外国人出售土耳其房产：流程、税费与过户指南

可以，外国人出售土耳其房产的方式与土耳其业主相同：在地契登记处办理地契（tapu）过户即完成交易，可亲自办理，也可通过经公证的授权委托书办理。作为卖方，您通常须承担地契过户费中的2%；如在购买后五年内出售，可能还须就增值收益缴纳所得税；另需支付经纪佣金。售房款随后可通过银行系统汇往海外。

相关规定和税率时有变化，请在行动前就您的具体情况确认细节。

出售土耳其房产的具体步骤是什么？

大多数二手房出售都遵循以下七个步骤。

1. 确定价格。参照同一楼宇或同一街区可比房产的近期成交价定价。网上挂牌价反映的是卖方的期望，而非买方实际支付的价格。楼层、景观、房况、停车位、楼龄以及每月物业管理费（aidat）都会影响价格。
2. 取得估价。买方为外国人时，过户前必须取得由土耳其资本市场委员会（SPK）持证估价师出具的官方估价报告。尽早委托估价，可以看出官方数字能否支撑您的报价。
3. 挂牌推广。优质照片、户型图和准确的描述能发挥最大作用。线上看房和英文资料让海外买家无需专程前往伊斯坦布尔即可做出决定。
4. 以书面形式确定报价和定金。洽谈价格、包含的物品、过户日期以及各项费用由谁承担。在支付任何定金之前，请将上述条款、付款方式以及任何一方退出时定金如何处理，写入一份双语书面协议，并请独立律师审阅。
5. 准备文件。在买方办理税号、银行账户和估价的同时，您需备齐文件（见下文清单），结清水电燃气等公用事业费用及aidat欠费，并与您的银行商定如何解除地契上的抵押。
6. 出席地契登记处预约。双方本人或其受托人前往房产所在地的地契登记处办理；如有人不会说土耳其语，须有翻译在场。缴清各项费用后双方签字，地契即登记至买方名下。
7. 过户时收款。我们建议通过银行转账汇入您本人的账户，并在签署地契当天确认到账。避免使用现金：银行记录能保护双方，也是您日后将资金汇往海外时银行会要求提供的凭证。

根据我们作为经纪人的经验，最后一刻延误最常见的原因是卖方一侧的文件问题：DASK（强制地震保险）保单过期、aidat未缴清，或授权委托书未涵盖出售事项。在第一周就核查这些事项，可以避免重新预约过户。

出售土耳其房产需要哪些文件？

在首次会面时，我们会请您提供地契、DASK保单和最近的aidat缴费单，因为这三份文件能回答买方早期的大部分问题。卖方通常需要：

• 地契（tapu）；
• 护照或土耳其身份证；
• 土耳其税号，通常沿用您购房时办理的税号；
• 有效的DASK保单（强制地震保险）；
• 如有要求，提供官方估价报告，例如买方为外国人时；
• 公用事业费用和aidat已缴清、应缴的年度房产税已结清的证明；
• 如由他人代您签字，须提供经公证的授权委托书，并按要求办理翻译和海牙认证（Apostille）。

入住许可证（iskan）、户型图和近期账单并非总是必需，但有助于买方更快做出决定。

身在海外可以出售土耳其房产吗？

可以。身在海外的卖方可在土耳其公证处或土耳其领事馆签署经公证的授权委托书，并按要求办理翻译和海牙认证，随后由受托人代其在地契登记处签字。借助线上看房和电子文件，您无需出行即可完成出售。为确保授权委托书顺利生效：

• 内容要具体。以地契信息写明房产，并将授权范围限定为出售该房产及相关事项，例如缴纳费用和注销公用事业账户。
• 掌控资金。让售房款汇入您本人的银行账户，而不是受托人的账户。
• 谨慎选人。委托您信任的人，并可考虑在文件中写明约定价格或最低价格。
• 尽早核查。请在过户日期之前尽早将副本发给我们，以便我们与公证处和地契登记处确认其涵盖所需事项。如情况特殊，请律师起草措辞。

出售土耳其房产需要缴纳哪些税费？

地契过户费

过户费为申报价值的4%，依法由买方承担2%、卖方承担2%。实际中分摊方式常另行约定，因此无论如何约定，都请写入书面协议。另需缴纳一笔小额周转基金费。请如实申报约定的成交价：为少缴过户费而低报价格，会给双方带来风险，包括税务风险。

