بيع عقار في تركيا للأجانب: الخطوات والضرائب وتحويل الأموال

نعم، يمكن للأجنبي بيع عقاره في تركيا بالطريقة نفسها التي يبيع بها المالك التركي: إذ تكتمل عملية البيع بنقل سند الملكية (tapu، أي الطابو) في السجل العقاري، حضورياً أو بموجب وكالة موثّقة لدى كاتب العدل. وبصفتك بائعاً، تدفع عادةً حصة 2% من رسم نقل سند الملكية، وربما ضريبة الدخل على الربح إذا بعت خلال خمس سنوات من الشراء، إضافة إلى أتعاب وسيطك. ثم يمكن تحويل حصيلة البيع إلى الخارج عبر النظام المصرفي.

القواعد والنسب تتغيّر، لذا تأكّد من التفاصيل الخاصة بحالتك قبل أن تتصرّف.

كيف يجري بيع عقار في تركيا خطوة بخطوة؟

تمرّ معظم عمليات إعادة البيع بالخطوات السبع نفسها.

1. حدّد السعر. اعتمد في التسعير على المبيعات الأخيرة لعقارات مماثلة في المبنى نفسه أو الحي نفسه. فالأسعار المطلوبة على الإنترنت تُظهر ما يأمل به البائعون، لا ما يدفعه المشترون فعلاً. ويتأثر السعر بالطابق والإطلالة والحالة والمواقف وعمر المبنى ورسوم الخدمات الشهرية (aidat).
2. احصل على تقييم. عندما يكون المشتري أجنبياً، يجب الحصول قبل نقل الملكية على تقرير تقييم رسمي من خبير تقييم مرخّص من هيئة أسواق المال (SPK). وطلبه مبكراً يكشف لك ما إذا كان الرقم الرسمي يدعم السعر الذي تطلبه.
3. اعرض العقار وسوّقه. الصور الجيدة ومخطط الشقة والوصف الدقيق تؤدي معظم المهمة. كما أن المعاينات عبر الإنترنت والمستندات باللغة الإنجليزية تتيح للمشترين في الخارج اتخاذ قرارهم دون السفر إلى إسطنبول.
4. اتفق على العرض والعربون كتابياً. تفاوض على السعر، وما يشمله البيع، وموعد نقل الملكية، ومن يدفع أي رسوم. وقبل دفع أي عربون، دوّن هذه الشروط وطريقة الدفع ومصير العربون إذا انسحب أي من الطرفين في اتفاق مكتوب بلغتين، واطلب من محامٍ مستقل مراجعته.
5. جهّز المستندات. بينما يحصل المشتري على رقم ضريبي وحساب مصرفي وتقرير التقييم، تجمع أنت مستنداتك (المذكورة أدناه)، وتسدّد ديون المرافق ورسوم الخدمات، وتتفق مع بنكك على طريقة فكّ أي رهن مسجّل على سند الملكية.
6. احضر موعد السجل العقاري. يحضر الطرفان، أو وكيلاهما، إلى مديرية السجل العقاري المسجّل فيها العقار، مع مترجم إذا كان أحدهم لا يتحدث التركية. تُدفع الرسوم، ويوقّع الطرفان، ويصدر سند الملكية باسم المشتري.
7. استلم الثمن عند نقل الملكية. نوصي بتحويل مصرفي إلى حسابك الخاص، يُؤكَّد في يوم توقيع السند نفسه. وتجنّب النقد: فالسجل المصرفي يحمي الطرفين، وهو ما سيطلبه بنكك عند تحويل الأموال إلى الخارج.

من واقع خبرتنا كوسطاء، فإن أكثر أسباب التأخير في اللحظة الأخيرة شيوعاً هي أوراق البائع: وثيقة تأمين إلزامي ضد الزلازل (DASK) منتهية الصلاحية، أو رسوم خدمات غير مسدّدة، أو وكالة لا تشمل البيع. والتحقق من هذه الأمور في الأسبوع الأول يجنّبك إعادة حجز الموعد.

