体项目。我们自己的办公室就在希什利。
• 阿塔谢希尔（亚洲区）：伊斯坦布尔金融中心所在地，拥有写字楼和综合体项目。
• 科扎塔厄（亚洲区）：毗邻阿塔谢希尔的商务区，对居住在亚洲区的团队而言是务实之选。

对企业而言，合适的区域通常取决于员工的居住地和通勤方式，因为每天穿越博斯普鲁斯海峡的时间成本会不断累积。对投资者而言，则取决于该楼宇及该面积段单元的租户需求。中心区域之一的情况，可参阅我们的希什利街区指南。

写字楼应该买综合体项目中的单元，还是独栋办公楼？

因素	综合体项目中的写字楼	独栋办公楼
典型买家	投资者、入籍申请人、规模较小的团队	需要整层或整栋的企业
产权	独立单元，拥有单独的地契	按分割方式，可为若干楼层或整栋建筑
持有成本	物业管理费（aidat）与住宅和商业部分共同分摊	由楼宇自身决定；作为唯一业主，您可自行掌控
控制权	管理规定约束招牌、出入时间和装修	出入、招牌和布局更为自由
入籍	经官方估价达400,000美元或以上的单元可符合条件	按同一标准可符合条件
出租与转售	标准面积段适合更广泛的租户	面积更大，租户更少但规模更大

综合体项目中的写字楼常由开发商以期房形式出售，因此开发商的过往业绩和预计取得iskan（入住许可证）的情况与户型图同样重要。在您预订单元之前，我们会对这两点进行核查。

在伊斯坦布尔购买写字楼，可以用于租金收益或入籍吗？

两者皆可。就租金收益而言，回报取决于楼宇的品质和管理、单元面积、停车条件，以及周边有多少同类单元空置。在您购买之前，我们会将报价与近期成交进行对比，并参考同类单元的挂牌租金。我们不会报出无法支撑的收益率。

土耳其房产的租金收入须在土耳其纳税，非居民业主也不例外；个人须在每年3月的年度申报中申报。若您的租户是公司而您是个人业主，租户须预扣20%的stopaj（预扣税）并缴至税务局。我们的伊斯坦布尔租金收入指南介绍了实际操作方式。

在伊斯坦布尔购买写字楼用于入籍，物业须经官方估价不低于400,000美元，持有至少三年，并在地契上登记禁售注记。综合体项目中的办公单元可符合条件。欢迎浏览符合入籍条件的房产，我们可以协助您办理入籍申请手续。如果您可能在五年内出售，个人出售此类物业的收益一般须缴纳所得税，请向税务顾问确认您的情况。

企业在伊斯坦布尔租写字楼前应了解什么？

• 押金：有顶棚营业场所的押金上限为三个月租金（第6098号《土耳其债务法》第342条）。
• 租金上涨：续租时，年度涨幅不得超过12个月消费者价格指数（TÜFE，即CPI）平均值（第344条）。
• Stopaj：如果您向个人租用，您的公司须从租金中预扣20%的所得税并缴至税务局（第193号《所得税法》第94条）。请约定合同所载租金是总额还是净额。
• 转让：将租约转给集团内另一家公司须经业主书面同意；对于营业场所，业主无正当理由不得拒绝（第323条）。
• 许可证：您的公司须取得营业场所开业及经营许可证（işyeri açma ve çalışma ruhsatı），而这要求该楼宇具备相符的规划用途和iskan。

签约前，请独立律师审阅租期、提前解约选择权、涨租条款以及恢复原状义务。写字楼租赁的佣金在开展工作前以书面形式约定；详见我们的收费标准。

购买或租赁写字楼前应核查什么？

• 地契类型与用途：该单元持有的是完整的分层所有权地契（kat mülkiyeti），还是仍为建设阶段的分层地役权地契（kat irtifakı）；以及地契登记的用途是办公室或营业场所，而非住宅。
• 入住许可证（iskan）：已为该楼宇签发，且与您购买或租赁的单元相符。
• 抵押和注记：地契记录上的相关登记。
• 物业管理费（aidat）：每月金额、涵盖内容及有无欠费；如有欠费，卖方应在过户前结清。
• 停车位：单元配有几个车位、是否为固定车位，以及是否另行收费。
• 大楼管理：由谁管理楼宇，出入、招牌和装修方面的规定，以及业主之间如何决策。

我们见过外国买家犯的一个错误，是购买登记为住宅的单元用作办公室，结果在营业许可或与其他业主的关系上遇到麻烦。我们会在您出价之前核查地契登记的用途。

Bosphorus Brokers如何协助您在伊斯坦布尔购买或租赁写字楼？

1. 需求梳理：员工人数或投资目标、区域、面积、预算、停车需求及时间安排。
2. 筛选：二手及租赁方案，加上我们现有房源中的新项目，跨开发商、跨区域进行比较。
3. 核查：地契类型与用途、iskan、抵押、aidat、停车位、大楼管理及开发商的过往业绩，并将价格或租金与近期成交进行对比。
4. 谈判：价格或租金、押金、装修期、停车位及佣金分摊。
5. 交割：办理税号、银行账户、估价报告、翻译、公证及地契登记处预约，随后现场或通过授权委托书完成过户或租约签署。

我们的创始人兼首席经纪人Burak Ünal是持牌房地产经纪人（2021年通过执照考试），拥有伦敦政治经济学院（London School of Economics）金融学硕士学位。房地产估价和零售租赁是其登记的专业领域，因此我们会审慎研读物业管理费预算、租金和估价，而不是轻信开发商提供的数字。我们的购买佣金为2%另加增值税，外国客户与土耳其客户标准相同，仅在交易完成时支付，任何开发商佣金都会如实披露。我们的Google评分为5.0；Burak可用英语、土耳其语和法语提供咨询，团队还提供俄语、中文和阿拉伯语服务。