Коммерческая недвижимость в Турции для иностранных инвесторов: покупка и аренда

Да, иностранцы могут покупать и арендовать коммерческую недвижимость в Турции. Иностранное физическое лицо может купить объект на своё имя по Закону о тапу № 2644, ст. 35, а компания, учреждённая в Турции с иностранным капиталом, может приобрести недвижимость, необходимую для её деятельности, по ст. 36. Аренда доступна и тем и другим — по тем же правилам аренды коммерческих помещений, что действуют для турецких арендаторов.

Bosphorus Brokers — лицензированное агентство недвижимости в районе Шишли (Şişli) в Стамбуле. Мы помогаем иностранным инвесторам и компаниям купить коммерческую недвижимость в Стамбуле и других регионах Турции или найти коммерческое помещение в аренду в Стамбуле, а каждую сделку координируем с вашим собственным юристом и бухгалтером.

Может ли иностранец купить коммерческую недвижимость в Турции?

Да, одним из двух способов, и выбрать его стоит ещё до того, как вы сделаете предложение.

На своё имя (Закон № 2644, ст. 35)

Иностранные физлица покупают коммерческую недвижимость почти так же, как жильё. Ограничения следующие: военные зоны и зоны безопасности закрыты для покупки, иностранная собственность не может превышать 10% площади частных земель района, а одному человеку можно владеть не более чем 30 гектарами по всей стране. Для граждан нескольких стран действуют ограничения.

Через турецкую компанию (Закон № 2644, ст. 36)

Компания, учреждённая в Турции с иностранным капиталом в соответствии с Законом о прямых иностранных инвестициях № 4875, может приобретать недвижимость, необходимую для своей деятельности. Разрешение выдаёт губернаторство после проверки с точки зрения военных интересов и безопасности, поэтому заложите время на этот этап.

Какой путь подходит именно вам?

• Личная собственность обычно подходит инвестору, который покупает магазин, офис или отель, чтобы сдавать его в аренду, или рассчитывает на турецкое гражданство.
• Собственность компании обычно подходит бизнесу, который будет работать на этом объекте: заводу, которым вы будете управлять, складу для собственной дистрибуции или офису для ваших сотрудников.

Прежде чем выбирать, проконсультируйтесь с независимым юристом или бухгалтером по вопросам создания компании, структуры владения и налогов. Правила меняются, поэтому перед подписанием уточняйте их для каждого конкретного объекта.

Какую коммерческую недвижимость мы помогаем купить или арендовать?

Коммерческая недвижимость в Стамбуле для иностранцев — это очень разные здания, и у каждого типа свои проверки и своя страница.

Заводы

Промышленные здания и участки в организованных промышленных зонах Стамбула (OSB), в том числе в Икителли (İkitelli), Дудуллу (Dudullu), Тузле (Tuzla) и Бейликдюзю (Beylikdüzü). Подробнее — на странице заводы на продажу и в аренду в Турции.

Склады

Логистические и складские здания — от Хадымкёя (Hadımköy) и Арнавуткёя (Arnavutköy) на европейской стороне до Тузлы, Пендика (Pendik) и Гебзе (Gebze) на азиатской. Подробнее — на странице склады на продажу и в аренду в Стамбуле.

Магазины

Торговые помещения на улице Истикляль (İstiklal Caddesi), на улице Багдат (Bağdat Caddesi), в Нишанташи (Nişantaşı) и на главных торговых улицах жилых районов. Помещения в торговых центрах обычно сдаются в аренду, а не продаются. Подробнее — на странице магазины на продажу и в аренду в Стамбуле.

Рестораны и кафе

Помещения для покупки или аренды, а также действующий бизнес, предлагаемый по схеме «devren kiralık»: он передаётся вместе с договором аренды за отступные (ключевые деньги), которые получает уходящий арендатор. Подробнее — на странице рестораны и кафе на продажу и в аренду.

