إجابة سريعة
تُظهر المساكن في إسطنبول عوائد إيجارية إجمالية تبلغ نحو 7.1% إلى 7.7% على الأسعار المطلوبة في 2026 (Endeksa)، وارتفعت إيجارات المستأجرين الجدد 35.5% في السنة المنتهية في سبتمبر 2026 (TCMB). أما العوائد الصافية فأقل: ففي مثالنا، يصبح العائد الإجمالي البالغ 6.6% نحو 4.1% بعد التكاليف والضريبة. وزيادات التجديد مقيّدة بمتوسط مؤشر أسعار المستهلك، والإيجار قصير الأجل يحتاج إلى ترخيص.
أبرز النقاط
- تشير بيانات Endeksa لعام 2026 إلى عائد إجمالي يبلغ نحو 7.1% إلى 7.7% على الأسعار المطلوبة في إسطنبول.
- ارتفعت إيجارات المستأجرين الجدد في إسطنبول 35.5% في السنة المنتهية في سبتمبر 2026 (TCMB)، أي أسرع من الأسعار التي ارتفعت 26.8%.
- في مثالنا التوضيحي، ينخفض العائد الإجمالي البالغ 6.6% إلى نحو 5.0% قبل الضريبة و4.1% بعدها.
- زيادات التجديد مقيّدة بمتوسط مؤشر أسعار المستهلك على 12 شهراً: 31.49% لعقود الإيجار التي تتجدد في أكتوبر 2026.
- يحتاج التأجير السياحي لمدة تصل إلى 100 يوم إلى ترخيص بموجب القانون رقم 7464، وفي المباني المشتركة إلى موافقة الملّاك الآخرين.
- في 2026، تُعفى أول 58,000 ليرة تركية من إيجار المساكن للمالك المستوفي للشروط؛ ويخضع الباقي لنسبة من 15% إلى 40%.
تُظهر المساكن في إسطنبول عائداً إيجارياً إجمالياً يبلغ نحو 7.1% إلى 7.7% على الأسعار المطلوبة في 2026 (Endeksa، فبراير ومايو 2026)، وارتفعت إيجارات المستأجرين الجدد في إسطنبول 35.5% في السنة المنتهية في سبتمبر 2026 (TCMB)، بوتيرة أسرع من الأسعار. لكن ما يبقى لك أقل: ففي مثالنا العملي أدناه، ينخفض العائد الإجمالي البالغ 6.6% إلى نحو 5.0% بعد التكاليف ونحو 4.1% بعد ضريبة الدخل التركية. وزيادات التجديد مقيّدة بمتوسط مؤشر أسعار المستهلك على 12 شهراً، والتأجير السياحي قصير الأجل يحتاج إلى ترخيص بموجب القانون رقم 7464.
الإيجارات والسقوف والمبالغ الضريبية تتغير كل عام، لذا تحقّق من الوضع الحالي لعقارك قبل التوقيع.
كم الإيجار المتوقع في إسطنبول في 2026؟
لا يوجد متوسط إيجار رسمي لكل منطقة، لذا ابدأ من عقود الإيجار الموقّعة فعلاً لشقق مماثلة في المبنى نفسه أو الشارع نفسه. ويُظهر مؤشران مؤرّخان اتجاه السوق:
- إيجارات المستأجرين الجدد. ارتفع مؤشر إيجارات المستأجرين الجدد لدى البنك المركزي التركي (TCMB) بنسبة 35.5% في إسطنبول و26.6% على مستوى تركيا في السنة المنتهية في سبتمبر 2026. وعلى المستوى الوطني، يمثل ذلك انخفاضاً بنسبة 2.4% بعد احتساب التضخم؛ أما في إسطنبول فقد تفوقت الإيجارات على التضخم البالغ 29.73% (هيئة الإحصاء التركية TÜİK، سبتمبر 2026).
- الإيجار مقارنةً بالسعر. انخفضت فترة الاسترداد للمساكن في إسطنبول لدى منصة Endeksa، أي عدد سنوات الإيجار اللازمة لاسترداد السعر، من 14 عاماً في فبراير 2026 إلى 13 عاماً في مايو 2026: أي عائد إجمالي يرتفع من نحو 7.1% إلى 7.7%. وارتفعت أسعار إسطنبول 26.8% في السنة المنتهية في سبتمبر 2026 (TCMB)، أي أقل من الإيجارات.
