مكاتب للبيع والإيجار في إسطنبول للشركات الأجنبية

نعم، يمكن للشركات والمستثمرين الأجانب شراء المكاتب أو استئجارها في إسطنبول. وأبرز مناطق الأعمال على الجانب الأوروبي ليفنت (Levent) ومسلك (Maslak) وشيشلي/مجيدية كوي (Şişli/Mecidiyeköy)، وعلى الجانب الآسيوي أتاشهير (Ataşehir) حيث يقع مركز إسطنبول المالي، وكوزياتاغي (Kozyatağı). كما يمكن أن يؤهّلك مكتب لا تقل قيمته عن 400,000 دولار أمريكي وفق التقييم الرسمي للحصول على الجنسية التركية.

Bosphorus Brokers شركة وساطة عقارية مرخّصة مقرّها في شيشلي (ترخيص رقم 3408704). نساعد الشركات الأجنبية على إيجاد مساحات مكتبية للإيجار في إسطنبول لفرق عملها، ونساعد المستثمرين على شراء مكتب للبيع في إسطنبول كاستثمار يدرّ دخلاً أو كطريق إلى الجنسية. والمكاتب جزء من خدماتنا للعقارات التجارية في تركيا.

ما مناطق الأعمال في إسطنبول التي تستحق النظر عند اختيار مكتب؟

• ليفنت (الجانب الأوروبي): من أهم مناطق الأعمال في المدينة، وتضم أبراجاً مكتبية ومقرّات رئيسية للشركات.
• مسلك (الجانب الأوروبي): شمال ليفنت على محور الأعمال نفسه، وتضم مباني مكتبية كبيرة.
• شيشلي/مجيدية كوي (الجانب الأوروبي): منطقة مركزية جيدة الاتصال بالمواصلات، تجمع بين مبانٍ مكتبية قديمة ومشاريع حديثة متعددة الاستخدامات. ومكتبنا نفسه في شيشلي.
• أتاشهير (الجانب الآسيوي): موطن مركز إسطنبول المالي، وتضم أبراجاً مكتبية ومشاريع متعددة الاستخدامات.
• كوزياتاغي (الجانب الآسيوي): منطقة أعمال قريبة من أتاشهير، وخيار عملي للفرق التي يقيم أفرادها على الجانب الآسيوي.

بالنسبة إلى الشركة، يحسم اختيارَ المنطقة المناسبة عادةً مكانُ سكن موظفيك وطريقة تنقّلهم، لأن عبور البوسفور يومياً يتراكم أثره. أما بالنسبة إلى المستثمر، فيحسمه طلب المستأجرين على المبنى المحدد وحجم الوحدة. اطّلع على دليلنا لحي شيشلي بوصفه أحد الخيارات المركزية.

هل تشتري مكتباً في مشروع متعدد الاستخدامات أم في مبنى مكتبي مستقل؟

العامل	مكتب في مشروع متعدد الاستخدامات	مبنى مكتبي مستقل
المشتري المعتاد	المستثمرون، والمتقدّمون للجنسية، والفرق الصغيرة	الشركات التي تحتاج إلى طوابق كاملة أو مبنى كامل
الملكية	وحدة مستقلة بسند ملكية خاص بها	طوابق أو المبنى كله، بحسب طريقة تقسيمه
التكاليف الجارية	رسوم خدمات (aidat) مشتركة مع الأجزاء السكنية والتجارية	يحددها المبنى؛ وبصفتك المالك الوحيد تتحكم فيها
التحكم	قواعد الإدارة بشأن اللافتات وساعات الدخول والتجهيز	حرية أكبر في الدخول واللافتات وتوزيع المساحات
الجنسية	يمكن أن تؤهّل الوحدات بقيمة 400,000 دولار أمريكي أو أكثر وفق التقييم الرسمي	يمكن أن يؤهّل على الأساس نفسه
التأجير وإعادة البيع	أحجام الوحدات القياسية تناسب شريحة أوسع من المستأجرين	مساحة أكبر للصفقة، ومستأجرون أقل عدداً لكن أكبر حجماً

كثيراً ما يبيع المطوّرون المكاتب في المشاريع متعددة الاستخدامات على المخطط، لذا فإن سجل المطوّر وموعد صدور إذن الإشغال (iskan) المتوقع لا يقلّان أهمية عن مخطط الطابق. ونحن نتحقق من الأمرين قبل أن تحجز أي وحدة.

هل يمكنك شراء مكتب في إسطنبول بغرض الدخل الإيجاري أو الجنسية؟

نعم، للغرضين معاً. فبالنسبة إلى الدخل الإيجاري، تتحدد النتيجة بجودة المبنى وإدارته، وحجم الوحدة، والمواقف، وعدد الوحدات المماثلة الشاغرة في المحيط. وقبل أن تشتري، نقارن السعر المطلوب بالمبيعات الأخيرة وندرس الإيجارات المطلوبة لوحدات مماثلة. ولن نذكر لك عائداً لا نستطيع إثباته.

الدخل الإيجاري من العقارات التركية خاضع للضريبة في تركيا، بما في ذلك للملّاك غير المقيمين؛ ويصرّح به الأفراد في إقرار سنوي في شهر مارس. وعندما يكون مستأجرك شركة وتكون أنت مالكاً فرداً، يقتطع المستأجر ضريبة الاستقطاع (stopaj) بنسبة 20% ويسدّدها لمصلحة الضرائب. ويشرح دليلنا عن الدخل الإيجاري في إسطنبول كيف يجري ذلك عملياً.

