用于土耳其入籍的新房与二手房：哪些合格

新房和二手住宅都可能符合土耳其入籍条件，商铺、写字楼等商业单位同样可以。决定因素不在于房产新旧，而在于其价值、产权与历史。本指南说明 2026 年 10 月现行规定下哪些房产合格，从入籍投资者角度比较新房、期房与二手房，并列出我们在客户支付定金前进行的核查。

所有合格房产必须满足的条件

• 价值：用于入籍的房产总价不低于 40 万美元，可为一处或多处，由资本市场委员会许可的评估公司出具评估报告确认。
• 产权类型：区分所有权单位（kat mülkiyeti）或建筑地役权单位（kat irtifakı），或登记为宅基地且建有已取得使用许可的永久建筑的土地。未开发土地、农业用地及分时度假产权不合格。
• 完整产权：2023 年 2 月 1 日之后购买的共有（按份）产权不合格。
• 历史：已用于入籍申请的房产不得再次使用，由外国公民出售的房产一般被排除在外。
• 付款：通过土耳其银行支付，外币售予银行并出具外汇结售证明（döviz alım belgesi）。
• 承诺：地契上加注三年内不得出售的记载。

新房与期房

优势：按现行抗震规范设计的新建筑、现代化配套、开发商质保；非居民外国买家以外币付款的，首次销售可能享受增值税豁免。期房价格通常低于竣工后的价值。

注意事项：用于入籍时合格金额须全额付清，因此开发商的分期方案仅对超出该金额的部分有用。购买期房须签订经公证并在土地登记处登记的买卖预约合同；自 2023 年起，全部 40 万美元须包含在同一份公证合同中（可涵盖多个单位）。交付风险由开发商承担，因此其过往记录十分重要。

二手房

优势：所见即所得，过户当日即可入住或出租，没有工程风险，可选择的成熟核心地段更多，价格可以谈判。

注意事项：评估价必须支持成交价，因此虚高的报价不仅让您多花钱，还可能导致失去入籍资格。产权历史需要格外仔细：抵押、查封、附注、欠缴的市政房产税、卖方国籍，以及该单位是否曾用于入籍。对于较老的建筑，请核查建成年份与结构状况，因为伊斯坦布尔房屋的抗震能力差异很大。

逐项对比

	期房	竣工新房	二手房
入住或出租	交付时	立即	立即
价格	常低于竣工价值	开发商标价，可议价	可议价，须与评估价相符
增值税	符合条件的外国买家可能豁免	符合条件的外国买家可能豁免	私人二手交易通常无增值税
主要风险	交付	价格	产权历史与建筑状况
合同	单一公证买卖预约合同	地契过户	地契过户

商业地产

区分所有权下的商铺、写字楼及其他商业单位以相同条件合格，租金回报往往高于住宅，适合不打算自住的投资者。请查看我们的商业地产服务。

您支付定金前我们的核查

1. 地契摘录：业主、产权类型、份额、抵押、查封及附注。
2. 该单位是否曾用于入籍，以及卖方国籍。
3. 在委托官方评估前，对比同类成交并给出参考估值。
4. 使用许可、规划状态，较老建筑还需核查建成年份与状况。
5. 市政房产税及物业管理欠费。
6. 期房：开发商记录、建筑许可证，以及与您的律师一同审阅的公证合同草案。

请阅读完整入籍指南，浏览合格项目，或将您考虑的房产发给我们，我们将告诉您它是否可能符合入籍条件。