Отели

Бутик-отели в Султанахмете (Sultanahmet), Галате (Galata), Каракёе (Karaköy) и Кадыкёе (Kadıköy), а также курортные отели в Анталье, Бодруме и Фетхие. Покупать можно здание, действующий гостиничный бизнес или и то и другое. Подробнее — на странице отели на продажу в Турции.

Офисы

Офисные блоки и целые этажи в Левенте (Levent), Маслаке (Maslak), Меджидиекёе (Mecidiyeköy), Аташехире (Ataşehir) и Козятагы (Kozyatağı) — для вашей команды или как инвестиция под сдачу в аренду. Подробнее — на странице офисы на продажу и в аренду в Стамбуле.

Покупать или арендовать коммерческую недвижимость в Турции?

Это зависит от вашего горизонта планирования, капитала, который вы готовы вложить, и того, насколько специфичны ваши требования к зданию.

Фактор	Покупка	Аренда
Первоначальные расходы	Цена, пошлина 4% за переоформление права собственности, отчёт об оценке, НДС на многие новые объекты	Депозит (не больше арендной платы за три месяца), первый платёж, обустройство помещения
Текущие расходы	Налог на имущество по коммерческим ставкам, содержание, плата за обслуживание	Арендная плата; её повышение при продлении ограничено средним ИПЦ за 12 месяцев
Выход	Продажа, когда позволит рынок	Выезд по окончании срока; передача договора аренды другому лицу требует письменного согласия арендодателя
Налоговые моменты	Режим НДС и возможное освобождение по ст. 13(i)	Арендаторы-компании, снимающие помещение у физлица, удерживают 20% stopaj
Гражданство	Возможно при стоимости от 400 000 USD по официальной оценке	Не даёт права
Кому подходит	Долгосрочным пользователям, для специализированных зданий, инвесторам в доходную недвижимость	При выходе на новый рынок, коротком горизонте, стандартных помещениях

Распространённый путь — сначала арендовать, а покупать, когда бизнес уже наладился. Если вы рассматриваете оба варианта, мы сопоставим расходы на покупку и аренду на одной базе.

Какие расходы и налоги при покупке коммерческой недвижимости в Турции?

• Пошлина за переоформление тапу (свидетельства о праве собственности): 4% от заявленной стоимости. По закону она делится на 2% для покупателя и 2% для продавца, но стороны часто договариваются иначе, поэтому закрепите распределение письменно. К ней добавляется небольшой сбор оборотного фонда.
• Отчёт об оценке: иностранным покупателям до переоформления нужен официальный отчёт оценщика с лицензией SPK (Совета по рынкам капитала Турции).
• НДС: новые коммерческие помещения, которые продают плательщики НДС, как правило, облагаются НДС 20%; сделки на вторичном рынке между частными лицами, как правило, нет. Иностранные покупатели-нерезиденты, оплачивающие покупку иностранной валютой, ввезённой в Турцию, могут получить освобождение при первой продаже коммерческого помещения (Закон об НДС № 3065, ст. 13(i)) при соблюдении условий — например, если объект не будет продан в течение установленного срока.
• Ежегодный налог на имущество: устанавливается муниципалитетом по Закону № 1319, причём для коммерческих зданий и земель ставки выше, чем для жилья.
• Stopaj (налог, удерживаемый у источника) с аренды коммерческого помещения: когда компания или арендатор-предприниматель снимает помещение у физлица, он удерживает из арендной платы 20% подоходного налога и перечисляет его в налоговую (Закон о подоходном налоге № 193, ст. 94).
• Наша комиссия: 2% от согласованной цены плюс НДС 20% — одинаково для турецких и иностранных покупателей; оплачивается только по завершении сделки, при переоформлении тапу. Комиссия за аренду согласуется письменно до начала работы; подробнее — на странице наши комиссии.

Прежде чем согласовывать цену, уточните режим НДС и свою налоговую позицию у независимого налогового консультанта: правила и ставки меняются.

Какие разрешения нужны коммерческой недвижимости в Турции?