كلا المؤشرين يقيس عقود الإيجار الجديدة والإعلانات العقارية. أما الشقة المؤجَّرة لمستأجر قائم فتحقق عادةً دخلاً أقل، لأن زيادات التجديد مقيّدة (انظر أدناه) فيتأخر الإيجار عن السوق بمرور الوقت. ومن واقع خبرتنا، فإن المشترين الذين يدفعون سعر السوق كاملاً لشقة مؤجَّرة بإيجار قديم هم الأكثر خيبة من عائدهم، لذا اطلب عقد الإيجار وسجل الدفعات قبل الاتفاق على السعر.
داخل المنطقة الواحدة، يتوقف الإيجار أكثر ما يتوقف على قرب الشقة سيراً على الأقدام من محطة مترو أو مرمراي أو عبّارة، ثم على الطابق والإطلالة والحالة والموقف وخدمات المجمع، ورسوم الخدمات الشهرية (aidat) التي يدفعها المستأجر إضافةً إلى الإيجار. ويشرح دليلنا للمؤجّرين كيفية تحديد الإيجار والاتفاق عليه.
ما الفرق بين العائد الإيجاري الإجمالي والصافي؟
العائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسوماً على سعر الشراء. أما العائد الصافي فيطرح تكلفة تحقيق ذلك الإيجار: أشهر الشغور، والإدارة، وضريبة العقار، والتأمين، والإصلاحات، ورسوم الخدمات التي تدفعها أثناء خلوّ الشقة، وضريبة الدخل. فالإعلانات والبائعون يذكرون العائد الإجمالي؛ أما حسابك المصرفي فلا يرى إلا الصافي.
مثال عملي (للتوضيح فقط)
لنأخذ شقة بغرفتي نوم اشتُريت بمبلغ 10,000,000 ليرة تركية وأُجّرت غير مفروشة لمستأجر فرد مقابل 55,000 ليرة تركية شهرياً، مع شهر شغور واحد في السنة. وبنود التكاليف افتراضات لأغراض التوضيح، وليست عروض أسعار.
| البند | ليرة تركية سنوياً | ملاحظة |
|---|---|---|
| إيجار سنة كاملة | 660,000 | عائد إجمالي 6.6% |
| الشغور | -55,000 | شهر واحد بين مستأجرَين |
| الإدارة | -60,500 | بافتراض 10% من الإيجار المحصَّل |
| ضريبة العقار (emlak vergisi) | -8,000 | 0.2% من قيمة ضريبية مفترضة قدرها 4,000,000 ليرة تركية |
| التأمين | -6,000 | DASK (تأمين الزلازل الإلزامي) إضافةً إلى تأمين منزلي اختياري، مفترض |
| رسوم aidat أثناء الشغور، وأعمال المبنى | -10,000 | مفترض |
| الإصلاحات والصيانة | -20,000 | مخصص مفترض |
| الصافي قبل الضريبة | 500,500 | عائد صافٍ 5.0% |
| ضريبة الدخل | -88,036 | نسب 2026؛ إعفاء 58,000 ليرة تركية؛ نفقات مقطوعة 15%؛ دون دخل آخر |
| الصافي بعد الضريبة | 412,464 | عائد صافٍ 4.1% |
وتخفض تكاليف الشراء العائد مرة أخرى: فإذا أضافت الرسوم والضرائب 5% إلى السعر، يصبح العائد بعد الضريبة على إجمالي ما أنفقته نحو 3.9%. والأرقام بالليرة، لذا تتوقف النتيجة بعملتك أيضاً على سعر الصرف. وفي الاتجاه المقابل، يمكن أن يرتفع الإيجار عند كل تجديد ضمن السقف القانوني، وقد ترتفع قيمة الشقة.
شرح التكاليف
- رسوم aidat. رسوم الخدمات الشهرية للمبنى أو المجمع، مقابل التنظيف والأمن والمصاعد أو المسبح. يدفع المستأجرون عادةً رسوم aidat الدورية؛ ويدفعها الملّاك أثناء خلوّ الشقة، ويتحملون عادةً تكاليف الأعمال الكبرى لمرة واحدة. اكتب طريقة التقسيم في عقد الإيجار.