ما المستندات التي تحتاجها لبيع عقار في تركيا؟

نطلب سند الملكية ووثيقة DASK وكشفاً حديثاً برسوم الخدمات في اجتماعنا الأول، لأنها مجتمعةً تجيب عن معظم الأسئلة الأولى للمشتري. ويحتاج البائع عادةً إلى:

• سند الملكية (tapu)؛
• جواز السفر أو بطاقة الهوية التركية؛
• رقم ضريبي تركي، وهو عادةً الرقم الذي حصلت عليه عند الشراء؛
• وثيقة DASK سارية (التأمين الإلزامي ضد الزلازل)؛
• تقرير تقييم رسمي حيثما يُشترط، كأن يكون المشتري أجنبياً؛
• ما يثبت تسديد فواتير المرافق ورسوم الخدمات، وتسديد أي ضريبة عقار سنوية مستحقة؛
• وكالة موثّقة لدى كاتب العدل، مترجمة ومصدّقة بالأبوستيل حسب الحاجة، إذا كان شخص آخر سيوقّع نيابةً عنك.

أما إذن الإشغال (iskan) ومخطط الشقة والفواتير الحديثة فليست مطلوبة دائماً، لكنها تساعد المشترين على اتخاذ القرار بسرعة أكبر.

هل يمكنك بيع عقارك في تركيا من الخارج؟

نعم. يمكن للبائع المقيم في الخارج توقيع وكالة موثّقة لدى كاتب عدل تركي أو في قنصلية تركية، مترجمة ومصدّقة بالأبوستيل حسب الحاجة، ثم يوقّع الوكيل في السجل العقاري نيابةً عنه. ومع المعاينات عبر الإنترنت والمستندات الرقمية، يمكنك البيع دون أن تسافر. ولكي تؤدي الوكالة غرضها بسلاسة:

• اجعلها محددة. سمِّ العقار ببيانات سند ملكيته، واقصر الصلاحية على بيعه والخطوات المرتبطة به، مثل دفع الرسوم وإغلاق اشتراكات المرافق.
• تحكّم في المال. اجعل ثمن البيع يُدفع إلى حسابك المصرفي الخاص، لا إلى حساب وكيلك.
• اختر بعناية. عيّن شخصاً تثق به، وفكّر في ذكر السعر المتفق عليه أو الحد الأدنى للسعر في الوثيقة.
• راجعها مبكراً. أرسل إلينا نسخة منها قبل موعد نقل الملكية بوقت كافٍ لنتأكد مع كاتب العدل والسجل العقاري من أنها تغطي كل ما يلزم. وفي الحالات غير المعتادة، اطلب من محامٍ صياغتها.

ما الضرائب والتكاليف التي تدفعها عند بيع عقار في تركيا؟

رسم نقل سند الملكية

يبلغ الرسم 4% من القيمة المصرّح بها، ويُقسَم قانوناً بواقع 2% على المشتري و2% على البائع. وفي الواقع كثيراً ما يُتّفق على تقسيم مختلف، لذا وثّق كتابياً ما تتفقان عليه. ويُضاف أيضاً رسم صغير للصندوق الدوّار. صرّح بالسعر الحقيقي المتفق عليه: فالتصريح بأقل منه لتوفير الرسم يعرّض الطرفين لمخاطر، منها مخاطر ضريبية.

ضريبة الدخل على الربح

إذا باع الفرد خلال خمس سنوات من الشراء، يخضع الربح عادةً لضريبة الدخل؛ وبعد خمس سنوات تُعفى مبيعات الأفراد عادةً (قانون ضريبة الدخل رقم 193). وقد تتغيّر طريقة الحساب، بما في ذلك أي تعديل وفق التضخم، لذا اطلب من مستشار ضريبي احتساب وضعك والتعامل مع أي إقرار ضريبي. وقد تكون لبلد إقامتك قواعده الخاصة أيضاً. ويقدّم دليلنا عن الضرائب العقارية في تركيا الصورة الأشمل.

