كيفية شراء عقار في تركيا للأجانب: دليل خطوة بخطوة

نعم، يستطيع الأجانب شراء عقار في تركيا وتسجيل سند الملكية (الطابو) بأسمائهم، بحقوق الملكية نفسها التي يتمتع بها المواطن التركي، خارج المناطق العسكرية والأمنية وضمن حدود المساحة. ويسير الشراء وفق تسلسل ثابت: رقم ضريبي تركي، ثم حساب مصرفي، ثم تقرير تقييم رسمي، ثم صرف مبلغ الثمن لدى بنك تركي، وأخيراً التوقيع في مديرية السجل العقاري، بنفسك أو عبر توكيل مصدَّق لدى كاتب العدل. وغالباً ما يستغرق الشراء النقدي لمنزل جاهز من أسبوعين إلى أربعة أسابيع من الاتفاق على السعر.

يعكس هذا الدليل القواعد السارية في أكتوبر 2026. والقواعد تتغير، لذا تحقّق من التفاصيل الخاصة بحالتك قبل أن تدفع أي مبلغ.

هل يحق للأجانب شراء عقار في تركيا؟

نعم. بموجب المادة 35 من قانون سندات الملكية رقم 2644، يحق لمواطني الدول التي يحددها قرار رئاسي شراء المنازل والمكاتب والمحلات والأراضي. وقد أُلغي شرط المعاملة بالمثل القديم عام 2012، فلم يعد مهماً ما إذا كانت دولتك تسمح للمواطنين الأتراك بالتملك فيها، ولا تحتاج إلى تصريح إقامة لكي تشتري. أما القيود فهي:

• المناطق العسكرية والأمنية مغلقة أمام المشترين الأجانب، وتتحقق مديرية السجل العقاري، قبل نقل الملكية، من أن كل عقار يشتريه أجنبي يقع خارجها.
• سقوف المساحة: لا يجوز أن يتجاوز مجموع ما يملكه الأفراد الأجانب 10% من الأراضي الخاصة في القضاء الواحد، ولا ما يملكه الشخص الواحد 30 هكتاراً في عموم تركيا.
• الجنسية: لا يستطيع مواطنو عدد قليل من الدول الشراء بأسمائهم؛ فالمواطنون السوريون مثلاً ممنوعون من ذلك.
• الأراضي غير المطوَّرة: يجب على المشتري الأجنبي أن يقدّم مشروعاً للأرض إلى الوزارة المختصة خلال سنتين.

لا يمنحك تملّك العقار بحد ذاته حق الإقامة في تركيا، لكنه قد يدعم طلب الإقامة. ففي إسطنبول، يجب ألا تقل قيمة العقار المستخدم للحصول على تصريح الإقامة قصيرة الأمد عن 200,000 دولار أمريكي، وبعض الأقضية والأحياء مغلقة أمام تسجيل المقيمين الأجانب الجدد؛ ويشرح دليلنا لتصريح الإقامة هذه القواعد. وللحصول على الجنسية التركية عبر الاستثمار، يجب ألا تقل قيمة العقار عن 400,000 دولار أمريكي وفق التقييم الرسمي، وأن يُحتفظ به ثلاث سنوات مع وضع إشارة على سند الملكية، ولا يؤهّل لذلك العقار المشترى من بائع أجنبي. ويتناول دليلنا للجنسية التركية عبر الاستثمار هذا البرنامج.

لا يزال المشترون الأجانب يشكّلون حصة صغيرة من السوق: فقد سجّلت هيئة الإحصاء التركية (TÜİK) بيع 2,167 منزلاً لأجانب في سبتمبر 2026، أي 1.5% من إجمالي المبيعات في تركيا، وتصدّر مواطنو روسيا والعراق وألمانيا قائمة المشترين.

