土耳其购房成本：各项费用、税项与计算示例

在土耳其购买二手房，需在房价之外支付约 4.5% 至 7% 的费用，具体主要取决于 4% 的地契过户费如何分摊；购买大多数新房还须加上 10% 或 20%（个别情况下为 1%）的增值税，除非您符合非居民外国买家的免税条件。主要费用包括地契过户费、经纪佣金、官方评估报告、土地登记处周转基金费、DASK 地震保险，以及翻译和公证费用。

以下数字适用于 2026 年，并于 2026 年 10 月核实。以里拉计的固定费用每年都会调整，请在制定预算之前确认最新金额。

在土耳其买房要花多少钱？

地契过户费是多少？由谁承担？

第 492 号《规费法》规定，地契过户费按申报价格的 2% 由买方承担、2% 由卖方承担，合计 4%。许多交易另有约定，开发商也常要求买方承担全部 4%，因此请将分摊方式写入合同。该费用按在土地登记处申报的价格计算，申报价格不得低于房产的计税价值；买方为外国人时，也不应低于评估报告的数字。

请如实申报价格。自 2025 年 12 月 19 日起（第 7566 号法律），低报价格的罚款由少缴费用的 25% 提高至少缴费用的全额，另加滞纳利息。如果您在五年内出售，偏低的申报价格还会抬高您的应税收益。

土地登记处还会就其服务收取周转基金费。2026 年的计算方式为基数 2,227 土耳其里拉乘以地区系数，在伊斯坦布尔每笔交易约为 6,681 土耳其里拉。

在土耳其买新房要交增值税吗？

由增值税登记纳税人（通常是开发商）出售新建单位时须缴纳增值税；私人之间的二手房交易一般无需缴纳增值税。住宅的税率如下：

• 2022 年 4 月 1 日起取得建筑许可证：净面积前 150 平方米部分按 10%，超出部分按 20%。
• 此前取得的许可证：1%、10% 或 20%，视净面积、项目是否位于大都市区以及土地的计税价值而定。
• 城市更新项目：符合条件的，前 150 平方米部分按 1%。
• 商铺、写字楼及其他营业场所：一般为 20%。

请向开发商确认适用哪一税率，以及报价是否已含增值税。

非居民外国买家如何享受增值税免税？

第 3065 号《增值税法》第 13(i) 条规定，新建住宅或营业场所的首次出售在满足以下条件时免征增值税：

• 您是非土耳其居民的外国人（大致是指在土耳其没有住所，且一个日历年内在土耳其停留不超过六个月），或持工作许可或居留许可在海外居住超过六个月的土耳其公民；
• 该单位由其建造公司首次出售；
• 房款以汇入土耳其的外币支付：发票日期之前至少支付一半，余款在发票日期后一年内付清；
• 三年内不出售该房产。如果三年内出售，须在过户前补缴当初未征收的增值税及滞纳利息。

三年期限自 2022 年的修正案（第 7394 号法律）起适用；称期限为一年的资料已经过时。如果您已在土耳其居住，则不太可能符合条件。签约前请税务顾问确认您的情况。以一套 30 万美元、税率 10% 的住宅为例，免税可节省 3 万美元。

买房还要支付哪些其他费用？

评估报告

买方为外国人时，须取得由资本市场委员会（SPK）许可的评估公司出具的官方报告。2026 年的最低收费标准为：毛面积 250 平方米以内的公寓、写字楼或类似单位为 17,622 土耳其里拉另加增值税，251 至 500 平方米为 20,217 土耳其里拉另加增值税；评估机构可能收取更高费用。用于入籍的，报告显示的价值须不低于 40 万美元；详见我们的投资入籍指南。

翻译、公证与授权委托书

如果您不会说土耳其语，签字时必须有宣誓翻译在场，土地登记处还可能要求提供护照翻译件。授权委托书会产生公证费；在境外签署的授权委托书还须办理海牙认证，并在土耳其办理经公证的翻译。这些费用合计通常为数千里拉。