ضريبة القيمة المضافة

لا تخضع مبيعات العقارات المستعملة بين الأفراد عادةً لضريبة القيمة المضافة. لكن إذا كنت قد اشتريت عقاراً جديداً مستفيداً من إعفاء ضريبة القيمة المضافة المخصّص للمشترين الأجانب غير المقيمين (قانون ضريبة القيمة المضافة رقم 3065، المادة 13(i))، فإن من شروطه عدم البيع خلال مدة محددة، لذا تحقّق من وضعك قبل عرض العقار للبيع.

أتعاب الوساطة

أتعابنا 2% من سعر البيع المتفق عليه مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة 20%، وهي نفسها للبائعين الأتراك والأجانب. ولا تُستحق إلا عند إتمام الصفقة لدى نقل سند الملكية؛ وإذا لم يكتمل البيع، فلا أتعاب وساطة. ففي صفقة بيع بقيمة 400,000 دولار أمريكي، تبلغ الأتعاب 8,000 دولار أمريكي + ضريبة القيمة المضافة = 9,600 دولار أمريكي. وتجد التفاصيل في صفحة الأتعاب.

تكاليف البائع في لمحة

التكلفة	حصة البائع المعتادة	ملاحظات
رسم نقل سند الملكية	2% من القيمة المصرّح بها	4% إجمالاً، يُقسَم قانوناً 2%/2%؛ ووثّق كتابياً أي تقسيم آخر
رسم الصندوق الدوّار	رسم صغير	يُدفع في السجل العقاري
أتعاب الوساطة	2% + ضريبة القيمة المضافة 20%	على السعر المتفق عليه، ولا تُستحق إلا عند الإتمام
ضريبة الدخل على الربح	تتوقف على مقدار الربح	تُطبَّق عادةً خلال خمس سنوات من الشراء؛ ويُعفى الأفراد عادةً بعد خمس سنوات
ضريبة القيمة المضافة	لا شيء عادةً	بيع عقار مستعمل بين أفراد؛ وتحقّق من أي شروط للمادة 13(i)
تقرير التقييم	حسب الاتفاق	مطلوب عندما يكون المشتري أجنبياً
الوكالة والترجمة	عند الحاجة فقط	عندما تبيع عن طريق وكيل
رسوم الخدمات والمرافق وضريبة العقار	المبالغ المستحقة	تُسدَّد قبل نقل الملكية
DASK	قسط الوثيقة	يجب أن تكون سارية عند نقل الملكية

هل يمكنك بيع عقار اشتريته للحصول على الجنسية التركية؟

العقار المستخدم للحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار يجب ألا تقل قيمته عن 400,000 دولار أمريكي وفق التقييم الرسمي، وأن يُحتفظ به ثلاث سنوات على الأقل، ويثبت ذلك شرح بعدم البيع مسجّل على سند الملكية.

• خلال السنوات الثلاث. مدة الاحتفاظ شرط من شروط الاستثمار للجنسية. فلا تتفق على بيع، ولا تقبض عربوناً، ولا توقّع اتفاقية بيع خلال هذه المدة دون استشارة محامٍ مستقل.
• بعد السنوات الثلاث. قبل التسويق، نتحقق من قيد السجل العقاري لمعرفة تاريخ الشرح ووضعه، ونخطط معك للخطوات اللازمة قبل نقل الملكية، بدلاً من تركها لأسبوع البيع.

وإذا كنت قد استفدت أيضاً من إعفاء ضريبة القيمة المضافة بموجب المادة 13(i)، فتحقّق من الشرطين معاً. وعلى المشتري الذي يخطط لتقديم طلب الجنسية الخاص به أن يتأكد من أن إعادة البيع تستوفي المتطلبات في حالته. ويشرح دليلنا للجنسية التركية عن طريق الاستثمار هذا البرنامج.