كيف تشتري عقاراً في تركيا خطوة بخطوة؟

1. حدّد هدفك وميزانيتك الكاملة. فلكلٍّ من السكن والدخل الإيجاري وتصريح الإقامة والجنسية مناطق ومستويات أسعار مختلفة. في العقار المُعاد بيعه، أضف نحو 4.5% إلى 7% من السعر لتكاليف الشراء، وفي معظم العقارات الجديدة أضف ضريبة القيمة المضافة أيضاً ما لم تكن مؤهلاً للإعفاء؛ ويفصّل هذه البنود دليلنا حول تكلفة شراء عقار في تركيا.
2. أعدّ قائمة مختصرة وعاين العقارات. قارن الأسعار المطلوبة بأسعار المبيعات الأخيرة في الجوار، وعاين العقار حضورياً أو عبر بث فيديو مباشر. ويقارن دليلنا حول أفضل مناطق الاستثمار في إسطنبول بين المناطق.
3. أجرِ الفحوصات قبل دفع أي عربون. قيد سند الملكية، وإذن الإشغال، والديون، والمطوّر العقاري في المشاريع الجديدة (انظر قائمة التحقق أدناه).
4. اتفق على الشروط كتابةً. دوّن السعر والعملة ومواعيد الدفع وما يشمله البيع ومن يتحمّل كل تكلفة، ومصير العربون إذا انسحب أحد الطرفين. لا تنتقل الملكية إلا بتسجيل السند في مديرية السجل العقاري: فالاتفاق الخاص لا ينقلها، ولا يكون عقد الوعد بالبيع (satış vaadi) نافذاً إلا إذا وُقّع لدى كاتب العدل. واطلب من محامٍ مستقل مراجعة أي عقد، بلغة تفهمها، قبل التوقيع.
5. استخرج رقماً ضريبياً وافتح حساباً مصرفياً. نشرح كليهما أدناه.
6. اطلب تقرير التقييم. يُشترط تقرير صادر عن شركة تقييم مرخّصة من هيئة أسواق المال (SPK) عندما يكون المشتري أجنبياً.
7. اصرف مبلغ الثمن واحصل على شهادة DAB. بِع العملة الأجنبية لبنك تركي بقيمة سعر الشراء، واحصل على شهادة بيع العملة الأجنبية (döviz alım belgesi، DAB).
8. احجز موعد نقل الملكية وادفع الرسوم. يُقدَّم الطلب عبر النظام الإلكتروني للسجل العقاري، ويُدفع رسم الطابو ورسم الصندوق الدوار قبل الموعد، ويجب أن تكون للمبنى وثيقة DASK سارية (تأمين الزلازل الإلزامي).
9. وقّع في مديرية السجل العقاري. يوقّع البائع والمشتري، أو وكيلاهما، سند البيع الرسمي أمام موظف السجل العقاري، بحضور مترجم محلّف إذا كان أيٌّ منهما لا يتحدث التركية. ويُسجَّل سند الملكية باسمك في اليوم نفسه.
10. استقرّ في عقارك. انقل اشتراكات الكهرباء والمياه والغاز إلى اسمك، وسجّل لدى إدارة المبنى لدفع رسوم الخدمات الشهرية (aidat)، وتأكد من أن البلدية سجّلتك لضريبة العقار السنوية (emlak vergisi).

ما المستندات التي يحتاجها المشتري الأجنبي؟

الرقم الضريبي

يُستخرج الرقم الضريبي التركي (vergi numarası) مجاناً، وعادةً في اليوم نفسه من مكتب الضرائب بمجرد تقديم جواز سفرك. وتحتاج إليه لفتح الحساب المصرفي وتسجيل سند الملكية وعقود المرافق وأي إقرار ضريبي لاحق.

الحساب المصرفي

تفتح البنوك التركية حسابات لغير المقيمين، لكن لكل بنك متطلباته الخاصة. توقّع أن يُطلب منك جواز سفرك ورقمك الضريبي وبيان مصدر أموالك، وقد يستغرق الأمر من يوم إلى أسبوعين تقريباً. ويترك الحساب التركي سجلاً واضحاً للدفع، وهو ما ستحتاج إليه عند البيع وتحويل الأموال إلى الخارج، ويعتمد عليه أيضاً ملف طلب الجنسية.

