快速解答
在土耳其选择房地产经纪人，请核实其持有的土耳其贸易部授权证书，签订书面经纪委托协议，并确认佣金金额：法律规定买卖交易的佣金上限合计为 4% 另加增值税。请确保经纪人代表您行事，用您能理解的语言讲解每一份文件，并且绝不将您的资金收入其本人账户。
要点总结
- 在土耳其从事房产买卖或租赁居间业务，须持有土耳其贸易部颁发的授权证书：请索取证书编号，并核对经营者名称。
- 经纪人代表您行事之前，必须签订书面经纪委托协议。
- 买卖交易的法定佣金上限合计为 4% 另加增值税，通常由双方平均分摊；租赁交易为一个月租金另加增值税。
- 问清楚由谁向经纪人付费：开发商支付的佣金是合法的，但应当向您披露。
- 定金和房款应通过银行转账支付给卖方，绝不使用现金，也不要交给经纪人。
- 遇到承诺回报、催促预订或建议低报价格的情况，请果断放弃。
在土耳其选择房地产经纪人（即通常所说的房产中介），应当像选择任何一位受托处理大额资金的专业人士那样：先核实执照，再以书面形式确定条款，并确认经纪人是在为您服务。在土耳其，从事房产买卖或租赁居间业务须持有土耳其贸易部颁发的授权证书，佣金设有法定上限，并且必须签订书面经纪委托协议。如果经纪人不愿向您出示这三项，就应当首先将其排除。
本指南介绍土耳其房地产经纪人的工作内容、如何核实经纪人的资质、经纪人的收费、应当提出的问题以及警示信号，并为需要在伊斯坦布尔寻找会说英语的经纪人的外国买家和卖家提供说明。
在土耳其需要聘请房地产经纪人吗？
法律并无此要求。您可以直接向开发商或私人业主购买，也确实有买家这样做。当您缺少时间、语言能力或本地知识时，经纪人的价值便体现出来：找到未被充分宣传的房源，将挂牌价与同类房屋的实际成交价或租金进行比较，在您支付任何款项之前核查地契（TAPU）和楼宇的各项许可，并带您完成土地登记处的预约。对卖方而言，称职的经纪人会依据真实成交价为房产定价、筛选买家，并在您身居海外时推动交易持续进展。
关键在于经纪人是否代表您行事。受雇于开发商的销售顾问代表的是开发商；与您签订书面经纪委托协议的持牌经纪人，代表的才是您。
持牌房地产经纪人做些什么？
- 对买方：搜索房源并整理心仪清单，安排实地看房或实时视频看房，比较价格，进行谈判，并在出价前完成各项核查：地契记录、抵押和加注、使用许可（iskan）、规划及建筑档案。
- 对卖方：制定推广方案，经您书面授权后发布广告，安排看房，筛选买家，进行谈判，并在土地登记处完成出售。
- 对房东和租客：寻找房源或租客，处理租约、押金及房屋交接。
- 过户阶段：税号、银行账户、官方估价报告（适用于外国买家）、强制地震保险（DASK）、宣誓翻译以及土地登记处预约，统一协调，确保不遗漏任何事项。
经纪人不能替代律师、估价师或税务顾问。可靠的经纪人会告诉您何时需要他们，并与他们协同工作。
如何核实经纪人是否持牌？
根据《房地产交易条例》，经营者只有取得土耳其贸易部颁发的房地产交易授权证书（taşınmaz ticareti yetki belgesi），方可从事房产买卖或租赁居间业务。该证书仅向其负责人持有房地产经纪官方职业资格证书的经营者颁发，贸易部可暂停或吊销该证书。
- 索取证书编号，并询问证书颁发给哪一家经营者。持牌经纪人会毫不犹豫地提供这两项信息。
- 核对名称是否一致：授权证书、经纪委托协议和发票上载明的经营者应当一致。
- 查询该经营者：在土耳其贸易部的房地产交易信息系统（TTBS）中查询，该系统是获授权房地产经营者的登记名册。
- 核查房源广告。如今，土耳其各大房产平台上的单套房源广告均须经过贸易部电子广告验证系统（EİDS）的验证，以确认发布者已获得业主授权。
我们的授权证书编号为 3408704，颁发给 Burak Ünal 以 Bosphorus Brokers 名义经营的个体工商户（şahıs işletmesi）。执照与资质页面介绍了核实方法。
在土耳其聘请房地产经纪人要花多少钱？
买卖交易中，《房地产交易条例》规定经纪佣金上限合计为成交价的 4% 另加增值税，除另有约定外，通常由买卖双方平均分摊。租赁交易的上限为一个月租金另加增值税。佣金须在经纪人代表您行事之前，在书面经纪委托协议中约定。
| 交易类型 | 法定上限 | Bosphorus Brokers |
|---|---|---|
| 购买房产 | 4% 的一半另加增值税，另有约定的除外 | 最高为成交价的 2% 另加增值税，于地契过户时支付 |
| 出售房产 | 4% 的一半另加增值税，另有约定的除外 | 最高为成交价的 2% 另加增值税，于地契过户时支付 |
| 租入或出租 | 合计一个月租金另加增值税 | 最高为一个月租金另加增值税 |
请询问经纪人在新房销售中如何获得报酬。开发商常常向经纪人支付佣金，这是合法的，但应当向您披露，因为这表明经纪人在为谁的利益服务。政府规费和第三方费用与经纪佣金分开计算，包括地契过户费、官方估价报告费、公证费和宣誓翻译费。土耳其购房费用指南列出了每一项费用，我们的收费标准页面提供了计算示例。
签约前应向经纪人提出哪些问题？
- 您的授权证书编号是多少？证书持有人是谁？
