外国人在伊斯坦布尔买房：我们的购房服务

是的，外国人可以在伊斯坦布尔买房，绝大多数国籍的买家都可以购买住宅、办公室和土地，限制很少。Bosphorus Brokers 是伊斯坦布尔的持牌房地产经纪机构（经土耳其共和国贸易部授权，授权证书编号 3408704），为您寻找并核查合适的房产，代表您谈判，并统筹直至地契过户的每一个环节，您可亲自到场，也可远程办理。我们的佣金为2% + 增值税，与土耳其本国买家相同，且仅在成交后支付。

外国人可以在伊斯坦布尔买房吗？

外国个人可以在土耳其购买住宅、办公室、商铺和土地。主要限制来自第2644号《地契法》第35条：

• 军事区和安全区禁止外国人购买。
• 外国人持有的土地不得超过所在区私有土地面积的10%。
• 每人在土耳其全国拥有的土地不得超过30公顷。
• 少数国家的公民受到限制；我们会在首次通话时确认您的购买资格。

在土耳其设立的外资公司可以购置其经营活动所需的房产，但须经军事和安全评估后取得省政府许可（第2644号法律第36条；第4875号《外国直接投资法》）。相关规定时有变化，因此我们会针对每位买家和每处房产，向土地登记处核实最新情况。

我们的购房服务流程是怎样的？

1. 首次沟通，明确需求。通过电话、WhatsApp、视频，或在我们位于希什利（Şişli）的办公室，与您沟通预算、购房目的（自住、租金收益、入籍或企业办公）、时间安排以及付款方式。房源搜索、看房和咨询均不收取任何费用。
2. 独立筛选房源清单。我们横向比较不同开发商、不同区域的新建项目和二手房，并将每套房源的报价与附近近期成交价进行对比。
3. 实地或线上看房。我们陪同您实地看房，或进行实时视频看房，不只展示房屋本身，还带您看楼栋、街道和景观。
4. 出价前的核查。核查地契（tapu，即土耳其房产产权证）记录、使用许可（iskan）、规划用途；如为新房，还会核查开发商的过往业绩（详见下方核查清单）。
5. 出价与谈判。我们就价格、付款条件以及各项费用由谁承担进行谈判，将约定条款落实为书面文件，并与各方共同准备买卖文件。我们建议您在签署任何合同之前，请独立律师以您能理解的语言审阅合同。
6. 过户准备。我们为您办理税号、开立银行账户，安排由 SPK（土耳其资本市场委员会）持牌估价师出具官方评估报告，办理 DASK（土耳其强制地震保险），安排宣誓翻译和公证，并预约土地登记处的过户时间。
7. 地契过户。我们陪同您前往土地登记处（Tapu Müdürlüğü），并协调付款，使房款与产权在同一天完成交割。只有到这一步，才需要支付我们的佣金。
8. 交钥匙与售后服务。我们向您移交钥匙，协助将水电燃气等账户转到您名下；如您需要，还可协助出租或管理房产，并协助办理居留或入籍手续。

通过授权委托书远程购房

您无需亲自前往土耳其。线上看房后，您可以在土耳其公证处或土耳其驻外领事馆签署授权委托书，并按要求办理翻译或海牙认证，由您信任的代理人在土地登记处代为签字。授权范围应仅限于此次购房。我们以电子方式共享文件，并在每个环节向您汇报进展。

外国人在伊斯坦布尔买房需要多少费用？

除房价外，还需预留以下费用；具体金额视房产而定。

非居民外国买家如以汇入土耳其的外币付款，在购买首次出售的住宅或工作场所时，可享受增值税豁免（第3065号《增值税法》第13(i)条）。豁免附带条件，包括在规定期限内不得转售，因此请在签约前向税务顾问确认您是否符合条件。我们的完整收费标准请参见收费页面。

在伊斯坦布尔哪里买房最合适？

合适的街区取决于您是想自住、获取租金收益、申请入籍，还是兼而有之。我们会先确定博斯普鲁斯海峡的哪一侧，再逐步缩小到具体的区和街道。我们的伊斯坦布尔最佳投资区域指南对各区域进行了比较；我们的街区指南则介绍了外国买家问得最多的几个区：

• 希什利（Şişli）：欧洲区的中心地带，包括尼尚塔什（Nişantaşı）、梅吉迪耶柯伊（Mecidiyeköy）商务区，我们的办公室也在这里。
• 贝西克塔斯（Beşiktaş）：博斯普鲁斯海峡沿岸街区以及莱文特（Levent）商务区。
• 萨勒耶尔（Sarıyer）：博斯普鲁斯海峡北段绿意更浓的街区，邻近马斯拉克（Maslak）的写字楼集中区。
• 贝伊奥卢（Beyoğlu）：历史悠久的加拉塔（Galata）、卡拉柯伊（Karaköy）和独立大街（İstiklal Caddesi），这里的老建筑需要仔细核查。
• 卡德柯伊（Kadıköy）：亚洲区充满活力的中心，包括巴格达大街（Bağdat Caddesi）。
• 于斯屈达尔（Üsküdar）：博斯普鲁斯海峡亚洲一侧的成熟居住街区。