- ضريبة العقار (emlak vergisi). ضريبة العقار البلدية السنوية بموجب القانون رقم 1319: 0.1% من القيمة الضريبية للمساكن، تتضاعف إلى 0.2% في البلديات الكبرى مثل إسطنبول، وتُدفع على قسطين في مايو ونوفمبر. وتُحدَّد القيمة الضريبية من القيم الرسمية للأرض والبناء، وتكون عادةً أدنى من القيمة السوقية.
- التأمين. يغطي DASK، تأمين الزلازل الإلزامي، المبنى حتى حد معين؛ أما المحتويات والمسؤولية تجاه الغير فتحتاج إلى تأمين منزلي منفصل.
- التأجير والإدارة. عمولة تأجير عند إيجاد مستأجر، ورسوم شهرية إذا تولّى أحد إدارة الشقة نيابةً عنك، ويُتفق على كليهما كتابةً. راجع رسومنا.
- الشغور والإصلاحات. خصّص ميزانية لشهر شغور واحد على الأقل عند كل تغيير للمستأجر، ولصيانة سخان التدفئة (الكومبي) والطلاء والأجهزة.
هل تؤجّر لمدة طويلة أم قصيرة؟
يمكن أن يحقق التأجير قصير الأجل دخلاً أعلى لكل ليلة لكن بموثوقية أقل، وأصبح القانون يحدد ما إذا كان بإمكانك ممارسته أصلاً. فبموجب القانون رقم 7464، النافذ منذ 1 يناير 2024، يحتاج تأجير المسكن لأغراض سياحية لمدة تصل إلى 100 يوم إلى ترخيص من وزارة الثقافة والسياحة، وفي المبنى متعدد الوحدات إلى موافقة جميع الملّاك الآخرين. ويُعاقَب التأجير دون ترخيص بغرامة: ففي 2026 تبلغ الغرامة الأولى 180,617 ليرة تركية لكل مسكن، وترتفع بشدة إذا استمر التأجير. أما التأجير لأكثر من 100 يوم فيخضع لقواعد الإيجار العادية.
| التأجير طويل الأجل | التأجير قصير الأجل (السياحي) | |
|---|---|---|
| القواعد | قانون الالتزامات التركي رقم 6098 | ترخيص القانون رقم 7464 وموافقة الملّاك الآخرين |
| الدخل | إيجار شهري؛ وزيادات مقيّدة عند التجديد | أسعار لكل ليلة؛ وإشغال موسمي |
| تكاليف التشغيل | منخفضة بعد التأجير | الأثاث والتنظيف والمرافق وعمولة المنصات |
| وقتك | قليل | كثير، أو رسوم مدير |
| أبرز المخاطر | مستأجر سيئ؛ وإيجار يتأخر عن السوق | الغرامات، والأسابيع الشاغرة، والخلافات مع الجيران |
بالنسبة لمعظم الشقق التي نتعامل معها، يحقق التأجير الطويل، أو التأجير المفروش لمدة سنة لمستأجر من المهنيين، أفضل توازن بين الدخل والمخاطر. ويكون التأجير القصير أكثر جدوى في مبنى مستقل أو حيث يتوفر الترخيص والموافقات مسبقاً، وعادةً في المركز التاريخي لمنطقة بي أوغلو. وثمة قيد آخر: المسكن الذي يدعم تصريح إقامتك يجب أن يكون مسكنك أنت، ولا يجوز تأجيره ما دام يدعمه.
بكم يمكنك رفع الإيجار في 2026؟
في عقود إيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة، لا يجوز أن تتجاوز الزيادة عند كل تجديد سنوي متوسط التغير في مؤشر أسعار المستهلك على 12 شهراً (قانون الالتزامات التركي رقم 6098، المادة 344). وبالنسبة لعقود الإيجار التي تتجدد في أكتوبر 2026، يبلغ هذا السقف 31.49%، استناداً إلى أرقام TÜİK لشهر سبتمبر 2026. وقد انتهى السقف المؤقت البالغ 25% على تجديدات إيجار المساكن في 1 يوليو 2024. ويمكنك الاتفاق على زيادة أقل من السقف، لكن لا يجوز لأي بند في العقد تجاوزه.
