فنادق للبيع وللإيجار في إسطنبول وتركيا للمستثمرين الأجانب

يمكن للمستثمرين الأجانب الاستحواذ على فندق في تركيا بأربع طرق: شراء المبنى، أو شراء النشاط التشغيلي، أو شراء الاثنين معاً، أو استئجار فندق وتشغيله. وإذا كنت تبحث عن فندق للبيع، فإن فنادق البوتيك في إسطنبول تتركز أساساً في السلطان أحمد (Sultanahmet) وبيوغلو (Beyoğlu) وغلطة (Galata) وكاراكوي (Karaköy)، مع فنادق أخرى في كاديكوي (Kadıköy)، أما المنتجعات ففي أنطاليا وبودروم وفتحية. وسند الملكية والترخيص وسجل الإشغال والحسابات هي ما يحدد ما إذا كان السعر مناسباً. وتتولى Bosphorus Brokers البحث عن الفنادق وبيعها بسرية، ضمن خدمة العقارات التجارية لدينا.

ما خيارات شراء فندق أو استئجاره في تركيا؟

وقد يعني شراء النشاط التجاري شراء أصوله أو شراء حصص في الشركة التي تدير الفندق، ولكلٍّ منهما التزامات مختلفة. وينبغي أن يقدّم لك محاميك ومحاسبك المشورة بشأن الهيكل قبل أن تقدّم عرضك.

وفي حالة الاستئجار، يجب أن تكون مدة العقد كافية لاسترداد ما تنفقه على التجديد. ولا يجوز أن تتجاوز الزيادات عند التجديد متوسط مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) على مدى 12 شهراً (قانون الالتزامات رقم 6098، المادة 344)، والمستأجر إذا كان شركة تستأجر من فرد يقتطع من الإيجار ضريبة استقطاع (stopaj) بنسبة 20% (قانون ضريبة الدخل رقم 193، المادة 94).

أين توجد فنادق للبيع في إسطنبول وتركيا؟

• السلطان أحمد (Sultanahmet)، الفاتح (Fatih): شبه الجزيرة التاريخية، حيث الفنادق الصغيرة في مبانٍ قديمة قريبة من أبرز المعالم.
• بيوغلو (Beyoğlu) وغلطة (Galata): فنادق بوتيك في الشوارع التاريخية المطلّة على القرن الذهبي وما حولها. راجع دليلنا لحي بيوغلو.
• كاراكوي (Karaköy): بجوار غلطة على الواجهة البحرية، وفيها فنادق بوتيك في مبانٍ قديمة.
• كاديكوي (Kadıköy): فنادق بوتيك على الجانب الآسيوي، في بيئة يغلب عليها الطابع السكني. راجع دليلنا لحي كاديكوي.
• المنتجعات الساحلية: أنطاليا وبودروم وفتحية، حيث يتبع نشاط المنتجعات المواسم، وتكتسب قطعة الأرض والوصول إلى الشاطئ أهمية لا تقل عن الغرف.

وتخضع الأحياء القديمة لطبقة إضافية من القواعد. فقد تكون المباني مسجّلة أثرياً أو واقعة في مناطق محمية، حيث تحتاج التعديلات إلى موافقة هيئة الحماية المختصة. فاحسب ذلك ضمن خطط التجديد وجداوله الزمنية قبل تسعير الصفقة.

ما التراخيص والتصاريح التي يحتاجها الفندق في تركيا؟

تعمل الفنادق في تركيا إما بموجب شهادة تشغيل سياحي (Turizm İşletme Belgesi) من وزارة الثقافة والسياحة، أو برخصة من البلدية. وهما مساران مختلفان بمتطلبات مختلفة، لذا تحقّق من نوع الترخيص الذي يحمله الفندق، والاسم المسجّل به، وما يحدث عند تغيّر المالك أو المشغّل. وتأكّد من ذلك لدى الجهة المُصدِرة، لأن القواعد تتغير.

