伊斯坦布尔商铺出售与出租：专为外国投资者服务

外国人可以在伊斯坦布尔购买商铺，也可以租用商铺自行经营。带租约的商铺是一项收益型投资；租来的商铺则是经营场所。无论哪种情况，付款前都应核实：地契（tapu，即房产产权证）登记的用途为商铺、楼栋已取得入住许可证（iskan），且租约和租金记录真实可靠。Bosphorus Brokers 是伊斯坦布尔的持牌经纪公司，作为我们商业地产服务的一部分，我们为外国客户寻找、核查零售物业并代为谈判。

买带租约的商铺，还是租商铺自营？

投资者购买带租约的商铺，买的是一份持续的收益，因此租户的租约、租金和付款记录与街道位置同样重要。租铺经营的商户可以把资金留作进货和装修，更关心租期、涨租条款以及日后能否转让租约。在伊斯坦布尔还有第三种常见方式：连同租约一并接手一家在营生意（devren kiralık，即“转让出租”）。

伊斯坦布尔的主要商业街在哪里？

• 贝伊奥卢（Beyoğlu）的独立大街（İstiklal Caddesi）：一条步行街，游客和本地人客流兼具，临街底层门面和具体位置比面积更重要。请参阅我们的贝伊奥卢街区指南。
• 卡德柯伊（Kadıköy）的巴格达大街（Bağdat Caddesi）：亚洲区的一条长街，周边居住人口集中，品牌门店和咖啡馆林立。请参阅我们的卡德柯伊街区指南。
• 希什利（Şişli）的尼尚塔什（Nişantaşı）：阿卜迪·伊佩克奇大街（Abdi İpekçi Caddesi）和泰什维基耶（Teşvikiye）一带的街道，以时装和设计零售闻名。
• 社区商业街：依靠周边居民消费的日常商店和服务业，因此既要看街道本身，也要看辐射的客群范围。
• 购物中心：铺位通常只租不售，条款由购物中心管理方制定，因此更适合经营者，而非买家。

什么是 devren kiralık？转让费买的是什么？

房源信息中的“devren kiralık”，意思是现租户打算将生意连同租约一并转让。新租户通常需要向原租户（而不是房东）支付转让费（devir bedeli，也称 hava parası）。转让费独立于租金和押金之外，只有在您确切知道它买到的是什么时，才值得支付。

在支付任何转让费之前，我们会核实：

• 房东是否书面同意此次转让，以及您将承接的租金和租期；
• 租约剩余期限，以及租金将如何上涨；
• 所含内容的逐项清单：装修、设备、库存和商号；
• 现有哪些许可证、登记在谁名下，以及经营者变更时市政部门有何要求；
• 与该铺位相关的拖欠租金、水电燃气费、物业费（aidat）或其他欠款。

一个常见的错误是凭口头约定用现金支付转让费，事后才发现房东要求以更高的租金重新签约。请只在签订书面转让协议后付款，该协议应由独立律师起草或审阅，并附上房东的同意书。

土耳其商铺租赁适用哪些规定？

商铺租赁属于第6098号《土耳其债务法》规定的有顶工作场所租赁：

• 转让（第323条）：转让工作场所租约须取得房东的书面同意，房东无正当理由不得拒绝。
• 押金（第342条）：上限为三个月租金。
• 涨租（第344条）：续租时，每年涨幅不得超过消费者价格指数（CPI，土耳其称 TÜFE）的12个月平均值。
• 预提税 stopaj（第193号《所得税法》第94条）：公司或商业租户向个人承租工作场所时，须从租金中代扣20%的所得税并缴纳给税务局。请在租约中写明约定租金是含税总额还是税后净额。

即使业主居住在海外，租金收入也须在土耳其纳税，个人须于每年3月进行年度申报；详见我们的伊斯坦布尔租金收入指南。相关规定可能发生变化，请针对您的租约确认最新情况。

买入或租用商铺前，我们会核查什么？

• 地契登记用途：地契（tapu）上应将该单元登记为商铺或工作场所，而非住宅。由住宅改成的商铺可能难以办理营业许可。
• 入住许可证（iskan）：在规划用途相符的前提下，须先取得入住许可证，市政部门才会核发营业场所开业和经营许可证（işyeri açma ve çalışma ruhsatı）。
• 抵押和注记：地契上任何限制出售或使用的登记事项。
• 招牌规定：市政部门对店铺招牌有管理规定，楼宇管理规约还可能对门面和遮阳篷另有要求。
• 客流：我们会在不同日期、不同时段实地查看，评估门面、可见度、通达性和送货条件。
• 现有租户的租约：租期、现行租金、涨租条款、押金以及各项费用由谁承担。我们会向卖方索取租金记录，最好是银行流水，而不仅仅是已签署的租约。
• 持有成本：物业费，以及年度房产税（第1319号法律）；商业建筑适用的税率高于住宅。

在伊斯坦布尔购买新建商铺需要缴纳增值税吗？

由已进行增值税登记的卖方（如开发商）出售的新建商业单元，一般须缴纳20%增值税；私人之间买卖的二手商铺一般无需缴纳。非居民外国买家如以汇入土耳其的外币付款，在购买首次出售的工作场所时，可享受增值税豁免（第3065号《增值税法》第13(i)条），但须满足相关条件，包括在规定期限内不得转售。请在预订前向税务顾问确认是否符合条件，并参阅我们的土耳其房产税费指南。

商业单元如经官方估价至少达到400,000美元并持有至少三年，同样可以符合土耳其投资入籍的条件。

Bosphorus Brokers 如何协助您完成伊斯坦布尔商铺交易？

1. 明确需求：投资还是自营、预算、街道类型，以及是带租约铺位、空置铺位还是转让（devren）生意。
2. 筛选与看房：实地或线上看房，并将报价和租金与附近近期的成交和租赁案例进行比较。
3. 核查：地契、入住许可证、营业许可情况、租约和租金记录。
4. 谈判：价格、租金、转让费、租期和各项费用，全部以书面形式落实。
5. 完成交易：如为购买，我们会安排税号、银行账户、估价报告、翻译、公证和土地登记处预约，并陪同您办理地契过户。如为租赁，我们会协调签约和交房。

购买商铺时，我们的佣金为2% + 增值税，仅在地契过户成交时支付。租赁和生意转让的费用会在开始前以书面形式约定；详见我们的收费标准。如您日后要出租该商铺，我们可以为您推广并筛选租客。

为什么外国投资者放心把零售物业交给我们？

• 持牌经营：经土耳其共和国贸易部授权，执照编号 3408704，成立于2022年。
• 创始人亲自带队：我们的创始人兼首席经纪人 Burak Ünal 拥有伦敦政治经济学院（LSE）金融学硕士学位，并于2021年通过官方经纪人执照考试。他的专长包括房地产估价和商铺租赁，这正是商铺交易所依赖的两项能力：根据租金为铺位定价，以及读懂其背后的租约。
• 立场独立，收费统一：我们代表您的利益，外国客户与土耳其客户支付相同的费用。
• 用您的语言沟通，必要时远程办理：我们以英语、土耳其语、法语、俄语、中文和阿拉伯语提供服务，支持线上看房、电子文件，必要时可通过授权委托书办理。
• Google 评分5.0。

如需洽谈商铺事宜，请致电或通过 WhatsApp 联系 +90 533 140 04 96，或发送邮件至 contact@bosphorusbrokers.com。