ولشراء مكتب في إسطنبول بغرض الجنسية، يجب ألا تقل قيمة العقار عن 400,000 دولار أمريكي وفق التقييم الرسمي، وأن يُحتفظ به ثلاث سنوات على الأقل، مع وضع شرح بعدم البيع على سند الملكية. ويمكن أن تؤهّل الوحدات المكتبية في المشاريع متعددة الاستخدامات. تصفّح العقارات المؤهّلة للجنسية، ويمكننا مساعدتك في إجراءات التقدّم بطلب الجنسية. وإن كنت قد تبيع خلال خمس سنوات، فإن ربح الفرد من هذا البيع يخضع عادةً لضريبة الدخل، لذا تأكّد من وضعك مع مستشار ضريبي.

ما الذي ينبغي أن تعرفه الشركة قبل استئجار مكتب في إسطنبول؟

• مبلغ الوديعة: لا يتجاوز إيجار ثلاثة أشهر في أماكن العمل المسقوفة (قانون الالتزامات التركي رقم 6098، المادة 342).
• الزيادات: عند التجديد، لا يجوز أن تتجاوز الزيادة السنوية متوسط مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) لآخر 12 شهراً (المادة 344).
• ضريبة الاستقطاع: إذا استأجرت من فرد، تقتطع شركتك ضريبة دخل بنسبة 20% من الإيجار وتسدّدها لمصلحة الضرائب (قانون ضريبة الدخل رقم 193، المادة 94). واتفقا على ما إذا كان الإيجار المذكور في العقد إجمالياً أم صافياً.
• التنازل: نقل عقد الإيجار إلى شركة أخرى ضمن المجموعة يتطلب موافقة المالك الخطية، ولا يجوز رفضها في أماكن العمل دون سبب مشروع (المادة 323).
• الترخيص: تحتاج شركتك إلى رخصة فتح مكان العمل وتشغيله (işyeri açma ve çalışma ruhsatı)، ويتطلب ذلك صفة تنظيمية مناسبة وإذن إشغال للمبنى.

اطلب من محامٍ مستقل مراجعة مدة العقد وخيارات الإنهاء المبكر وبند الزيادة والتزامات إعادة المكان إلى حالته قبل أن توقّع. ويُتّفق على أتعابنا في إيجار المكاتب كتابياً قبل أن نبدأ؛ اطّلع على أتعابنا.

ما الذي يجب فحصه قبل شراء مكتب أو استئجاره؟

• نوع سند الملكية والاستخدام المسجّل: هل الوحدة بسند ملكية طابقية نهائية (kat mülkiyeti) أم لا تزال بسند حق ارتفاق طابقي خاص بمرحلة الإنشاء (kat irtifakı)، وهل يسجّلها السند مكتباً أو مكان عمل لا مسكناً.
• إذن الإشغال (iskan): صادر للمبنى ومطابق للوحدة التي تشتريها أو تستأجرها.
• الرهون والشروح المسجّلة في قيد سند الملكية.
• رسوم الخدمات (aidat): المبلغ الشهري، وما يشمله، وأي متأخرات ينبغي أن يسدّدها البائع قبل نقل الملكية.
• المواقف: عدد المواقف المرفقة بالوحدة، وهل هي مخصّصة، وهل تُدفع رسوم إضافية مقابلها.
• إدارة المبنى: من يدير المبنى، وما قواعد الدخول واللافتات والتجهيز، وكيف تُتّخذ القرارات بين الملّاك.

من الأخطاء التي نرى المشترين الأجانب يقعون فيها شراء وحدة مسجّلة مسكناً لاستخدامها مكتباً، ثم مواجهة مشكلات مع الرخصة التجارية أو مع الملّاك الآخرين. لذلك نتحقق من الاستخدام المسجّل في السند قبل أن تقدّم عرضك.

كيف تساعدك Bosphorus Brokers على شراء مكتب أو استئجاره في إسطنبول؟

1. تحديد المتطلبات: عدد الموظفين أو هدف الاستثمار، والمناطق، والمساحة، والميزانية، والمواقف، والتوقيت.
2. القائمة المختصرة: خيارات إعادة البيع والإيجار إلى جانب المشاريع الجديدة من عقاراتنا المعروضة حالياً، مع المقارنة بين المطوّرين والمناطق.
3. التحقق: نوع سند الملكية والاستخدام المسجّل، وإذن الإشغال، والرهون، ورسوم الخدمات، والمواقف، وإدارة المبنى، وسجل المطوّر، مع مقارنة السعر أو الإيجار بالصفقات الأخيرة.
4. التفاوض: على السعر أو الإيجار، ومبلغ الوديعة، ومدة التجهيز، والمواقف، وتقسيم الرسوم.
5. الإتمام: الرقم الضريبي والحساب المصرفي وتقرير التقييم والمترجم وكاتب العدل وموعد السجل العقاري، ثم نقل الملكية أو توقيع عقد الإيجار، حضورياً أو بموجب وكالة.

بوراك أونال، المؤسس وكبير الوسطاء لدينا، وسيط عقاري مرخّص (اجتاز امتحان الترخيص عام 2021) ويحمل درجة الماجستير في المالية من كلية لندن للاقتصاد (London School of Economics). ومن تخصصاته المسجّلة تقييم العقارات وتأجير محلات التجزئة، لذا نقرأ موازنات رسوم الخدمات والإيجارات والتقييمات بعين ناقدة بدلاً من التسليم بأرقام المطوّر. أتعابنا على الشراء 2% مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة، وهي نفسها للعملاء الأجانب والأتراك ولا تُدفع إلا عند الإتمام، ونفصح عن أي عمولة من المطوّر. تقييمنا 5.0 على Google؛ ويقدّم بوراك استشاراته بالإنجليزية والتركية والفرنسية، ويعمل الفريق أيضاً بالروسية والصينية والعربية.