除伊斯坦布尔外，我们的业务还覆盖安卡拉、伊兹密尔、安塔利亚、博德鲁姆和费特希耶。

买新房还是二手房？

两者各有优势，但需要核查的重点不同：

• 新房与期房。建筑较新，通常配有小区配套设施，有时还可分期付款。已进行增值税登记的开发商出售房产须缴纳增值税，适用豁免的除外。期房尚未取得使用许可（iskan），因此开发商的过往业绩和合同条款最为关键。
• 二手房。所见即所得，通常可以很快入住或出租，私人之间的交易一般无需缴纳增值税。核查重点转向楼栋的使用许可、房龄与状况、物业费以及卖方的产权。

我们的期房与现房对比指南详细分析了两者的利弊。

在土耳其买房能获得入籍或居留吗？

可以，前提是购房符合相关规定。土耳其投资入籍要求房产经官方估价至少达到400,000美元，持有至少三年，并在地契上登记禁售注记。除住宅外，办公室和商业单元同样可以符合条件。我们会在您选房之前、而不是之后，提前规划官方估价和有据可查的银行付款。通过我们的投资入籍服务，我们可以协助您办理入籍申请手续。

在土耳其拥有住房，也可以作为申请居留许可的依据。相关条件时有变化，因此我们会核实最新规定，并可协助您办理相关手续；我们的土耳其居留许可指南介绍了基本要点。

出价前我们会核查哪些内容？

在建议您出价之前，我们会核查：

• 地契（tapu）记录：登记所有人、产权是否为共有，以及是否存在抵押、注记或其他限制。
• 产权类型：是完整的分户产权（kat mülkiyeti），还是建设阶段产权（kat irtifakı）；后者通常意味着尚未取得使用许可。
• 使用许可：楼栋是否已取得 iskan（yapı kullanma izin belgesi，即建筑使用许可证）。
• 规划用途：是否符合您的计划用途，办公室和商铺尤其需要注意。
• 开发商过往业绩：此前交付过哪些项目，以及这些项目是否都已取得使用许可。
• 持有成本：物业费（aidat）的金额及涵盖内容，以及是否有拖欠的物业费或水电燃气欠费。
• 价格：报价与近期成交价相比如何，以及官方估价能否支撑这一价格。

如遇需要律师出具意见的情况，例如不常见的注记，我们会如实告知，并建议您咨询独立律师。

外国人在伊斯坦布尔买房常犯哪些错误？

• 轻信开发商关于使用许可的说法。“许可证马上就下来”并不等于已经有了许可证，一定要核查登记记录。
• 签署只有土耳其语版本的合同。请要求提供双语版本，并请独立律师审阅。
• 核查完成前就支付大额定金。预订金应尽量少付，并书面约定如核查未通过，这笔款项如何处理。
• 没有把4%的过户费和评估报告费用纳入预算。这两笔费用都在过户日前后到期。
• 忽视物业费。配有泳池、健身房和安保的楼盘，物业费（aidat）可能相当可观，会拉低您的租金回报。
• 申报价格低于实际成交价。看似省钱，但日后出售时可能带来麻烦。我们建议按实际价格申报。
• 未取得许可就做短租。根据第7464号法律，100天以内的旅游短租须取得文化和旅游部的许可；在多单元楼宇中，还须征得其他所有业主的同意。

为什么外国买家选择 Bosphorus Brokers？

• 持牌经营，正规注册。经土耳其共和国贸易部授权，授权证书编号 3408704，成立于2022年；“bosphorus brokers”为注册商标（注册号2022/169136）。
• 立场独立。我们代表的是您，而不是某一家开发商，并会披露任何开发商佣金。
• 与土耳其客户同等收费。2% + 增值税，没有针对外国人的差别定价，也不抬高房价，仅在成交后支付。
• 创始人亲自带队。创始人兼首席经纪人 Burak Ünal 拥有伦敦政治经济学院（London School of Economics，LSE）金融学硕士学位和海峡大学（Boğaziçi University）工商管理学士学位，曾获英国志奋领（Chevening）奖学金，并于2021年通过经纪人执照考试。他自十四岁起便生活在伊斯坦布尔，亲自用英语、土耳其语和法语为客户提供咨询。
• 多语种服务，支持远程办理。我们的团队还提供俄语、中文和阿拉伯语服务，整个购房流程均可远程完成。
• Google 评分5.0。