إجابة سريعة
توقّع أن تدفع نحو 4.5% إلى 7% فوق سعر العقار المُعاد بيعه في تركيا: رسم الطابو بنسبة 4% (قانوناً 2% على المشتري و2% على البائع)، وعمولة وساطة بنسبة 2% + ضريبة القيمة المضافة، وتقرير التقييم الرسمي، ورسم الصندوق الدوار في السجل العقاري، وتأمين DASK، والترجمة. وتُضاف عادةً على العقارات الجديدة ضريبة القيمة المضافة بنسبة 10% أو 20%، ما لم يكن المشتري أجنبياً غير مقيم مؤهلاً للإعفاء بموجب المادة 13(i).
أبرز النقاط
- رسم الطابو 4% من السعر المصرَّح به، قانوناً 2% على المشتري و2% على البائع، لكن المطورين كثيراً ما يحمّلون المشتري الرسم كاملاً.
- تخضع المساكن الجديدة المرخّصة اعتباراً من 1 أبريل 2022 لضريبة القيمة المضافة بنسبة 10% على أول 150 م² صافية و20% على ما يزيد عليها؛ ولا تخضع لها عموماً إعادة البيع بين الأفراد.
- يمكن إعفاء المشترين الأجانب غير المقيمين من ضريبة القيمة المضافة عند البيع الأول من شركة البناء، إذا دفعوا بعملة أجنبية أُدخلت إلى تركيا ولم يبيعوا خلال ثلاث سنوات.
- تبلغ تكلفة تقرير التقييم لعام 2026 ما لا يقل عن 17,622 ليرة تركية + ضريبة القيمة المضافة، ويبلغ رسم الصندوق الدوار نحو 6,681 ليرة تركية لكل عملية بيع في إسطنبول.
- منذ 19 ديسمبر 2025، يُعاقَب التصريح في السجل العقاري بسعر أقل من الحقيقي بغرامة تعادل الرسم الذي جرى التهرب منه.
- في مثالنا العملي لعقار مُعاد بيعه بسعر 300,000 دولار أمريكي يُشترى عبر وسيط، تبلغ التكاليف نحو 14,100 إلى 14,400 دولار أمريكي فوق السعر.
توقّع أن تدفع، فوق السعر، نحو 4.5% إلى 7% لشراء عقار مُعاد بيعه في تركيا، ويتوقف ذلك أساساً على طريقة تقسيم رسم الطابو البالغ 4%، وأضف ضريبة القيمة المضافة بنسبة 10% أو 20% (و1% أحياناً) على معظم العقارات الجديدة ما لم تكن مؤهلاً للإعفاء المخصص للمشترين الأجانب غير المقيمين. وأبرز البنود هي رسم الطابو، وعمولة الوساطة، وتقرير التقييم الرسمي، ورسم الصندوق الدوار في مديرية السجل العقاري، وتأمين الزلازل DASK، وتكاليف الترجمة وكاتب العدل.
الأرقام الواردة أدناه تخص عام 2026، وقد جرى التحقق منها في أكتوبر 2026. وتتغير الرسوم الثابتة المحددة بالليرة كل عام، لذا تأكد من المبالغ الحالية قبل وضع ميزانيتك.