- 您会与我签订书面经纪委托协议吗？佣金具体是多少？
- 您代表的是我、卖方还是开发商？这笔交易中还会有其他人向您支付佣金吗？
- 从第一次通话到地契过户，由谁与我对接？使用哪种语言？
- 在我出价之前，您会进行哪些核查？会向我出示相关文件吗？
- 定金和房款如何支付？（正确的回答应当是：通过银行转账支付给卖方，绝不使用现金，也绝不汇入经纪人的账户。）
- 我能看看以往客户的评价，或者与其中一位客户交谈吗？
出现哪些警示信号时应当果断放弃？
- 没有授权证书编号，或者该编号属于另一家经营者。
- 没有书面协议，或者声称“买方免佣金”，但向您报出的价格却高于其他经纪人对同一套公寓的报价。
- 催促您预订，而您尚未看到地契记录；或者声称折扣“仅限今天”。
- 要求将款项汇入个人账户或以现金支付，而不是通过银行转账支付给卖方。
- 建议您在土地登记处低报价格。这是违法行为，会使您面临税务处罚；如果是为入籍而购房，还可能使您的申请落空。
- 承诺固定租金收入、转售利润或入籍结果：任何经纪人都无法作出这样的承诺。
- 声称您不需要律师的经纪人，或主动提出由自己出具官方估价报告的经纪人。外国买家所需的估价报告由经土耳其资本市场委员会（SPK）许可的独立估价机构出具。
为什么会说英语的经纪人对外国买家和卖家很重要
地契记录、规划文件和买卖条款都是土耳其语，大多数卖方也以土耳其语沟通。如果您能用英语交流，一位用英语向您逐一讲解每份文件、并在您签字前解答疑问的经纪人，可以消除外国客户面临的主要风险：同意了自己并未真正理解的内容。在土地登记处，不会说土耳其语的买方或卖方仍然需要宣誓翻译；称职的经纪人会为您安排宣誓翻译，但不能取而代之。
语言还决定了您实际能与谁直接沟通。请问清楚：用英语与您沟通的人，是否就是负责办理您这笔交易的人，还是只是把事项转交他人的前台。
Bosphorus Brokers 的工作方式
Bosphorus Brokers 是伊斯坦布尔的持牌房地产经纪机构，由 Burak Ünal 经营。他于 2021 年通过土耳其官方房地产经纪人资格考试，并持有伦敦政治经济学院金融学硕士学位。他以英语、土耳其语或法语亲自为每一位客户服务，依据书面经纪委托协议和上述收费标准开展工作，佣金仅在地契过户时支付。我们为买方、卖方（包括身在海外的业主）以及房东和租客提供服务，范围覆盖伊斯坦布尔全市，以及安卡拉、伊兹密尔、安塔利亚、博德鲁姆和费特希耶。
我们是房地产经纪机构，不是律师事务所、估价机构或投资顾问，也从不经手客户资金：所有款项均通过银行支付给卖方。如需了解完整流程，请阅读外国人如何在土耳其买房或外国人出售土耳其房产指南。如需与 Burak 交流，请联系我们，或通过 WhatsApp 发送消息至 +90 533 140 04 96。
常见问题
- 土耳其的房地产经纪人需要持牌吗？
- 需要。根据《房地产交易条例》，经营者只有取得土耳其贸易部颁发的房地产交易授权证书，方可从事房产买卖或租赁居间业务。请索取证书编号，并核对该证书是否属于您经纪委托协议上载明的经营者。
- 土耳其的房地产经纪人收取多少佣金？
- 买卖交易的法定上限合计为成交价的 4% 另加增值税，除另有约定外，通常由买卖双方平均分摊。租赁交易的上限为一个月租金另加增值税。Bosphorus Brokers 向每一方收取最高 2% 另加增值税，于地契过户时支付。
- 必须与经纪人签订书面协议吗？
- 是的。《房地产交易条例》要求，经纪人在代表您办理购买、出售或出租事宜之前，须签订书面经纪委托协议。协议应写明房产或您的找房条件、佣金金额以及支付时间。
- 在伊斯坦布尔能找到会说英语的房地产经纪人吗？
- 可以。许多经纪机构都有会说英语的员工；请问清楚此人是否会从第一次通话到地契过户全程负责您的交易。在 Bosphorus Brokers，持牌房地产经纪人 Burak Ünal 亲自以英语、土耳其语和法语与客户合作。
- 我应该把定金交给经纪人吗？
- 不应该。定金和购房款应依据书面协议，通过银行转账支付给卖方或开发商，绝不使用现金，也绝不汇入经纪人本人的账户。持牌经纪人只收取约定的佣金。
- 委托了持牌经纪人，还需要律师吗？
- 经纪人不是律师。如需法律意见，或涉及复杂的产权、继承或纠纷，请委托独立的土耳其律师。称职的经纪人会告诉您何时需要律师，并与律师协同工作。
资料来源与法律依据
以上为一般性信息，不构成法律或税务建议。相关规定可能变化，请在行动前向独立律师或税务顾问确认适用于您情况的最新规定。
作者
Burak Ünal
土耳其持牌房地产经纪人 - 执照编号 3408704
Burak Ünal 是土耳其持牌房地产经纪人（授权证书编号 3408704），为土耳其及国际客户提供房产买卖与租赁方面的咨询服务，包括以土耳其投资入籍为目的的购房。他拥有伦敦政治经济学院金融学硕士学位（2019年）和海峡大学（Boğaziçi University）工商管理学士学位（2016年），并于2021年通过土耳其官方房地产经纪人资格考试。他是志奋领学者，也是加拉塔萨雷体育俱乐部代表大会成员，可使用英语（雅思 8.0）、土耳其语和法语为客户提供服务。
