快速解答
可以。在土耳其拥有一套价值不低于 20 万美元的住房（以购买时的地契登记价格按中央银行汇率换算），即可申请短期居留许可。您须自住而非出租，持有健康保险，且所用地址须开放外国人登记。通过 e-ikamet 系统申请；每次许可最长两年，可以续签。
要点总结
- 购买时地契价值不低于 20 万美元的住房，可在土耳其全国任何地区作为申请短期居留许可的依据（自 2023 年 10 月 16 日起）。
- 房产须为您自住的住宅：办公室、商铺、土地以及已出租的住房均不符合条件。
- 位于已关闭街区和城区的地址不能用于申请新的许可，因此购房前请核实具体地址。
- 通过 e-ikamet 系统申请并按预约到场办理；2026 年居留卡费为 964 里拉，另加按国籍确定的居留规费。
- 每次许可最长两年，到期前 60 天起可申请续签。
- 连续持有居留许可满八年后，可申请长期居留。
- 居留许可不等于入籍；购房入籍要求房产按官方评估价值不低于 40 万美元，并持有三年。
可以。在土耳其拥有住房的外国人可以据此申请短期居留许可（kısa dönem ikamet izni），前提是该住房价值不低于 20 万美元，即您购买时地契上登记的价值，按当日中央银行汇率换算。该房产须为住宅，且由您自住而非出租，所在地址须开放新的外国人登记，您还须持有健康保险。申请通过 e-ikamet 系统提交，并按预约到场办理；每次许可最长两年，只要您继续持有该住房即可续签。
自 2022 年以来，这些规定已多次调整，关闭区域名单也在不断变化，因此购房前请针对您的具体地址进行核实。以下内容均为我们在 2026 年 10 月核实的情况。
哪些人可以通过在土耳其购房获得居留许可？
第 6458 号《外国人与国际保护法》第 31 条将在土耳其拥有不动产列为申请短期居留许可的依据之一。移民管理局（Göç İdaresi）适用以下条件：
- 房产为登记在您名下的住宅（konut）。办公室、商铺和土地不符合条件。
- 其价值达到下文所述的 20 万美元门槛。
- 您将其用作自己的住所。e-ikamet 的指引明确规定，在作为居留许可依据期间，该住房不得出租或用于赚取收入。
- 该地址开放新的居留登记。
- 您持有有效护照以及覆盖整个许可期间的健康保险，且没有入境禁令或安全方面的异议。
该许可允许您在土耳其居住，但不允许您工作；如需工作，须另行取得工作许可。
在土耳其买多少钱的房子才能办居留许可？
对于 2023 年 10 月 16 日及之后取得的住房，全国统一的最低标准为 20 万美元，此前大都市与其他省份分设不同标准的做法已经取消。移民管理局以地契上的数字为准：在土地登记处登记的成交价，按您取得住房当日土耳其共和国中央银行（TCMB）的卖出汇率换算，须不低于 20 万美元。实际操作中：
- 在土地登记处如实申报成交价。低报价格不仅会带来税务风险，还可能让您无法取得居留许可。
- 购房之后的汇率变动不影响认定，以取得之日的价值为准。
- 通过继承或赠与取得的住房，则以最新的评估报告作为认定依据。
- 2023 年 10 月 16 日之前购买的住房，按购买时有效的规定认定；以较早取得的产权续签前，请先咨询专业意见。
- 共同拥有该住房的家庭成员，可凭证明亲属关系的文件，以该住房为依据提出申请。
我们的土耳其购房指南介绍了购房流程本身，购房成本指南则列出了房价之外的各项费用。
哪些街区不再受理新的居留许可？
自 2022 年起，土耳其限制在外国居民集中的地区进行新的外国人登记。即使房产本身符合条件，这一限制也可能导致无法取得许可。
- 街区比例上限。自 2022 年 7 月 1 日起，外国人占人口比例超过 20% 的街区（mahalle）不再受理新的居留许可登记，也不再接受从其他省份迁入的登记。当时全国共有 1,169 个街区被关闭。新生儿和核心家庭团聚不受此限。
- 伊斯坦布尔十个城区。移民管理局已停止受理以下列城区地址提出的首次申请：阿夫哲拉尔（Avcılar）、巴赫切利耶夫莱尔（Bahçelievler）、巴吉拉尔（Bağcılar）、巴什克谢希尔（Başakşehir）、埃森莱尔（Esenler）、埃森尤尔特（Esenyurt）、法提赫（Fatih）、小切克梅杰（Küçükçekmece）、苏丹加齐（Sultangazi）和泽廷布尔努（Zeytinburnu）（法提赫和埃森尤尔特自 2021 年起，其余城区自 2022 年 10 月 20 日起）。例外情形包括按时提交的续签申请以及土耳其公民的家庭成员。
- 2026 年的相关报道。2026 年 6 月，多位从业人士以及新闻网站 Türkiye Today 报道称，e-ikamet 系统已开始受理大多数此前关闭地址的申请，据称法提赫和埃森尤尔特仍处于关闭状态。我们在 2026 年 10 月核查时，未找到证实这一消息的官方公告；而且如果外国人密度上升，相关区域可能再次关闭。