كم تبلغ تكلفة شراء عقار في تركيا؟
| البند | المبلغ في 2026 | من يدفع عادةً | متى |
|---|---|---|---|
| رسم الطابو (tapu harcı) | 4% من السعر المصرَّح به | قانوناً 2% على المشتري و2% على البائع | قبل نقل الملكية |
| رسم الصندوق الدوار (döner sermaye) | نحو 6,681 ليرة تركية لكل عملية بيع في إسطنبول | المشتري عادةً | قبل نقل الملكية |
| ضريبة القيمة المضافة (KDV) على العقار الجديد | 10% على أول 150 م² صافية و20% على ما يزيد عليها؛ و1% في بعض الحالات | المشتري، ما لم يكن معفى | مع السعر |
| تقرير التقييم (ekspertiz) | من 17,622 ليرة تركية + 20% ضريبة القيمة المضافة | المشتري | قبل نقل الملكية |
| عمولة الوساطة | 2% من السعر + 20% ضريبة القيمة المضافة | يدفع كل طرف لوسيطه | عند إتمام الصفقة |
| تأمين الزلازل DASK | نحو 900 إلى 3,400 ليرة تركية سنوياً لشقة مساحتها 100 م² | المالك | قبل نقل الملكية، ثم سنوياً |
| الترجمة وكاتب العدل | بضعة آلاف من الليرات | المشتري | قبل الموعد أو في يومه |
| تأمينات اشتراك المرافق | بضعة آلاف من الليرات | المشتري | بعد نقل الملكية |
| ضريبة الدمغة | لا تُفرض على نقل الملكية نفسه | لا ينطبق | لا ينطبق |
ما هو رسم الطابو، ومن يدفعه؟
يحدد قانون الرسوم رقم 492 رسم الطابو بنسبة 2% من السعر المصرَّح به على المشتري و2% على البائع، أي 4% إجمالاً. ويُتفق في كثير من الصفقات على خلاف ذلك، وكثيراً ما يطلب المطورون من المشتري دفع نسبة 4% كاملة، لذا اكتب طريقة التقسيم في العقد. ويُحسب الرسم على السعر المصرَّح به في مديرية السجل العقاري، الذي لا يجوز أن يقل عن القيمة الضريبية للعقار، وينبغي ألا يقل، في حالة المشتري الأجنبي، عن قيمة تقرير التقييم.
صرّح بالسعر الحقيقي. فمنذ 19 ديسمبر 2025 (القانون رقم 7566)، أصبحت غرامة التصريح بسعر أقل تعادل كامل الرسم الذي جرى التهرب منه، بعد أن كانت 25%، إضافةً إلى فوائد التأخير. كما أن السعر المصرَّح به المنخفض يضخّم أرباحك الخاضعة للضريبة إذا بعت خلال خمس سنوات.
وتتقاضى مديرية السجل العقاري أيضاً رسم الصندوق الدوار مقابل خدمتها. ويُحسب لعام 2026 بضرب مبلغ أساسي قدره 2,227 ليرة تركية في معامل إقليمي، فيبلغ نحو 6,681 ليرة تركية لعملية بيع في إسطنبول.
هل تدفع ضريبة القيمة المضافة على العقار الجديد في تركيا؟
تُفرض ضريبة القيمة المضافة عندما يبيع بائعٌ مسجّل فيها، وهو عادةً مطوّر عقاري، وحدةً جديدة؛ أما إعادة البيع بين الأفراد فلا تخضع لها عموماً. وبالنسبة للمساكن:
- رخصة بناء صادرة اعتباراً من 1 أبريل 2022: 10% على أول 150 م² من المساحة الصافية، و20% على الجزء الزائد عليها.
- الرخص الأقدم: 1% أو 10% أو 20%، بحسب المساحة الصافية، وما إذا كان المشروع داخل نطاق بلدية كبرى، والقيمة الضريبية للأرض.
- مشاريع التجديد الحضري: 1% على أول 150 م² في الحالات المستوفية للشروط.
- المحلات والمكاتب وأماكن العمل الأخرى: 20% عموماً.
اسأل المطوّر عن النسبة المطبقة، وعمّا إذا كان السعر المعروض يشمل ضريبة القيمة المضافة.
إعفاء المشترين الأجانب غير المقيمين من ضريبة القيمة المضافة
تُعفي المادة 13(i) من قانون ضريبة القيمة المضافة رقم 3065 البيعَ الأول لمسكن أو مكان عمل حديث البناء عند استيفاء الشروط التالية:
- أن تكون أجنبياً غير مقيم في تركيا (أي، بوجه عام، ليس لديك مسكن في تركيا ولا تقيم فيها أكثر من ستة أشهر في السنة الميلادية)، أو مواطناً تركياً أقام في الخارج أكثر من ستة أشهر بتصريح عمل أو إقامة؛
- أن يكون البيع هو البيع الأول للوحدة من قِبل الشركة التي شيّدتها؛
- أن يُدفع الثمن بعملة أجنبية أُدخلت إلى تركيا: نصفه على الأقل قبل تاريخ الفاتورة، والباقي خلال سنة منه؛
- ألا تبيع خلال ثلاث سنوات. فإن بعت، أصبحت ضريبة القيمة المضافة التي لم تُحصَّل مستحقة الدفع، مع فوائد التأخير، قبل نقل الملكية.