Открыть бизнес можно только в здании с подходящим зонированием и разрешением на эксплуатацию (iskan, официально — yapı kullanma izin belgesi). Затем оператору нужна муниципальная лицензия на открытие и работу предприятия (işyeri açma ve çalışma ruhsatı). В зависимости от вида деятельности:

• для продажи алкоголя требуется дополнительное разрешение;
• отели работают на основании сертификата туристического предприятия (Turizm İşletme Belgesi) Министерства культуры и туризма или муниципальной лицензии;
• производителям обычно нужно свидетельство о регистрации в промышленном реестре (Sanayi Sicil Belgesi), а в зависимости от деятельности — экологические разрешения, например ОВОС (ÇED, оценка воздействия на окружающую среду).

Дорогостоящая ошибка — взять на себя обязательства, поверив продавцу на слово, что с лицензией «проблем не будет». Мы сначала проверяем, соответствуют ли зонирование и iskan планируемому использованию и есть ли действующие лицензии.

Как Bosphorus Brokers ведёт поиск коммерческой недвижимости?

1. Техническое задание: назначение, площадь, расположение, бюджет, технические требования, покупка или аренда и на чьё имя.
2. Поиск на открытом рынке и вне его: объекты из объявлений, а также собственники и контакты с неопубликованными предложениями; затем онлайн- или очные просмотры.
3. Проверки: записи тапу, ипотеки и отметки в реестре, iskan, зонирование и действующие лицензии, а также сравнение запрашиваемой цены или ставки аренды с недавними сделками.
4. Переговоры: цена или арендная плата, депозит, распределение пошлины, срок на обустройство и то, что остаётся вместе с объектом.
5. Координация: с вашим юристом, который проверяет договор, с вашим бухгалтером, оценщиком, нотариусом и госорганами.
6. Переоформление или подписание договора аренды: мы оформляем налоговый номер, банковский счёт, отчёт об оценке, переводчика и запись в земельный кадастр и сопровождаем вас — или вы подписываете документы по доверенности, не приезжая в Турцию.

Может ли коммерческая недвижимость дать турецкое гражданство?

Да. Для гражданства Турции за инвестиции нужна недвижимость стоимостью не менее 400 000 USD по официальной оценке, которой необходимо владеть не менее трёх лет; в тапу при этом вносится отметка о запрете продажи. Офисы и коммерческие помещения подходят наравне с жильём, поэтому магазин или офис, сданный арендатору, может засчитываться вместо квартиры.

Значение имеет официальная оценка, а не цена в договоре, поэтому мы сравниваем их до того, как вы возьмёте на себя обязательства. Мы можем помочь вам с процедурами подачи заявления на гражданство Турции за инвестиции.

Почему иностранные инвесторы работают с Bosphorus Brokers?

• Лицензия: лицензия № 3408704 Министерства торговли Турецкой Республики; компания основана в 2022 году, «bosphorus brokers» — зарегистрированный товарный знак.
• Во главе — основатель: Бурак Юнал, основатель и главный брокер, — магистр финансов (MSc in Finance) London School of Economics (LSE), бакалавр Университета Богазичи (Boğaziçi University), стипендиат программы Chevening; в 2021 году он сдал официальный квалификационный экзамен для брокеров. Оценка недвижимости и аренда торговых помещений входят в число его заявленных специализаций, поэтому цены, ставки аренды и условия договоров мы разбираем прежде всего через цифры.
• Независимость: мы действуем в ваших интересах, сравниваем предложения разных продавцов и районов и раскрываем любую комиссию от застройщика.
• Комиссия как для местных: никаких «цен для иностранцев», никаких завышенных цен и никакой брокерской комиссии, если покупка не состоялась.
• На вашем языке и удалённо: мы работаем на английском, турецком, французском, русском, китайском и арабском языках, проводим онлайн-просмотры и работаем с электронными документами. Наш рейтинг в Google — 5.0.

Поиск, просмотры и консультации ничего вам не стоят; первый шаг — просто расскажите нам, что вам нужно.