在关闭区域购房仍然合法，只是不能以该地址申请新的许可。在您为办理居留而预订住房之前，我们会向省移民管理局（İl Göç İdaresi）核实具体地址。我们的区域指南，例如巴什克谢希尔和卡德柯伊，介绍了各个城区的情况。
申请土耳其居留许可需要哪些文件？
- 从 e-ikamet 系统打印并签字的申请表。
- 护照，以及照片页和最近一次入境章或签证的复印件。
- 四张生物识别照片。
- 登记在您名下、用途为住宅的地契（TAPU）。
- 首次申请时，须提供市政府出具的门牌编号证明（numarataj belgesi）。
- 覆盖许可期间的健康保险保单。
- 居留卡费和居留规费的缴费凭证。
- 如主管部门要求，须提供银行对账单或其他经济能力证明；续签时须证明拥有充足且稳定的收入。
- 子女须提供经海牙认证、附宣誓翻译件的出生证明。
如何通过 e-ikamet 系统申请？
- 完成购房。办理税号、开立银行账户，并将地契过户到您名下。
- 办理门牌编号证明。向市政府申请该地址的 numarataj 证明。
- 购买健康保险。保险期间须覆盖您申请的许可期限。
- 在线填写申请表。登录 e-ikamet.goc.gov.tr，依次选择“首次申请”“短期居留许可”和“拥有不动产”。请在您的签证或免签停留期仍然有效时提出申请。
- 缴纳费用。凭系统生成的缴费编号，通过税务管理局在线缴纳，或前往税务局缴纳。
- 按预约到场办理。携带原件和复印件前往省移民管理局，现场采集指纹和照片。
- 在线跟踪申请进度。获批后，居留卡将邮寄至您登记的地址。
申请居留许可需要什么样的健康保险？
您须持有在整个许可期间均有效的健康保险。大多数申请人会向获准在土耳其经营的保险公司购买私人保险，通常是专为居留许可设计的产品；申请一年或以上的许可时，只要您按时续保，一年期保单即可被接受。受双边社会保障协定覆盖的人士，可凭相关证明文件使用该保障；合法居留满一年后，您可申请加入由社会保障机构（SGK）运营的国家全民健康保险。保费随年龄增长而上升，因此年长的申请人应尽早询价。我们的伊斯坦布尔教育与医疗指南介绍了日常生活中的医院与保险。
办理需要多长时间、多少费用？
| 项目 | 2026 年标准 | 说明 |
|---|---|---|
| 居留卡费 | 964 里拉 | 自 2026 年 1 月 1 日起，所有国籍统一 |
| 居留规费（harç） | 取决于国籍和许可月数 | 依据第 492 号《规费法》每年确定；部分国籍基于对等原则免缴；费用表见 goc.gov.tr |
| 健康保险 | 市场价格 | 取决于年龄和保障范围 |
| 翻译、照片、门牌编号证明 | 金额不大 | 如有需要，包括宣誓翻译和海牙认证 |
| 审批决定 | 法定 90 天内 | 通常更快；业务繁忙的省份耗时更长 |
在出现规费大幅上涨的传闻后，移民管理局于 2026 年 4 月 30 日声明，2026 年的居留规费并未调整。请只通过官方渠道缴费：费用缴纳给国家，而不是任何中介。
土耳其居留许可如何续签？
- 在许可到期前 60 天起即可通过 e-ikamet 系统申请续签，且务必在到期前提交。逾期申请将被视为新申请，并可能被处以罚款。
- 您须仍然拥有并居住在该住房中。主管部门会要求提供地契持续持有证明、当前有效的保险以及收入证明。
- 对于短期居留许可，如果一年内在境外累计停留超过 120 天，且没有健康或教育等正当理由，可能成为拒绝续签或注销许可的依据。
- 如果您出售该住房，许可依据即告终止，您需要改为申请其他类型的许可。
家人也能获得居留许可吗？
您的配偶和 18 岁以下子女可以与您同住。如果他们是地契上的共有人，每个人都可以凭同一套住房申请。否则，他们须以您为担保人申请家庭居留许可。此时，第 6458 号法律第 35 条要求：家庭总收入不低于最低工资，且按每位家庭成员计不低于最低工资的三分之一；每个人都须持有健康保险；外国担保人须已凭居留许可居住至少一年。购房时将夫妻双方都登记在地契上通常更为简便，具体请咨询您的律师。成年子女须有各自的居留依据。
何时可以转为长期居留？
凭居留许可不间断居住满八年后，您可以申请长期居留许可（第 6458 号法律第 42 条和第 43 条），该许可不设到期日。条件如下：
- 凭居留许可连续居住满八年（持学生居留许可的时间按一半计算）；
- 最近三年未领取社会救助；
- 本人及家庭拥有充足且稳定的收入；
- 持有有效的健康保险；
- 不构成对公共秩序或安全的威胁。
在境外停留会中断居住的连续性。根据实施条例，单次离境超过六个月，或在八年期间累计离境时间过长，都可能使计算重新开始，因此请将出行时间控制在限度之内。取得长期居留许可后，如无正当理由在土耳其境外居住超过一年，该许可可能被注销。
