Сколько стоит покупка недвижимости в Турции: сборы, налоги и пример расчёта

Помимо цены, при покупке вторичной недвижимости в Турции рассчитывайте заплатить примерно от 4,5% до 7% — в основном в зависимости от того, как делится пошлина 4% за переоформление тапу, — а для большинства новостроек добавьте НДС 10% или 20% (иногда 1%), если вы не подпадаете под освобождение для иностранных покупателей-нерезидентов. Основные статьи расходов — пошлина за переоформление тапу, брокерская комиссия, официальный отчёт об оценке, сбор оборотного фонда земельного кадастра, страхование от землетрясений DASK, а также услуги переводчика и нотариуса.

Приведённые ниже суммы относятся к 2026 году и проверены в октябре 2026 года. Фиксированные сборы в лирах меняются каждый год, поэтому, прежде чем составлять бюджет, уточните актуальные суммы.

Сколько стоит купить недвижимость в Турции?

Что такое пошлина за переоформление тапу и кто её платит?

Закон о сборах № 492 устанавливает пошлину за переоформление тапу в размере 2% от заявленной цены для покупателя и 2% для продавца, всего 4%. Многие сделки заключаются на других условиях, а застройщики часто просят покупателя оплатить все 4%, поэтому пропишите распределение в договоре. Пошлина рассчитывается от цены, заявленной в земельном кадастре, которая не может быть ниже налоговой стоимости объекта, а для иностранного покупателя не должна быть ниже суммы в отчёте об оценке.

Заявляйте реальную цену. С 19 декабря 2025 года (Закон № 7566) штраф за занижение равен всей сумме неуплаченной пошлины вместо прежних 25% от неё, плюс пени за просрочку. Заниженная цена также увеличивает вашу налогооблагаемую прибыль, если вы продадите объект в течение пяти лет.

За свои услуги земельный кадастр также взимает сбор оборотного фонда. В 2026 году это базовая сумма 2 227 лир, умноженная на региональный коэффициент, что для сделки в Стамбуле составляет около 6 681 лиры.

Платится ли НДС при покупке новостройки в Турции?

НДС взимается, когда новый объект продаёт плательщик НДС, как правило застройщик; перепродажа между частными лицами, как правило, НДС не облагается. Для жилья:

• Разрешение на строительство выдано с 1 апреля 2022 года: 10% на первые 150 м² полезной площади и 20% на площадь сверх этого.
• Более ранние разрешения: 1%, 10% или 20% в зависимости от полезной площади, от того, находится ли проект в метрополии, и от налоговой стоимости земли.
• Проекты городского обновления: 1% на первые 150 м² в предусмотренных случаях.
• Магазины, офисы и другие коммерческие помещения: как правило, 20%.

Спросите застройщика, какая ставка применяется и включён ли НДС в названную цену.

Освобождение от НДС для иностранных покупателей-нерезидентов

Статья 13(i) Закона об НДС № 3065 освобождает от налога первую продажу нового жилого или коммерческого помещения при соблюдении следующих условий:

• вы иностранный гражданин, не являющийся резидентом Турции (в общих чертах: у вас нет места жительства в Турции и вы находитесь в стране не более шести месяцев в календарном году), или гражданин Турции, живущий за рубежом более шести месяцев с разрешением на работу или видом на жительство;
• это первая продажа объекта компанией, которая его построила;
• цена оплачивается иностранной валютой, ввезённой в Турцию: не менее половины — до даты счёта-фактуры, остаток — в течение года после неё;
• вы не продаёте объект в течение трёх лет. Если продадите, неначисленный НДС вместе с пенями нужно уплатить до переоформления.

Трёхлетний срок действует с поправки 2022 года (Закон № 7394); источники, где говорится об одном годе, устарели. Если вы уже живёте в Турции, освобождение вам, скорее всего, не положено. Прежде чем подписывать договор, попросите налогового консультанта подтвердить ваш случай. При покупке жилья за 300 000 долларов США по ставке 10% освобождение экономит 30 000 долларов США.

Какие ещё расходы вас ждут?

Отчёт об оценке

Если покупатель — иностранец, требуется официальный отчёт оценочной компании с лицензией Совета по рынкам капитала (SPK). Минимальный тариф на 2026 год — 17 622 лиры плюс НДС за квартиру, офис или аналогичное помещение общей площадью до 250 м² и 20 217 лир плюс НДС за площадь от 251 до 500 м²; оценщики могут брать больше. Для гражданства отчёт должен показывать не менее 400 000 долларов США; см. наше руководство по гражданству Турции за инвестиции.

Перевод, нотариус и доверенность

Если вы не говорите по-турецки, при подписании должен присутствовать присяжный переводчик, а земельный кадастр может запросить перевод паспорта. Доверенность добавляет нотариальные расходы, а для доверенности, подписанной за рубежом, нужны также апостиль и нотариально заверенный перевод в Турции. В сумме это обычно несколько тысяч лир.