بعد مرور خمس سنوات على عقد الإيجار، يمكن للمحكمة تحديد إيجار جديد في دعوى تحديد الإيجار (kira tespit davası)، مع مراعاة الإيجارات المماثلة والتغير في أسعار المستهلك وحالة العقار. ومبلغ التأمين محدود بإيجار ثلاثة أشهر (المادة 342). ولأن إيجارات المستأجرين الجدد في إسطنبول ارتفعت 35.5% بينما سقف التجديد 31.49%، يميل إيجار المستأجر القائم إلى الانحدار تدريجياً دون مستوى السوق: لذا حدّد الإيجار الأول بعناية.
أين يكون الطلب على الإيجار أقوى في إسطنبول؟
يتبع الطلب الوظائف والجامعات والمستشفيات وخطوط السكك الحديدية. وكقاعدة عامة، تُؤجَّر الشقة القريبة سيراً على الأقدام من محطة مترو أو مرمراي أو عبّارة أسرع من شقة أكبر تحتاج إلى سيارة.
| نوع المنطقة | أمثلة | المستأجرون المعتادون | ما يُؤجَّر جيداً |
|---|---|---|---|
| مناطق الأعمال المركزية | شيشلي، بشكتاش، كاغيتهانه | المهنيون، والتأجير للشركات، والمغتربون | شقق بغرفة نوم أو غرفتين قرب خطوط M2 أو M7 أو M11، مفروشة غالباً |
| مراكز الجانب الآسيوي | كاديكوي، أسكودار | المهنيون الشباب، والأزواج، والطلاب، والعائلات | شقق قرب مرمراي وخطَّي M4 أو M5 والعبّارات |
| الضواحي العائلية | باشاك شهير، بيليكدوزو | العائلات، والعاملون في المستشفيات وفي ممر المطار | شقق بثلاث غرف نوم في مجمعات مزوّدة بالأمن والمواقف، قرب المدارس |
| المركز التاريخي | بي أوغلو | الزوار، والعاملون في المجالات الإبداعية | شقق مفروشة؛ والتأجير السياحي بترخيص فقط |
| مناطق البوسفور الراقية | ساريير، وساحل البوسفور في بشكتاش | كبار التنفيذيين، والدبلوماسيون | منازل كبيرة بإطلالات؛ إيجارات مرتفعة لكن عوائد منخفضة عادةً بسبب ارتفاع الأسعار |
يقارن دليلنا حول أفضل مناطق الاستثمار في إسطنبول بين المناطق بمزيد من التفصيل، بما في ذلك أعمار المباني وطبيعة التربة.
كيف تُفرض الضريبة على الدخل الإيجاري في تركيا؟
يخضع الإيجار المتأتي من عقار في تركيا للضريبة في تركيا، حتى بالنسبة للملّاك المقيمين في الخارج، ويُصرَّح به في إقرار سنوي كل مارس عن السنة السابقة. وبالنسبة لدخل 2026 (قانون ضريبة الدخل رقم 193):
- الإعفاء. تُعفى أول 58,000 ليرة تركية من إيجار المساكن في السنة لكل مالك فرد (المادة 21). ولا ينطبق الإعفاء إذا كان عليك تقديم إقرار عن دخل تجاري أو مهني، أو تجاوز مجموع دخلك الحد القانوني، ويسقط عن تلك السنة إذا لم يُصرَّح في الموعد عن الإيجار الذي يتجاوز الإعفاء.
- النفقات. اخصم إما النفقات الفعلية الموثقة أو مبلغاً مقطوعاً بنسبة 15%؛ وإذا اخترت المبلغ المقطوع، فلا يمكنك العودة إلى النفقات الفعلية قبل مرور سنتين. ولم تعد فوائد القرض الخاص بمسكن تؤجّره قابلة للخصم.
- النسب. يخضع الباقي لنسبة 15% حتى 190,000 ليرة تركية، و20% حتى 400,000 ليرة تركية، و27% حتى 1,000,000 ليرة تركية، و35% حتى 5,300,000 ليرة تركية، و40% فوق ذلك (جدول 2026).