كيف تحوّل أموال بيع العقار إلى خارج تركيا؟

يمكن تحويل حصيلة البيع إلى الخارج عبر النظام المصرفي التركي. وعملياً:

1. اطلب من المشتري الدفع بتحويل مصرفي إلى حساب تركي باسمك، ليكون هناك سجل واضح مرتبط بالبيع.
2. حدّد عملة الدفع وبيانات الحساب في اتفاقية البيع المكتوبة.
3. توقّع أن يطلب منك بنكك مستندات الصفقة، مثل أوراق نقل سند الملكية واتفاقية البيع وتقرير التقييم. واحتفظ أيضاً بسجلات الشراء، بما فيها ما يثبت الأموال التي أدخلتها إلى تركيا في الأصل.
4. تحدّث مع بنكك قبل موعد نقل الملكية بشأن المستندات المطلوبة وتحويل العملة والتوقيت، حتى لا تتأخر الأموال.

وإذا كانت هناك ضريبة مستحقة على الربح، فسوّها مع مستشارك الضريبي بالتوازي مع التحويل.

ما الأخطاء التي ينبغي تجنّبها عند بيع عقار في تركيا؟

• التسعير بناءً على الأسعار المطلوبة على الإنترنت بدلاً من المبيعات الأخيرة، ثم خفض السعر مرة بعد مرة.
• قبض عربون بالمصافحة، دون اتفاق مكتوب بلغتين.
• ترك تقسيم رسم سند الملكية البالغ 4% معلّقاً حتى يوم نقل الملكية.
• التصريح بسعر أقل من الحقيقي في السجل العقاري.
• نسيان قاعدة السنوات الخمس على الأرباح، أو شروط المادة 13(i)، أو شرح الجنسية.
• توقيع وكالة واسعة الصلاحيات، أو السماح للوكيل بقبض الأموال.
• ترك وثيقة DASK تنتهي، أو إبقاء ديون رسوم الخدمات والمرافق دون تسديد.
• قبول النقد، فهو لا يترك أي أثر مصرفي عند تحويل الأموال إلى الخارج.
• عدم إطلاع المشترين على عقد الإيجار إذا كان العقار مؤجَّراً، لأن وجود مستأجر حالي يؤثر في نوعية المشترين المحتملين.

كيف يمكن أن تساعدك Bosphorus Brokers في البيع

Bosphorus Brokers شركة وساطة عقارية مرخّصة في إسطنبول، مرخّصة من وزارة التجارة في الجمهورية التركية، ترخيص رقم 3408704. وعندما تبيع عقارك معنا، نسعّره بناءً على المبيعات الأخيرة، ونتحقق من قيد سند الملكية والرهون والشروح وإذن الإشغال، ونسوّقه، وننظّم المعاينات حضورياً وعبر الإنترنت، ونتفاوض، ونجهّز أوراق البيع مع الطرفين، ونرتّب تقرير التقييم والمترجم وكاتب العدل وموعد السجل العقاري، ونرافقك أنت أو وكيلك عند نقل الملكية.

أتعابنا 2% + ضريبة القيمة المضافة، ولا تُدفع إلا عند الإتمام. ويدير الشركةَ مؤسسُها مباشرة: إذ يقدّم بوراك أونال، المؤسس وكبير الوسطاء لدينا (ماجستير في المالية من كلية لندن للاقتصاد London School of Economics)، استشاراته شخصياً بالإنجليزية والتركية والفرنسية، ويعمل الفريق مع العملاء بالإنجليزية والتركية والفرنسية والروسية والصينية والعربية. وتقييمنا 5.0 على Google. ألست مستعداً للبيع بعد؟ يمكننا أيضاً تأجير عقارك في إسطنبول. وللبدء، تواصل معنا أو راسلنا عبر واتساب على الرقم +90 533 140 04 96.