• شهادة الإسكان والوضع التنظيمي: يحتاج المبنى إلى شهادة إسكان (iskan، أي شهادة إشغال المبنى) ووضع تنظيمي يسمح بالاستخدام الفندقي.
• الاستخدام المسجّل في سند الملكية: ينبغي أن يتوافق سند الملكية (tapu، أو الطابو) مع الاستخدام الفندقي.
• قواعد الإيجار قصير الأجل: مبنى الشقق الذي يُؤجَّر بالليلة ليس فندقاً مرخّصاً. فمنذ عام 2024، يشترط القانون رقم 7464 الحصول على ترخيص من وزارة الثقافة والسياحة لتأجير مسكن لأغراض سياحية (إقامات تصل إلى 100 يوم)، وفي المباني متعددة الوحدات موافقة جميع الملاك الآخرين. ويتعرض التأجير غير المرخّص لغرامات.
• المطعم والبار: يحتاج بيع المشروبات الكحولية إلى تصريح إضافي، وهو ما يؤثر في إيرادات الفندق من الأطعمة والمشروبات.

ما الذي ينبغي مراجعته قبل شراء فندق؟

ما نطلبه من البائع ونفحصه قبل تقديم أي عرض:

• سند الملكية والإشارات المدوّنة عليه: الملاك وحصصهم، والرهون، وأي إشارات تقيّد البيع أو الاستخدام.
• التراخيص: الشهادة السياحية أو رخصة البلدية، والجهة الحاملة لها، وأي تصريح للمشروبات الكحولية.
• الحسابات التشغيلية وسجل الإشغال: أرقام شهرية تغطي عدة مواسم كاملة، مع فصل إيرادات الغرف عن إيرادات الأطعمة والمشروبات.
• الموظفون: العدد، والأدوار، والعقود، ومن يبقى من المديرين بعد البيع.
• قنوات الحجز: المنصات الإلكترونية ومنظمو الرحلات وأدوات الحجز المباشر التي يستخدمها الفندق، ومن يتحكم في الحسابات والموقع الإلكتروني والتقييمات بعد إتمام الصفقة.
• الحالة واحتياجات التجديد: الغرف، والمصاعد، وأنظمة المبنى، والسلامة من الحرائق، والهيكل الإنشائي، تُراجَع مع خبراء فنيين عند الحاجة. وتأمين الزلازل الإلزامي (DASK) مطلوب للمباني.
• قيود المباني التاريخية: في الأحياء القديمة، ما الذي يمكن تعديله، وما الموافقات التي تحتاجها الأعمال.
• تكاليف التشغيل: تُفرض ضريبة العقار السنوية (القانون رقم 1319) على المباني التجارية بنسب أعلى من المنازل.

أما الجانب المتعلق بالنشاط التجاري، بما فيه الوضع الضريبي والالتزامات والتزامات الموظفين والعقود، فهو من اختصاص محاسبك ومحاميك. ونحرص على أن يتسلّما من البائع كل ما يحتاجانه.

هل يمكن للأجنبي تملّك فندق عبر شركة تركية؟

نعم. يحق للأفراد الأجانب شراء العقارات في تركيا وفق قانون سندات الملكية رقم 2644، المادة 35: فالمناطق العسكرية والأمنية محظورة، وملكية الأجانب محدودة بنسبة 10% من مساحة الأراضي الخاصة في كل منطقة، ولا يجوز للشخص الواحد أن يتملك أكثر من 30 هكتاراً في عموم تركيا. وقد يكون حد الـ 30 هكتاراً مؤثراً في أراضي المنتجعات الكبيرة.

وإذا كنت ستتولى تشغيل الفندق أيضاً، فإن التملك عبر شركة مؤسَّسة في تركيا برأس مال أجنبي هو المسار الذي ينبغي النظر فيه. إذ يمكن لهذه الشركة تملّك العقار الذي يتطلبه نشاطها، بإذن من الولاية بعد تقييم عسكري وأمني (القانون رقم 2644، المادة 36؛ وقانون الاستثمار الأجنبي المباشر رقم 4875). فاحسب مدة هذا الإذن ضمن الجدول الزمني، واجعل محامياً أو محاسباً يتولى تأسيس الشركة. راجع دليلنا عن شراء العقارات التجارية في تركيا.

وتخضع العقارات التجارية الجديدة التي يبيعها بائع مسجّل في ضريبة القيمة المضافة لهذه الضريبة بنسبة 20% عموماً، بينما لا يخضع لها عموماً بيع العقارات المستعملة بين الأفراد. وإذا كانت الجنسية التركية عن طريق الاستثمار جزءاً من خطتك، فاطرح ذلك منذ البداية: إذ يمكن أن تكون العقارات التجارية مؤهلة عند قيمة 400,000 دولار أمريكي وفق التقييم الرسمي، مع الاحتفاظ بها ثلاث سنوات على الأقل، ويجب أن يتوافق هيكل الشراء مع هذه الشروط.