تقرير التقييم العقاري (ekspertiz)

منذ عام 2019 تشترط مديرية السجل العقاري تقرير تقييم رسمياً في عمليات البيع التي يكون أحد أطرافها أجنبياً. وتُعدّه شركة مرخّصة من هيئة أسواق المال (SPK) خلال أيام عمل قليلة، وتبلغ تكلفته لعام 2026 ما لا يقل عن 17,622 ليرة تركية مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة لشقة لا تتجاوز مساحتها الإجمالية 250 م². ولا تقبل مديرية السجل العقاري عموماً سعراً مصرَّحاً به أقل من القيمة الواردة في التقرير، لذا تأكد مبكراً من أن التقييم يتماشى مع السعر المتفق عليه.

شهادة بيع العملة الأجنبية (DAB)

منذ 24 يناير 2022، يتعيّن على الأفراد الأجانب الذين يشترون عقاراً إثبات أن الثمن صُرف من عملة أجنبية لدى بنك تركي. وعملياً، تحوّل اليورو أو الدولار أو أي عملة أخرى إلى حسابك التركي، وتبيعها للبنك مقابل الليرة، فيُصدر البنك شهادة DAB باسمك بمبلغ لا يقل عن السعر المصرَّح به. احتفظ بها مع سند الملكية، فهي تدعم أيضاً طلب الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة وملف الجنسية.

مستندات مديرية السجل العقاري

• جواز سفرك، مع ترجمته إذا طلبها المكتب؛
• رقمك الضريبي؛
• صورة شخصية حديثة (6 × 4 سم)؛
• تقرير التقييم وشهادة DAB؛
• وثيقة DASK سارية للعقار؛
• توكيل مصدَّق لدى كاتب العدل، إذا كان شخص آخر سيوقّع نيابةً عنك.

كيف يُدفع الثمن عند نقل سند الملكية؟

ادفع بتحويل مصرفي من حسابك الخاص، بتوقيت يضمن انتقال المال والملكية في اليوم نفسه. وتجنّب الدفع نقداً: فالسجل المصرفي يحمي الطرفين ويدعم شهادة DAB وأي حساب ضريبي لاحق، ويسهّل تحويل عائدات البيع إلى الخارج حين تبيع العقار في المستقبل.

وستُضفي قاعدة جديدة طابعاً رسمياً على ذلك. فبموجب تعديلات على لائحة تجارة العقارات نُشرت في أبريل 2026، يجب أن تمرّ عمليات البيع المدفوعة كلياً أو جزئياً نقداً أو بتحويل مصرفي أو EFT عبر نظام دفع آمن: إذ تُجمَّد أموال المشتري في حساب مخصص قبل الموعد، وتُحرَّر للبائع عند تسجيل الملكية، وتُعاد إلى المشتري إذا لم يتم نقل الملكية. وقد أُرجئ موعد بدء التطبيق إلى 1 ديسمبر 2026 بتعديل نُشر في 1 أكتوبر 2026. أما عمليات البيع المستثناة ورسوم استخدام النظام فستُحدَّد بموجب بروتوكول، لذا نتحقق من الوضع الساري في كل عملية شراء.

هل يمكنك شراء عقار في تركيا دون السفر إليها؟

نعم. يعاين كثير من المشترين الدوليين العقار عبر الإنترنت ويُتمّون الشراء عن طريق وكيل. فتوقّع توكيلاً في قنصلية تركية، أو لدى كاتب عدل في بلدك مع إرفاق صورتك وتصديق أبوستيل، ثم يُترجَم المستند الصادر عن كاتب العدل الأجنبي ويُصدَّق لدى كاتب عدل في تركيا. وامنح الوكيل الصلاحيات المحددة اللازمة:

• استخراج رقمك الضريبي وفتح حساب مصرفي باسمك؛
• صرف العملة والحصول على شهادة DAB؛
• شراء العقار المحدد بعينه، ودفع الرسوم، والتوقيع في مديرية السجل العقاري؛
• إصدار وثيقة DASK وفتح حسابات المرافق.

