伊斯坦布尔及土耳其仓库出租与出售

可以，外国公司可以在伊斯坦布尔租赁或购买仓库。主要物流区域在欧洲区有哈德姆柯伊（Hadımköy）、埃森尤尔特（Esenyurt）、阿尔纳武特柯伊（Arnavutköy）、安巴尔勒（Ambarlı）港区以及锡利夫里/恰塔尔贾（Silivri/Çatalca），在亚洲区有图兹拉（Tuzla）、彭迪克（Pendik）和盖布泽（Gebze，属科贾埃利省）。签约前，请核查净高、装卸平台、地面承重、货车通道、消防安全、仓储规划用途以及入住许可证。

Bosphorus Brokers是伊斯坦布尔的持牌房地产经纪公司（执照编号 3408704）。我们为外国企业寻找伊斯坦布尔的出租仓库，以及伊斯坦布尔及周边的出售仓库，完成核查并洽谈条款；无论是存放首批货物的仓储空间，还是覆盖土耳其全境的物流仓库，我们都能提供服务。仓库业务是我们土耳其商业地产服务的组成部分。

伊斯坦布尔的主要仓储物流区域在哪里？

欧洲区

• 哈德姆柯伊和埃森尤尔特：位于城市西部的物流和轻工业区。
• 阿尔纳武特柯伊：靠近伊斯坦布尔机场，适合航空货运。
• 安巴尔勒港区：适合海运和集装箱运输。
• 锡利夫里和恰塔尔贾：位置更靠西，通往泰基尔达（Tekirdağ）及前往欧洲的公路线路。

亚洲区

• 图兹拉：包含图兹拉OSB（有组织工业区）在内的工业区域。
• 彭迪克：靠近萨比哈·格克琴机场（Sabiha Gökçen）。
• 盖布泽（科贾埃利省/Kocaeli）：紧邻伊斯坦布尔省界之外，是科贾埃利工业带的起点。

请从您的货物流向出发。海运进口宜选安巴尔勒港区，航空货运宜选阿尔纳武特柯伊或彭迪克，面向安纳托利亚的配送宜选亚洲区和盖布泽，发往欧洲的公路货运则宜选欧洲区西部。一处每趟运输都无需穿越博斯普鲁斯海峡的仓库，其价值可能远超细微的租金差异。

租赁或购买仓库前应核查什么？

我们会与您的运营团队一起，现场或通过实时视频察看建筑，并核查以下内容：

核查项目	核查内容	常见问题
净高	梁、喷淋和照明下方的可用高度	报出的是屋脊处高度，而非货架所在位置的高度
装卸平台	装卸平台、升降调节板和地面门的数量	装卸平台不足以应对高峰货量
地面承重	楼板对货架和叉车的承载能力及平整度	货架方案超出楼板的承载能力
堆场与货车通道	回转空间、货车等候和停车区、进出道路	堆场需与他人共用，或街道难以通行货车
消防系统	与您的货物相匹配的喷淋、消火栓、报警系统和防火分区	系统按风险等级低于您用途的标准设计
规划用途	允许仓储和物流用途的规划	建筑的规划为其他用途
入住许可证（iskan）	iskan覆盖建成后的整栋建筑	未经许可加建的扩建部分或夹层

规划用途和iskan的重要性不止于建筑本身：缺少它们，您的公司将无法向市政府申领营业场所开业及经营许可证（işyeri açma ve çalışma ruhsatı）。我们还会核查地契记录中的抵押和注记；如为购买，还会要求卖方提供地契、税号、DASK（强制地震保险）保单以及水电燃气等公用事业欠费已结清的证明。

伊斯坦布尔仓库租约的常见条款有哪些？

仓库属于有顶棚的营业场所，因此其租约适用第6098号《土耳其债务法》：

• 押金：上限为三个月租金（第342条）。
• 租金上涨：续租时，年度涨幅不得超过12个月消费者价格指数（CPI/TÜFE）平均值（第344条）。
• Stopaj（预扣税）：如果您的公司向个人业主租用，须从租金中预扣20%的所得税并缴至税务局（第193号《所得税法》第94条）。请在合同中写明租金是含stopaj的总额还是扣除后的净额：若约定的是净额，您的实际总成本将比合同所写数字高出四分之一。
• 转让：将租约转让给另一家公司须经业主书面同意；对于营业场所，业主无正当理由不得拒绝（第323条）。

我们还会就影响实际成本的要点进行谈判：装修免租期，货架、装卸平台或消防系统升级费用由谁承担，交付状况，以及退租时的恢复原状。如果业主是公司，租金的税务处理有所不同；而没有建筑的露天堆场可能不被视为有顶棚的营业场所。签约前，请由独立律师审阅合同，并由您的会计师确认税务方面的问题。

在土耳其购买仓库需要多少费用？

• 地契过户费：按申报价值的4%收取，法律规定买卖双方各承担2%；请以书面形式约定分摊方式。另需缴纳一笔小额周转基金费。
• 估价报告：外国买家在过户前必须取得，由SPK（土耳其资本市场委员会）持证估价师出具。
• 增值税：由增值税登记卖方出售的新建商业单位一般为20%。私人之间的二手交易一般无需缴纳增值税；非居民外国买家以汇入土耳其的外币付款，可能可以申请免税（第3065号《增值税法》第13(i)条）。
• 持有成本：按商业税率缴纳的年度房产税（第1319号法律）、DASK地震保险及维护费用。
• 我们的佣金：约定成交价的2%另加增值税，仅在交易完成时支付。

该免税附有条件，包括在规定期限内不得出售，因此请向税务顾问确认资格。我们的土耳其房产税指南介绍了各项年度税费，商业地产购买指南则逐步讲解过户流程。

Bosphorus Brokers如何协助您租赁或购买仓库？

1. 需求梳理：面积、净高、装卸平台、货架、货物类型、运输路线、预算、启用日期，以及租赁还是购买。
2. 搜寻与筛选：在契合您货物流向的区域寻找挂牌及未公开的建筑，并提供实时视频看房。
3. 核查：上述技术要点、地契记录、规划用途和iskan，并将租金或价格与近期成交进行对比。
4. 谈判：租金或价格、押金、涨租条款、stopaj约定、装修期及交付条件。
5. 协调：与您的律师、会计师、估价师、公证人及政府部门协调。
6. 签约：现场或通过授权委托书签署租约或办理地契过户。

外国企业为何放心将仓库搜寻交给我们

我们经土耳其贸易部授权持牌经营，并由创始人亲自主导。Burak Ünal是持牌房地产经纪人（2021年通过执照考试），拥有伦敦政治经济学院（London School of Economics）金融学硕士学位；房地产估价和零售租赁是其登记的专业领域，因此租约条款和总体使用成本会与表面租金一样受到仔细审视。我们代表您的利益，对外国客户和土耳其客户收费相同，提供英语、土耳其语、法语、俄语、中文和阿拉伯语服务，Google评分5.0。租赁佣金在开展工作前以书面形式约定；详见我们的收费标准。如果您还需要生产空间，请查看土耳其工厂出售与出租。