كيف تتولى Bosphorus Brokers صفقة الفندق بسرية؟

صفقات بيع الفنادق حساسة: فالموظفون والنزلاء والموردون يتأثرون بالشائعات. لذا يمكننا العمل بموجب اتفاقيات سرية (NDA) مع الطرفين، والإفصاح عن المعلومات على مراحل.

للمشترين

1. تحديد المتطلبات: الموقع، والحجم، والميزانية، وهل تريد المبنى أم النشاط أم الاثنين، ودورك في التشغيل.
2. بحث سرّي: نتواصل مع الملاك، ونوقّع اتفاقيات سرية حيث يشترطها البائعون، ونعدّ قائمة مختصرة بالفنادق وفق متطلباتك.
3. قائمة المستندات والزيارات الميدانية: المستندات المذكورة أعلاه، ثم زيارات تُخطَّط بما يراعي النزلاء والموظفين.
4. التسعير والتفاوض: مقارنة الأسعار المطلوبة بصفقات البيع الأخيرة، وترتيب تقرير التقييم الرسمي، والتفاوض على الشروط كتابياً.
5. الإتمام: الرقم الضريبي، والحساب المصرفي، والمترجم، وكاتب العدل، وموعد السجل العقاري، ونرافقك عند نقل سند الملكية.

للبائعين

ندير عملية بيع متكتّمة: ملخص لا يكشف هوية الفندق أولاً، ثم اسم الفندق وأرقامه فقط بعد توقيع اتفاقية سرية، والتحقق من المشترين قبل المعاينات، وتنظيم المعاينات بما يراعي النزلاء. وتشرح خدمة بيع العقارات لدينا كيف نسوّق ونتفاوض.

عند بيع العقار أو شرائه، عمولتنا 2% + ضريبة القيمة المضافة من المشتري، و2% + ضريبة القيمة المضافة من البائع، ولا تُدفع إلا عند إتمام الصفقة وقت نقل سند الملكية. أما في التنازل عن النشاط التجاري وحده وعقود الإيجار، فنتفق على الأتعاب كتابياً قبل أن نبدأ؛ راجع أتعابنا.

لماذا يعمل معنا المستثمرون الأجانب في قطاع الفنادق؟

• الترخيص: مرخّصة من وزارة التجارة في الجمهورية التركية، ترخيص رقم 3408704، ومالكة للعلامة التجارية المسجّلة «bosphorus brokers».
• بإشراف المؤسس مباشرةً: بوراك أونال، المؤسس وكبير الوسطاء، حاصل على ماجستير العلوم في المالية من كلية لندن للاقتصاد (London School of Economics) وبكالوريوس العلوم في إدارة الأعمال من جامعة بوغازيتشي (Boğaziçi University)، ومن خريجي منحة تشيفنينغ (Chevening)، واجتاز امتحان الترخيص الرسمي للوساطة العقارية عام 2021. ومن تخصصاته تقييم العقارات وتأجير محلات التجزئة وإدارة العقارات والتطوير العقاري: تقييم المبنى مقارنةً بدخله، وقراءة عقود الإيجار التي تقف خلفه، والتخطيط لما يحتاجه.
• الاستقلالية: نمثّلك أنت، ونقارن الفنادق في مختلف المناطق.
• العمولة نفسها للعملاء الأجانب والأتراك، ولا تُدفع إلا عند إتمام الصفقة.
• تعدد اللغات والعمل عن بُعد: يقدّم المؤسس المشورة بنفسه بالإنجليزية والتركية والفرنسية، ويعمل الفريق أيضاً بالروسية والصينية والعربية، مع معاينات عبر الإنترنت ومستندات رقمية، ووكالة رسمية عند الحاجة.
• إسطنبول والساحل: نعمل أيضاً في أنطاليا وبودروم وفتحية وأنقرة وإزمير.
• تقييم 5.0 على Google.

لمحادثة أولى سرّية، اتصل بنا أو راسلنا عبر واتساب على الرقم +90 533 140 04 96، أو عبر البريد الإلكتروني contact@bosphorusbrokers.com.