Страхование от землетрясений DASK

Полис DASK обязателен для жилых зданий и должен действовать на момент переоформления. Страховая премия зависит от общей площади, типа конструкции и зоны сейсмического риска: для квартиры площадью 100 м² в бетонном доме по тарифу, действовавшему в октябре 2026 года, она составляла около 900–3 400 лир в год. Покрытие DASK ограничено — с октября 2026 года примерно 2,55 млн лир, — поэтому многие собственники дополнительно оформляют частную страховку жилья.

Коммунальные услуги и плата за обслуживание

Переоформление электричества, воды и природного газа на ваше имя означает депозиты и плату за подключение в размере нескольких тысяч лир. До покупки спросите управление здания о ежемесячной плате за обслуживание (aidat), а также о неоплаченном aidat и разовых сборах.

Брокерская комиссия

Положение о торговле недвижимостью ограничивает вознаграждение лицензированного брокера при продаже 2% плюс НДС с каждой стороны. Наша комиссия — 2% от согласованной цены плюс НДС 20%, одинаково для турецких и иностранных клиентов, и оплачивается она только по завершении переоформления: при покупке за 300 000 долларов США это 6 000 долларов США + НДС = 7 200 долларов США. Подробности — на странице «Наши комиссии».

Гербовый сбор и расходы по договору

Отдельного гербового сбора с самого переоформления тапу нет. Письменный договор купли-продажи или бронирования с указанием цены может облагаться гербовым сбором по Закону о гербовом сборе № 488, как правило, в размере 0,948% от суммы, хотя некоторые договоры освобождены от него или облагаются по нулевой ставке, а предварительный договор купли-продажи, подписанный у нотариуса, добавляет нотариальные расходы. Прежде чем подписывать договор с застройщиком, выясните, кто оплачивает эти расходы.

Система безопасных платежей

С 1 декабря 2026 года сделки, оплачиваемые наличными, банковским переводом или через EFT, должны проходить через новую систему безопасных платежей, созданную в соответствии с Положением о торговле недвижимостью: деньги покупателя блокируются до регистрации права собственности. Плата за использование системы и её распределение между покупателем и продавцом будут установлены протоколом. Мы уточним сумму, как только она будет опубликована.

Пример расчёта: сколько стоит купить квартиру за 300 000 долларов США?

Только для иллюстрации: квартира площадью 110 м² в Стамбуле за 300 000 долларов США; сборы в лирах пересчитаны по курсу около 49,4 лиры за доллар США (середина октября 2026 года), пошлина за переоформление тапу разделена так, как предусматривает закон.

Если вы платите всю пошлину 4%, как часто просят застройщики, добавьте 6 000 долларов США — тогда расходы при покупке вторичного жилья составят около 6,7%. Отсюда и наш диапазон от 4,5% до 7% для покупки через брокера. Валютные курсы меняются, поэтому статьи в лирах в пересчёте на доллары тоже будут меняться.

Какие ежегодные расходы несёт владелец недвижимости в Турции?

• Налог на недвижимость (emlak vergisi): от 0,1% до 0,6% налоговой стоимости в год, уплачивается в мае и ноябре; для жилья в Стамбуле ставка — 0,2%. За квартиру с налоговой стоимостью 4 млн лир в 2026 году налог составит 8 000 лир в год, а налоговая стоимость обычно значительно ниже рыночной цены. Как покупатель вы платите налог начиная со следующего года после покупки.
• Налог на дорогостоящее жильё: жильё, налоговая стоимость здания которого в 2026 году превышает 17 711 000 лир, дополнительно облагается налогом от 0,3% до 1% с суммы превышения, если это не единственное жильё владельца в Турции.
• Плата за обслуживание (aidat): ежемесячно, размер устанавливает здание или жилой комплекс.
• Продление DASK каждый год и, при наличии, частной страховки жилья.
• Налог на санитарную очистку (çevre temizlik vergisi): небольшой сбор, взимаемый вместе со счётом за воду.
• Налог на арендный доход, если вы сдаёте объект: см. наши руководства по налогам на недвижимость в Турции и по сдаче недвижимости в аренду в Стамбуле.

О повседневных расходах на жизнь рассказывает наше руководство о стоимости жизни в Стамбуле.

Как сократить расходы на покупку?

• До внесения задатка письменно согласуйте распределение пошлины за переоформление тапу, порядок обложения НДС и то, кто оплачивает расходы по договору.
• Если вы нерезидент и покупаете новостройку, организуйте валютные переводы в соответствии с условиями статьи 13(i) до первого платежа, а не после.
• Закажите оценку заранее, чтобы сумма выше согласованной цены не увеличила пошлину в последний момент.
• Заявляйте реальную цену: с декабря 2025 года занижение грозит штрафом в размере неуплаченной пошлины.
• Сохраняйте тапу, DAB, квитанции и отчёт об оценке: они подтверждают ваши расходы, если вы продадите объект в течение пяти лет, и пригодятся для пакета документов на гражданство.

Каждый этап покупки объясняет наше руководство о покупке недвижимости в Турции. Прежде чем вы примете решение, мы в рамках нашей услуги по покупке недвижимости готовим подробную смету расходов по конкретному объекту; чтобы запросить её, свяжитесь с нами.