购房居留许可与购房入籍有何不同？
| 购房居留许可 | 购房入籍 | |
|---|---|---|
| 最低价值 | 20 万美元，以购买时的地契价值为准 | 40 万美元，以官方评估为准 |
| 持有期限 | 在许可以其为依据期间须一直持有 | 三年，在地契上加注 |
| 出租 | 作为许可依据期间不得出租 | 允许 |
| 获得的权利 | 在土耳其居住的权利，每一或两年续签一次 | 土耳其护照、居住和工作的权利以及选举权 |
| 家庭成员 | 配偶及 18 岁以下子女，作为共有人或凭家庭居留许可 | 配偶及 18 岁以下子女纳入同一份申请 |
入籍申请人会在入籍申请流程中获得居留许可，无需走这一途径。请阅读我们的投资入籍指南、购房入籍：新房与二手房指南；如果您更偏好金融资产，也可阅读银行存款入籍指南。
Bosphorus Brokers 如何为您提供帮助
Bosphorus Brokers 是伊斯坦布尔的持牌房地产经纪机构，经土耳其共和国贸易部授权（授权证书编号 3408704）。在您为办理居留而预订住房之前，我们会核实该地址是否开放新的登记、地契上的价格按中央银行汇率换算后能否超过 20 万美元，以及产权、使用许可和欠费情况是否正常。我们的购房服务涵盖整个购房过程，搬迁安置服务则协助您办理健康保险、填写 e-ikamet 申请表并安排预约。没有人能保证获批：决定权在移民管理局。如需规划您的移居，请联系我们，或通过 WhatsApp（+90 533 140 04 96）给我们留言。
常见问题
- 购买商业地产能办理土耳其居留许可吗？
- 不能通过房产途径办理。移民管理局要求房产为您用作住所的住宅（konut），因此商铺、办公室或土地无论价值多少，都不能作为基于房产的居留许可依据。商业地产仍可用于投资入籍，企业主也可能有其他许可途径，例如工作许可。
- 作为居留许可依据的住房可以出租吗？
- 不可以。e-ikamet 的指引明确规定，该住房须由您本人用作住所，在作为居留许可依据期间不得出租或用于赚取收入。如果您希望获得租金收入，请考虑其他许可依据或入籍途径是否更适合您，并在签订租约前咨询专业意见。
- 购房居留许可能转为土耳其国籍吗？
- 不能直接转换。普通归化入籍要求不间断居住满五年（第 5901 号《土耳其国籍法》第 11 条），并须满足掌握基础土耳其语、具备谋生能力等条件，由主管部门逐案决定。投资入籍是另一条独立途径：购买按官方评估价值不低于 40 万美元的房产，并持有三年。在依赖居住年限之前，请先核实入籍规定。
- 如果我的房产是 2023 年 10 月之前以低于 20 万美元的价格购买的，怎么办？
- 2023 年 10 月 16 日之前取得的住房，按购买时有效的规定认定，这主要影响续签。请在您的档案中保存地契、评估报告和购房日期证明。如果您出售后另购住房，新购房产将按现行的 20 万美元标准认定。
- 持有购房居留许可必须住在土耳其吗？
- 您须将该住房用作住所；对于短期居留许可，如果一年内在境外累计停留超过 120 天，且没有健康或教育等正当理由，可能导致申请被拒或许可被注销。如果您每年只来住几周，居留许可可能并不适合您；拥有房产本身并不需要居留许可。
- 申请土耳其居留许可需要多长时间？
- 法律规定移民管理部门须在 90 天内作出决定。许多申请会更早获得决定，但伊斯坦布尔等业务繁忙的省份可能耗时更长，而文件缺失会使计时重新开始。请在签证或免签停留期仍然有效时提出申请，保留申请回执，并在 e-ikamet 系统上跟踪进度，直至居留卡邮寄到达。
资料来源与法律依据
- 第 6458 号《外国人与国际保护法》（第 31 条，短期居留许可）
- 土耳其移民管理局（居留许可）
- e-İkamet：移民管理局在线居留许可申请系统
- 《外国人与国际保护法实施条例》
- 土耳其土地登记与地籍总局（地契）
- 第 5901 号《土耳其国籍法》及其实施条例（第 20 条）
以上为一般性信息，不构成法律或税务建议。相关规定可能变化，请在行动前向独立律师或税务顾问确认适用于您情况的最新规定。
作者
Burak Ünal
土耳其持牌房地产经纪人 - 执照编号 3408704
Burak Ünal 是土耳其持牌房地产经纪人（执照编号 3408704），为土耳其及国际客户提供房产买卖、租赁以及土耳其投资入籍方面的咨询服务。他拥有伦敦政治经济学院金融学硕士学位（2019年）和海峡大学（Boğaziçi University）工商管理学士学位（2016年），并于2021年通过土耳其官方房地产经纪人资格考试。他是志奋领学者，也是加拉塔萨雷体育俱乐部代表大会成员，可使用英语（雅思 8.0）、土耳其语和法语为客户提供服务。