تُطبَّق مدة السنوات الثلاث منذ تعديل عام 2022 (القانون رقم 7394)؛ والمصادر التي تذكر سنة واحدة لم تعد محدَّثة. وإذا كنت تقيم في تركيا أصلاً، فمن غير المرجح أن تكون مؤهلاً. اطلب من مستشار ضريبي تأكيد وضعك قبل التوقيع. وفي منزل بسعر 300,000 دولار أمريكي خاضع لنسبة 10%، يوفّر الإعفاء 30,000 دولار أمريكي.
ما الرسوم الأخرى التي ستدفعها؟
تقرير التقييم
يُشترط تقرير رسمي من شركة تقييم مرخّصة من هيئة أسواق المال (SPK) عندما يكون المشتري أجنبياً. والحد الأدنى للتعرفة في 2026 هو 17,622 ليرة تركية + ضريبة القيمة المضافة لشقة أو مكتب أو وحدة مماثلة لا تتجاوز مساحتها الإجمالية 250 م²، و20,217 ليرة تركية + ضريبة القيمة المضافة للمساحات من 251 إلى 500 م²؛ وقد يتقاضى المقيّمون أكثر من ذلك. وللحصول على الجنسية، يجب أن يُظهر التقرير قيمة لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي؛ راجع دليلنا للجنسية التركية عبر الاستثمار.
الترجمة وكاتب العدل والتوكيل
يجب أن يحضر مترجم محلّف التوقيع إذا كنت لا تتحدث التركية، وقد تطلب مديرية السجل العقاري ترجمة لجواز السفر. ويضيف التوكيل رسوم كاتب العدل، أما التوكيل الموقّع في الخارج فيحتاج أيضاً إلى تصديق أبوستيل وترجمة مصدّقة لدى كاتب العدل في تركيا. وتبلغ هذه التكاليف مجتمعةً عادةً بضعة آلاف من الليرات.
تأمين الزلازل DASK
تأمين DASK إلزامي للمباني السكنية، ويجب أن يكون سارياً عند نقل الملكية. ويتوقف القسط على المساحة الإجمالية ونوع البناء ومنطقة الخطر الزلزالي: فلشقة خرسانية مساحتها 100 م² كان القسط نحو 900 إلى 3,400 ليرة تركية سنوياً وفق التعرفة السارية في أكتوبر 2026. وتغطية DASK محدودة بسقف يبلغ نحو 2.55 مليون ليرة تركية اعتباراً من أكتوبر 2026، لذا يضيف كثير من الملّاك وثيقة تأمين منزلي خاصة.
المرافق ورسوم الخدمات
يعني نقل اشتراكات الكهرباء والمياه والغاز الطبيعي إلى اسمك دفع تأمينات ورسوم توصيل تبلغ بضعة آلاف من الليرات. واسأل إدارة المبنى قبل الشراء عن رسوم الخدمات الشهرية (aidat)، وعن أي مستحقات aidat غير مسددة أو رسوم لمرة واحدة.
عمولة الوساطة
تضع لائحة تجارة العقارات سقفاً لعمولة الوسيط المرخّص في عملية البيع يبلغ 2% + ضريبة القيمة المضافة من كل طرف. ورسومنا 2% من السعر المتفق عليه + 20% ضريبة القيمة المضافة، وهي واحدة للعملاء الأتراك والأجانب، ولا تُدفع إلا عند إتمام نقل الملكية: ففي صفقة بقيمة 300,000 دولار أمريكي، تبلغ 6,000 دولار أمريكي + ضريبة القيمة المضافة = 7,200 دولار أمريكي. والتفاصيل في صفحة رسومنا.