增值收益所得税

个人在购买后五年内出售，其收益一般须缴纳所得税；满五年后，个人出售一般免税（第193号《所得税法》）。计算方式（包括任何通胀指数调整）可能变化，因此请税务顾问为您核算并办理相关申报。您的居住国也可能有其自身的规定。我们的土耳其房产税指南提供了更全面的介绍。

增值税

私人之间的二手房交易一般无需缴纳增值税。但如果您当初购买新房时享受了非居民外国买家增值税免税（第3065号《增值税法》第13(i)条），其条件包括在规定期限内不得出售，因此请在挂牌前确认您的情况。

经纪佣金

我们的佣金为约定成交价的2%另加20%增值税，土耳其卖方与外国卖方标准相同。佣金仅在交易完成、办理地契过户时支付；如交易未能完成，则不收取经纪佣金。以400,000美元的成交价为例，佣金为8,000美元另加增值税，合计9,600美元。详情请见我们的收费标准页面。

卖方费用一览

为入籍购买的房产可以出售吗？

用于土耳其投资入籍的房产，须经官方估价不低于400,000美元，并持有至少三年，地契上的禁售注记会记录这一点。

• 三年之内。持有期是投资入籍的条件之一。在此期间，未经独立律师建议，请勿商定出售、收取定金或签署买卖协议。
• 三年之后。在推广之前，我们会核查地契登记记录中该注记的日期和状态，并与您一同规划过户前需要完成的步骤，而不是拖到成交当周才处理。

如果您还享受了第13(i)条增值税免税，请同时核查两项条件。计划以该房产申请入籍的买方，应确认此次转售符合其自身情况的要求。我们的土耳其投资入籍指南介绍了该项目。

出售房产所得的资金如何汇出土耳其？

售房款可通过土耳其银行系统汇往海外。实际操作中：

1. 让买方通过银行转账汇入您名下的土耳其账户，以便留下与本次交易对应的清晰记录。
2. 在书面买卖协议中写明付款币种和账户信息。
3. 银行通常会要求提供交易文件，例如地契过户文件、买卖协议和估价报告。请同时保留您的购房记录，包括您当初汇入土耳其资金的证明。
4. 在过户日期之前，与您的银行沟通所需文件、货币兑换和办理时间，以免资金被滞留。

如增值收益须纳税，请在汇款的同时与您的税务顾问一并办理。

出售土耳其房产应避免哪些错误？

• 依据网上挂牌价而非近期成交价定价，结果一次又一次降价。
• 口头约定就收取定金，没有书面双语协议。
• 4%地契过户费的分摊方式悬而未决，一直拖到过户当天。
• 在地契登记处低报成交价。
• 忽略增值收益的五年规则、第13(i)条的条件或入籍注记。
• 签署授权范围过宽的委托书，或让受托人代收款项。
• 让DASK保单失效，或未结清aidat和公用事业欠费。
• 接受现金付款，导致将资金汇往海外时没有银行记录。
• 房产在出租中却未向买方提供租约，而现有租户会影响哪些人愿意购买。

Bosphorus Brokers如何协助您出售房产

Bosphorus Brokers是伊斯坦布尔的持牌房地产经纪公司，经土耳其共和国贸易部授权，执照编号 3408704。当您委托我们出售房产时，我们会参照近期成交定价，核查地契记录、抵押、注记及入住许可证，进行推广，安排实地及线上看房，开展谈判，与买卖双方一同准备交易文件，安排估价报告、翻译、公证及地契登记处预约，并在过户时陪同您或您的受托人办理。

我们的佣金为2%另加增值税，仅在交易完成时支付。公司由创始人亲自主导：我们的首席经纪人Burak Ünal（伦敦政治经济学院金融学硕士）亲自以英语、土耳其语和法语提供咨询，团队则以英语、土耳其语、法语、俄语、中文和阿拉伯语为客户服务。我们的Google评分为5.0。暂时还不打算出售？我们也可以为您出租伊斯坦布尔的房产。如需开始，请联系我们，或通过WhatsApp发送消息至+90 533 140 04 96。