- المستأجرون من الشركات. الشركة التي تستأجر منك مكان عمل تقتطع ضريبة دخل بنسبة 20% (ضريبة الاستقطاع، stopaj) وتسددها لمكتب الضرائب.
تتوقف طريقة فرض الضريبة على دخل التأجير قصير الأجل على كيفية تنظيم التأجير، وقد يفرض بلد إقامتك أيضاً ضريبة على الإيجار، رهناً بأي اتفاقية ضريبية. واطلب من مستشار ضريبي تقديم الإقرار نيابةً عنك. ويتناول دليلنا حول الضرائب العقارية في تركيا الضرائب الأخرى على التملك والبيع.
كيف يساعدك Bosphorus Brokers
نساعد المستثمرين على الشراء بهدف الدخل، ثم على تأجير الشقة وإدارتها. فقبل الشراء، نقارن السعر بالمبيعات الأخيرة والإيجار بعقود الإيجار الموقّعة في الجوار، ونبيّن لك العائد الصافي بعد التكاليف. وبعد إتمام الصفقة، تتولى خدمة التأجير لدينا إيجاد مستأجر والتحقق منه وإعداد عقد إيجار بلغتين، وتتولى خدمة إدارة العقارات تحصيل الإيجار ودفع الفواتير وتنظيم الإصلاحات. وBosphorus Brokers مرخّص من وزارة التجارة (شهادة الترخيص رقم 3408704). تواصل معنا لنحسب معك العائد على أي عقار.
الأسئلة الشائعة
- ما العائد الإيجاري الجيد لشقة في إسطنبول؟
- تضع بيانات الإعلانات العقارية لدى Endeksa متوسط العائد الإجمالي للمساكن في إسطنبول عند نحو 7.7% على الأسعار المطلوبة في مايو 2026، أي فترة استرداد مدتها 13 عاماً. والشقة التي تحقق عائداً إجمالياً مماثلاً على سعر شرائها الكامل تتماشى مع السوق. أما بعد خصم الشغور والتكاليف والضريبة فالرقم أقل: ففي مثالنا العملي، أصبح العائد الإجمالي البالغ 6.6% نحو 5.0% قبل الضريبة و4.1% بعدها.
- من يدفع رسوم aidat، المالك أم المستأجر؟
- في عقد إيجار سكني عادي، يدفع المستأجر رسوم aidat الشهرية الدورية، التي تغطي تكاليف التشغيل مثل التنظيف والأمن والمصاعد. ويدفعها المالك أثناء خلوّ الشقة، ويتحمّل عادةً تكاليف الأعمال الكبرى لمرة واحدة، مثل تجديد السطح أو الواجهة. اكتب طريقة التقسيم في عقد الإيجار، وتحقق من حين لآخر من سدادها، لأن ديون aidat يجب تسويتها قبل البيع.
- هل الأفضل تأجير شقة في إسطنبول مفروشة أم غير مفروشة؟
- تناسب الشقق المفروشة من ينتقلون إلى إسطنبول للعمل، والتأجير للشركات، والإقامات التي تمتد بضعة أشهر، وتحقق عادةً إيجاراً أعلى. أما الشقق غير المفروشة فتناسب العائلات والمستأجرين الذين يبقون مدة أطول، مع استهلاك أقل واستبدالات أقل. والأثاث يكلّف مالاً وتنخفض قيمته، لذا قارن الإيجار الإضافي بتكلفة التأثيث واستبدال القطع على مدى ثلاث إلى خمس سنوات قبل أن تقرر.
- هل أحتاج إلى ترخيص لتأجير شقتي لمدة شهر أو شهرين؟
- نعم، إذا كان التأجير لأغراض سياحية. فبموجب القانون رقم 7464، يحتاج تأجير المسكن لأغراض سياحية لمدة تصل إلى 100 يوم إلى ترخيص من وزارة الثقافة والسياحة، وفي المبنى متعدد الوحدات إلى موافقة جميع الملّاك الآخرين. أما الإيجار لأكثر من 100 يوم فهو عقد إيجار عادي بموجب قانون الالتزامات التركي ولا يحتاج إلى ترخيص سياحي.