ضريبة الدمغة وتكاليف العقود
لا تُفرض ضريبة دمغة منفصلة على نقل سند الملكية نفسه. لكن عقد البيع أو الحجز المكتوب الذي يذكر سعراً قد يخضع لضريبة الدمغة بموجب قانون ضريبة الدمغة رقم 488، وتبلغ عموماً 0.948% من المبلغ، مع أن بعض العقود معفاة أو خاضعة لنسبة صفرية، كما يضيف عقد الوعد بالبيع الموقّع لدى كاتب العدل رسوم كاتب العدل. تحقّق ممن يدفع هذه التكاليف قبل توقيع عقد المطوّر.
نظام الدفع الآمن
اعتباراً من 1 ديسمبر 2026، يجب أن تمرّ عمليات البيع المدفوعة نقداً أو بتحويل مصرفي أو EFT عبر نظام دفع آمن جديد أُنشئ بموجب لائحة تجارة العقارات: إذ تُجمَّد أموال المشتري حتى تسجيل الملكية. وستُحدَّد رسوم استخدام النظام، وطريقة تقاسمها بين المشتري والبائع، بموجب بروتوكول. وسنؤكد المبلغ فور نشره.
مثال عملي: كم تكلفة شراء شقة بسعر 300,000 دولار أمريكي؟
للتوضيح فقط: شقة مساحتها 110 م² في إسطنبول بسعر 300,000 دولار أمريكي، مع تحويل الرسوم المحددة بالليرة بسعر صرف يقارب 49.4 ليرة تركية للدولار الأمريكي (منتصف أكتوبر 2026)، وتقسيم رسم الطابو وفق ما ينص عليه القانون.
| البند (بالدولار الأمريكي) | إعادة بيع من مالك فرد | عقار جديد مع دفع ضريبة القيمة المضافة | عقار جديد بإعفاء المادة 13(i) |
|---|---|---|---|
| رسم الطابو، حصة المشتري 2% | 6,000 | 6,000 | 6,000 |
| ضريبة القيمة المضافة | لا شيء | 30,000 (10%) | لا شيء |
| عمولة الوساطة، 2% + 20% ضريبة القيمة المضافة | 7,200 | 7,200 | 7,200 |
| تقرير التقييم (17,622 ليرة تركية + ضريبة القيمة المضافة) | 430 | 430 | 430 |
| رسم الصندوق الدوار | 135 | 135 | 135 |
| DASK، السنة الأولى | 60 | 60 | 60 |
| الترجمة وكاتب العدل (تقديرنا) | 150 إلى 400 | 150 إلى 400 | 150 إلى 400 |
| تأمينات اشتراك المرافق (تقديرنا) | 100 إلى 200 | 100 إلى 200 | 100 إلى 200 |
| الإجمالي فوق السعر | 14,075 إلى 14,425 | 44,075 إلى 44,425 | 14,075 إلى 14,425 |
| كنسبة من السعر | نحو 4.7% إلى 4.8% | نحو 14.7% إلى 14.8% | نحو 4.7% إلى 4.8% |
إذا دفعت رسم الطابو كاملاً بنسبة 4%، كما يطلب المطورون كثيراً، فأضف 6,000 دولار أمريكي، فتصل التكلفة في إعادة البيع إلى نحو 6.7%. ومن هنا جاء نطاقنا من 4.5% إلى 7% للشراء عبر وسيط. وأسعار الصرف تتغير، لذا ستتغير قيمة البنود المحددة بالليرة بالدولار.
ما التكاليف السنوية لامتلاك عقار في تركيا؟
- ضريبة العقار (emlak vergisi): من 0.1% إلى 0.6% من القيمة الضريبية سنوياً، تُدفع في مايو ونوفمبر؛ ويدفع المسكن في إسطنبول 0.2%. فالشقة التي تبلغ قيمتها الضريبية لعام 2026 مبلغ 4 ملايين ليرة تركية تدفع 8,000 ليرة تركية سنوياً، والقيمة الضريبية عادةً أدنى بكثير من سعر السوق. وبصفتك المشتري، تدفعها اعتباراً من السنة التالية لسنة الشراء.