DASK 地震保险

住宅楼宇必须投保 DASK，且过户时保单必须有效。保费取决于毛面积、建筑结构类型和地震风险区：按 2026 年 10 月施行的费率，一套 100 平方米的混凝土结构公寓每年约 900 至 3,400 土耳其里拉。DASK 的保额设有上限，自 2026 年 10 月起约为 255 万土耳其里拉，因此许多业主会另行投保商业家庭财产险。

水电燃气与物业管理费

将电、水和天然气账户转到您名下，需要支付数千里拉的押金和开通费。购房之前，请向大楼管理处了解每月物业管理费（aidat），以及是否有未缴的物业管理费或一次性费用。

经纪佣金

《房地产交易条例》规定，持牌经纪人在买卖交易中向每一方收取的佣金上限为 2% 另加增值税。我们的佣金为约定价格的 2% 另加 20% 增值税，土耳其客户与外国客户标准相同，仅在过户完成时支付：以 30 万美元的购房为例，佣金为 6,000 美元 + 增值税 = 7,200 美元。详情请见我们的收费页面。

印花税与合同费用

地契过户本身不单独征收印花税。但载明价格的书面买卖合同或预订合同，可能须依第 488 号《印花税法》缴纳印花税，一般为合同金额的 0.948%，不过部分合同免税或适用零税率；在公证处签署的买卖预约合同还会产生公证费。签署开发商合同之前，请确认这些费用由谁承担。

安全支付系统

自 2026 年 12 月 1 日起，以现金、银行转账或 EFT 支付的房产交易，须通过依据《房地产交易条例》设立的新安全支付系统进行：买方资金将被冻结，直至地契完成登记。使用该系统的费用及其在买卖双方之间如何分摊，将通过协议另行确定。相关金额公布后，我们将予以确认。

计算示例：购买一套 30 万美元的公寓要花多少钱？

以下仅为示例：伊斯坦布尔一套 110 平方米、售价 30 万美元的公寓，以里拉计的费用按每美元约 49.4 土耳其里拉（2026 年 10 月中旬）折算，地契过户费按法定方式分摊。

如果您按开发商常见的要求承担全部 4% 的地契过户费，则需再加 6,000 美元，二手房的费用比例将升至约 6.7%。这就是我们对通过经纪人购房给出 4.5% 至 7% 区间的依据。汇率会波动，因此以里拉计的项目折合成美元后也会变化。

在土耳其持有房产每年要花多少钱？

• 房产税（emlak vergisi）：每年为计税价值的 0.1% 至 0.6%，分 5 月和 11 月缴纳；伊斯坦布尔的住宅税率为 0.2%。一套 2026 年计税价值为 400 万土耳其里拉的公寓，每年缴纳 8,000 土耳其里拉，而计税价值通常远低于市场价格。作为买方，您从购房次年开始缴纳。
• 高价值住宅税：2026 年建筑计税价值超过 17,711,000 土耳其里拉的住宅，还须就超出部分缴纳 0.3% 至 1% 的税款，但该住宅是业主在土耳其唯一住宅的除外。
• 物业管理费（aidat）：按月缴纳，金额由所在楼宇或小区确定。
• DASK 续保：每年一次，另加您自愿投保的商业家庭财产险。
• 环境清洁税（çevre temizlik vergisi）：随水费一并收取的小额费用。
• 租金收入税：如您将房产出租，详见我们的土耳其房产税指南和伊斯坦布尔房产出租指南。

日常生活开支请参阅我们的伊斯坦布尔生活成本指南。

如何降低在土耳其的购房成本？

• 在支付定金之前，以书面形式约定地契过户费的分摊、增值税的处理方式以及合同费用由谁承担。
• 如果您是购买新房的非居民，请在支付第一期款项之前（而不是之后）就安排好符合第 13(i) 条条件的外币汇款。
• 尽早委托评估，以免评估值高于约定价格，在最后关头推高过户费。
• 如实申报价格：自 2025 年 12 月起，低报价格将被处以与少缴费用等额的罚款。
• 妥善保存地契、结汇证明（DAB）、各类收据和评估报告：如果您在五年内出售，这些文件可以证明您的购置成本，也可用于入籍申请材料。

我们的土耳其买房指南详细讲解了购房的每个步骤。作为购房服务的一部分，我们会在您作出承诺之前，为具体房产准备一份逐项列明的费用清单；如需索取，请联系我们。