- هل يمكنني رفع الإيجار إلى مستوى السوق إذا بقي المستأجر سنوات؟
- ليس عند كل تجديد: فالزيادة السنوية مقيّدة بمتوسط التغير في أسعار المستهلك على 12 شهراً، أي 31.49% لعقود الإيجار التي تتجدد في أكتوبر 2026. وبعد مرور خمس سنوات على عقد الإيجار، يمكن للمحكمة تحديد إيجار جديد استناداً إلى الإيجارات المماثلة والتضخم وحالة العقار. ضع ذلك في حسبانك عند شراء شقة فيها مستأجر قديم، لأن إيجارها قد يكون أدنى بكثير من إيجارات المستأجرين الجدد.
- هل أدفع ضريبة على إيجار عقاري في إسطنبول إذا كنت أقيم خارج تركيا؟
- نعم. يخضع الإيجار المتأتي من عقار تركي للضريبة في تركيا سواء كنت تقيم فيها أم لا، ويُصرَّح به في إقرار سنوي كل مارس. وفي 2026، تُعفى أول 58,000 ليرة تركية من إيجار المساكن للفرد المستوفي للشروط، ويخضع الباقي لنسب من 15% إلى 40%. وقد يفرض بلدك أيضاً ضريبة على الإيجار، مع تخفيف العبء بموجب أي اتفاقية ضريبية.
- هل أحتاج إلى حساب مصرفي تركي لاستلام الإيجار؟
- إنه الخيار الأبسط. فالإيجار المدفوع في حساب تركي باسمك يترك سجلاً يدعم إقرارك الضريبي، ولاحقاً تحويلاتك إلى الخارج. وتحتاج إلى رقم ضريبي تركي لفتح الحساب. واستلم مبلغ التأمين والإيجار بتحويل مصرفي، لا نقداً أبداً، واحتفظ بعقد الإيجار والإيصالات وكشوف الحساب معاً لمحاسبك.
المصادر والأساس القانوني
- قانون الالتزامات التركي رقم 6098، المادة 344 (زيادة إيجار المساكن)
- قانون الالتزامات التركي رقم 6098، المواد 339-356 (إيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة)
- قانون ضريبة الدخل رقم 193 (الضريبة على أرباح بيع العقارات ودخل الإيجار)
- القانون رقم 7464 بشأن تأجير المساكن لأغراض سياحية (تراخيص الإيجار قصير الأجل منذ عام 2024)
- قانون ضريبة العقارات رقم 1319 (ضريبة العقار السنوية)
- رئاسة إدارة الإيرادات (الضرائب)
- وزارة الثقافة والسياحة
- البنك المركزي للجمهورية التركية (TCMB): مؤشر أسعار المساكن وسعر الفائدة الرئيسي وتعميم حركة رؤوس الأموال
- معهد الإحصاء التركي (TÜİK): إحصاءات مبيعات المساكن، بما فيها المبيعات للأجانب
هذه معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية. وقد تتغير القواعد، لذا تحقّق من القواعد السارية على حالتك لدى محامٍ أو مستشار ضريبي مستقل قبل اتخاذ أي خطوة.
بقلم
Burak Ünal
وسيط عقاري تركي مرخّص - رقم الترخيص 3408704
بوراك أونال وسيط عقاري مرخّص في تركيا (ترخيص رقم 3408704)، يقدّم الاستشارات لعملاء أتراك ودوليين في شراء العقارات وبيعها وتأجيرها، وفي الحصول على الجنسية التركية عبر الاستثمار. حاصل على ماجستير في المالية من كلية لندن للاقتصاد (2019) وبكالوريوس في إدارة الأعمال من جامعة بوغازيتشي (2016)، واجتاز عام 2021 امتحان الترخيص الرسمي للوسطاء العقاريين في تركيا. وهو من الحاصلين على منحة تشيفنينغ، وعضو مجلس الديوان (Divan Kurulu) في نادي غلطة سراي الرياضي، ويقدّم خدماته للعملاء بالإنجليزية (IELTS 8.0) والتركية والفرنسية.