- ضريبة المساكن ذات القيمة العالية: تدفع المساكن التي تتجاوز القيمة الضريبية لمبناها لعام 2026 مبلغ 17,711,000 ليرة تركية أيضاً نسبةً من 0.3% إلى 1% على القدر الزائد، ما لم يكن المسكن الوحيد لمالكه في تركيا.
- رسوم الخدمات (aidat): شهرية، يحددها المبنى أو المجمع السكني.
- تجديد DASK كل عام، وأي تأمين منزلي خاص.
- ضريبة النظافة البيئية (çevre temizlik vergisi): رسم صغير يُحصَّل مع فاتورة المياه.
- ضريبة الدخل الإيجاري، إذا أجّرت العقار: راجع دليلنا حول الضرائب العقارية في تركيا ودليلنا حول تأجير العقار في إسطنبول.
أما تكاليف المعيشة اليومية للأسرة، فراجع دليلنا حول تكلفة المعيشة في إسطنبول.
كيف تخفّض تكاليف الشراء؟
- اتفق كتابةً، قبل دفع أي عربون، على تقسيم رسم الطابو، ومعاملة ضريبة القيمة المضافة، ومن يدفع تكاليف العقد.
- إذا كنت غير مقيم وتشتري عقاراً جديداً، فرتّب تحويلات العملة الأجنبية بما يستوفي شروط المادة 13(i) قبل الدفعة الأولى، لا بعدها.
- اطلب التقييم مبكراً، حتى لا ترفع قيمةٌ أعلى من السعر المتفق عليه الرسمَ في اللحظة الأخيرة.
- صرّح بالسعر الحقيقي: فمنذ ديسمبر 2025 يُعاقَب التصريح بسعر أقل بغرامة تعادل الرسم الذي جرى التهرب منه.
- احتفظ بسند الملكية وشهادة DAB والإيصالات وتقرير التقييم: فهي تثبت تكلفتك إذا بعت خلال خمس سنوات، وتدعم أي ملف للجنسية.
يشرح دليلنا حول شراء عقار في تركيا كل خطوة من خطوات الشراء. وقبل أن تلتزم، نُعدّ لك كشفاً مفصلاً بالتكاليف للعقار المحدد ضمن خدمة شراء العقارات؛ ولطلبه، تواصل معنا.
الأسئلة الشائعة
- هل تكاليف الشراء واحدة للأجانب والمواطنين الأتراك؟
- الضرائب واحدة: فرسم الطابو بنسبة 4% وضريبة القيمة المضافة على العقارات الجديدة وضريبة العقار السنوية تنطبق على الجميع بالتساوي. ويتحمّل المشتري الأجنبي بعض التكاليف الإضافية، أبرزها تقرير التقييم الإلزامي، والمترجم المحلّف عند التوقيع، والتوكيل إذا كان يشتري عن بُعد. وقد يكون المشتري الأجنبي غير المقيم لعقار جديد مؤهلاً أيضاً لإعفاء من ضريبة القيمة المضافة لا يستطيع معظم المقيمين الأتراك الاستفادة منه.
- هل تشمل أسعار المطورين في تركيا ضريبة القيمة المضافة؟
- ليس دائماً. فبعض المطورين يعرضون أسعاراً شاملة للضريبة، وآخرون يضيفونها فوق السعر، بنسبة 10% أو 20% لمعظم المساكن المرخّصة منذ أبريل 2022. اطلب السعر كتابةً شاملاً للضريبة وغير شامل لها، واسأل عن النسبة المطبقة على المساحة الصافية للوحدة. وإذا كنت تتوقع الاستفادة من إعفاء المادة 13(i)، فيجب أن ينص العقد على كيفية تغيّر السعر إذا لم تكن مؤهلاً.
- هل يمكنني الاستفادة من إعفاء ضريبة القيمة المضافة إذا كنت أحمل تصريح إقامة تركياً؟
- ربما لا. فإعفاء المادة 13(i) مخصص للمشترين غير المقيمين في تركيا، أي، بوجه عام، من ليس لديهم مسكن في تركيا ولا يقيمون فيها أكثر من ستة أشهر في السنة الميلادية. وإذا كنت تعيش في تركيا، فمن غير المرجح أن يطبّقه المطوّر. تحقّق من وضعك مع مستشار ضريبي قبل التوقيع، لأن على البائع توثيقه قبل نقل الملكية.