أبقِ المال في حسابك أنت لا في حساب وكيلك، واجعل التوكيل مقصوراً على عملية الشراء هذه. ونتبادل المستندات معك رقمياً، ويمكننا أن نعرض عليك العقار في مكالمة فيديو قبل نقل الملكية.

ما الذي يجب التحقق منه قبل دفع العربون؟

• قيد سند الملكية: أن البائع هو المالك المسجَّل، وكيفية توزيع الملكية، وأي رهن (ipotek) أو حجز (haciz) أو إشارة (şerh)، مثل إشارة مسكن الأسرة التي تشترط موافقة الزوج أو الزوجة على البيع.
• نوع سند الملكية: ملكية طابقية كاملة (kat mülkiyeti)، أو حق الارتفاق الطابقي (kat irtifakı) الخاص بمرحلة البناء، وهو ما يعني عادةً أن المبنى لم يحصل بعد على إذن الإشغال (iskan).
• التراخيص والحالة: إذن الإشغال، والتعديلات غير المرخّصة، وعمر المبنى ومقاومته للزلازل، وما إذا كان قد صُنِّف مبنىً خطراً في إطار التجديد الحضري.
• الديون: ضريبة العقار غير المسددة، ومستحقات aidat، وفواتير المرافق. ولا تُجري مديرية السجل العقاري عملية البيع ما دامت ضريبة العقار مستحقة.
• للعقارات قيد الإنشاء: رخصة البناء، وسجل المطوّر العقاري في المشاريع التي سلّمها، وجدول الدفعات، والضمانات الواردة في العقد؛ ويتناولها دليلنا العقار قيد الإنشاء مقابل العقار الجاهز.
• للجنسية: ألا يكون البائع أجنبياً، وألا تكون الوحدة قد استُخدمت في طلب سابق؛ ويشرح دليلنا حول العقار الجديد أو المُعاد بيعه للحصول على الجنسية السبب.
• السعر: هل يُرجَّح أن يدعمه تقرير التقييم.

من واقع خبرتنا، غالباً ما يكمن سبب تأخر نقل الملكية في هذه الفحوصات: رهن لم يُفكّ، أو وثيقة DASK منتهية الصلاحية، أو توكيل لا يشمل عملية الشراء.

كم يستغرق شراء عقار في تركيا؟

في الشراء النقدي لعقار مُعاد بيعه، من الشائع أن تستغرق العملية من أسبوعين إلى أربعة أسابيع من الاتفاق على السعر. ويكون التحقق من المناطق العسكرية والأمنية سريعاً عادةً في وسط إسطنبول، لكنه قد يستغرق وقتاً أطول في مناطق أخرى. أما الشراء على المخطط فيسير وفق مراحل البناء: بعض المطورين ينقلون الملكية مبكراً، وآخرون عند اكتمال المشروع. ويضيف القرض العقاري مدة موافقة البنك؛ راجع دليلنا حول تمويل شراء العقارات للأجانب. هذه مدد معتادة وليست وعوداً.

كم تبلغ تكلفة شراء عقار في تركيا؟

يعرض دليلنا للتكاليف مثالاً عملياً كاملاً، ويتناول دليلنا حول الضرائب العقارية في تركيا ضريبة العقار السنوية وضريبة الإيجار وقاعدة السنوات الخمس على أرباح البيع. أما رسوم خدماتنا فتجدها في صفحة رسومنا.

كيف يساعدك Bosphorus Brokers في الشراء

Bosphorus Brokers مكتب وساطة عقارية في إسطنبول مرخّص من وزارة التجارة في الجمهورية التركية (ترخيص رقم 3408704). ومؤسسه بوراك أونال هو الوسيط العقاري المرخّص، ويقدّم المشورة لكل عميل شخصياً. ومن خلال خدمة شراء العقارات، نُعدّ القائمة المختصرة ونفحص العقارات ونتفاوض، ونرتّب رقمك الضريبي وموعدك في البنك والتقييم والمترجم وموعد السجل العقاري، ونرافقك أنت أو وكيلك عند نقل الملكية. وللبدء، تواصل معنا وأخبرنا بميزانيتك والغرض من العقار.