- هل أدفع رسم الصندوق الدوار إضافةً إلى رسم الطابو البالغ 4%؟
- نعم. رسم الصندوق الدوار (döner sermaye) رسم خدمة منفصل تتقاضاه مديرية السجل العقاري. ويُحسب لعام 2026 بضرب مبلغ أساسي قدره 2,227 ليرة تركية في معامل إقليمي، فيبلغ نحو 6,681 ليرة تركية لعملية بيع في إسطنبول. ويدفعه المشتري عادةً، مع رسم الطابو، قبل الموعد.
- ما الميزانية الإجمالية التي يجب أن أخصصها لشقة جديدة؟
- ابدأ من نسبة إعادة البيع البالغة نحو 4.5% إلى 7%، وأضف ضريبة القيمة المضافة: 10% على أول 150 م² من المساحة الصافية و20% على أي جزء زائد عليها لمعظم المشاريع المرخّصة منذ أبريل 2022. ففي شقة بسعر 300,000 دولار أمريكي بنسبة 10%، يعني ذلك 30,000 دولار أمريكي إضافية، أي نحو 15% إجمالاً، ما لم تكن مؤهلاً لإعفاء غير المقيمين.
- هل أدفع ضريبة العقار في سنة الشراء؟
- عادةً لا. ففي سنة البيع يدفع البائع ضريبة العقار السنوية، ويصبح المشتري ملزماً بها اعتباراً من 1 يناير من السنة التالية. تحقّق من أن البائع سدّد أقساط السنة الجارية: فمديرية السجل العقاري لا تُجري عملية البيع ما دامت ضريبة العقار مستحقة. ثم تصلك أول فاتورة على قسطين، بحلول نهاية مايو ونهاية نوفمبر.
المصادر والأساس القانوني
- قانون الرسوم رقم 492 (رسم الطابو)
- المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (سندات الملكية)
- قانون ضريبة القيمة المضافة رقم 3065، المادة 13(i) (إعفاء المشترين غير المقيمين الذين يدفعون بالعملة الأجنبية)
- هيئة أسواق المال (SPK): شركات التقييم المرخّصة ومسار صناديق الاستثمار
- لائحة تجارة العقارات (ترخيص الوسطاء والحد الأقصى لرسوم الوساطة)
- قانون ضريبة العقارات رقم 1319 (ضريبة العقار السنوية)
- رئاسة إدارة الإيرادات (الضرائب)
- قانون ضريبة الدمغة رقم 488
- قانون تأمين الكوارث رقم 6305 (تأمين الزلازل الإلزامي DASK)
- القانون رقم 7566 المعدِّل لقوانين الضرائب (الجريدة الرسمية، 19 ديسمبر 2025)
هذه معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية. وقد تتغير القواعد، لذا تحقّق من القواعد السارية على حالتك لدى محامٍ أو مستشار ضريبي مستقل قبل اتخاذ أي خطوة.
بقلم
Burak Ünal
وسيط عقاري تركي مرخّص - رقم الترخيص 3408704
بوراك أونال وسيط عقاري مرخّص في تركيا (ترخيص رقم 3408704)، يقدّم الاستشارات لعملاء أتراك ودوليين في شراء العقارات وبيعها وتأجيرها، وفي الحصول على الجنسية التركية عبر الاستثمار. حاصل على ماجستير في المالية من كلية لندن للاقتصاد (2019) وبكالوريوس في إدارة الأعمال من جامعة بوغازيتشي (2016)، واجتاز عام 2021 امتحان الترخيص الرسمي للوسطاء العقاريين في تركيا. وهو من الحاصلين على منحة تشيفنينغ، وعضو مجلس الديوان (Divan Kurulu) في نادي غلطة سراي الرياضي، ويقدّم خدماته للعملاء بالإنجليزية (IELTS 8.0) والتركية والفرنسية.
